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公司代码：600639、900911公司简称：浦东金桥、金桥B股

上海金桥出口加工区开发股份有限公司

2024年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人王颖、主管会计工作负责人李建芳及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司在提取法定盈余公积、任意盈余公积后，以2024年末总股本1,122,412,893股为基数，并扣除累计回购的股份数22,624,800股后的股份数1,099,788,093股，按每10股向全体股东实际分配现金红利人民币3.227元（含税），共计分配现金红利约35,490万元；无公积金转增股本方案。上述利润分配预案尚待公司股东会批准。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的未来规划、经营计划、发展战略等前瞻性描述，不构成对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的相关内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义 ...... 4

第二节公司简介和主要财务指标 ...... 4

第三节管理层讨论与分析 ...... 7

第四节公司治理 ...... 28

第五节环境与社会责任 ...... 41

第六节重要事项 ...... 44

第七节股份变动及股东情况 ...... 51

第八节优先股相关情况 ...... 56

第九节债券相关情况 ...... 57

第十节财务报告 ...... 65

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第一节释义

一、释义在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

二、联系人和联系方式

三、基本情况简介

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四、信息披露及备置地点

五、公司股票简况

六、其他相关资料

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币

(二)主要财务指标

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报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

2024年度营业收入、归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比减幅超过30%，是因为上年同期商品房销售收入结转金额较大。详见公司于2025年3月13日披露的《2024年度业绩快报公告》（编号：临2025-005）。

八、境内外会计准则下会计数据差异(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2024年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

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对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十一、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

十二、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2024年是公司全面改革转型的关键年，公司深入贯彻落实党的二十大、二十届三中全会精神和习近平总书记上海考察重要讲话精神，围绕浦东新区“三个现代化”发展目标，以高水平产业促进及组织服务，推动公司高质量发展，打造世界级产业集群。

（一）主要指标完成情况

2024年，公司实现总现金流入88.47亿元（不含债务融资），其中：销售收入43.89亿元、租赁、酒店经营、以及物业收入21.97亿元、投资收入21.29亿元、筹资收入1.29亿元；总现金流出约110.43亿元（不含归还的融资本金），其中投资支出42亿元、开发建设支出39.23亿元、

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筹资支出11.44亿元、税金支出10.81亿、经营成本4.52亿元（含捐赠支出40万元）、销售及管理费用2亿元。公司实现营业总收入27.25亿元，归母净利润10.02亿元，净资产收益率7%。报告期末，实现总资产486.34亿元，归母净资产145.24亿元；持有各类经营性物业达312万㎡（含新金桥广场）。针对市场的复杂形势，在采取招投联动、优化营销策略以及实施安商稳商等措施后，总体平均出租率基本保持在78%左右。

（二）重点工作完成情况

1、坚持创新为先，积极推动现代化产业体系构建一是全面提速产业投资业务，加快布局新质生产力。2024年公司产业投资平台“金桥资本”正式设立并举办品牌发布会，不断完善盛讯投资的直投和盛盎基金的基金投资体系。金桥资本首期30亿元已正式运作，通过参控并举深入产业布局，加强在先进制造装备材料、新一代通讯技术及应用等领域的渗透力，同时积极开拓投资合作生态圈。盛盎基金作为公司持牌基金管理人，持续推进浦东智能制造基金投资工作，涉及智能制造、芯片制造等领域，同时年内完成金桥科技产业早期基金正式设立，规模1亿元，聚焦初创企业，产业投资矩阵得到进一步夯实；此外，联合产业及投资合作伙伴推进设立CVC新通信基金募资。盛讯投资年内积极推进产业基金募资设立。

二是推动一批优质企业落地，巩固产业发展优势。公司重点聚焦未来车、新通信和智能造等金桥硬核产业，全力招引优质企业，加快发展新质生产力。全年累计落地近200个项目，累计签约面积近10万㎡，完成续租面积近50万㎡。同时，继续以特色产业园建设为抓手，不断优化产业生态，凸显聚集优势。

三是增加服务要素投入，组建专业产业服务平台公司。为积极夯实开发区产业基础，切实到位为园区企业落实好各项服务内容，公司全资子公司上海由宏企业发展有限公司更名为“上海金桥智造企业发展有限公司”，向专业产业服务平台公司战略转型，联合行业主管单位及龙头企业共同筹建“未来通信产业测试研究中心”，重点加大新通信产业的行研力度，形成招商地图，同时深入贯彻服务管家工作，持续完善“一企一档”动态服务管理机制，为重点企业提供服务包，帮助解决各类问题。

