本报告依据中国资产评估准则编制

宁波祥生弘盛房地产开发有限公司拟增资所涉及的股东全部权益项目

资 产 评 估 报 告

中联评报字【2019】第1769号

中联资产评估集团有限公司

二〇一九年十月

宁波祥生弘盛房地产开发有限公司拟增资所涉及的股东全部权益项目·资产评估报告

中联资产评估集团有限公司

目 录

资产评估报告声明 ...... 1

摘 要 ...... 3

资 产 评 估 报 告 ...... 5

一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 ...... 5

二、评估目的 ...... 8

三、评估对象和评估范围 ...... 8

四、价值类型及其定义 ...... 9

五、评估基准日 ...... 10

六、评估依据 ...... 10

七、评估方法 ...... 13

八、评估程序实施过程和情况 ...... 14

九、评估假设 ...... 16

十、评估结论 ...... 17

十一、特别事项说明 ...... 18

十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 20

十三、资产评估报告日 ...... 21

附件目录 ...... 23

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资产评估报告声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及评估所需的财务信息、权属证明等资料，已由委托人、被评估单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。

四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

五、我们已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。本评估机构及资产评估师不对评估对象及其所涉

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及资产的法律权属的真实性做任何形式的保证。

六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

七、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

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资 产 评 估 报 告中联评报字【2019】第1769号

摘 要中联资产评估集团有限公司接受农工商房地产(集团)有限公司和宁波祥生弘盛房地产开发有限公司的委托，就农工商房地产(集团)有限公司拟对宁波祥生弘盛房地产开发有限公司实施增资之经济行为，对所涉及的宁波祥生弘盛房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。评估对象为宁波祥生弘盛房地产开发有限公司股东全部权益，评估范围是宁波祥生弘盛房地产开发有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产及相应负债。评估基准日为2019年7月31日。本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对宁波祥生弘盛房地产开发有限公司进行整体评估，评估结果作为最终评估结论。经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出宁波祥生弘盛房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日2019年7月31日的评估结论如下：

宁波祥生弘盛房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日2019年7月31日的市场价值为122.52万元，较净资产账面价值-10.34万元，评估增值132.86万元，增值率1,284.91%。

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在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用，评估结果使用有效期一年，即自2019年7月31日至2020年7月30日使用有效。

以上内容摘自资产评估报告正文，了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

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农工商房地产(集团)有限公司宁波祥生弘盛房地产开发有限公司：

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对农工商房地产(集团)有限公司拟对宁波祥生弘盛房地产开发有限公司实施增资之经济行为所涉及的宁波祥生弘盛房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日2019年7月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人

本次资产评估的委托人为农工商房地产(集团)有限公司和宁波祥生弘盛房地产开发有限公司，被评估单位为宁波祥生弘盛房地产开发有限公司。

(一)委托人概况

委托人一：

公司名称：农工商房地产(集团)有限公司(以下简称“农工商房地产”)

住所：上海市普陀区长寿路798号208室

法定代表人：沈宏泽

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注册资本：人民币112000.0000万元整公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)统一社会信用代码：913100001322082683经营范围：企业投资、国内贸易(除国家专项外)、集团内资产清理、土地资源的开发、置换、租赁、转让、房地产开发及与房地产开发的相关项目，房地产咨询(不得从事中介)，附设分支机构。【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】营业期限：1988年05月14日至不约定期限委托人二：

同被评估单位。

(二)被评估单位概况

公司名称：宁波祥生弘盛房地产开发有限公司(以下简称“宁波祥生”)公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)住 所：浙江省宁波市江北区江北大道99号61幢8-13室法定代表人：傅慧注册资本：伍仟万元整统一社会信用代码：91330205MA2GRTWY34成立日期：2019年07月16日经营范围：房地产开发、经营。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

