连云港港口集团有限公司 拟向江苏连云港港口股份有限公司  转让其所持有的连云港鑫联散货码头有限公司股权项目 资产评估报告  中企华评报字[2012]第1345 号 （共一册 第一册） 北京中企华资产评估有限责任公司  二〇一三年三月十日  连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 目 录注册资产评估师声明 ........................................................................................................... 2评估报告摘要......................................................................................................................... 3评估报告正文......................................................................................................................... 5 一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 ................. 5 二、评估目的 ..................................................................................................................... 8 三、评估对象和评估范围 ............................................................................................... 8 四、价值类型及其定义 ................................................................................................... 9 五、评估基准日 ................................................................................................................ 9 六、评估依据 ..................................................................................................................... 9 七、评估方法 ................................................................................................................... 13 八、评估程序实施过程和情况 .................................................................................... 16 九、评估假设 ................................................................................................................... 17 十、评估结论 ................................................................................................................... 18 十一、特别事项说明 ...................................................................................................... 19 十二、评估报告使用限制说明 .................................................................................... 19 十三、评估报告日 .......................................................................................................... 20评估报告附件....................................................................................................................... 21北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目  评估报告摘要  重要提示  以下内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况 和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。 北京中企华资产评估有限责任公司接受连云港港口集团有限公司和江苏连云港港口股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对连云港港口集团有限公司所持有的连云港鑫联散货码头有限公司75%股权在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下： 评估目的：为连云港港口集团有限公司拟向江苏连云港港口股份有限公司转让其所持有的连云港鑫联散货码头有限公司股权之经济行为提供参考依据。 评估对象：连云港港口集团有限公司所持有的连云港鑫联散货码头有限公司75%股权。 评估范围：连云港鑫联散货码头有限公司全部资产及负债，包括流动资产、固定资产、在建工程、流动负债及非流动负债。 评估基准日：2012年9月30日。 价值类型：市场价值。 评估方法：资产基础法。 评估结论： 连云港港口集团有限公司所持有的连云港鑫联散货码头有限公司75%股权账面价值为35,649.00万元，评估价值为46,476.92万元，增值额为10,827.92万元，增值率为30.37%。 具体评估结果详见下列评估结果汇总表：北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 资产基础法评估结果汇总表评估基准日： 2012 年 9 月 30 日  金额单位：人民币万元  账面价值 评估价值 增减值 增值率%  项目  A  B  C=B-A D=C/A× 100%流动资产非流动资产  2 35,649.00 46,476.92 10,827.92 30.37%其中：长期股权投资  3 35,649.00 46,476.92 10,827.92 30.37%投资性房地产固定资产在建工程油气资产无形资产其中：土地使用权其他非流动资产 资产总计 11 35,649.00 46,476.92 10,827.92 30.37%流动负债非流动负债 负债总计 净资产  15 35,649.00 46,476.92 10,827.92 30.37% 本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期限自评估基准日2012年9月30日起一年有效。 