公司代码：603506 公司简称：南都物业

南都物业服务集团股份有限公司

2024年年度报告

重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司全体董事出席董事会会议。

三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、 公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2024年度归属于上市公司股东的净利润为21,905,281元，截至2024年12月31日，公司母公司报表中期末未分配利润为人民币462,594,259元。鉴于公司于2024年通过集中竞价交易方式回购公司股份支付金额共计人民币20,076,903元，根据《上海证券交易所上市公司自律监管指引第7号--回购股份》等有关规定，视同2024年度现金分红人民币20,076,903元，占经审计的公司2024年度归属于上市公司股东的净利润的91.65%，满足利润分配相关规定。在综合考虑公司的实际经营发展情况和资金需求，以及公司长期发展规划的情况下，经公司董事会研究决定，公司2024年度拟不派发现金红利，不送红股，不以资本公积金转增股本，未分配利润转入以后年度。

本次利润分配方案尚需提交股东大会审议。

六、 前瞻性陈述的风险声明

√适用 □不适用

本报告中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况

否

九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、 重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”中“六、（四）可能面对的风险”部分的内容。

十一、 其他

□适用 √不适用

目录

第一节 释义 ...... 5

第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 5

第三节 管理层讨论与分析 ...... 10

第四节 公司治理 ...... 29

第五节 环境与社会责任 ...... 45

第六节 重要事项 ...... 47

第七节 股份变动及股东情况 ...... 77

第八节 优先股相关情况 ...... 82

第九节 债券相关情况 ...... 83

第十节 财务报告 ...... 83

第一节 释义

一、 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

第二节 公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

二、 联系人和联系方式

三、 基本情况简介

四、 信息披露及备置地点

五、 公司股票简况

六、 其他相关资料

七、 近三年主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

(二) 主要财务指标

报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用 □不适用

报告期内，公司营业收入同比下降2.45%，主要系物业服务项目撤场所致；归属于上市公司股东的净利润同比下降88.21%，主要系公司投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益；

八、 境内外会计准则下会计数据差异

(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用 √不适用

(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用 √不适用

(三) 境内外会计准则差异的说明：

□适用 √不适用

九、 2024年分季度主要财务数据

单位：元 币种：人民币

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

十、 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用 √不适用

十一、 采用公允价值计量的项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

十二、 其他

□适用 √不适用

第三节 管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2024年迎来公司成立三十周年，在整体宏观经济环境变化、行业竞争加剧的背景下，公司坚持行稳致远发展基调，秉持“创百年卓越服务企业”的愿景，坚定 “让生活更美好”的使命，恪守 “客户第一”的核心价值观，围绕“一体两翼”融合发展，持续推进“住宅、商写、城市服务”全业态发展，深化“1+N”区域布局，以“五有四力”行动，全面推进公司战略落地。报告期内，公司实现营业收入180,547万元，归母净利润2,191万元，扣非归母净利润4,083万元。

（一）品牌换新服务升级

2024年4月，公司举办“三十而立 初心如一”新质服务力发布会，焕新公司logo，提升公司品牌形象。以美好生活为服务理念，公司推出四大子品牌。其中，围绕优质住宅服务推出“南都嘉寓”子品牌；以尊享定制为服务理念，结合国际金钥匙和五星级酒店的服务模式，围绕高端住宅服务推出“南都云邸”子品牌；围绕设施设备管理、资产运营、企业服务等商企全周期、全场景服务需求，推出“南都联行”子品牌；为城市中的学校、医院、场馆、文旅、交通枢纽、街道等全场景提供解决方案和综合全域服务，推出“南都城服”子品牌。公司发布住宅、办公、交通枢纽、医院等四大业态手册，精准定位不同业态客户的服务需求并持续升级各业态服务产品，通过高品质服务夯实品牌根基，努力为客户创造更多价值，开启南都“新质服务力时代”。结合当下实际和对行业未来趋势的研究判断，报告期内，公司提出了HDCS新质服务力模型，以人才力为资源，以数字力为动力，以创造力为引擎，以标准力为保障，走高质量发展之路。

（二）“一体”——物业基础服务

1、长三角区域持续深耕

报告期内，公司持续深化市场拓展聚焦战略，由深耕长三角区域向江浙沪区域转变。全年新签项目100个，新签约面积1040.47万方，其中江浙沪区域面积占比92.51%，较上年提升1.43个百分点。截至报告期末，公司总签约项目690个，总签约面积8610.82万平方米，其中江浙沪区域面积占比85.58%，较上年度略有提升。

2、全业态布局不断深化

公司已完成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各个业态。截止报告期末，公司总签约面积中，住宅项目占比65.17%，商写项目占比26.33%，城市服务项目占比8.50%；全年新签约面积中，住宅项目占比45.70%，商写项目占比38.61%，城市服务项目占比15.69%，商写项目面积较去年同期提升3.71个百分点。

年内公司各业态新签多个代表项目，包括云尖信息新基地园区、卧龙智能制造研发基地、谷尚云创园等园区项目；浦东机场航站楼酒店综合体、桃花湖公园等公建类项目；浙江海洋大学新城校区、芜湖市荟萃中学等学校类项目；浙江省首批四大实验室之一的良渚实验室等医疗类项目；留风轩、瑞德广场等商办类项目；枫吟丽都安置房、西山南区、北区、西山北区二期安置房、山长云兰府等住宅类项目。

（三）“两翼”——多元增值服务

1、物业增值服务

社区生活服务：报告期内完成“悦嘉家驿站”“悦市集”品牌化运作，通过建设运营“悦嘉家”驿站、“悦市集”，解决业主日常生活需要，打造一站式悦嘉家生活服务平台。组织悦市集300余场，零星摆展1800余场，悦嘉家子公司年内实现营收3,051万元。同时，公司积极参与适老化改造项目，乐勤楼宇和乐勤装饰成为浙江省第一批合格供方，目前已入驻西湖区龙都大厦、华星公寓等多个项目。