营业期限：2019年07月16日至2039年07月15日

1.公司股权结构

宁波祥生成立于2019年7月，注册资本5000万元，由宁波联祥科技发展有限公司独资设立，认缴出资额及实缴出资额如下：

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截止评估基准日，宁波祥生股权结构未发生变化。

2.主营业务情况

宁波祥生为房地产项目公司，于2019年7月16日成立，待开发土地位于“江北区庄桥街道”，地块名称为“宁波市江北区JB12-01-19a地块”，宗地总面积65,854.00平方米，土地坐落：东至冯家大河绿带，南至北环西路绿带，西临康庄南路，北至李冯路，合同项下土地用途：城镇住宅、商务金融用地。土地为毛地，出让合同设定的容积率：1<R≤2.0。目前仅预付50%土地出让金，尚未取得土地使用权证，也尚未开发。

3.公司资产、负债及财务状况

截止2019年7月31日，资产总额为79,633.06万元，负债总额为79,643.40万元，净资产为-10.34万元。公司基准日资产、负债、财务状况如下表：

单位：万元

(三)委托人与被评估单位之间的关系

委托人农工商房地产(集团)有限公司拟对被评估单位宁波祥生弘盛房地产开发有限公司实施增资。

(四)委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人

本评估报告的使用人为委托人、被评估单位、经济行为相关的当事方

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和相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估资产评估报告使用人。

二、评估目的

根据《农工商房地产(集团)有限公司拟对宁波市江北区JB12-01-19a地块合作开发所涉及的宁波祥生弘盛房地产开发有限公司股东全部权益评估委托函》及光明房地产集团股份有限公司《关于光明房地产集团股份有限公司拟对浙江省宁波市江北区JB12-01-19a地块合作开发的请示》(光明地产〔2019〕206号)，农工商房地产(集团)有限公司拟对宁波祥生弘盛房地产开发有限公司实施增资，为此需进行资产评估，为农工商房地产(集团)有限公司上述经济行为提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

(一)评估对象

评估对象是宁波祥生弘盛房地产开发有限公司股东全部权益。

(二)评估范围

评估范围为宁波祥生弘盛房地产开发有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额为79,633.06万元，负债总额为79,643.40万元，净资产为-10.34万元。具体包括流动资产79,633.06万元；流动负债79,643.40万元。

上述资产与负债数据摘自经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计的宁波祥生2019年7月31日的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

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委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

(三)委估主要资产情况

本次评估范围中的主要资产为存货-开发成本，主要内容为被评估单位预付的部分土地出让金及人员工资，土地位于“江北区庄桥街道”，地块名称为“宁波市江北区JB12-01-19a地块”，被评估单位尚未取得土地使用权证，尚未办理相关许可证，也尚未开发。

(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

1. 账面记录的无形资产

截止评估基准日，被评估企业申报的评估范围内无账面记录的无形资产。

2. 账面未记录的无形资产

截止评估基准日，被评估企业申报的评估范围内无账面未记录的无形资产。

(五)企业申报的表外资产的类型、数量

截止评估基准日，本次评估范围内被评估企业无申报的表外资产。

(六)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的“信会师报字[2019]第ZA15674号”《审计报告》审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫

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的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

1. 本项目资产评估的基准日是2019年7月31日；

2. 评估基准日是由委托人在综合考虑实现经济行为的需要、被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性要求，以及会计期末提供资料的便利和评估基准日前后利率和汇率的稳定，与评估基准日与经济行为实现日尽可能接近等因素后确定；

3. 本次评估采用的价格均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：

(一)经济行为依据

1. 《农工商房地产(集团)有限公司拟对宁波市江北区JB12-01-19a地块合作开发所涉及的宁波祥生弘盛房地产开发有限公司股东全部权益评估委托函》；

2. 光明房地产集团股份有限公司《关于光明房地产集团股份有限公司拟对浙江省宁波市江北区JB12-01-19a地块合作开发的请示》(光明地产〔2019〕206号)。

(二)法律法规依据

1. 《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号)；

2. 《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代

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表大会常务委员会第六次会议修订)；

3. 《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国代表大会第五次会议于2007年3月16日通过)；

4. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第197次常务会议通过)；

5. 《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)；

6. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号)；

7. 《企业国有资产交易监督管理办法》国务院国有资产监督管理委员会令第32号，2016年6月24日)；

8. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号，2005年8月25日)；

9. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(2011修订)；

10. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；

11. 《上海市企业国有资产评估报告审核手册》(沪国资委评估〔2018〕353号) ；

12. 《上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册》(沪国资委评估〔2012〕468号)；

13. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

(三)评估准则依据

1. 《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；

2. 《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；

3. 《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号)；

4. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；

5. 《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号)；

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6. 《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号)；

7. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号)；

8. 《资产评估执业准则—企业价值》(中评协[2018]38号)；

9. 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35号) ；

10. 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)；

11. 《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号)；

12. 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号)。

(四)资产权属依据

1. 《国有建设用地使用权出让合同》；

2. 其他参考资料。

(五)取价依据

1. 《中国人民银行贷款利率表》2015年10月24日起执行；

2. 其他参考资料。

(六)其它参考资料

1. 《企业会计准则—基本准则》(财政部令第33号)；

2. 《企业会计准则第1号—存货》等38项具体准则(财会[2006]3号)；

3. 《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18号)；

4. 立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《宁波祥生弘盛房地产开发有限公司审计报告》(信会师报字[2019]第ZA15674号)；

5. 《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社2011年版)；

6. Choice金融终端；

7. 其他参考资料。

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七、评估方法

(一)评估方法的选择

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。本次评估目的是为农工商房地产(集团)有限公司拟对宁波祥生弘盛房地产开发有限公司实施增资提供价值参考依据，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。宁波祥生弘盛房地产开发有限公司为2019年7月16日成立的房地产项目公司，尚未取得土地使用权证书，且尚未开始相关规划及施工建设，因此目前状况不具备使用收益法的必要前提，本次评估不适宜收益法。由于与宁波祥生相同或类似企业的股权交易案例难以搜集，故也不宜采用市场法进行评估。

综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。

(二)资产基础法介绍

资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下：

1. 流动资产

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(1)货币资金

货币资金包括银行存款。对人民币银行存款，以核实后账面值为评估值。

(2)存货

存货-开发成本，账面金额为企业预付的部分土地出让金及人员工资，被评估单位尚未取得不动产权证，尚未办理相关许可证，也尚未开发。考虑到该幅宗地取得时间近评估基准日，周边土地价格平稳，土地系出让取得，其成交价格即为市场价格。本次评估在核实账面成本的基础上，考虑资金垫付的利息成本后，确定开发成本评估值。

2. 负债

负债主要由应付职工薪酬、应交税费和其他应付款组成，评估人员在清查核实的基础上进行评估，检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行：

(一)评估准备阶段

1. 委托人召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日和评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。

2. 配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。

(二)现场评估阶段

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根据本次项目整体时间安排，现场评估阶段是2019年9月中旬。按照本次评估确定采用的评估方法，对企业申报的评估范围内资产进行清查和核实，主要工作如下：

1. 听取委托人及产权持有单位有关人员介绍企业总体情况和纳入评估范围资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况等情况；

2. 对企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整；

3. 根据资产评估申报明细表，对实物类资产进行现场勘察和盘点；

4. 查阅收集纳入评估范围资产的产权证明文件，对被评估企业提供的权属资料进行查验，核实资产权属情况。统计资产瑕疵情况，请被评估企业核实并确认这些资产是否属于企业、是否存在产权纠纷；

5. 根据纳入评估范围资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法；

6. 了解委估资产目前开发情况，查阅房地产开发项目各类许可资质及证书；

7. 对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。

(三)评估汇总阶段

对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。

(四)提交报告阶段

在上述工作基础上，起草初步资产评估报告，初步审核后与委托人就评估结果交换意见。在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评估报

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告审核制度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报告。

九、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

(一)一般假设

1. 交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

2. 公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3. 资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

(二)特殊假设

1.本次评估假设评估基准日后国家现行的宏观经济、金融以及产业政策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化。

2.假设评估对象所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。

3.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产

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的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。