连云港鑫联散货码头有限公司目前在建码头所占用的海域，其海域使用权人为连云港港口集团有限公司，连云港港口集团承诺在本次鑫联公司股权转让实施完毕后，以租赁方式交予鑫联公司有偿使用，租金按照市场公允价格确定；同时尽快办理向鑫联公司的海域使用权转让手续，待鑫联公司在建工程整体竣工验收完毕并取得海域使用权后，根据相关规定换发土地使用权证。 本次评估范围不包含连云港鑫联散货码头有限公司在建码头占用海域所对应的海域使用权。 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 连云港港口集团有限公司  拟向江苏连云港港口股份有限公司 转让其所持有的 连云港鑫联散货码头有限公司股权项目  评估报告正文连云港港口集团有限公司：江苏连云港港口股份有限公司： 北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对连云港港口集团有限公司拟转让其所持有的连云港鑫联散货码头有限公司股权事宜所涉及的连云港鑫联散货码头有限公司股东全部权益在 2012 年 09 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 本次评估委托方为连云港港口集团有限公司和江苏连云港港口股份有限公司，被评估单位为连云港鑫联散货码头有限公司。 (一)委托方之一简介 企业名称：连云港港口集团有限公司 住 所：连云港中山路 99 号 法定代表人：俞向阳 注册资本：450000 万元人民币 公司类型：有限公司(国有独资) 经营范围：许可经营项目：国际国内集装箱及散杂货装卸、仓储、中转、驳运、旅客运输、理货、船舶代理、内外贸货运代理；物资供应、港口铁路运输、供水、供电、港口通信及工程；船舶供应、港口生活服务、港口信息产业、保税业；房地产开发；以下限分公司经营：北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目货物公路运输；货物沿海运输；危险品运输；汽油、柴油、煤油批发、零售;煤炭销售；港口电力供应；电气设备安装、调试、修理；承装(修、试)电力设施；机车维修；餐饮、住宿服务；烟、酒销售；外轮、远洋货轮供水、食品及生活品供应；饮用纯净水生产、销售；公共保税仓库。 一般经营项目：港口与航道工程施工、建筑工程与安装、给排水工程施工；电气工程、铁路工程(含通信信号)施工、维修、安装；电信工程；机械、电气设备修理；船舶航修、坞修；船舶出租；潜水作业；国内贸易、进出口贸易；租赁业；物业管理；软件开发、系统集成；技术监测；劳务服务；市政府授权范围内的国有资本的经营与管理；以下限分公司经营：废旧物资回收。 (二)委托方之二简介 企业名称：江苏连云港港口股份有限公司 住 所：连云港市连云区庙岭港区港口四路 8 号 法定代表人：李春宏 注册资本：81163.5101 万元人民币 公司类型：股份有限公司(上市) 成立日期：2001 年 10 月 15 日 经营范围：码头和其他港口设施经营；在港区内从事货物装卸、仓储经营；普通货运。船舶港口服务业务经营(仅限为船舶提供岸电)；港口机械、设施、设备租赁、维修服务；实业投资；机械设备、电器设备制造、安装、维修；工索具制造、销售；散货包装服务。 (三)被评估单位简介 1.公司基本情况 企业名称：连云港鑫联散货码头有限公司（以下简称：鑫联公司） 住 所：连云港市连云开发区五羊路西首 法定代表人：朱从富 注册资本：47532 万元人民币 实收资本：47532 万元人民币北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 企业类型：有限责任公司(中外合资) 成立日期：2005 年 11 月 24 日 经营范围：从事码头开发经营，在港区内从事货物装卸、驳运、仓储经营（危险品除外）；港口机械、设施、设备租赁经营、修理业务；港口专用工具加工、修理；散货包装。 2.公司概况及历史沿革： 连云港鑫联散货码头有限公司成立于 2005 年 11 月 24 日，批准经营期限 50 年。是经江苏省人民政府批准成立的中外合资企业。投资方为连云港港口集团有限公司和汉石战略投资(香港)有限公司，原注册资本 23300 万元人民币。其中连云港港口集团有限公司出资 11417万元，持有 49%的股权；汉石战略投资(香港)有限公司出资 11883 万元，持有 51%的股权。 2010 年 7 月，鑫联公司作为连云港区旗台作业区散化肥专业化泊位工程投资主体后，由连云港港口集团有限公司增资 24232 万元，注册资本同时变更为 47532 万元人民币。并经江苏中瑞华会计师事务所出具了苏瑞华连验字(2010)066 号验资报告确认。江苏省发改委苏发改基础发(2010)457 号、江苏省商务厅苏商资审字(2010)第 13012 号分别做出批复。双方股东也对合资经营合同以修正案形式予以确认。公司持股比例变更为：连云港港口集团有限公司持有 75%的股权；汉石战略投资(香港)有限公司持有 25%的股权。 2012 年 4 月，汉石战略投资(香港)有限公司与江苏连云港港口股份有限公司签订股权转让协议，将其所持有的鑫联公司 25%股权转让给江苏连云港港口股份有限公司。鑫联公司由中外合资企业转变为内资企业。 鑫联公司于 2008 年开始投资建设 10 万吨级氧化铝和散化肥专业化泊位。氧化铝专业化泊位工程预计总投资额为 64670 万元，设计吞吐量 313 万吨；散化肥专业化泊位工程预计总投资额 64100 万元，设计吞吐量 318 万吨。目前整个工程尚处于在建状态，预计于 2013 年上半年全部完工。北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 3.股权结构 评估基准日，鑫联公司股权结构情况如下：  股东 持股数量（万） 持股比例% 连云港港口集团有限公司 35,649.00 75% 江苏连云港港口股份有限公司 11,883.00 25%  合计  47,532.00  100% 4.经营及财务状况 企业近三年资产、负债情况如下：  单位：万元 项目 2009 年 2010 年  2011 年 2012 年 9 月 总资产  48,435.81 86,456.20 104,593.25 111,273.52 总负债  25,128.78 38,906.72 57,043.77 63,724.04 净资产  23,307.03 47,549.48 47,549.48 47,549.48 (四)业务约定书约定的其他报告使用者 本评估报告仅供委托方、被评估单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。二、评估目的 连云港港口集团有限公司拟向江苏连云港港口股份有限公司转让其所持有的连云港鑫联散货码头有限公司股权。为此，需对连云港港口集团有限公司所持有的连云港鑫联散货码头有限公司股权进行评估，以便为上述股权转让行为提供参考依据。三、评估对象和评估范围 (一)评估对象 根据本次评估目的，评估对象为连云港港口集团有限公司所持有的连云港鑫联散货码头有限公司 75%股权。 (二)评估范围 评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产、在建工程等，总资产账面价值北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目为 111,273.52 万元；负债包括流动负债和非流动负债，总负债账面价值为 63,724.04 万元；净资产账面价值 47,549.48 万元。 