四是积极开拓空间资源储备，支撑未来产业发展。一方面增加资源储备。报告期内公司全力推进到期土地的处置工作，按“一地一策”拟定各幅地块处置方向。另一方面向存量要增量，推进产业焕新。围绕53号地块生物医药园区大力推进城市更新，落实“工业上楼”创新举措，公司制定整体规划、分期实施的初步方案。

2、坚持品质为本，持续打造现代化精品城区

一是奋力谱写城市开发新篇章。公司组建工作专班重点推进碧云综合体城市更新项目。期初土地规划调整获批，项目启动立项实施，设计方案持续深化，并积极推进商业、酒店“好人家”合作洽谈，全部商户清退及原有物业灭失工作已完成。

二是有序推进产城载体建设。公司全年按照既定计划推动金桥壹中心、金桥新通信产业园等多个项目的开发建设工作。碧云北外滩项目138街坊、祝桥碧云馨悦住宅项目等项目实现开工。报告期内有序推进碧云焕新及产业焕新，重点推进OfficePark总部园部分楼栋改造、金桥壹中心商办项目周边第五立面提升等项目。

三是不断优化城区运营水平，软硬件同步提升。报告期内完成碧云商业管理轻资产公司设立，专注提升商业运营服务水平。全年筹备和开展各类社区节日活动、商业活动及大型活动，如举办国际运动会嘉年华、复活节彩蛋、碧云啤酒节、“FamilyDay”等活动，吸引上千人次参加，提升“碧云里”知名度。邀请碧云社区外籍住户进行“我和上海”主题短视频拍摄展播活动，展现社区生活风采。

3、坚持效益为先，持续提升公司现代化治理水准

一是稳固完善轻资产运营模式。服务公寓板块，碧云酒店管理公司完成设立，在管服务公寓项目全部转为轻资产运营模式，通过数字化营销赋能、软硬件提质增效、居住体验细节提升等方式，实现出租率及收入指标显著提升。物业管理板块，针对碧云尊邸、OfficePark金科园及金湘园项目，不断提升日常管理、房屋维修、设备维保水平，组织社区及园区活动，提升客户满意度。金科园会议中心正式投入运营，年内举办百余场会务活动，受到一致好评。维修服务中心加快响应速度，服务标准有效提升。产业运营板块，产业轻资产项目金桥智造金吉园高效推进完成绿化整治、道路修缮、配套完善、设备更新等工作，项目进入招商运营阶段。

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二是优化公司资产结构，推动重点项目去化。通过对OfficePark金湘园、金海园和金领之都等重点项目优化营销策略，出租率均稳中有升。以推动资产管理和运营模式转型为目标，通过类REITs完成新金桥广场项目资产证券化工作，盘活了存量资产。对新金桥大厦、金湘园和金海园等重点销售项目，推进去化。销售住宅项目周浦碧云澧悦二期和碧云北外滩尊邸开盘预售，均有较好的表现。

三是大力推进数字化赋能，提升整体运营管理效率。租赁运营平台、客户服务平台、投资管理平台、合同管理系统、统一费控系统和智能报表平台等成功完成验收运营。

二、报告期内公司所处行业情况

受宏观经济承压影响，2024年产业园区市场全年净吸纳量维持近年低位。同时，新增供给保持较高水平，全国主要城市出租率及租金水平整体继续保持下行趋势。受政策及产业发展等因素驱动，新质生产力及消费行业成为主要扩张领域。根据高力国际研究数据显示，截至2024年末，上海产业园区市场在存量去化不畅、新增供应加速入市的双重压力下，租金降幅显著，全市平均租金全年累计下降13%，空置率同比上升5.7个百分点。另外，商务写字楼业态租金及出租率水平也持续走弱。

2024年中央及地方采取一系列措施推动国内房地产市场逐步实现止跌回稳。各城市因城施策调减限制性措施，释放刚性和改善性住房需求潜力，着力稳定预期。城市空间结构和土地利用方式得到优化，新增房地产用地供应受到动态调控。同时，受宏观经济、人口结构、供需关系等中长期因素的影响，租赁市场整体发展格局持续调整。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司专注于浦东引领区等重大战略，围绕现代化产业体系、现代化精品城区和现代化企业治理等发展目标，主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。