企业增值服务：公司围绕非住宅业态，以乐勤系列专业公司为依托，整合外部合作资源，打造“乐勤企服一站式商务体验服务商”。报告期末，公司以企业服务和房屋服务两大板块为抓手，在企业服务上，包含开荒保洁、幕墙清洗、空调维保等多项业务，实现覆盖园区超100个，年内签约合同金额超千万，并加大业务市场化拓展步伐，签约市场外拓项目超过10个；在房屋服务上，包含土建工程、园林绿化、消防维修、设备维修、房修服务、入户改造等业务，年内实现总营收近千万元。同时，公司与西奥电梯战略合作，旨在电梯维修、保养、更新、改造等电梯后服务市场发力。

2、资产管理服务

报告期内，公司住宿运营板块在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率81%。产商运营板块通过“物业+产商运营”一体化模式承接项目，今年已签约云尖信息产业园项目；与桐乡市屠甸镇人民政府战略签约，推动服务领域的深度合作；年内紫金港云谷中心总部大楼正式交付，启动园区招商运营工作。

（四）标准力行动助推品质提升

公司以标准化服务为基础，叠加定制化服务内容，以期为客户提供更加精准、更高品质的服务体验，建立了“三全+641保障”产品体系，即全业态、全场景、全生命周期的产品，并通过6大品控、4维培训和1个平台来保障落地成效，实现服务产品的品牌化。

报告期内，公司发布住宅、办公、医院以及交通枢纽四大业态服务手册,设计上千项服务清单和标准，打造全业态、全场景、全生命周期的服务产品；五本专业条线可视化SOP手册发布，构建标准化服务体系，全面提升服务质量与效率；提高全员安全作业意识，开展安全生产自查自纠工作，确保业户生命财产安全，预防和杜绝安全事故的发生；持续开展“我为业主做件事”专项行动，围绕“星服务 心满意”主题,从客户服务、工程质量、安全服务等维度出发,针对高频触点,深化梳理18大类130多项服务品质提升项，完善服务细节。为提升客户的服务感知度，公司落实日常触点服务，围绕“客户聆听计划”“美颜计划”“守卫计划”“清零计划”等开展多个主题品质服务重点工作，给客户带去服务惊喜，助力客户满意度提升。年内公司东郡红树湾、浙大校友总部经济园、凤凰国际缓山等多个在管项目荣获省、市级美好家园和市优项目。

（五）人才力行动夯实企业根基

当下物业行业的转型期，人才成为企业发展的核心竞争力，公司以人力资源数智化、人才供应链和文化驱动三大体系为支撑，致力于打造高效能管理干部、高水平创新人才和高素质服务队伍，以党建引领、文化驱动、人力资源数智化建设、学习型组织建设做好人才力建设。

报告期内，以数智化转型为引擎，全面推进人力资源系统迭代升级，通过构建覆盖员工全生命周期的智能化系统平台，实现从人才选拔、培养到激励的全流程数字化闭环，显著提升管理效能与员工体验。同步重塑学习型组织生态，打造“线上+线下”立体化学习网络，通过直播课堂、行业实训、跨界交流等多维模式，持续沉淀业务实战经验，推动知识资产向服务能力转化。在文

化驱动层面，通过高管参与的满意度调研、项目接待日及恳谈会等机制，建立透明沟通渠道，将员工发展需求与组织目标深度结合，形成“员工获得感提升，服务品质优化，企业竞争力增强”的良性循环。公司凭借在人才建设与文化塑造方面的突出成效，获评“清廉民营企业建设示范单位”“智联招聘年度优选雇主”“环球智库年度引航雇主”等奖项。

（六）数字力行动赋能提质增效

公司秉承“人文服务、智慧管理”理念，不断运用数字化的手段改造升级传统业务流程，实现更高效、更灵活的运营方式，提升企业核心竞争力。为推动数字化建设工作高效、规范地开展，报告期内，公司成立数字治理委员会，积极推进各业务信息协同，提升全量数据的统筹应用，提升数字化治理工作。在管理提质增效方面，公司升级人力系统、财务共享平台、物业收费系统，全面优化业务流程，极大提升运营效率；打造数据中台，将职能端口和业务端口打通，实现录入数据的平台化应用，大大提升决策精准度。在业务提质增效方面，公司通过信息系统安全等级保护二级认证，有效提升客户数据安全；持续进行项目车场改造，全面推行“信息化服务工单体系”，依托钉钉平台构筑运维问题报单功能，使得系统运维工作有痕迹、可量化、能分析；升级客户缴费渠道，上线社区文化活动报名系统，提升客户便捷度；与支付宝等企业开展合作，升级门禁系统，提升外卖员进出小区通行效率；全面落地保洁机器人设备、远程消防监控系统,实现品质管理线上化，提升园区运营效率。

二、报告期内公司所处行业情况

针对当前房地产市场形势，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，要加快构建房地产发展新模式。2024年，受宏观经济环境、房地产市场影响，物业行业经历了诸多挑战与机遇，更展现了坚韧稳定的发展态势。从基于过往房地产增量市场时代，中国物业管理行业围绕保障上游房地产行业的发展确立了价值主线，到随着市场需求变化和行业转型升级，物管行业核心价值将锚定在存量资产的保值增值和保障人民美好生活。行业价值定位的革新为企业高质量发展指明了方向，也预示着以往粗放型、“躺平式”的发展模式难以为继，而以高品质服务为基础，通过精细化运营和集约化管理，追求实现高质量发展，将成为行业未来建设新方向。

1、政策助力，开启高质量转型新征程

政策方面，在基础制度层面，国家发改委发布的《产业结构调整指导目录(2024年本)》中，物业服务被正式纳入“鼓励类-商务服务业”，不仅标志着物业行业地位提升，也为未来发展提供了政策基础。此次调整将住宅物业管理、非住宅物业管理（如办公楼、学校、医院等）均纳入鼓励范畴，预示着物业行业将迎来更广阔的发展空间和多元化的业务机会；在社区治理层面，鉴于社区安全事故频发，中央及地方政府均出台了一系列的管控政策措施，旨在全面加强社区安全管理；在企业管理层面，针对市场竞争乱象，多省市物协发文呼吁物业企业维护市场秩序，共同抵制不正当低价竞争行为，并加大惩戒力度，保障行业健康生态。