纳入评估范围的主要资产为在建工程，账面价值为 109,831.82 元，包括土建工程和设备安装工程。在建工程具体为连云港港旗台港区10 万吨级氧化铝、散化肥泊位工程，该工程位于连云港港旗台港区老防波堤东侧，在建两个 10 万吨级卸船泊位(兼顾一个滚装船泊位)，码头总长度为 733m。水工结构为高桩梁板式，均按 10 万吨级散货泊位考虑。码头面标高+8.5m(连云港高程)，桩基为 φ1200mm 大管桩和钢管桩；码头后沿由引桥与陆域连接。土建工程主要实施项目包括港池挖泥(航道疏浚)、围堰、陆域形成、水工建筑设施(砼大管桩制作及运输)等，现已基本完工，其他附属配套工程尚处于在建状态；设备安装工程主要包括门座式起重机、装载机、抓料机、高低压开关柜等，多数已到货并安装。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经上海上会会计师事务所审计，并发表了无保留意见。四、价值类型及其定义 根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日 本经济行为的评估基准日为 2012 年 09 月 30 日。 此基准日是由委托方确定。六、评估依据 本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律、法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 (一)经济行为依据 1.《省国资委关于同意转让连云港港口集团有限公司所持国有股权的批复》（苏国资复（2013）25 号）； 2.北京中企华资产评估有限责任公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 (二)法律法规依据 1.《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）； 2.《中华人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)； 3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）； 4.《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）； 5.《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）； 6.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 7.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 378 号)； 8.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3 号)； 9.《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权[2006]306 号）； 10.《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）； 11.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》(国资办发[1992]36 号)； 12.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号）； 13.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目资委产权[2006]274 号）； 14.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941 号）； 15.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)； 16.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50 号）； 17.其它相关的法律法规文件。 (三)评估准则依据 1.《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20 号）； 2.《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）； 3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)； 4.《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）； 5.《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189 号）； 6.《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189 号）； 7.《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号）； 8.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）； 9.《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217 号）； 10.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）； 11.《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）； 12.《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230 号）； 13.《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230 号）； 14.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）; (四)权属依据 1.机动车行驶证； 2.其他有关产权证明。 (五)取价依据 1.《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部计价格(2002)10号文；北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 2.财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建〔2002〕394 号)； 3.国家发展改革委、建设部关于《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格[2007]670 号)； 4.国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知(计价格 [2002]1980 号)； 5.国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知(计价格[1999]1283)； 6.国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题》的通知(计价格[2002]125 号)； 7.