本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

上海飘鹰房地产开发有限公司拟转让桐庐飘鹰置业有限公司股权

所涉及的股东全部权益价值项目资 产 评 估 报 告中联评报字【2020】第1291号

中联资产评估集团有限公司

二〇二〇年六月

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目 录

资产评估报告声明 ...... 1

资产评估报告摘要 ...... 3

资 产 评 估 报 告 ...... 5

一、委托人、被评估单位和其他评估报告使用者 ...... 5

二、评估目的 ...... 9

三、评估对象和评估范围 ...... 9

四、价值类型及其定义 ...... 11

五、评估基准日 ...... 11

六、评估依据 ...... 11

七、评估方法 ...... 14

八、评估程序实施过程和情况 ...... 19

九、评估假设 ...... 20

十、评估结论 ...... 22

十一、特别事项说明 ...... 23

十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 26

十三、资产评估报告日 ...... 27

附件目录 ...... 29

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资产评估报告声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产

评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规

定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性

是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及评估所需的预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人、被评估单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。

四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不

等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资

产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。

六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有

现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

七、我们已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调

查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对

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评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。本评估机构及资产评估师不对评估对象及其所涉及资产的法律权属的真实性做任何形式的保证。

八、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资

产评估准则，坚持独立、客观、公正原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

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资产评估报告摘要中联资产评估集团有限公司接受上海飘鹰房地产开发有限公司、农工商房地产(集团)有限公司的委托，就上海飘鹰房地产开发有限公司拟转让桐庐飘鹰置业有限公司股权之经济行为，对所涉及的桐庐飘鹰置业有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。

评估对象为桐庐飘鹰置业有限公司的股东全部权益，评估范围是桐庐飘鹰置业有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产及相关负债。

评估基准日为2020年4月30日。

本次评估的价值类型为市场价值。

基于产权持有人及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划，根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对桐庐飘鹰置业有限公司股东全部权益在评估基准日2020年4月30日的价值进行了评估：桐庐飘鹰置业有限公司所有者权益账面值为-6,378.05万元，评估值5,955.06万元，评估增值12,333.11万元，增值率193.37%。

在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告， 须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使

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用有效期一年，自评估基准日2020年4月30日至2021年4月29日止。

对评估结论构成重要影响的特别事项说明：

1.引用其他机构报告事项

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系摘自上会会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《桐庐飘鹰置业有限公司审计报告》(上会师报字（2020）第5356号)。除此之外，未引用其他机构报告内容。

2.资产评估结果特别事项说明

(1)房地产类资产评估结果含相应土地价值，不含增值税。

(2)“飘鹰富春江花苑”项目一期建筑面积确定依据为《房屋建筑面

积测绘成果书》，测绘编号：20182012(实测)；二期建筑面积确定依据为《房屋建筑面积测绘成果书》，测绘编号：20192028(实测)。

(3)依据企业提供资料，桐庐飘鹰主要以经营“飘鹰富春江花苑”项

目为主，除此之外，在桐庐或其他区域暂时没有房地产项目开发项目。

3.其他对评估结论构成重要影响的特别事项说明请参见本报告第十

一章节内容。

以上内容摘自资产评估报告正文，了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

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上海飘鹰房地产开发有限公司、农工商房地产(集团)有限公司：

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海飘鹰房地产开发有限公司拟转让桐庐飘鹰置业有限公司股权之经济行为所涉及的桐庐飘鹰置业有限公司股东全部权益在评估基准日2020年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托人、被评估单位和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托人为上海飘鹰房地产开发有限公司、农工商房地产(集团)有限公司，被评估单位为桐庐飘鹰置业有限公司。

(一)委托人概况

1.委托人1

公司名称：上海飘鹰房地产开发有限公司

住 所：上海市崇明区长江农场长江大街161号2幢7380室(上海长江经济园区)

法定代表人：宋飞

注册资本：人民币2,000.0000万元整

公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

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统一社会信用代码：9131010963036567XT成立日期：1997年01月01日营业期限：1997年01月01日至不约定期限经营范围：房地产开发经营(住宅商品房除外)，房地产咨询服务，物业管理，室内装潢，建筑装潢材料，金属材料，木材，卫生洁具，塑钢制品的加工、销售，公共安全防范工程设计、施工(叁级)。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

2.委托人2

公司名称：农工商房地产（集团）有限公司公司地址：上海市普陀区长寿路798号208室法定代表人：沈宏泽注册资本：112,000.0000万人民币公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)统一社会信用代码：913100001322082683成立日期：1988年05月14日营业期限：1988年05月14日至不约定期限经营范围：企业投资、国内贸易（除国家专项外）、集团内资产清理、土地资源的开发、置换、租赁、转让、房地产开发及与房地产开发的相关项目，房地产咨询（不得从事中介），附设分支机构。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

(二) 被评估单位概况

公司名称：桐庐飘鹰置业有限公司住 所：浙江省杭州市桐庐县桐庐经济开发区梅林路699号B幢517室

法定代表人：宋严妍注册资本：2,450.0000万人民币

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公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）统一社会信用代码：9133012208213129XH成立日期：2013年11月19日营业期限：2013年11月19日至2033年11月18日经营范围：房地产开发经营（凭资质经营）；房产信息咨询服务、物业管理；销售装潢材料、金属材料、木材、卫生洁具、塑钢制品；自有房屋租赁。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

1. 公司历史沿革及股东结构

桐庐飘鹰置业有限公司是由上海飘鹰房地产开发有限公司(曾用名：

上海飘鹰房地产开发中心)全额出资组建的国有企业(法人)，于2013年11月19日成立。2015年1月15日经工商变更，股东变更为上海飘鹰房地产开发有限公司(持股49%)、黄英(持股51%)；2018年6月28日经公司股东会决议，股东黄英减资2,550万元，于2018年8月14日完成了工商变更登记，并取得由桐庐县市场监督管理局换发的统一社会信用代码为9133012208213129XH营业执照，上海飘鹰房地产开发有限公司成为公司唯一股东，公司注册资本2,450.00万元，实收资本2,450.00万元。

