的方式准确测算土地纯收益有一定难度，故不适宜采用收益还原法进行评估。3）假设开发法评估对象为工业用地，同一供需圈近期类似工业用地的房地产以企业购地后自建自用为主，工业用地租赁或买卖案例较少，未形成稳定公开的商服用地租赁与买卖交易市场，故不适宜采用假设开发法进行评估。综上所述，根据评估对象的特点和实际情况，本次评估采用市场比较法和成本逼近法两种方法进行评估。

③评估方法介绍

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似土地使用权进行比较，并对类似土地使用权的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值来确定土地价格的评估方法。

（2）无形资产——土地使用权的评估情况

截至2022年4月30日，特瑞新能源无形资产账面价值为7,282.51万元，评估值为 6,197.44万元，评估增值-1,085.07万元，系土地使用权评估减值。本次评估中，评估师采用市场比较法、成本逼近法进行评估，由于评估基准日土地使用权市场单价低于特瑞新能源取得土地使用权的原始单价，因此土地使用权减值1,085.07万元。