国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械工业部、公安部、环境保护局《关于发布汽车报废标准的通知》(国经贸经[1997]456 号)； 8.国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械工业部、公安部、环境保护局《关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》(国经贸[1998]407 号)； 9.国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》(国经贸资源[2000]1202 号)； 10.《沿海港口建设工程概算预算编制规定》(2004 年，交通部)； 11.《沿海港口水工建筑工程定额》(2004 年，交通部)； 12.《沿海港口水工建筑工程参考定额》(2004 年，交通部)； 13.沿海港口水工建筑及装卸机械设备安装工程定额工、料、机基价单价(2004 年，交通部)； 14.沿海港口水工建筑及装卸机械设备安装工程船舶机械艘(台)班费用定额(2004 年，交通部)； 15.水运工程混凝土和砂浆材料用量定额(2004 年，交通部)； 16.疏浚工程概算、预算编制规定(1997 年，交通部)； 17.疏浚工程预算定额(1997 年，交通部)； 18.疏浚工程船舶艘班费用定额(1997 年，交通部)；北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 19.《连云港市建设工程造价信息》(2012 年第 9 期)； 20.评估基准日银行存贷款基准利率； 21.评估基准日近期的《UDC 联合商情》、《慧聪商情》、《黑马快讯》； 22.企业提供的以前年度财务报表、审计报告； 23.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料； 24.与此次资产评估有关的其他资料。 (六)其他参考依据 1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表； 2.上海上会会计师事务所出具的审计报告； 3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。七、评估方法 企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。 企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。 《资产评估准则——企业价值》规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。 由于鑫联公司目前处于工程在建阶段，距整个项目建成投产尚需时日。项目建成后的未来经营状况具有很大的不确定性，因此本次评北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目估不宜采用收益法；同时由于无法获得与评估对象相似的市场交易案例，因此也不适用市场法评估。根据评估目的、评估对象特点、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用资产基础法。 资产基础法下各类资产具体评估方法如下： 1.关于流动资产的评估 评估范围内的流动资产主要包括货币资金、其他应收款。 (1)货币资金为银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。其中外币资金按评估基准日的国家外汇牌价折算为人民币值。 (2)其他应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。按照账龄分析法，估计出可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值。对于企业已计提的坏账准备评估值按零处理。 2.对于机器设备的评估 设备类资产主要采用成本法评估。 1)重臵全价的确定 对交通、运输车辆，通过参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格等获取其评估基准日的市场销售价格，加上车辆购臵税和其他合理费用(如牌照费等)来确定其重臵全价。 电子设备一般无需安装，本次以现行市场的购臵价作为重臵全价；对于购臵时间较早的设备，参照同类设备的二手市场价格直接确定其评估值。 2)成新率的确定 对于车辆，依据现行的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。 对于电子设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率。北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 3)评估值的确定 评估值=重臵全价×成新率 3.关于在建工程的评估 在建工程采用成本法评估，具体如下： ①对在建的土建及水工工程，由于工程合同签订日与评估基准日时点的材料、人工等价格水平发生一定程度的变化，评估人员以相应账面价值对应的工程量为基础，按目前的人工、材料及机械台班的价格水平重新测算。 评估人员首先进行了现场调查，取得了评估基准日已完工程的工程量(经施工方、业主、工程监理等确认)，同时确认企业相应应付款项是否已支付或挂账。在此基础上，对委估的水工工程按已完工程部分采用交通部颁发的现行沿海建筑安装工程概算预算定额及编制规定，通过 YHSGGYS 系统软件进行测算；对土建工程按已完工程部分采用所在地定额标准进行测算。材料价格取自当地评估基准日造价信息中的材料价或市场调查取得。 ②对于设备安装工程通过查阅设备采购的招投标文件、合同或协议、财务的入账及支付凭证及工程量报表，同时确认了应付款项是否挂账。对于所采购设备，如价格变化较大，以基准日市场价格确定评估值；如采购时间不长，价格变化不大的，以核实后账面值确定评估值。 ③对工程中的建设单位管理费、工程监理费等港口建设工程其他费用，评估人员核查了相关合同或协议、企业的会计账薄及付款凭证，以核实后账面值确定评估值。 ④对资金成本进行测算。 资金成本按照合理工期及基准日贷款利率重新测算后确定。 4.关于负债的评估 关于负债项目中的应付账款、其他应付款及长期借款等项目的评估，根据企业提供的各项目明细表，对各项负债进行核实后，确定各笔债务是否是公司基准日实际承担的，债权人是否存在来确定评估北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目值。八、评估程序实施过程和情况 评估人员于 2012 年 10 月 8 日至 2013 年 3 月 10 日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下： (一)接受委托 2012 年 10 月 8 日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。 (二)前期准备 接受委托后，根据评估目的、评估对象及其分布情况和整体时间安排，拟定了相应的评估方案。同时根据评估范围内的资产分布、资产量大小，组成相应的评估小组，配备相应专业的评估技术人员。 (三)现场调查 评估人员于 2012 年 10 月 9 日至 10 月 25 日对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。 1. 资产核实 (1)现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。 (2)查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的在建工程、车辆等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。 2.尽职调查 评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下： (1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构； (2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况； (3)被评估单位的工程实施计划、发展规划； (4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况； (5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素； (6)被评估单位所在行业的发展状况与前景； (7)其他相关信息资料。 (四)资料收集 评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。 (五)评定估算 评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告草稿。 (六)内部审核 根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见，根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。九、评估假设 (一)一般假设 1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化； 3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化； 4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化； 5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务； 6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规； 7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。 (二)特殊假设 1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致； 本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。十、评估结论 根据国家有关资产评估的规定，按照必要的评估程序，评估人员对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，本次采用资产基础法对连云港鑫联散货码头有限公司股东全部权益在评估基准日2012 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论： 连云港港口集团有限公司所持有的连云港鑫联散货码头有限公司 75%股权账面价值为 35,649.00 万元，评估价值为 46,476.92 万元，增值额为 10,827.92 万元，增值率为 30.37%。 资产基础法评估结果汇总表  金额单位：万元北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目  账面价值 评估价值 增减值 增值率%  项目  A  B  C=B-A D=C/A*100%流动资产非流动资产 2 35,649.00 46,476.92 10,827.92  30.37%其中：长期股权投资 3 35,649.00 46,476.92 10,827.92  30.37% 投资性房地产 4 固定资产 在建工程 油气资产 无形资产 其中：土地使用权 9 其他非流动资产 10 资产总计  11 35,649.00 46,476.92 10,827.92  30.37%流动负债非流动负债 负债总计 净资产 15 35,649.00 46,476.92 10,827.92  30.37% 本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价对评估对象价值的影响。十一、特别事项说明 以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项： 连云港鑫联散货码头有限公司目前在建码头所占用的海域，其海域使用权人为连云港港口集团有限公司，连云港港口集团承诺在本次鑫联公司股权转让实施完毕后，以租赁方式交予鑫联公司有偿使用，租金按照市场公允价格确定；同时尽快办理向鑫联公司的海域使用权转让手续，待鑫联公司在建工程整体竣工验收完毕并取得海域使用权后，根据相关规定换发土地使用权证。 本次评估范围不包含连云港鑫联散货码头有限公司在建码头占用海域所对应的海域使用权。 评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论所产生的影响。十二、评估报告使用限制说明北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目 (一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途； (二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用； (三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外； (四)本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章后方可正式使用； (五)本评估报告经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用； (六)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。十三、评估报告日 本评估报告提出日期为2013年3月10日。 法定代表人：孙月焕 注册资产评估师：王  强  注册资产评估师：修忠楠 北京中企华资产评估有限责任公司  二〇一三年三月十日北京中企华资产评估有限责任公司 连云港港口集团拟向江苏连云港港口股份转让其所持有的鑫联散货码头股权项目  评估报告附件 附件一、经济行为文件； 附件二、被评估单位会计报表； 附件三、委托方和被评估单位法人营业执照复印件； 附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料； 附件五、委托方和相关当事方的承诺函； 附件六、签字注册资产评估师的承诺函； 附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件； 附件八、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印件； 附件九、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件； 附件十、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书复印件；北京中企华资产评估有限责任公司