4.以持续使用和公开市场为前提，确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

十、评估结论

根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对宁波祥生弘盛房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日2019年7月31日的市场价值进行了评估。

(一) 评估结果

采用资产基础法，得出被评估单位在评估基准日2019年7月31日的评估结论：

总资产账面值79,633.06万元，评估值79,765.92万元，评估增值

132.86万元，增值率0.17%。

负债账面值79,643.40万元，评估值79,643.40万元，无增减变动。

净资产账面值-10.34万元，评估值122.52万元，评估增值132.86万元，增值率1,284.91%。详见下表。

资产评估结果汇总表

被评估单位：宁波祥生弘盛房地产开发有限公司 评估基准日：2019年7月31日 金额单位：人民币万元

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评估结论详细情况见评估明细表。

十一、特别事项说明

评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。

(一)产权瑕疵事项

评估人员未发现产权瑕疵事项。委托人与被评估单位亦明确说明不存在产权瑕疵事项。

(二)委托人未提供的其他关键资料说明

评估人员未发现有委托人未提供的其他关键资料。委托人亦明确说明不存在其他关键资料未提供情况。

(三)未决事项、法律纠纷等不确定因素

评估人员未获悉企业存在未决事项、法律纠纷等不确定因素。委托人

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与被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定因素。

(四)引用其他机构报告事项

本次评估涉及的宁波祥生弘盛房地产开发有限公司全部资产及负债经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了“信会师报字[2019]第ZA15674号”标准无保留意见审计报告。除此之外，未引用其他机构报告内容。

(五)重大期后事项

期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。

评估人员未发现其它重大期后事项，委托人与被评估单位亦明确告知不存在重大期后事项。

(六)评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的说明

评估人员未发现影响资产核实事项。委托人与被评估单位亦明确说明不存在影响资产核实事项。

(七)其他需要说明的事项

1. 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。

2. 本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托人及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。

3. 评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提

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供，委托人及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。

4. 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：

(1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；

(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

(3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

5. 评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

6. 本次评估对象为被评估单位股东全部权益，未考虑资产流动性对评估结论的影响。

十二、资产评估报告使用限制说明

(一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有

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关规定，并得到有关部门的批准。

(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本评估机构不会随意向他人公开。

(三)未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

(四)评估结论的使用有效期：根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用，评估结果使用有效期一年，即自2019年7月31日至2020年7月30日使用有效。

十三、资产评估报告日

本资产评估报告日为二〇一九年十月二十一日。

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附件目录

1. 《农工商房地产(集团)有限公司拟对宁波市江北区JB12-01-19a地块合作开发所涉及的宁波祥生弘盛房地产开发有限公司股东全部权益评估委托函》(复印件)；

2. 光明房地产集团股份有限公司《关于光明房地产集团股份有限公司拟对浙江省宁波市江北区JB12-01-19a地块合作开发的请示》(光明地产〔2019〕206号) (复印件)；

3. 立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的“信会师报字[2019]第ZA15674号”《审计报告》(复印件)；

4. 委托人及被评估单位企业法人营业执照(复印件)；

5. 评估对象涉及的主要权属证明资料(复印件)；

6. 委托人及被评估单位的承诺函；

7. 签字资产评估师的承诺函；

8. 中联资产评估集团有限公司资产评估备案文件(复印件)；

9. 中联资产评估集团有限公司证券期货相关业务评估资格证书(复印件)；

10. 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照(复印件)；

11. 签字资产评估师资格证书(复印件)；

12. 资产评估委托合同(复印件)；

13. 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明。

宁波祥生弘盛房地产开发有限公司拟增资所涉及的股东全部权益项目资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明

1.存货-开发成本

存货--开发成本账面价值为796,294,137.61元，评估价值为797,622,748.92元，评估增值1,328,611.31元，增值率0.17%。增值原因：开发成本内容为被评估单位预付的50%土地出让金及人员工资，本次评估考虑了已支付土地出让金及人员工资相应的资金成本，导致评估增值。

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序号科目名称账面价值评估价值增值额

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被评估企业：宁波祥生弘盛房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增值额

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