公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在基金投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，积极构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，持续提升公司开发能级和核心竞争力，着力推动公司高质量发展。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：

1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运营碧云国际社区以及产业园区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合示范区。在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的区域开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是实现了项目全过程控制和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。四是形成了两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度。

2、战略发展优势。一是稳中求进，可持续发展。多年来，公司始终坚持精品开发战略，保持稳健合理的开发节奏和适度的开发建设量，规避了过度扩张的风险，并积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司始终坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司始终坚持较为扁平化的发展

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模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。

3、规划引领优势。公司坚持规划引领、谋定后动的开发建设模式。多年来，围绕金桥产业园区和碧云国际社区不断变化的发展态势和发展需求，通过规划先行、城市更新等开发建设思路，积累储备了优质土地资源。在未来区域开发及运营过程中，公司将充分利用好这一优势，继续以规划引领区域发展，坚持整体谋划和长期思维，不断夯实产城融合良性循环。

4、转型发展的优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞争格局的变化情况，及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。近年来，顺应发展需要，以稳健的传统业务为基础，逐步培育壮大了产业投资和专业产业服务业务。目前，“金桥资本”产业投资平台、金桥智造产业服务平台正式设立，从而基本形成招商﹣投资﹣孵化协同联动的业务模式，已经成为公司招商引资、产业促进的重要手段。随着产业投资、轻资产运营等主要转型业务的壮大完善，将与传统的区域开发及产业招商业务高度互补，协同发展优势得到进一步增强。

五、报告期内主要经营情况

首先，报告期内主要在营项目经盘点后，报告如下：

（在营重要项目一览表待补充）

厂房

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办公楼

研发楼

商业

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酒店

其他

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

营业收入变动原因说明：本期发生额较上年同期减少38.61亿元，减少比例58.62%，主要原因为结转的住宅销售收入有所减少。

营业成本变动原因说明：本期发生额较上年同期减少7.66亿元，减少比例36.45%，主要原因为销售收入减少相应减少的销售成本。

销售费用变动原因说明：本期发生额较上年同期增加0.14亿元，增加比例47.61%，主要原

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因为中介费及折旧摊销费有所增加。

财务费用变动原因说明：本期发生额较上年同期增加0.50亿元，增加比例12.64%，主要原因为有息负债增加相应增加的利息支出。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期增加55.04亿元，主要原因为本期支付的土地购置款有所减少、收到的房屋预售款有所增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少20.32亿元，主要原因为本期净购入的银行理财产品较上年同期有所增加。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少16.06亿元，主要原因为本期净融入的有息负债较上年同期有所减少。

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本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

2、收入和成本分析

□适用√不适用

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：元币种：人民币

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明无

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(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：元

成本分析其他情况说明

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无

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况A.公司主要销售客户情况

√适用□不适用

前五名客户销售额59,798.78万元，占年度销售总额21.95%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用B.公司主要供应商情况

√适用□不适用

前五名供应商采购额24,264.34万元，占年度采购总额5.35%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用其他说明：

无

3、费用

√适用□不适用

本年公司三项费用总额为人民币6.32亿元，较上年同期增加0.77亿元，主要原因为财务费用有所增加。

4、研发投入

(1).研发投入情况表

□适用√不适用

(2).研发人员情况表

□适用√不适用

(3).情况说明

□适用√不适用

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(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流

√适用□不适用经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期增加55.04亿元，主要原因为本期支付的土地购置款有所减少、收到的房屋预售款有所增加。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少20.32亿元，主要原因为本期净购入的银行理财产品较上年同期有所增加。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少16.06亿元，主要原因为本期净融入的有息负债较上年同期有所减少。

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元

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其他说明：

无

2、境外资产情况

□适用√不适用

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3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用2015年11月，公司以由度金闽园作为抵押物，向农业银行借款，期限至2025年11月，报告期末借款余额人民币2.3亿元。