与此同时，2024年发布的《政府工作报告》中也多次提及与物业行业相关内容，如加快现代生产性服务业发展、深入推进数字经济创新发展、稳步实施城市更新行动等。为物业行业的数字化转型提供了坚实的政策支撑，推动智慧社区、智慧城市等新型业态蓬勃发展。

2、规模增速换挡，管理密度持续提升

规模方面，受到房地产市场的影响，物业行业的市场规模持续扩大但增速放缓,从高速增长向高质量发展变化。根据克而瑞物管数据显示，2024年百强物企平均新增合约面积为1481万平方米，较2023年下滑12.8%。百强物业管理企业的合约在管面积比均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。这一变化反映出企业在新项目获取上的增速放级，以及市场竞争的加剧。尽管如此，当前的企业规模储备仍足够支持短期内的进一步增长需求。

随着物业管理行业的逐渐成熟，管理面积的增速进一步放缓，行业发展重心转向“质重于量”。企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。

3、回归服务本源，聚焦服务力提升

在物业行业竞争加剧与业主需求升级的当下，回归服务本源是物业企业突围的关键。服务力作为核心竞争力，直接决定了企业的市场地位与可持续发展能力。

服务力的提升需从多维度发力。人员专业素质是基础，通过系统培训与激励机制，打造高素质服务团队，确保服务精准到位。服务流程优化同样关键，以业主需求为导向，简化流程、提高效率，快速响应业主需求，能显著增强满意度。智能化手段的应用也不可或缺，利用智能设备实现远程监控、自动预警等，既降低人力成本，又提升服务精准度与及时性。同时，构建服务反馈闭环至关重要。建立便捷反馈渠道，及时收集、分析并处理业主意见，依此持续优化服务，形成良性循环，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得业主的长期信赖与支持，实现物业企业的稳健发展。

面对当下经济环境，物业行业在政策支持与市场变革的双重驱动下，正逐步摆脱对房地产增量市场的过度依赖，走向独立发展的道路。企业更加注重服务品质与运营效率，通过提升人员素质、优化服务流程、应用智能化手段以及构建服务反馈闭环，打造核心竞争力，在激烈的市场竞争中寻求突破与发展。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。

物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。

物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。

社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。

企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。

资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行 “城市更新”与“存量不动产运营”的初心。

产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。

住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。

非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。

案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。

1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。

2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用 □不适用

公司成立于1994年，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十余年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。

（一）机制优势

公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。

（二）品牌优势

公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000社会责任管理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证、食品安全管理体系、HACCP危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服务管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一系列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。

公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，自2018年起持续入围全国物业服务企业综合实力前二十强。报告期内，公司荣获杭州物业管理协会、中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的“2024中国物业服务综合实力百强企业”第12名、“2024中国物业服务力百强企业第12名”“2024中国物业高品质服务力百强企业” “2024中国物业服务企业品牌价值100强”“2024中国物业服务品牌特色企业-新质服务力特色企业” “2024华东区域物业服务力百强企业TOP6”“2024物业服务力浙江省三十强TOP2”“2024年度杭州市五星级物业服务企业”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2024中国物业服务综合实力百强企业”第57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2024中国物业服务综合实力百强企业”第67名。

公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省AAA级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的“2024年度古荡街道经济高质量发展突出贡献企业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”等多项荣誉，连续六年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级AAA。

公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。

（三）全业态服务优势

通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、医院、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品

牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，近年来荣获“2024中国城市服务企业TOP10”“2024中国行政办公物业服务企业TOP10”“2024中国园区物业服务力TOP20”、“2024中国写字楼物业服务领先企业”、“2024中国城市服务领先企业”“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”、 “2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。

（四）组织管理优势

优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。

公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。

（五）智慧服务优势

公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与AI技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入180,547.55万元，同比下降2.45%；实现营业成本153,399.54万元，同比下降1.33%；实现归属于母公司净利润为2,190.53万元，同比下降

88.21%，总资产为244,896.96万元，同比下降8.04%，其中归属于母公司所有者权益为109,219.15万元，同比下降5.47%。

(一) 主营业务分析

1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 币种：人民币

营业收入变动原因说明：营业收入较上年同期下降2.45%，主要系项目撤场导致营业收入下降营业成本变动原因说明：营业成本较上年同期下降1.33%，主要系长租公寓项目退出一次性摊销装修成本等因素导致成本增加，毛利率下降。销售费用变动原因说明：销售费用较上年同期下降24.36%，主要系公司降本增效，优化费用支出。管理费用变动原因说明：管理费用较上年同期下降14.92%，主要系公司降本增效，优化费用支出。财务费用变动原因说明：财务费用较上年同期下降 33%，主要系公司归还银行贷款，利息支出减少。研发费用变动原因说明：研发费用较上年同期下降 14.42%，主要系公司研发项目阶段性变化。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期下降 3.69%，主要系公司本期回款节奏略有放缓。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期增长184.69%，主要系公司购买理财产品减少。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期下降496.11%，主要系公司上年同期取得银行贷款，本期归还银行贷款。无变动原因说明：无无变动原因说明：无无变动原因说明：无

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用 √不适用

2、 收入和成本分析

√适用 □不适用

主营业务收入较上期减少4,551.49万元，主营业务成本较上期减少2,066.02万元，主要系公司项目撤场导致营业收入下降，长租公寓项目退出一次性摊销装修成本等因素导致成本增加，毛利率下降。

(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：元 币种：人民币

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明报告期内，公司实现主营业务收入180,314.34万元，主营业务收入较上年同期下降 2.46%。

(2). 产销量情况分析表

□适用 √不适用

(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用 √不适用

(4). 成本分析表

单位：元

成本分析其他情况说明无

(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用 √不适用

(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用 √不适用

(7). 主要销售客户及主要供应商情况

A.公司主要销售客户情况

√适用 □不适用

前五名客户销售额10,412.66万元，占年度销售总额5.77%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 。