截至评估基准日，桐庐飘鹰置业有限公司股权结构如下表所示：

序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例

1 上海飘鹰房地产开发有限公司 2,450.00 100.00%合 计 2,450.00 100.00%

2. 资产、财务及经营状况

(1)经营范围及场所

桐庐飘鹰置业有限公司所在行业类别为房地产开发行业，主要经营范围为房地产开发经营（凭资质经营）；房产信息咨询服务、物业管理；销售装潢材料、金属材料、木材、卫生洁具、塑钢制品；自有房屋租赁。

桐庐飘鹰置业有限公司注册地址为浙江省杭州市桐庐县桐庐经济开发区梅林路699号B幢517室。主要办公场所：桐庐开发区2013-32号地

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块“飘鹰富春江花苑”项目办公地点。

(2)三年财务及经营状况

桐庐飘鹰置业有限公司近两年一期资产、财务状况如下表：

金额单位：万元项 目 2018/12/31 2019/12/31 2020/4/30总资产 73,993.04 57,157.34 50,608.27负债 77,713.4965,556.62 56,986.32净资产 -3,720.45-8,399.29 -6,378.05项 目 2018年度 2019年度 2020年1-4月营业收入 0.5946,043.70 6,385.55利润总额 -6,170.45-6,292.26 2,695.05净利润 -6,170.45-4,678.84 2,021.24审计机构 上会会计师事务所(特殊普通合伙)审计意见 标准无保留审计意见 标准无保留审计意见 标准无保留审计意见

(3)核心业务状况

桐庐飘鹰置业有限公司主要核心业务为房地产开发，主要为“飘鹰富春江花苑”房地产项目，项目位于桐庐县经济开发区柴埠片区地块，项目建设用地面积64,928.00平方米，地上总建筑面积162,309.75平方米。项目分两期建造，一共建造住宅12幢，以及部分商业用房。其中，一期住宅898套(含政府回购项目住宅560套)，商业131套，不可售物业类用房13套；二期住宅524套，商业20套，不可售物业类用房3套；另有规划地下车位863个。至2020年4月30日，项目已全部竣工。除此之外，桐庐飘鹰置业有限公司在桐庐或其他区域暂时没有房地产开发项目。

(三)委托人与被评估单位之间的关系

委托人1上海飘鹰房地产开发有限公司拟转让全资子公司被评估单位桐庐飘鹰置业有限公司全部股权于委托人2农工商房地产（集团）有限公司。

(四)委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托人、被评估单位和相关监管机构。

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除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据《光明房地产集团与上海崇明农场相关股权交易事宜会议纪要》(沪崇明农场投资[2019]109号)及《关于调整桐庐飘鹰置业有限公司进行审计评估基准日的批复》(光明投资[2020]168号)，上海飘鹰房地产开发有限公司拟转让桐庐飘鹰置业有限公司全部股权于农工商房地产(集团)有限公司，为此需进行资产评估，为上海飘鹰房地产开发有限公司、农工商房地产(集团)有限公司相关经济行为提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

(一)评估对象

评估对象是桐庐飘鹰置业有限公司股东全部权益。

(二)评估范围

评估范围为桐庐飘鹰置业有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额50,608.27万元、负债56,986.32万元、净资产-6,378.05万元。具体包括流动资产49,651.60万元、非流动资产956.67万元、流动负债56,986.32万元。

委托人及相关当事人对纳入评估范围的以上资产及表外资产进行了确认，委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

(三)委估主要资产情况

本次评估范围中的主要资产为流动资产、固定资产和递延所得税资产。

1. 流动资产

流动资产主要包括货币资金、预付账款、其他应收款和存货等。

桐庐飘鹰置业有限公司存货主要为“飘鹰富春江花苑”房地产项目，

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项目位于桐庐县经济开发区柴埠片区地块，项目建设用地面积64,928.00平方米，地上总建筑面积162,309.75平方米。项目分两期建造，一共建造住宅12幢，以及部分商业用房。其中，一期住宅898套(含政府回购项目住宅560套)，商业131套，不可售物业类用房13处；二期住宅524套，商业20套，不可售物业类用房3处；另有规划地下车位863个。

至2020年4月30日，一期、二期均已竣工验收备案完毕。审计后存货具体情况如下：

（1）政府回购限价住宅：待售0套，已售未确认收入0套；

（2）一期住宅：待售210套，已售未确认收入1套；

（3）二期住宅：待售399套，已售未确认收入9套；

（4）商铺：一期二期总计10,088.09平方米；

（5）地下停车位：待售675个；

（6）不可售物业办公、社区用房、电站等面积3,171.99平方米。

除此之外，桐庐飘鹰置业有限公司在桐庐或其他区域暂时没有房地产开发项目。

2. 固定资产

主要为设备类资产，按用途分为车辆及电子设备。

车辆为1辆别克乘用车，于2016年8月购置，2016年10月注册使用，为日常办公使用。

电子设备主要为公司使用的电脑、打印机及空调等。

3.递延所得税资产

递延所得税资产为企业至2020年4月30日累计亏损及应收款项坏账计提对所得税的影响所产生的可抵扣暂时性差异。

(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

1.账面记录的无形资产

无。

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2.账面未记录的无形资产

无。

(五)企业申报的表外资产的类型、数量

无

(六)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面

金额

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系摘自上会会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《桐庐飘鹰置业有限公司审计报告》(上会师报字（2020）第5356号)。除此之外，未引用其他机构报告内容。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是2020年4月30日；

此基准日是委托人在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：

(一)经济行为依据

1. 《光明房地产集团与上海崇明农场相关股权交易事宜会议纪要》

(沪崇明农场投资[2019]109号)；

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2. 及《关于调整桐庐飘鹰置业有限公司进行审计评估基准日的批复》