2018年5月，控股子公司宝山北郊公司以北郊未来产业园项目作为抵押物，向建设银行、农业银行借款，期限至2027年12月，报告期末借款余额人民币15.63亿元。

2020年5月，公司以OfficePark金海园作为抵押物，向农业银行借款，期限至2029年4月，报告期末借款余额人民币2.2亿元。

2022年8月，因福达控股集团有限公司与金桥联发公司及第三人福达集团（上海）投资有限公司项目转让合同纠纷一案，福达控股集团有限公司向上海市第一中级人民法院申请财产保全。2022年8月，该法院作出裁定，查封金桥联发公司名下位于上海市浦东新区金桥出口加工区5街坊1/6丘8,571.64㎡土地使用权及其全部在建工程。（查封不动产的期限三年）

2022年9月，公司以金桥壹中心（T17B-06）项目土地使用权及在建工程作为抵押物，向农业银行、工商银行、中国银行借款，期限至2041年8月，报告期末借款余额人民币3.87亿元。

2023年3月，控股子公司上海综舜建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区ZH-02单元E03-01、E04A-01、E04B-01、E07-01、E08-01地块”项目的土地使用权作为抵押物，向建设银行、农业银行、农商银行借款，期限至2028年3月，报告期末借款余额人民币13.51亿元。

2023年6月，控股子公司上海综诺建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区ZH-02单元E01-04、E02A-01、E03A-01地块”项目的土地使用权及在建工程作为抵押物，向工商银行借款，期限至2027年12月，报告期末借款余额人民币16.32亿元。

2023年6月，控股子公司上海综奥建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区ZH-02单元E05-04地块、E06-01地块”项目的土地使用权及在建工程作为抵押物，向浦发银行借款，期限至2028年6月，报告期末借款余额人民币7.69亿元。

2024年1月，控股子公司上海耘北置业有限公司以该公司“虹口北外滩135街坊”项目的土地使用权作为抵押物，向农商银行、农业银行借款人民币1.29亿元，期限至2028年6月。

2024年3月，公司以全资子公司金桥联发公司所持有的OfficePark总部园作为抵押物，发行“国君华安资产﹣金桥股份OfficePark总部园资产支持专项计划”17.5亿元，期限至2041年10月。

2024年7月，控股子公司上海耘北置业有限公司以该公司“虹口北外滩138街坊”项目的土地使用权作为抵押物，向农业银行借款人民币0.84亿元，期限至2028年3月。

2024年7月，控股子公司上海耘桥置业有限公司以该公司祝桥项目的土地使用权作为抵押物，向农商银行借款人民币1.45亿元，期限至2029年7月。

截至2024年12月31日，商品房预售监管资金9.8亿元，其中：控股子公司上海耘周置业有限公司“碧云澧悦二期”项目预售监管资金7.7亿元、控股子公司上海耘北置业有限公司“虹口北外滩135街坊地块”项目预售监管资金2.1亿元。

4、其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用

公司的主营业务属房地产。其行业经营性信息分析见下文。

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房地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况

√适用□不适用

2、报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

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3、报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

报告期内，公司共计实现销售金额28.28亿元，销售面积50,818.61平方米，实现结转收入金额4,270.28万元，结转面积386.42平方米，报告期末待结转面积91,245.13平方米。

4、报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

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5、报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

6、其他说明

□适用√不适用

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

√适用□不适用

报告期内，公司未发生重大股权投资，发生的重大非股权投资详见下文。控股子公司上海耘桥置业有限公司作为祝桥老镇社区PDS7-0101单元H-21地块住宅项目的项目公司，于2024年1月成立。详见公司于2024年1月27日披露的《关于子公司新设项目公司的公告》（编号：临2024-003）。公司实质上的全资子公司金桥房产公司现金出资共计10.80亿元，权益比例42％。该项目公司的经营范围——许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体

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经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理；停车场服务；市场营销策划；企业管理咨询；建筑材料销售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）金桥投资合伙企业（有限合伙）于2024年6月完成了市场主体设立登记（详见下文）。同年11月，由其作为主要发起人，与江苏新华沣裕资本管理有限公司联合发起设立了上海金资创兴一期创业投资合伙企业（有限合伙）完成了市场主体设立登记。同年12月，该一期基金成功通过中国基金业协会备案，主要聚焦于新通信、智能制造、未来汽车等各类战略性新兴产业中的初创项目。详见公司于2025年1月9日披露的关于上海金桥投资合伙企业（有限合伙）新设有限合伙企业的公告（编号：临2025-002）。