报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

说明：以上披露的客户属于前5名客户中存在新增客户。B.公司主要供应商情况

√适用 □不适用

前五名供应商采购额28,086.69万元，占年度采购总额18.31%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0。

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

说明：以上披露的供应商属于前5名供应商中存在新增供应商。

其他说明：

无

3、 费用

√适用 □不适用

销售费用较上年同期下降24.36%，主要系公司降本增效，优化费用支 出。管理费用较上年同期下降14.92%，主要系公司降本增效，优化费用支 出。财务费用较上年同期下降 33%，主要系公司归还银行贷款，利息支出减少。

研发费用较上年同期下降 14.42%，主要系公司研发项目阶段性变化。

4、 研发投入

(1).研发投入情况表

√适用 □不适用

单位：元

(2).研发人员情况表

√适用 □不适用

(3).情况说明

□适用 √不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用 √不适用

5、 现金流

□适用 √不适用

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用 √不适用

(三) 资产、负债情况分析

√适用 □不适用

1、 资产及负债状况

单位：元

其他说明：

无

2、 境外资产情况

□适用 √不适用

3、 截至报告期末主要资产受限情况

√适用 □不适用

期末银行存款包含冻结的银行存款1,079,624.23元，使用受限，其他货币资金中包含保函保证金1,843,459.84元，使用受限。

4、 其他说明

□适用 √不适用

(四) 行业经营性信息分析

√适用 □不适用

详见“第三节”六（一）行业格局与趋势

房地产行业经营性信息分析

1、 报告期内房地产储备情况

□适用 √不适用

2、 报告期内房地产开发投资情况

□适用 √不适用

3、 报告期内房地产销售和结转情况

□适用 √不适用

4、 报告期内房地产出租情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

5、 报告期内公司财务融资情况

□适用 √不适用

6、 其他说明

□适用 √不适用

(五) 投资状况分析

对外股权投资总体分析

□适用 √不适用

1、 重大的股权投资

□适用 √不适用

2、 重大的非股权投资

□适用 √不适用

3、 以公允价值计量的金融资产

□适用 √不适用

证券投资情况

□适用 √不适用

证券投资情况的说明

□适用 √不适用

私募基金投资情况

□适用 √不适用

衍生品投资情况

□适用 √不适用

4、 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用 √不适用

(六) 重大资产和股权出售

□适用 √不适用

(七) 主要控股参股公司分析

√适用 □不适用

单位：万元

(八) 公司控制的结构化主体情况

□适用 √不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用 □不适用

物业行业格局一直在不断地调整与优化。头部物业企业凭借品牌、资金、技术等优势，稳步推进规模上涨，市场集中度逐步提升，引领行业发展；腰部企业更多的是积极寻求差异化竞争，专注于特定区域或服务领域，努力打造特色服务模式，以增强自身竞争力；而众多小型物业企业依然在本地化、细分市场中生存，面临较大竞争压力，但也在通过提升服务品质与专业化水平，谋求一席之地。物业行业服务模式不断创新，从传统基础服务向多元化、智能化服务拓展，满足业主日益多样化的需求。在政策支持与市场需求推动下，物业企业如今已经逐渐将关注的焦点放在了服务品质以及管理密度这两个关键点上，并且通过各种不同的手段和策略来打造自身的核心竞争力，力求在竞争激烈且不断变化的市场环境中找到突破口，从而实现进一步的发展。展望未来，物业企业将持续秉持创新发展理念，不断探索创新服务模式。一方面，在传统物业服务基础上，深度挖掘业主多元化需求，持续拓展多元业务领域。例如，围绕C、B、G生活需求，开展社区养老服务、团餐服务、IFM服务等，打造一站式服务体系。另一方面，以高品质服务为基石，通过精细化运营和集约化管理，进一步提升企业运营效益与服务质量。在精细化运营上，对服务流程的每一个环节进行精准把控，优化资源配置，提升服务效率与品质。在集约化管理方面，整合企业内部资源，实现人力、物力、财力的高效调配与共享，降低运营成本。物业企业将多举措并行，不断践行高质量发展路径，致力于为人民群众创造更加舒适、便捷、美好的生活空间，在社会经济发展中扮演愈发重要的角色，成为推动城市发展、提升居民生活品质的不可或缺的重要力量。

(二)公司发展战略

√适用 □不适用

公司秉承“让生活更美好”的企业使命，主动寻求战略升级，围绕“五有四力”，构建南都“HDCS新质服务力”模型，以“人才力、标准力、数字力、创造力”四力行动为主要支撑，深化“住宅、商写、城市服务”全业态布局，推进 “一体两翼” ——物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务三大赛道融合发展，成为“有担当、有价值、有文化、有特长、有未来”的南都。

(三)经营计划

√适用 □不适用

2025年是国家“十四五”规划收官之年，也是公司30周年后的第一年，公司将始终秉持初心，并持续创新，在做好主业，稳步推进各项经营管理工作的同时，主动寻求战略升级，结合物业上下游行业及相关应用场景，围绕人工智能、绿色低碳等国家主导战略方向，积极探索第二成长曲线，助力公司实现“创百年卓越服务企业”愿景。

1、多维发力，推进市场拓展与机制建设

2025年公司将重点建设营销专班机制，通过市场资源导入、投标技术指导和投后复盘指导，提升市场竞争力。积极推广城市合伙人机制，汇聚各方资源，拓展市场渠道。在市拓管理机制上，做实投标项目上会机制，降低投标及投后经营风险，确保项目质量和收益。此外，针对目前商品房和保障房市场拓展机会有限，存量住宅规模较大的市场环境，公司将加强住宅投标能力，加大二手市场拓展力度，扩大市场占有率。并同时推动全员营销机制，明确激励机制，共同为公司发展贡献力量。