(光明投资[2020]168号)；

(二)法律法规依据

1. 《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号)；

2. 《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代

表大会常务委员会第六次会议修订)；

3. 《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国代

表大会第五次会议于2007年3月16日通过)；

4. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务

院第197次常务会议通过)；

5. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委

产权[2006]274号)；

6. 《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委财政部令第32

号)；

7. 《关于企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资产权〔2013〕

64号)；

8. 《关于中央企业国有资产评估项目核准工作指引》(国资产权〔2010〕

71号)；

9. 《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)；

10. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务

总局令第50号)；

11. 《中华人民共和国土地管理法》；

12. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；

13. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

14. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

15. 《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》；

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16. 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问

题的通知》(国税发[2006]187号)；

17. 《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)；

18. 《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江

省地方税务局公告2014年第16号)；

19. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

(三)评估准则依据

1. 《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；

2. 《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；

3. 《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号)；

4. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；

5. 《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号)；

6. 《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号)；

7. 《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39号)；

8. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号)；

9. 《资产评估执业准则—企业价值》(中评协[2018]38号)；

10. 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号)；

11. 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)；

12. 《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号)。

(四)资产权属依据

1. 《机动车行驶证》；

2. 《不动产权证》；

3. 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划

许可证》、《建筑工程施工许可证》；

4. 《房屋建筑面积测绘成果书》；

5. 重要资产购置合同或凭证；

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6. 其他参考资料。

(五)取价依据

1. 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2020年4月20日；

2. 东方财富Choice资讯公布的相关信息；

3. 近期设备类资产的市场交易价格信息，互联网及电话询价结果；

4. 商品房买卖合同；

5. 近期房地产市场交易价格信息及询价结果；

6. 其他参考资料。

(六)其它参考资料

1. 《企业会计准则—基本准则》(财政部令第33号)；

2. 《企业会计准则第1号—存货》等38项具体准则(财会[2006]3号)；

3. 《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18号)；

4. 上会会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《桐庐飘鹰置业有限公司

审计报告》(上会师报字（2020）第5356号)；

5. 《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社2011年版)；

6. 其他参考资料。

七、评估方法

(一)评估方法的选择

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

本次评估目的是为上海飘鹰房地产开发有限公司拟转让桐庐飘鹰置

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业有限公司股权之经济行为提供价值参考依据，资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法。

首先，被评估企业虽然为房地产开发公司，但是由于企业目前有且仅有唯一一个开发项目在建设中，根据对企业相关人员的访谈与当地房地产市场的了解，该项目以开发后销售为主，暂无计划自持经营与新项目开发计划，且其资产项目数量较少且清晰，运用资产基础法为从资产重置的角度客观评价资产的公平市场价值，能反映企业资产在价值时点重新构建的客观市场价值。

其次，被评估企业虽然为房地产开发公司，但是近期并没有新开发建设项目的计划、亦没有自有待开发土地使用权，而目前正在开发中的项目主要以开发后销售为主，未来何时、如何再进行房地产开发建设主要取决于母公司的决策以及地区未来城市规划和地区土地出让情况，且房地产开发建设销售周期一般较长、同时房地产市场又受市场预期、国家政策、投资者信心、刚性需求等影响较大，故未来业务发展不确定性大，该部分收益不连续且不确定，难以匹配持续经营性假设，未来经营预测较难，收益法结论不能很好的反应和判断企业的综合获利能力以得出企业资产的客观市场价值。

最后，相同或类似企业的股权交易案例难以搜集，不宜采用市场法进行评估。

综上，本次评估确定只采用资产基础法进行评估。

(二)资产基础法介绍

资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业

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或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下：

1. 流动资产

(1)货币资金

货币资金包括银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。

(2)应收类账款

对应收账款、其他应收款的评估，评估人员查阅了相关资产合同、抽查了相关账册和凭证，在核实无误的基础上借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对有证据证明已经发生坏账的款项，取得相关的证明文件，对该款项无法收回的部分确认风险损失；对于其他并无确切证据证明其无法收回的债权，按核实后的账面余额确定其评估值。

(3)预付款项

对预付款项的评估，评估人员通过查阅相关合同、抽查相关的账册、凭证，了解评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况，按核实后账面值作为评估值。

(4)存货

桐庐飘鹰置业有限公司的存货资产为桐庐飘鹰置业有限公司“飘鹰富春江花苑”的房地产项目，根据现场勘察及产权方提供的资料，至基准日，一期、二期均已竣工验收备案完毕。主要包括住宅、地下车位、商铺，采用动态假设开发法进行评估。

采用动态假设开发法评估，主要根据企业销售预测及市场状况，预测评估对象未来销售周期、销售价格，分别计算每年销售总额、开发建设后

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续必要的支出及销售税费、土地增值税等，得出每年净利润，再按照一定的折现率计算而得的现值加总来确定评估对象的客观合理价格或价值的方法。

其计算公式如下：

评估值＝∑(销售房地产收入-后续必要支出-后续管理费用及销售费用-后续税金)×折现率

(5)其他流动资产

其他流动资产是企业预交的增值税、企业所得税等。

评估人员在核实无误的基础上，通过了解企业适用的税种、税率、税额以及缴费的费率等相关信息，核实企业的纳税申报表，通过查阅的缴税凭单确认申报数的正确性和真实性。经核实，企业税款种类及金额与申报数相符，故以核实后账面值作为评估值。

2. 非流动资产

(1)设备类资产

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估。对部分购置年限较长的电子设备，评估值参考二手设备市场价格确定。

成本法计算公式：评估值=重置全价×成新率

1)电子设备

①重置全价的确定

电子设备价值量较小，不需要安装(或安装由销售商负责)以及运输费用较低，参照现行市场购置价格确定。

重置价格=市场购置价(不含税)

②成新率的确定

采用年限法确定其成新率,即：

成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%

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另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。

③评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

2)车辆

①重置全价的确定

经查询网上价格信息确定本评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税法》及当地相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价：

重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等

I. 现行购价主要参照网上报价信息；

II. 车辆购置税按国家相关规定计取；

III. 新车上户牌照手续费等按当地交通管理部门规定计取。

②新率的确定

对于运输车辆，根据《商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号》《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：