1、重大的股权投资

□适用√不适用

2、重大的非股权投资

√适用□不适用

上海金桥投资合伙企业（有限合伙）（详见公司于2024年2月3日披露的编号为临2024-007的《关于新设合伙企业的公告》）于2024年6月27日成立，出资额30.05亿元，经营范围——一般项目：以自有资金从事投资活动；自有资金投资的资产管理服务；投资管理。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

3、以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

证券投资情况

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√适用□不适用

单位：元币种：人民币

证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

√适用□不适用

2024年11月，由上海金桥投资合伙企业（有限合伙）作为主要发起人，与江苏新华沣裕资本管理有限公司联合发起设立了上海金资创兴一期创业投资合伙企业（有限合伙）完成了市场主体设立登记。同年12月，该一期基金成功通过中国基金业协会备案，主要聚焦于新通信、智能制造、未来汽车等各类战略性新兴产业中的初创项目。详见公司于2025年1月9日披露的关于上海金桥投资合伙企业（有限合伙）新设有限合伙企业的公告（编号：临2025-002）。衍生品投资情况

□适用√不适用

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4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

√适用□不适用

经公司第十届董事会第17次会议审议通过，新金桥广场股权于2024年11月至12月在上海联合产权交易所正式挂牌，公开征集意向受让方，转让底价11.90亿元。12月13日，联交所公告了“产权成交公告”并出具了产权交易凭证，确认受让方为华安未来资产管理有限公司，成交价为11.98亿元。本次交易已履行完毕，新金桥广场不再纳入公司合并报表范围，并实现了资产证券化。详见公司于2024年12月18日披露的编号为临2024-039的《关于挂牌转让新金桥广场股权暨发行“国君华安资产-金桥股份新金桥广场资产支持专项计划资产支持证券”的进展公告》。

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

公司控股100%的子公司金桥房产公司，本期营业收入3.65亿元，较上年同期减少35.36亿元，减少比例90.64%，主要原因为上年同期结转“碧云尊邸”销售收入37亿元，本期仅零星尾盘收入结转。公司本期营业利润1.48亿元、净利润1.15亿元，对归属于母公司的净利润贡献占比11.50%。

公司控股100%的子公司金桥联发公司，本期营业收入10.18亿元，较上年同期减少1.63亿元，减少比例13.80%，主要为销售收入减少。公司本期营业利润3.20亿元、净利润2.45亿元，对归属于母公司的净利润的贡献占比为

24.44%。

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

2025年，产业园区及办公市场方面，受到宏观经济逐步转暖、新质生产力加速发展等因素驱动，需求端较2024年有望小幅改善；供给端，未来2-3年新增供应将继续保持高位，预计租金水平及空置率将继续承压。

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产业园区发展逐渐由工业集聚向融合式城市综合体转型，业务从前期开发建设向后期产业投资及运营服务迁移，更多依赖于创新服务和运营能力的提升。科技创新、城市更新、数字化赋能等成为新主题，需要推动园区焕新和二次开发，逐步进入到更为注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”。

房地产市场方面，2024年，在政策、金融、财政等多重因素推动下，已出现止跌企稳迹象，部分一、二线城市呈现价稳量升态势。中央经济工作会议定调，2025年将持续用力推动房地产市场止跌回稳，行业格局将持续调整。其一是城中村和危旧房改造将加速推进，刚性和改善性住房需求潜力将得到进一步释放。其二是供需结构持续调整，一方面继续控制新增房地产用地供应，另一方面通过回购处置存量商品房及土地，实现库存降低。其三是推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度，稳妥处置防范金融风险。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

2025年是公司服务浦东引领区建设、推动落实公司改革转型的关键年，也是“十四五”战略发展规划收官和“十五五”战略发展规划谋划之年。公司将以“科技产业投资控股服务商”为发展愿景，积极构建“产业投资服务+城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式。

1、聚焦投资服务，加快构建现代化产业体系

以“金桥资本”产业投资平台为核心，全面深化提升科技产业投资布局水平。锚定“未来出行”、半导体设备及材料、先进制造、新通信等高能级产业赛道，联合产业龙头企业设立若干支产业投资基金，构建对外服务区域、对内协同业务的产业投资体系。以提升投资的高度、广度、力度、深度为着力点，加速推进公司转型，引导浦东、金桥的主导产业聚集发展。