2、五维驱动，助推服务品质全面升级

公司将以 "五维品质体系" 为核心驱动，通过 "物业服务有温度、现场品质有亮点、邻里之间有氛围、智慧科技有应用、设备运营有保障" 五大维度夯实服务根基，全面实现 "牵引业务发展、塑造品质文化、扩大品牌宣传、助力市场拓展" 四大运营目标。深化赋能一线工程，通过系统性培训体系提升员工专业素养，打造高素质服务团队；完成商业综合体、高端住宅、产业园区、交通枢纽等各大业态标杆项目建设，形成可复制的服务标准模板；持续优化各业态服务标准，提升公司服务品质，增强客户满意度。

3、明确方向，落实增值业务多点开花

企业增值服务方面，乐勤装饰和乐勤楼宇将作为主体，主攻四大主要方向：承接查验、维修改造、旧房局改、装饰施工，致力于在建筑装饰领域精耕细作，提升市场竞争力。与此同时，乐勤清洁将采取内外并重的策略，内部依托在管项目深耕企业服务，提升服务质量和效率，并加快外部市场化进程，拓展更广阔的市场空间，增强品牌影响力。社区生活服务方面，悦嘉家将从单纯的基于“物业社区+互联网生活平台”的电商公司，向服务中小企业的“市场化供应链平台”贸易型供应链公司转型升级。在2025年，悦嘉家将重点打造四大能力：产品力、客服体系、售后体系、履约能力，并通过能力建设、政策研究、市场分析等多维度来实现战略目标，为公司的可持续发展奠定坚实基础。

资产管理服务方面，全面梳理存量资产组合，对长期亏损项目实施战略性收缩，通过业态调整及市场化退出机制，系统性提升资产质量，以出租率提升为核心目标，实现存量资产保值增值；深化全链条资产管理服务能力强化精细化运营，通过社群生态打造，实现运营效率与客户黏性双提升；进一步完善产业招商、企业服务标准化流程、集采管控机制等，实现全周期价值提升；聚焦轻资产服务输出，重点突破顾问咨询类项目市场，打造涵盖前期策划、招商代理、运营管理的全周期解决方案。着力打造招商运营物业一体化管理模型、构建商业办公产业资源平台，通过品牌输出与模式创新形成可复制的运营体系，实现轻资产发展构建多元化收益结构，为集团可持续发展注入新动能。

4、三化导向，推动组织变革与人才发展

公司将聚焦深化组织变革与人才发展体系建设，以数智化、效能化、价值化为导向，重点推进三大举措，为高质量发展构建可持续的组织能力支撑。第一，推动组织架构扁平化，通过管理层级精简与项目集群化管理模式，实现管理效能的系统化提升。同时通过数字化建设推动总部职能转型，强化总部在资源统筹、数据赋能与风险管控方面的核心能力，依托AI技术提升管理效率，实现组织效能整体跃升。第二，强化价值创造驱动机制，推行差异化考核标准与动态管理机制，提升关键岗位人才适配率。业务单元经营成果与团队激励的充分联动，激发一线经营活力。第三，夯实业务攻坚能力底座，分层开展核心梯队建设。紧跟市场发展趋势，大力引进年轻且具备复合型多元化能力的人才，持续优化梯队人才结构，提高人才密度。构建涵盖项目经理等关键岗位的AI赋能课程体系，提升数字化应用能力，积极开展专项赋能课程与实战训练，持续提升管理者系统性思维与业务攻坚能力。通过组织与人才机制创新，为战略落地提供可持续的人才支撑与机制保障。

5、数智升级，助力智慧场景多维度突破

2025年公司智慧化转型将围绕三条主线开展，一是AI大客服系统升级客户服务体验，以企业微信平台为服务载体，部署AI客服、联通400服务，实现7*24小时智能应答，覆盖100%客户服务场景。结合客户服务数据分析，建立满意度预测模型，动态优化服务策略，提升服务响应效率，提高客户满意度。二是项目全周期管理构建服务闭环，建立“市场商机-服务履约-品质督导-服务优化”的PDCA循环数字化管理平台，通过数字化平台实现项目全周期管理，重点打通跨部门业务流，贯通业务数据，强化市场和客户反馈与运营数据的联动分析，形成“服务优化-产品迭代-效果验证”的服务运营闭环管理机制。三是智能总部大楼场景创新，利用集成物联网（IoT）与5G技术，建设智慧南都总部管理平台，实现能耗、安防、设备的自动化管控，拟落地AI客服、智能安保、无人配送三大机器人服务场景的标杆项目建设。

(四)可能面对的风险

√适用 □不适用

1、宏观经济风险

宏观经济的不稳定会影响业主的支付能力和意愿，在经济下行期间，业主收入减少，可能会优先削减非必要支出，物业费的支付意愿和能力下降，会一定程度影响企业收缴率，影响企业的现金流和盈利能力。同时，经济波动还可能导致物业企业关联方（如房地产开发商）的支付能力受到影响，进一步影响物业企业的应收账款回收。

2、政策法规风险

政府政策的调整可能对物业行业产生影响。例如，物业费定价机制的调整、服务质量标准的提高、行业监管的加强等，都可能增加物业企业的运营成本和合规风险。一些地方政府可能会出台限制物业费上涨的政策，或者对物业企业的服务标准提出更高要求，这将对物业企业的盈利能力和运营模式带来影响。

3、市场竞争风险

受房地产环境影响，房地产市场从增量市场向存量市场转变，物业行业的竞争也会更加激烈。一方面，更多的企业可能会进入这一领域，争夺市场份额，物业企业获取新项目的难度加大。企业间为了争夺市场份额，可能会陷入价格战，影响行业的整体利润水平；另一方面，多数存量项目在拓展过程中可能面临信息不对称、评估不准确等风险，导致企业承接的项目质量不佳，影响企业的盈利能力和市场声誉。

4、成本上升风险

随着劳动力成本的增加、物资价格的上涨以及服务标准的提高，物业企业的运营成本不断上升。物业属于劳动密集型行业，人力成本是物业企业的主要支出之一，劳动力市场的供需变化和最低工资水平的上涨会直接增加企业的成本负担。同时，清洁用品、维修材料等物资价格的波动也会对企业的成本控制产生影响。