使用年限成新率=(1-已使用年限／经济使用年限)×100%

行驶里程成新率=(1-已行驶里程／规定行驶里程)×100%

成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)

③评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

（2）递延所得税资产

递延所得税是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础的差异，企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产，核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生的可抵扣暂时性差异。

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评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因：企业至2020年4月30日累计亏损以及应收款项坏账计提对所得税的影响，通过查阅相关记录等，以核实后账面价值确定评估值。

3. 负债

负债主要由应付账款、预收账款、应交税费、其他应付款组成，评估人员在清查核实的基础上进行评估，检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行：

(一)评估准备阶段

1. 委托人召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、评

估基准日和评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。

2. 配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项

目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。

(二)现场评估阶段

根据本次项目整体时间安排，现场评估阶段是2020年5月。按照本次评估确定采用的评估方法，评估项目组主要为资产基础法评估项目组。

资产基础法评估项目组重点是对企业申报的评估范围内资产进行清查和核实，主要工作如下：

(1) 听取委托人及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和纳入评估

范围资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况；

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(2) 对企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有

关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整；

(3) 根据资产评估申报明细表，对实物类资产进行现场勘察和盘点；

(4) 查阅收集纳入评估范围资产的产权证明文件，对被评估企业提供

的权属资料进行查验，核实资产权属情况。统计资产瑕疵情况，请被评估企业核实并确认这些资产是否属于企业、是否存在产权纠纷；

(5) 根据纳入评估范围资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体

评估方法；

(6) 对设备类资产，了解管理制度和维护情况，查阅并收集相关资料；

对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；

(7) 对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估

测算。

(三)评估汇总阶段

对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。

(四)提交报告阶段

在上述工作基础上，起草初步资产评估报告，初步审核后与委托人就评估结果交换意见。在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评估报告审核制度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报告。

九、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

(一)一般假设

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1. 交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

2. 公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3. 资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

(二)特殊假设

1. 本次评估假设评估基准日后产业政策等外部经济环境不会发生不

可预见的重大不利变化。

2. 假设评估对象所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政

策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。

3. 根据企业判断，假设所在的房地产行业仍然将是国家重要产业之

一，房地产行业及房地产市场将在国家政策调控和社会投资理性回归的基础上稳定发展；企业未来市场地位稳定不会有太大变化。

4.企业未来企业经营规划的主要以桐庐飘鹰置业有限公司的“飘鹰

富春江花苑”项目，截止评估基准日，根据现场勘查及产权方提供的资料，一期、二期均已竣工验收备案完毕。除此之外，桐庐飘鹰置业有限公司在

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桐庐或其他区域暂时没有房地产项目开发项目。

5.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产

的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。

6. 评估对象经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致其无法

经营。

7. 以持续使用和公开市场为前提，确定的现行市场价值，没有考虑

将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

8. 假设评估对象保持现有股本结构和总量，不考虑股本结构及总量

变化对评估对象未来产生的影响。

当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

十、评估结论

基于产权持有人及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划，根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对桐庐飘鹰置业有限公司股东全部权益在评估基准日2020年4月30日的价值进行了评估。

(一) 资产基础法评估结果

总资产账面值50,608.27万元，评估值62,941.38万元，评估增值12,333.11万元，增值率24.37%。

负债账面值56,986.32万元，评估值56,986.32万元，无增减变动。

净资产账面值-6,378.05万元，评估值5,955.06万元，评估增值12,333.11万元，增值率193.37%。详见下表。

资产评估结果汇总表评估基准日：2020年4月30日被评估单位：桐庐飘鹰置业有限公司 金额单位：人民币万元

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项目

账面价值 评估价值 增减值 增值率％

B C D=C-B E=D/B×100%1 流动资产 49,651.60 61,974.21 12,322.61 24.822 非流动资产 956.67 967.17 10.50 1.103 其中：长期股权投资 - - -4 投资性房地产 - - -5 固定资产 14.06 24.56 10.50 74.666 其中：建筑物 - - -7 设 备 14.06 24.56 10.50 74.668 资产总计 50,608.27 62,941.38 12,333.11 24.379 流动负债 56,986.32 56,986.32- -10 非流动负债 -- -

11 负债总计 56,986.32 56,986.32 - -12 净资产(所有者权益) -6,378.05 5,955.06 12,333.11 193.37资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。

(二) 评估结果分析及最终评估结论

1. 评估结果分析

桐庐飘鹰置业有限公司股东全部权益(净资产价值) 为-6,378.05万元，评估值5,955.06万元，评估增值12,333.11万元，增值率193.37%。

评估增值的主要原因是存货-产成品增值，因为企业对存货-产成品采用成本核算，账面价值未包括相应的房地产开发利润，而评估值测算得到的是该项资产的市场价值，市场价值中包含了该项资产的市场利润；且房地产市场价值增长，导致评估增值。

十一、特别事项说明

评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。

(一)产权瑕疵事项

截止评估基准日，评估师未发现委托人及被评估单位亦明确说明不存在其他产权瑕疵事项。

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(二)委托人未提供的其他关键资料说明

无。

(三)未决事项、法律纠纷等不确定因素

截止评估基准日，评估师未发现委托人及被评估单位亦明确说明无未决事项、法律纠纷等不确定因素。

(四)引用其他机构报告事项

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系摘自上会会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《桐庐飘鹰置业有限公司审计报告》(上会师报字（2020）第5356号)。

除此之外，未引用其他机构报告内容。

(五)重大期后事项

期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。

评估人员未发现重大期后事项，委托人与被评估单位亦明确告知不存在重大期后事项。

(六)评估程序受限的有关情况、 评估机构采取的弥补措施及对评估

结论影响的说明

无。

(七)其他需要说明的事项

1. 本次评估房地产类资产，即桐庐飘鹰置业有限公司的“存货-产成

品”的评估结果含相应土地价值，不含增值税。

2. “飘鹰富春江花苑”项目一期建筑面积确定依据为《房屋建筑面积

测绘成果书》，测绘编号：20182012(实测)；二期建筑面积确定依据为《房屋建筑面积测绘成果书》，测绘编号：20192028(实测)。

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3. 依据企业提供资料，桐庐飘鹰主要以经营“飘鹰富春江花苑”项目