聚焦新通信、未来车和高端智造等金桥特色硬核产业，构建产业促进能力矩阵，立体化助力区域产业发展。以“金桥智造”产业服务平台为核心，夯实“招投孵服研”一体化协作能力。围绕龙头项目，合作筹建高能级专业平台，带动产业链发展。提升专业化服务能力，探索开放多元化应用场景，加快推动形成现代化产业体系。

全方位提升产业招引能力。招投深度联动，以产业投资扩宽项目来源，加强项目拓展能力。深挖金桥产业朋友圈、以商招商。不断完善新通信产业图谱，实施产业生态招商、产业链招商。提升客户服务集成度、服务效率、便利性及综合性，以服务抓手提升招商、安商、稳商能力。

2、深耕城市建设运营，提升可持续发展能力

做精城市开发，扩大公司品牌影响力。以碧云综合体等城市更新项目为核心，不断打造精品社区、精品园区等各类载体，提升城市能级，优化城市界面，完善城市功能，保障公司业务发展新空间。精益求精提升开发建设能力，不断完善标准化产品体系和开发流程管控体系。持续推动土地资源储备，为新质生产力壮大打好坚实基础。

积极强化轻资产运营模式，推动公司完成从“重开发”到“强运营”的蜕变。在产业运营、服务公寓运营、物业管理、商业运营等板块持续提升轻资产经营能力，提高资产运营效率，提升成本效益产出，提升资产流动能力。在完善存量项目运营服务的同时，积极通过各类渠道接洽外部项目，实现管理及品牌输出。

(三)经营计划

√适用□不适用

2025年，公司将继续贯彻党的二十大和二十届三中全会精神，深入学习落实习近平总书记考察上海重要讲话精神，遵循中央经济工作会议部署，不断提高战略敏捷、战略主动的能力，完整准确全面贯彻新发展理念，为高质量推动浦东引领区和现代化产业体系建设贡献最大力量。

1、主要目标

2025年收入预算各项合计71.50亿元，其中，销售收入38.84亿元，租赁、酒店经营以及物业管理服务收入19.30亿元，投资性收入10.28亿元，筹资性收入3亿元（不含债务融资），其他收入0.08亿元；支出预算各项合计115.96亿元，其中，开发建设支出39.79亿元、土地储备开发支出34.10亿元、经营成本支出3.96亿元（含捐赠支出40万元），销售、管理费用支出2.94

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亿元，上缴税金支出17.66亿元，投资性支出8.48亿元，筹资性支出9.03亿元（不含归还的融资本金）。各项预算收支相抵后逆差为44.46亿元。

2、重点工作2025年，公司将继续贯彻党的二十大精神和二十届三中全会精神，深入学习落实习近平总书记考察上海重要讲话精神，遵循中央经济工作会议部署，坚持稳中求进工作基调，完整准确全面贯彻新发展理念，不断提高战略敏捷、战略主动的能力，高质量推动浦东引领区和现代化产业体系建设，为推进中国式现代化贡献最大力量。

2.1坚持产业主导，加快推进组织服务围绕重点产业布局，构建产业生态闭环一是围绕产业定位，夯实产业生态。坚持金桥产业特色，聚焦新通信、未来车和高端智造等硬核产业，加快推动一批重点项目落地，以龙头项目、功能项目带动产业链发展。全面做好“招商+培育”联动，形成“基金+基地”的综合产业服务体系，推动形成创新创业生态体系。加大市场渠道拓展力度，开展各类重大产业活动，提升金桥品牌影响力。

二是做好产业载体运营。对新入市产业空间项目制定营销运营方案，确保资产运作效率。对存量项目充分发挥自身优势，采取多种措施手段推动项目去化。积极拜访沟通园区客户，服务企业需求，加强安商稳商。

三是做大做强产业平台，加速培育专业产业服务能力。全面提高“招投孵服研”五位一体协同水平，大力开展新通信产业行研工作，联合合作伙伴共建专业产业服务平台，打造新通信产业创新高地。重点建设新通信及智能制造行业服务能力，共建金桥产业生态。“金桥创新坊”全力复制推广GOI业务模式，形成产业链集群集中落地。