5、安全责任风险

物业企业承担着保障物业区域安全的责任，包括防火、防盗、公共区域安全等。一旦发生安全事故，如火灾、盗窃、高空坠物等，企业可能会面临业主的索赔和监管部门的处罚，这对企业的财务状况和市场形象都会造成不利影响。

(五)其他

□适用 √不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用 √不适用

第四节 公司治理

一、公司治理相关情况说明

√适用 □不适用

公司根据《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上市规则》（2024年修订）及中国证监会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善公司法人治理结构、建立健全公司内部控制体系，规范公司运作。公司治理的实际情况基本符合中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件要求，基本情况如下：

1、 股东与股东大会

报告期内，公司维护全体股东合法权益，公平对待所有股东，认真对待股东来访、来电。公司严格根据《公司法》《证券法》《上市公司股东大会规则》《上海证券交易所股票上市规则》《上市公司章程指引》等最新法律法规规定，结合公司实际情况，及时修订《公司章程》《股东大会议事规则》，并严格按照最新法规和公司新修订规则的有关要求召集、召开，同时股东大会采取现场结合网络投票的方式进行表决，确保所有股东特别是中小股东充分行使表决权。

2、 董事与董事会

公司董事会成员7名，其中独立董事3名；董事会下设有审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、战略决策委员会四个委员会，董事会人数及构成符合法律最新要求。公司董事勤勉履行职责，严格遵守承诺，按时出席董事会、董事会专门委员会和股东大会相关会议，为公司日常经营和重大事项发表了专业意见，确保了董事会的规范化运作和决策的合法、科学和高效。

3、 监事与监事会

公司监事会设监事3名，其中职工代表监事1名，监事会的人数和构成符合法律、法规的要求。公司监事会按照《公司法》《证券法》及其他相关法律法规、《公司章程》《监事会议事规则》的规定，对公司财务工作、公司董事及高级管理人员的工作、公司重大生产经营决策等重大事项实施了有效监督，充分发挥了监事会的监督作用。

4、信息披露及透明度

公司严格按照相关法律法规要求，及时通过《上海证券报》及上海证券交易所网站披露有关信息，切实履行上市公司信息披露义务，有效防止选择性信息披露和内幕交易的情形发生，保证公司信息披露的真实、准确、完整、公平、及时、公正，积极维护公司和广大股东的合法权益。

5、投资者关系及利益相关者

报告期内，公司注重投资者关系管理，通过电话、互动平台、现场等线上线下相结合多种方式与投资者保持沟通，解答投资者反馈的信息与问题，与投资者形成良好的互动互信关系，增强投资者对公司的理解和信心。公司充分尊重和维护投资者及利益相关者的合法权益，共同推动公司持续、健康地发展。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因

□适用 √不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划

□适用 √不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用 √不适用

三、股东大会情况简介

表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用 √不适用

股东大会情况说明

√适用 □不适用

公司股东大会均采取现场投票和网络投票相结合的表决方式，股东大会的召集、召开和决策程序符合《公司法》《公司章程》等相关法律法规的规定。上述股东大会所审议的议案均获通过。

四、董事、监事和高级管理人员的情况

(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用 □不适用

单位：股

其它情况说明

□适用 √不适用

(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

1、 在股东单位任职情况

√适用 □不适用

2、 在其他单位任职情况

√适用 □不适用

(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用 □不适用

(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用 □不适用

(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用 √不适用

(六) 其他

□适用 √不适用

五、报告期内召开的董事会有关情况

六、董事履行职责情况

(一) 董事参加董事会和股东大会的情况

连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用 √不适用

(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用 √不适用

(三) 其他

□适用 √不适用

七、董事会下设专门委员会情况

√适用 □不适用

(一) 董事会下设专门委员会成员情况

(二) 报告期内审计委员会召开5次会议

(三) 报告期内战略决策委员会召开1次会议

(四) 报告期内薪酬与考核委员会召开1次会议

(五) 报告期内提名委员会召开3次会议

(六) 存在异议事项的具体情况

□适用 √不适用

八、监事会发现公司存在风险的说明

□适用 √不适用

监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一) 员工情况

(二) 薪酬政策

√适用 □不适用

公司严格遵照国家法律法规的相关规定，参照宏观政策的变化、行业及地区的薪酬水平，秉持"外部保持竞争力、内部确保公平性与价值体现"的薪酬管理原则，构建科学合理的薪酬体系，以集团价值导向为指引，推动公司战略规划和年度目标的达成。公司坚持持续优化机制，建立以岗位绩效为核心、与个人成长紧密挂钩的薪酬制度，践行"按岗定薪、按绩付酬、以能取酬"的分配理念，持续提升薪酬管理的科学性，促进企业与员工协同发展、共享成果。

(三) 培训计划

√适用 □不适用

为全面支撑集团战略落地，深化“人才力、标准力、创造力、数字力”四大核心能力建设，南都物业围绕员工全生命周期发展需求，通过分层分类的培训体系，实现精准业务赋能、人才储备优化、管理效能升级及数字化转型协同发展。

1、聚焦基础能力，完善新员工培养体系

按岗位类别制定专业化学习地图，建立“学习-考核-转正”闭环管理机制，确保培训与岗位胜任力直接挂钩。同步推进带教手册开发与应用，强化基层岗位实操指导，缩短传统带教周期至30天，助力新员工快速融入并胜任。

2、强化在职赋能，提升业务实战水平

在职培训以“大讲堂+小课堂”双渠道覆盖全员，内容聚焦标准宣贯、系统操作、业务赋能及案例分享。针对项目经理、管家等核心岗位，搭建常态化在职学习项目，实现业务标准与实战经验的高效传递。同时由多部门联动，围绕物业费收缴、项目续聘、公共收益管理等业务重点，实施专项赋能，提升一线创收与风险管控能力。