为主，除此之外，在桐庐或其他区域暂时没有房地产项目开发项目。

4. 本评估结论未考虑评估对象及涉及资产可能存在的欠缴税款和交

易时可能需支付的各种交易税费及手续费等支出对评估值的影响，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。

5. 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产

价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。

6. 评估人员不具备对评估对象工程质量优劣情况进行判断的资格，因

此评估人员对评估对象物业仅作一般性的查看，未对房屋建筑物的隐蔽工程及内部结构做技术检测，实地查看仅限于其表面特征，故不能确定评估对象建筑结构、设备等的内在质量及其他隐蔽部分是否存在缺陷。因此本次评估假设评估对象的工程质量达到国家建筑施工验收规范规定的合格标准。

7. 评估过程中，评估人员在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部

分设备正在运行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。

8. 本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，

委托人及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。

9. 评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提

供，委托人及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。

10. 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变

化时，应按以下原则处理：

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(1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应

调整；

(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，

委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

(3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实

际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

11. 评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发

表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

12. 本评估结论是建立在企业对未来宏观经济及行业发展趋势准确判

断、企业对其经营规划有效执行的基础上，若未来出现经济环境变化以及行业发展障碍，企业未能采取切实有效措施对其规划执行予以调整，使之能够满足现有经营规划的执行，预测数据可能会发生较大变化，因而本评估结论会与企业实际产生较大偏差，委托人应根据实际情况重新委托评估机构对被评估单位股东全部权益价值进行评估。提请委托人及报告使用者对上述事项予以关注。

13. 本次评估对象为被评估单位股东全部权益，未考虑资产流动性对

评估结论的影响；确定长期股权投资评估价值时，未考虑由于控股权或少数股权等因素产生的溢价或折价。

十二、资产评估报告使用限制说明

(一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次

评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的

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影响。当前述条件以及其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。

(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报

告的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本评估机构不会随意向他人公开。

(三)未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部

分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不

等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

(五)

根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，

须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，自评估基准日2020年4月30日至2021年4月29日止。超过一年，需重新进行评估。

十三、资产评估报告日

本资产评估报告日为二〇二〇年六月十九日。

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附件目录

1. 评估明细表；

2. 《光明房地产集团与上海崇明农场相关股权交易事宜会议纪要》

(沪崇明农场投资[2019]109号)；

3. 《关于调整桐庐飘鹰置业有限公司进行审计评估基准日的批复》

(光明投资[2020]168号)；

4. 上会会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《桐庐飘鹰置业有限公司

审计报告》(上会师报字（2020）第5356号)(复印件)；

5. 委托人及被评估单位企业法人营业执照(复印件)；

6. 评估对象涉及的主要权属证明资料(复印件)；

7. 委托人及被评估单位的承诺函；

8. 签字资产评估师的承诺函；

9. 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照(复印件)；

10. 中联资产评估集团有限公司资产评估备案文件(复印件)；

11. 签字资产评估师资格证书(复印件)；

表1共21页第2页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%

一、流动资产合计

496,516,015.28 619,742,132.61 123,226,117.33 24.82

货币资金126,046,035.54 126,046,035.54 - -

交易性金融资产- - -

应收票据- - -

应收账款- - -

预付款项24,209.21 24,209.21 - -

应收利息- - -

应收股利- - -

其他应收款8,145,654.96 8,145,654.96 - -

存货353,304,982.67 476,531,100.00 123,226,117.33 34.88

一年内到期的非流动资产- - -

其他流动资产8,995,132.90 8,995,132.90 - -

二、非流动资产合计

9,566,734.53 9,671,714.25 104,979.72 1.10

可供出售金融资产- - -

持有至到期投资- --

长期应收款- - -

长期股权投资- - -

投资性房地产- - -

固定资产140,615.28 245,595.00 104,979.72 74.66

在建工程- - -

工程物资- - -

固定资产清理- - -

生产性生物资产- - -

油气资产- - -

无形资产- - -

开发支出- - -

商誉- - -

长期待摊费用- - -

递延所得税资产9,426,119.25 9,426,119.25 - -

其他非流动资产- - -

三、资产总计

506,082,749.81 629,413,846.86 123,331,097.05 24.37

资产评估分类汇总表评估基准日：2020年4月30日

表1共21页第3页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%资产评估分类汇总表评估基准日：2020年4月30日

四、流动负债合计

569,863,235.51 569,863,235.51 - -

短期借款- - -

交易性金融负债- - -

应付票据- - -

应付账款121,279,707.78 121,279,707.78 - -

预收款项3,976,093.30 3,976,093.30 - -

应付职工薪酬- - -

应交税费13,562,038.71 13,562,038.71 - -

应付利息- - -

应付股利- - -

其他应付款431,045,395.72 431,045,395.72 - -

一年内到期的非流动负债- - -

其他流动负债- - -

五、非流动负债合计

- - -

长期借款- - -

应付债券- - -

长期应付款- - -

专项应付款- - -

预计负债- - -

递延所得税负债- - -

其他非流动负债- - -

六、负债总计

569,863,235.51 569,863,235.51 - -

60七、净资产（所有者权益）-63,780,485.70 59,550,611.35 123,331,097.05 193.37评估机构：中联资产评估集团有限公司

表1共21页第4页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元编号账面价值评估价值增值额增值率%3-1货币资金（现金存款他币）126,046,035.54 126,046,035.54 - -3-2- - -3-3- - -3-4- - -3-524,209.21 24,209.21 - -3-6- - -3-7- - -3-88,145,654.96 8,145,654.96 - -3-9353,304,982.67 476,531,100.00123,226,117.33