加速布局产业投资板块，推动公司转型

完善投资业务机制策略，联合产业合作伙伴加速推进CVC产业基金的设立运作，实现主导产业全覆盖，提升产业链渗透力度。围绕主要产业领域加快投资进度，按计划推动项目退出。加强投资信息系统建设使用，完善投资管理，持续强化招投联动。

拓展增量空间，增强区域产业发展潜力

一是加快推进优质产业载体建设。推动一批产业载体项目如期竣工，增加产业发展空间。加快推进定制项目开发，为重点企业增资扩产提供支撑。利用好重要土地资源，继续通过“工业上楼”等方式提升存量土地利用效率，实现开发区产业提质增效。

二是加强产业空间资源储备。持续开展到期土地处置工作，加快推进到期地块回收，利用新增产业用地资源接洽引进大型龙头企业，优先考虑定制开发、租赁等方式招引企业。

2.2深耕城市建设运营，提升可持续发展能力

做好战略谋划，探索发展新路径

以“科技产业投资控股服务商”为发展愿景，科学合理地开展“十五五”发展战略和规划研究编制工作，制定公司未来五年发展目标和行动纲领。

聚焦以城促产，做优精品城区建设

一是全力推进碧云综合体城市更新项目，将践行“人民城市人民建，人民城市为人民”的核心理念，进一步提升碧云社区服务能级和区域整体形象，带动存量资产价值提升。全力推动项目启动建设，拟定完善商业运营方案。

二是深耕“精品城区”开发，按计划推进金桥壹中心等重点城区开发项目，优化区域城市界面及商务氛围。“碧云”系列住宅项目保持良性开发节奏，推进开盘、续销、交房等重要环节。有序推动碧云焕新及产业焕新。

优化运营管理，提升运营效益

一是完善轻资产运营能力。产业运营板块，首个外拓项目金桥智造金吉园项目全面投入运营。服务公寓板块，用好新媒体数字营销工具，优化场景布局提升活力与品质，关注运营的成本效益产出。提升品牌形象和管理输出外拓能力，力争在外接项目方面取得突破。物业管理板块，全面提升服务标准，制订SOP操作流程，提升会务服务的运营能力和管理效能。商业运营板块，活跃社区生活氛围，提升住户满意度。优化存量商业定位布局，开展市场营销。加快完成碧云玖零商业布局，为区域提供优质商业配套。

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二是数字化赋能工作。继续以提升经营管理效率、赋能各项业务开展为目标深化数字化水平，推进深化业财一体化建设。以运用提升为方向，根据实际使用反馈，持续深化迭代租赁运营、大会员服务平台等业务系统，进一步提升业务系统的自动化、智能化能力。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

一是园区租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，对公司的招商引资、物业去化带来冲击；上海市外环线外的部分住宅楼盘面临较大去化压力。

二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，租金价格走弱将压缩盈利空间、延长资金回笼周期，需要提升资产的流动性，以提升盈利能力。

三是产业投资业务带来的投资风险。随着“金桥资本”设立运作，公司正开展多维度的产业投资业务，产业投资风险无法完全避免。

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

公司按照《公司法》《证券法》以及《上市公司独立董事管理办法》《上市公司治理准则》等法律法规、规范性文件的规定，制定了公司章程以及股东大会、董事会、监事会的议事规则，明确了决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了权力机构、决策机构、监督机构与经营层之间权责分明、各司其职、有效制衡、科学决策、协调运作的法人治理结构，股东大会、董事会、监事会运作正常；并且，公司保持了与控股股东在资产、人员、财务、机构和业务分开，各自独立核算，独立承担责任和风险，没有发生控股股东资金占用、违规担保问题。

根据2023年上市公司独立董事制度改革的要求，公司于2024年4月修订了公司独立董事工作细则、专门委员会工作规程等制度，积极落实独立董事制度改革，完善公司治理，提升公司治理水平。

2024年，公司董事会各专门委员会按修订的工作规程，有效运作。2024年，独立董事专门会议召开1次，董事会专门委员会共计召开9次会议（其中战略委员会召开1次会议、审计委员会召开5次会议、提名委员会召开1次会议、薪酬与考核委员会召开2次会议）。