3、优化人才储备，构建梯队成长通道

基于小片区模式转型的新背景，对储备经理人才开展“1+X”在库培养计划，通过集中授课、跨专业选修、轮岗实践及实战历练，强化储备人才复合能力。

4、加速培训转型，构建数字化学习平台

升级版“南都E学院”实现PC端、APP端及钉钉平台全覆盖，项目及课程资源一码通，线上线下混合式教学全过程管理，让员工学习更便利，组织管控更智能。课程资源以员工为中心按9大模块分类入库，实现全线上化师课管理。

(四) 劳务外包情况

√适用 □不适用

十、利润分配或资本公积金转增预案

(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用 □不适用

1、报告期内，公司未发生现金分红政策的制定或调整情况。

2、报告期内现金分红政策执行情况

报告期内，根据公司2023年年度股东大会审议通过的2023年度利润分配方案与公司于2024年6月5日披露的《南都物业服务集团股份有限公司2023年年度权益分派实施公告（修订版）》，公司向全体股东每10股派发现金红利3.5057元（含税），扣除公司回购专用证券账户的股份2,290,500股，实际参与分配的股本总数为185,487,279股，派发现金红利总额为65,027,444.87元（含税）,该利润分配事项已于2024年6月12日实施完毕。 公司严格按照法律法规、《公司章程》及股东大会决议的要求实行利润分配，决策程序和机制完备，分红标准和比例明确，能够充分保护中小投资者的合法权益。

(二) 现金分红政策的专项说明

√适用 □不适用

(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

√适用 □不适用

(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(五) 最近三个会计年度现金分红情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用 √不适用

(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况

股权激励情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

员工持股计划情况

□适用 √不适用

其他激励措施

□适用 √不适用

(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用 √不适用

(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

□适用 √不适用

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用 □不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》和中国证监会制定的各项法律法规要求，围绕公司的生产经营与战略目标建立内控管理体系并持续优化，并对各业务流程进一步梳理、完善及规范，深化内控制度的执行与检查。同时，公司积极响应证监会、上交所等有关部门组织监管合规培训，及时组织董事、监事及高级管理人员参加学习，提高管理层的公司治理水平。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用 √不适用

十三、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用 □不适用

报告期内，公司结合行业特点和业务拓展实际经营情况，通过制度化手段、向控股子公司委派董事、监事行使表决权，委派高级管理人员参与子公司的日常经营与管理，实现加强对子公司的有效管理，持续强化内部控制监督检查机制，提高公司整体运作效率和抗风险能力。

十四、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用 □不适用

是否披露内部控制审计报告：是内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

无

十六、其他

□适用 √不适用

第五节 环境与社会责任

一、 环境信息情况

(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用 √不适用

(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用 √不适用

(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

□适用 √不适用

(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

具体说明

□适用 √不适用

二、 社会责任工作情况

(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或ESG报告

□适用 √不适用

(二) 社会责任工作具体情况

□适用 √不适用

具体说明

□适用 √不适用

三、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用 √不适用

具体说明

□适用 √不适用

第六节 重要事项

一、承诺事项履行情况

(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺:

1、不无偿或以不公平条件向其他单

位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；

2、对本人的职务消费行为进行约

束；

3、不动用公司资产从事与其本人履

行职责无关的投资、消费活动；

4、由董事会或薪酬委员会制定的薪

酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；

5、公司目前无股权激励计划。若未

来进行股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。控股股东、实际控制人承诺：

公司控股股东、实际控制人承诺：

不越权干预南都物业经营管理活动，不侵占南都物业利益。

(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到 □未达到 √不适用

(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用 √不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用 √不适用

三、违规担保情况

□适用 √不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用 √不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用 √不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用 √不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元 币种：人民币

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

□适用 √不适用

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用 √不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用 √不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用 √不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用 √不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用 √不适用

八、破产重整相关事项

□适用 √不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用 √不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用 □不适用

报告期内公司、控股股东及实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用 √不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(四)关联债权债务往来

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用 √不适用

(六)其他

□适用 √不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一) 托管、承包、租赁事项

1、 托管情况

□适用 √不适用

2、 承包情况

□适用 √不适用

3、 租赁情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

租赁情况说明无

(二) 担保情况

□适用 √不适用

(三) 委托他人进行现金资产管理的情况

1、 委托理财情况

(1) 委托理财总体情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

其他情况

□适用 √不适用

(2) 单项委托理财情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

其他情况

□适用 √不适用

(3) 委托理财减值准备

□适用 √不适用

2、 委托贷款情况

(1) 委托贷款总体情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(2) 单项委托贷款情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(3) 委托贷款减值准备

□适用 √不适用

3、 其他情况

□适用 √不适用

(四) 其他重大合同

□适用 √不适用

十四、募集资金使用进展说明

√适用 □不适用

(一) 募集资金整体使用情况

√适用 □不适用

单位：元

其他说明

□适用 √不适用

(二) 募投项目明细

√适用 □不适用

1、 募集资金明细使用情况

√适用 □不适用

单位：元

1.该项目陆续投入，单个项目安装完成即达到预定可使用状态，主要系促进物业管理智能化、信息化，改善用户体验，无法单独核算其收益

2.该项目处于用户使用阶段，但仍需加大营销成本，逐步推广

3.该项目前期租金和装修投入金额大，后期公寓运营未达预期

4.人力资源建设项目，主要系费用性投入，不直接产生经济效益，无法单独核算其效益

2、 超募资金明细使用情况

□适用 √不适用

(三) 报告期内募投变更或终止情况

□适用 √不适用

(四) 报告期内募集资金使用的其他情况

1、 募集资金投资项目先期投入及置换情况

√适用 □不适用

截至2018年3月15日，公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的金额为人民币5,582.69万元。经2018年3月30日公司第一届董事会二十五次会议审议通过，公司以募集资金5,582.69万元置换了上述预先投入募集资金投资项目的自筹资金。

2、 用节余募集资金永久补充流动资金情况

√适用 □不适用

2024年8月23日，公司召开第三届董事会第十七次会议、第三届监事会第十六次会议，审议通过了《关于部分募投项目结项并将节余募集资金永久补充流动资金及部分募投项目延期的议案》，同意公司将募投项目“人力资源建设项目”、“社区O2O平台建设项目”予以结项并将节余募集资金1,688.99万元（实际以资金转出当日募集资金专户余额为准）永久补充流动资金，用于公司日常经营活动，进一步充盈公司现金流。截至2024年12月31日，公司节余募集资金永久补充流动资金1,651.86万元。