34.88

3-10- - -3-118,995,132.90 8,995,132.90 - -

3496,516,015.28 619,742,132.61123,226,117.33

24.82

被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

请勿删除！保持该标志处于打印区域的右下角位置。流动资产合计

存货一年内到期的非流动资产其他流动资产

应收账款预付账款应收利息应收股利（应收利润）其他应收款

流动资产评估汇总表

评估基准日：2020年4月30日科目名称交易性金融资产应收票据

表1共21页第5页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元序号开户银行账号币种账面价值评估价值增值率%

杭州银行股份有限公司桐庐支行3301040160001186546人民币7,205,558.777,205,558.77-

浙江桐庐恒丰村镇银行股份有限公司810510010122801465人民币78,812,057.1578,812,057.15-

中国银行股份有限公司桐庐迎春街支行387073548823人民币1,194.55 1,194.55 -

浙江桐庐恒丰村镇银行股份有限公司810510010122200024人民币39,651,852.0639,651,852.06-

迎南支行人民币375,373.01 375,373.01 -

126,046,035.54126,046,035.54-被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

请勿删除！保持该标志处于打印区域的右下角位置。

货币资金—银行存款评估明细表

评估基准日：2020年4月30日

合 计

表1共21页第6页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元序号收款单位名称（结算对象)业务内容发生日期账龄账面价值评估价值增值率%备注

中国石化销售有限公司浙江杭州石油分公司购油款2020/1/181年以内5,000.00 5,000.00 -

供电公司电费2020/4/91年以内8,526.25 8,526.25 -

供水公司水费2020/4/231年以内9,563.96 9,563.96 -

电信公司电话费2020/4/91年以内1,119.00 1,119.00 -

24,209.2124,209.21-被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

请勿删除！保持该标志处于打印区域的右下角位置。

预付账款评估明细表评估基准日：2020年4月30日

合 计

表1共21页第7页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元序号欠款单位名称（结算对象）业务内容发生日期账龄账面价值评估价值增值率%备注

黄英股权转让款2018/8/241-2年2,200,000.002,200,000.00-

房租押金押金2019/12/231年以内26,000.00 26,000.00 -

水泥押金押金2018/8/311-2年208,224.27 208,224.27 -

墙改基金押金押金2018/8/311-2年216,868.36 216,868.36 -5一期住户电费预交电费2019/12/311年以内87,200.00 87,200.00 -6维修基金维修基金2020/4/231年以内7,518,762.337,518,762.33-

二期住户电费预交电费2020/4/231年以内88,600.00 88,600.00 -

10,345,654.9610,345,654.96-2,200,000.00 - -100.00

2,200,000.008,145,654.968,145,654.96-被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

请勿删除！保持该标志处于打印区域的右下角位置。净 额

其他应收款评估明细表

评估基准日：2020年4月30日

合 计减：坏账准备减：评估风险损失

表1共21页第8页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元编号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%3-9-1材料采购（在途物资）- - -3-9-2原材料- - -3-9-3在库周转材料- - -3-9-4委托加工物资- - -3-9-5产成品（库存商品）- - -3-9-6在产品（自制半成品）353,304,982.67 476,531,100.00123,226,117.33

34.88

3-9-7发出商品- - -3-9-8在用周转材料- - -

3-10存货合计353,304,982.67 476,531,100.00123,226,117.33

34.88

3-10减：存货跌价准备- - -3-10存货净额353,304,982.67 476,531,100.00123,226,117.33

34.88

被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

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存货评估汇总表评估基准日：2020年4月30日

表1共21页第9页

被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元数量金额实际数量金额

开发成本-开发间接费项

开发成本-土地使用费（出让金及契税）项

开发成本-前期工程费项

开发成本-基础设施费项

开发成本-建筑安装工程费项

开发成本-配套设施费项

开发成本-利息支出项

353,304,982.67476,531,100.00 34.88被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

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476,531,100.00 34.88 1

合 计

序号名称及规格型号计量单位

353,304,982.67

存货—在产品（自制半成品）评估明细表

评估基准日：2020年4月30日

账面价值评估价值

增值率%备注

表1共21页第10页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元序号项目及内容发生日期结算内容账面价值评估价值增值率%备注

预交企业所得税2020/4/30所得税5,839,199.455,839,199.45-

预交增值税（简易计税）2020/4/30增值税3,155,933.453,155,933.45-

8,995,132.908,995,132.90-被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

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其他流动资产评估明细表

评估基准日：2020年4月30日

合 计

表1共21页第11页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元编号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%4-1可供出售金融资产- - -4-2持有至到期投资- - -4-3长期应收款- - -4-4长期股权投资- - -4-5投资性房地产- - -4-6固定资产140,615.28 245,595.00 104,979.72 74.664-7在建工程- - -4-8工程物资- - -4-9固定资产清理- - -4-10生产性生物资产- - -4-11油气资产- - -4-12无形资产- - -4-13开发支出- - -4-14商誉- - -4-15长期待摊费用- - -4-16递延所得税资产9,426,119.25 9,426,119.25 - -4-17其他非流动资产- - -

4合计9,566,734.53 9,671,714.25 104,979.72 1.10被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

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非流动资产评估汇总表评估基准日：2020年4月30日

表1共21页第12页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元原值净值原值净值原值净值原值净值房屋建筑物类合计- - - - - -4-6-1固定资产-房屋建筑物- - - - - -4-6-2固定资产-构筑物及其他辅助设施- - - - - -4-6-3固定资产-管道及沟槽- - - - - -

设备类合计446,659.34 140,615.28 344,740.00245,595.00-101,919.34 104,979.72-22.82

74.66

4-6-4固定资产-机器设备- - - - - -4-6-5固定资产-车辆335,085.00 112,545.16 246,700.00189,959.00-88,385.00 77,413.84-26.38

68.78

4-6-6固定资产-电子设备111,574.34 28,070.12 98,040.00 55,636.00-13,534.34 27,565.88-12.13

98.20

4-6-7土地- - - - - -

固定资产合计446,659.34 140,615.28 344,740.00245,595.00-101,919.34 104,979.72-22.82

74.66

减：固定资产减值准备- - -固定资产446,659.34 140,615.28 344,740.00245,595.00-101,919.34 104,979.72-22.82

74.66

被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

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固定资产评估汇总表

评估基准日：2020年4月30日

账面价值评估价值增值额增值率%编号科目名称

表1共21页第13页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元原值净值原值成新率%净值

浙A4PY66别克乘用车SGM6531UAAA上海通用（沈阳）北盛汽车有限公司辆12016/8/12016/10/956,100.00335,085.00 112,545.16246,700.00

189,959.00

68.78

------------------335,085.00 112,545.16246,700.00 189,959.00

68.78

被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

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序号车辆牌号

车辆名称及规格型号

固定资产—车辆评估明细表

评估基准日：2020年4月30日

账面价值评估价值生产厂家

计量单

位

数量

购置日

期

启用日

期

里程(公

已行驶里

增值率%备注

表1共21页第14页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元原值净值原值成新率%净值

台式电脑Vostro270-R696台式电脑戴尔台12014/2/282014/2/285,399.00 - 4,750.00 15713.00

台式电脑Vostro270-R696台式电脑戴尔台12014/2/282014/2/285,399.00 - 4,750.00 15713.00

电动自行车1742420绿驹自行车51-100703浙江绿驹车业有限公司台12014/3/122014/3/123,280.00 -100.00

台式电脑lnspiron3847-R5738台式电脑戴尔台12015/1/262015/1/263,999.00 - 3,540.00 15531.00

激光打印机LaserJet Pro M1536dnf激光一体机惠普台12015/3/242015/3/242,398.00 - 2,080.00 15 312.00

空调kfr-35gw/dy-pa402美的台12015/8/172015/8/172,250.00 - 2,020.00 42848.00

空调kfr-35gw/dy-pa402美的台12015/8/172015/8/172,250.00 - 2,020.00 42848.00

空调kfr-35gw/dy-pa402美的台12015/8/172015/8/172,250.00 - 2,020.00 42848.00

空调kfr-35gw/dy-pa402美的台12015/8/172015/8/172,250.00 - 2,020.00 42848.00

空调kfr-35gw/dy-pa402美的台12015/8/172015/8/172,250.00 - 2,020.00 42848.00

空调kfr-35gw/dy-pa402美的台12015/8/172015/8/172,250.00 - 2,020.00 42848.00

台式电脑3268-R24BB商用台式电脑戴尔台12017/11/72017/11/74,299.00 835.82 3,810.00 592,248.00 168.96

台式电脑326B-R24商用台式电脑戴尔台12017/11/72017/11/73,674.23 714.49 3,190.00 591,882.00 163.40

台式电脑326B-R24商用台式电脑戴尔台12017/11/72017/11/73,588.80 697.79 3,190.00 591,882.00 169.71

打印机DS5400H得实台12018/1/232018/1/232,435.90 609.08 2,120.00551,166.00 91.44

空调kfr-35gw/dy-pa400（d3）美的台12018/1/292018/1/292,136.75 534.30 1,860.00 721,339.00 150.61

复印机施乐dcs2110NDA富士施乐台12018/1/292018/1/298,999.00 2,249.81 7,880.00 564,413.00 96.15

台式电脑3668-2308/2218商用台式电脑戴尔台12018/6/52018/6/53,232.76 1,257.16 3,100.00 692,139.00 70.15

台式电脑商用台式电脑主机戴尔台12018/6/52018/6/52,500.00 972.32 2,210.00 691,525.00 56.84

空调kfr-35GW/DY-DA400美的台12018/6/142018/6/142,152.98 837.16 1,770.00 771,363.00 62.81

空调kfr-35GW/DY-DA400美的台12018/6/142018/6/142,152.98 837.16 1,770.00 771,363.00 62.81

空调kfr-35GW/DY-DA400美的台12018/6/142018/6/142,152.98 837.16 1,770.00 771,363.00 62.81

空调kfr-35GW/DY-DA400美的台12018/6/142018/6/142,152.98 837.16 1,770.00 771,363.00 62.81

空调kfr-35GW/DY-DA400美的台12018/6/142018/6/142,152.98 837.16 1,770.00 771,363.00 62.81

空调kfr-35GW/DY-DA400美的台12018/6/142018/6/142,152.98 837.16 1,770.00 771,363.00 62.81

空调kfr-35GW/DY-DA400美的台12018/6/142018/6/142,152.98 837.16 1,770.00 771,363.00 62.81

空调kfr-35GW/DY-DA400美的台12018/6/142018/6/142,152.98 837.16 1,770.00 771,363.00 62.81

空调kfr-35GW/DY-DA400美的台12018/6/142018/6/142,152.96 837.36 1,770.00 771,363.00 62.77

台式电脑3668/2018戴尔台式电脑戴尔台12018/7/122018/7/123,017.24 1,257.23 2,740.00 701,918.00 52.56

台式电脑3668/2018戴尔台式电脑戴尔台12018/7/122018/7/123,017.24 1,257.23 2,740.00 701,918.00 52.56

复印机佳能2525I佳能台12018/7/122018/7/1212,068.97 5,028.7213,270.00648,493.00 68.89

序号设备名称规格型号

固定资产

电子设备评估明细表

评估基准日：2020年4月30日

账面价值评估价值生产厂家

计量单位

数量购置日期启用日期增值率%备注

表1共21页第15页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元原值净值原值成新率%净值序号设备名称规格型号

固定资产

电子设备评估明细表

评估基准日：2020年4月30日

账面价值评估价值生产厂家

计量单

位

数量购置日期启用日期增值率%备注

投影仪EPSON投影仪CB-X39爱普生台12018/7/122018/7/123,879.31 1,616.35 3,540.00 782,761.00 70.82