3、 对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

其他说明

公司于2024年4月19日召开第三届董事会第十五次会议及第三届监事会第十四次会议，审议通过了《关于使用闲置募集资金进行现金管理的议案》，同意公司使用最高额度不超过3,000万元人民币的闲置募集资金进行现金管理，该额度可滚动使用，自第三届董事会第十五次会议审议通过之日起12个月内有效。截至2024年12月31日，公司募集资金投资于理财产品金额合计

0.00元。

4、 其他

□适用 √不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用 √不适用

第七节 股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一) 股份变动情况表

1、 股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、 股份变动情况说明

□适用 √不适用

3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用 √不适用

4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用 √不适用

(二) 限售股份变动情况

□适用 √不适用

二、证券发行与上市情况

(一) 截至报告期内证券发行情况

□适用 √不适用

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用 √不适用

(二) 公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用 √不适用

(三) 现存的内部职工股情况

□适用 √不适用

三、股东和实际控制人情况

(一) 股东总数

(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

注：“前十名股东持股情况”表格中股东胡宏伟于报告期期初普通账户、信用账户持股不在公司前200名股东名册内，故无法统计报告期内增减变动情况

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用 √不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用 √不适用

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用 √不适用

(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用 √不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一) 控股股东情况

1、 法人

√适用 □不适用

2、 自然人

□适用 √不适用

3、 公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用 √不适用

4、 报告期内控股股东变更情况的说明

□适用 √不适用

5、 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

(二) 实际控制人情况

1、 法人

□适用 √不适用

2、 自然人

√适用 □不适用

3、 公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用 √不适用

4、 报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用 √不适用

5、 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

6、 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用 √不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%以上

□适用 √不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用 √不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用 √不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

第八节 优先股相关情况

□适用 √不适用

第九节 债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用 √不适用

二、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

第十节 财务报告

一、 审计报告

√适用 □不适用

南都物业服务集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都物业公司）财务报表，包括2024年12月31日的合并及母公司资产负债表，2024年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南都物业公司2024年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2024年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南都物业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一) 收入确认

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注五(34)及七(61)。

南都物业公司的营业收入主要来自于物业管理服务。2024年度，南都物业公司营业收入金额为人民币180,547.55万元，其中物业基础服务的营业收入为人民币159,393.73万元，占营业收入的88.28%。

由于营业收入是南都物业公司关键业绩指标之一，可能存在南都物业公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息系统和重大管理层判断。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；

(3) 对营业收入及毛利率按项目实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明波动原因；

(4) 对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；

(5) 获取主要客户的合同并将合同内容与账面收入确认、开票收款情况及缴款记录做交叉核对，对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，评价收入是否在恰当期间确认；

(6) 对于新增重要客户在核查公司档案的情况下，通过网络等渠道收集对方资料，核查其经营状况是否存在异常；

(7) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二) 应收账款减值

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注五(13)及七(5)所述。截至2024年12月31日，南都物业公司应收账款账面余额为人民币61,909.56万元，坏账准备为人民币10,746.53万元，账面价值为人民币51,163.03万元。

管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项或应收组合为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。由于应收账款金额重大，且应收账款减值涉及重大管理层判断，我们将应收账款减值确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 针对管理层以前年度就坏账准备所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；

(3) 复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；

(4) 对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，复核管理层对预期收取现金流量的预测，评价在预测中使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性，并与获取的诉讼进展情况、抵房协议及诉讼保全等进行核对；

(5) 对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分组合的合理性；评价管理层确定的应收账款预期信用损失率的合理性，包括使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性；测试管理层对坏账准备的计算是否准确；

(6) 结合应收账款函证以及期后回款情况，评价管理层计提坏账准备的合理性；

(7) 检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(三) 商誉减值

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注七(27)。

截至2024年12月31日，南都物业公司商誉账面原值为人民币25,789.87万元，减值准备为人民币4,940.50万元，账面价值为人民币20,849.37万元。

南都物业公司管理层将商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，相关资产组或者资产组组合的可收回金额按照预计未来现金流量现值确定。由于商誉金额重大，且商誉减值测试涉及重大管理层判断，我们将商誉减值确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对商誉减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与商誉减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 针对管理层以前年度就预计未来现金流量现值所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；

(3) 了解并评价管理层聘用的外部估值专家的胜任能力、专业素质和客观性；

(4) 评价管理层在减值测试中使用的方法的适当性和一贯性；

(5) 评价管理层在减值测试中使用的重大假设的适当性，复核相关假设是否与总体经济环境、行业状况、经营情况、历史经验、运营计划、经审批预算、会议纪要、其他会计估计中所使用的假设、业务活动的其他领域中所使用的相关假设等一致；

(6) 评价管理层在减值测试中使用的数据的适当性、相关性和可靠性，并复核减值测试中有关信息的一致性；

(7) 测试管理层对预计未来现金流量现值的计算是否准确；

(8) 检查与商誉减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估南都物业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

南都物业公司治理层（以下简称治理层）负责监督南都物业公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对南都物业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在

重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南都物业公司不能持续经营。

(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六) 就南都物业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：

（项目合伙人）

中国·杭州 中国注册会计师：

二〇二五年四月十七日

二、 财务报表

合并资产负债表2024年12月31日编制单位：南都物业服务集团股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

母公司资产负债表2024年12月31日编制单位：南都物业服务集团股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

合并利润表2024年1—12月

单位：元 币种：人民币

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现的净利润为： 0 元。公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

母公司利润表2024年1—12月

单位：元 币种：人民币

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

合并现金流量表2024年1—12月

单位：元 币种：人民币

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

母公司现金流量表2024年1—12月

单位：元 币种：人民币

公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜

合并所有者权益变动表

2024年1—12月

单位：元 币种：人民币