打印机403d惠普台12018/10/182018/10/182,099.00 1,049.42 2,030.00 701,421.00 35.41

电脑Vostro商用台式机戴尔台12019/7/312019/7/313,274.34 2,455.76 3,190.00 882,807.00 14.30

111,574.34 28,070.1298,040.00 55,636.00

98.20

被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

请勿删除！保持该标志处于打印区域的右下角位置。合 计

表1共21页第16页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元序号内容或名称取得日期账面价值评估价值备注

坏账准备计提对所得税的影响2020/4/30550,000.00 550,000.00

累计亏损对所得税的影响2020/4/308,876,119.25 8,876,119.25

9,426,119.25 9,426,119.25被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

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递延所得税资产评估申报明细表

评估基准日：2020年4月30日

合 计

表1共21页第17页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元编号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%5-1短期借款- - -5-2交易性金融负债- - -5-3应付票据- - -5-4应付账款121,279,707.78 121,279,707.78 - -5-5预收款项3,976,093.30 3,976,093.30 - -5-6应付职工薪酬- - -5-7应交税费13,562,038.71 13,562,038.71 - -5-8应付利息- - -5-9应付股利（应付利润）- - -5-10其他应付款431,045,395.72 431,045,395.72 - -5-11一年内到期的非流动负债- - -5-12其他流动负债- - -

9流动负债合计569,863,235.51 569,863,235.51 - -被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

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流动负债评估汇总表

评估基准日：2020年4月30日

表1共21页第18页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象)发生日期业务内容账面价值评估价值备注

浙江中企建设集团有限公司2020/1/19工程建安款13,726,388.16 13,726,388.16

浙江九重门业有限公司2019/8/31工程建安款

9.00 9.00

杭州众义建设有限公司2018/8/31工程建安款37,719.00 37,719.004浙江树人机电设备有限公司2019/12/23工程建安款1,845.00 1,845.005上海靖丰建设集团有限公司2019/1/29工程建安款56,000.00 56,000.00

河南省海浪消防设备有限公司2019/12/31消防工程款

0.6

0.60

富阳坚盾2019/12/17防火门工程款

0.40 0.40

富泰2020/1/16工程款8,464.35 8,464.359鑫宏2020/1/18景观绿化工程款270,057.00 270,057.0010宏兴2020/1/19工程款14,200.00 14,200.0011上海合程装饰设计有限公司2020/1/19装饰工程款28,473.00 28,473.0012浙江求是工程咨询监理有限公司2020/1/18工程监理71,715.00 71,715.0013暂估工程款2019/12/31工程款106,656,862.27 106,656,862.27

浙江省通信产业发我有限公司杭州市分公司2020/1/16信息工程款2,545.00 2,545.0015无锡庄周化学工程有限公司2020/1/18地坪漆款30,374.00 30,374.0016溧阳市常协电梯工程有限公司2020/1/19电梯工程款215,055.00 215,055.0017上会会计师事务所（特殊普通合伙）2020/4/30审计咨询费80,000.00 80,000.0018中联资产评估集团有限公司2020/4/30评估咨询费80,000.00 80,000.00121,279,707.78 121,279,707.78被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

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应付账款评估明细表评估基准日：2020年4月30日

合 计

表1共21页第19页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象)发生日期业务内容账面价值评估价值备注

一期房款2020/4/23房款3,065.00 3,065.00含电费、维修基金2二期房款2020/4/26房款3,823,028.30 3,823,028.30含电费、维修基金

一期车位2020/4/7房款150,000.00 150,000.00

3,976,093.30 3,976,093.30被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

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预收账款评估明细表

评估基准日：2020年4月30日

合 计

表1共21页第20页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象)发生日期业务内容账面价值评估价值备注

上海飘鹰房地产开发有限公司2019/12/31往来款355,031,412.77355,031,412.77

上海飘鹰实业发展公司2019/12/31往来款76,000,000.0076,000,000.00

其他2020/4/21工会经费等

141.15 141.15

4四金2020/4/23四金10,427.19 10,427.195浙江亚投通信科技有限公司

2019/12/18通讯费6,500.00 6,500.00

保证金2019/12/31保证金-3,085.39 -3,085.39

431,045,395.72431,045,395.72被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何

填表日期：2020年5月15日

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其他应付款评估明细表评估基准日：2020年4月30日

合 计

表1共21页第21页被评估企业：桐庐飘鹰置业有限公司金额单位：人民币元序号征税机关发生日期税费种类账面价值评估价值备注

1国家税务总局桐庐县税务局凤川税务分局2020/4/30 应交增值税139,882.12 139,882.12

国家税务总局桐庐县税务局凤川税务分局2020/4/30个调税

938.25 938.25

国家税务总局桐庐县税务局凤川税务分局2020/4/30土地增值税12,319,806.82 12,319,806.82

国家税务总局桐庐县税务局凤川税务分局2020/4/30城市维护税594,777.11 594,777.11

国家税务总局桐庐县税务局凤川税务分局2020/4/30地方教育费附加153,338.10 153,338.10

国家税务总局桐庐县税务局凤川税务分局2020/4/30教育费附加353,296.31 353,296.31

13,562,038.71 13,562,038.71被评估企业填表人：梅灵评估人员：刘薇、刘仁旭、何盼盼填表日期：2020年5月15日

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应交税费评估明细表

评估基准日：2020年4月30日

合 计

光明食品（集团）有限公司文件

光明投资〔2020〕168号

关于调整桐庐飘鹰置业有限公司进行审计

评估基准日的批复

光明食品集团上海崇明农场有限公司：

你司《关于崇明农场调整桐庐飘鹰置业有限公司审计评估基准日的请示》(沪崇明农场企划〔2020〕46)收悉。经研究，批复如下：

一、原则同意你司对所属桐庐飘鹰置业有限公司进行审计评估的基准日由2019年9月30日调整为2020年4月30日。

二、请你司抓紧后续工作，资产评估结果经集团备案后，向集团提出正式书面申请，并随报有关资料提交集团审核。

特此批复。

2020年6月10日

机密★一年

机密★一年

抄送：光明房地产集团股份有限公司光明食品集团行政事务部2020年6月11日印发