公司董事会、监事会也运作正常。董事会召开了7次会议，作出了31项决议，披露了4份定期报告、40份临时公告等。

公司治理是项长期、持续的工作，公司将继续按照监管部门发布的法律法规、规范性文件以及证交所自律规则的要求，不断完善公司治理，建立提高公司治理水平的长效机制，切实提高公司的规范运作水平，维护公司和股东的合法权益，促进公司健康稳定发展。公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因

□适用√不适用

/

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划

□适用√不适用控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用√不适用

三、股东大会情况简介

表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用股东大会情况说明

□适用√不适用

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四、董事、监事和高级管理人员的情况(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用□不适用

单位：股

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/

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其它情况说明

√适用□不适用

2024年2月，经公司十届董事会第十二次会议审议通过，聘任李建芳先生担任公司财务总监。2024年9月，监事会主席沈晓明先生，因退休离任。

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(二)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用□不适用

2、在其他单位任职情况

√适用□不适用

(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用□不适用

/

(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用(六)其他

□适用√不适用

五、报告期内召开的董事会有关情况

/

六、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东大会的情况

连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用(三)其他

□适用√不适用

七、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用(一)董事会下设专门委员会成员情况

/

(二)报告期内审计委员会召开5次会议

(三)报告期内提名委员会召开1次会议

(四)报告期内薪酬与考核委员会召开2次会议

(五)报告期内战略委员会召开1次会议

(六)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

/

八、监事会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况

(二)薪酬政策

√适用□不适用

公司员工薪酬由基本工资（固定工资＋考核工资）、年终奖等构成。考核工资、年终奖均与绩效考核结果挂钩，充分体现可持续发展绩效导向性，并运用岗位价值评估工具对公司基层岗位进行评估，形成以岗定薪的薪酬机制。公司薪酬管理体系遵循绩效导向性、内部公平性、外部竞争性的原则，体现了以绩效考核为核心，以公司发展战略目标的实现为导向，以完善国有控股上市公司企业法人治理、建立上市公司持续发展的内在机制、提高核心竞争力为目标。

(三)培训计划

√适用□不适用

公司的培训主要分为业务专项、通识/管理类及党校干部类，并有外部与内部两种渠道进行。

外部培训主要为员工参加各类培训机构、院校及局委办/行业协会等组织的业务专项能力（财税、投资、规划/设计、工程、造价/审计、安全或招投标等）、专业资质（技术职称、执/职业资格及岗位资格等）或通识/管理类能力的培训；同时，公司也安排领导干部或骨干力量积极参与组织部、国资委或党校条线的思想政治、业务能力等教育培训。

内部培训主要由公司聘请相关培训机构、院校的师资或内部有关职能部门的业务骨干，为员工开展通用管理、专项经营管理或与工作密切相关的管理能力或实战技能等方面的培训。

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(四)劳务外包情况

□适用√不适用

十、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用公司历来重视并多年坚持持续、稳定的现金分红。报告期内，公司实施完成2023年年度利润分配方案，本次利润分配以2023年末总股本1,122,412,893股为基数，每10股派发现金红利5.70元（含税），共计派发现金红利6.40亿元。该分配方案已于2024年5月28日召开的公司2023年股东大会审议通过，并于2024年7月23日前实施完成。

关于公司2024年度利润分配预案，公司根据中国证监会《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》以及公司章程、公司2023–2025年股东回报规划，综合考虑盈利、现金流、债务、成长阶段、发展目标等多重因素，充分考虑企业发展阶段和未来成长规划、股东收益权的实现后，拟订如下：以2024年末总股本1,122,412,893股并扣除库存股22,624,800股为基数，按每10股向全体股东实际分配现金红利人民币3.227元（含税），共计分配现金红利约35,490万元，占当年度公司合并报表归属于上市公司股东净利润约100,195万元的35.42％；无公积金转增股本方案。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

/

(五)最近三个会计年度现金分红情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

□适用√不适用

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

公司同时披露内部控制评价报告，全文详见上海证券交易所网站。报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

/

□适用√不适用

十三、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用公司由投资发展部牵头，对子公司进行日常管理和年度考核工作。在日常管控工作中，根据公司《投资管理办法》及《投资企业管理办法（暂行）》，以各子公司的章程建立规范的法人治理结构，向各子公司派遣董事、监事、高级管理人员或者财务总监等，掌握子公司的运营情况，参与子公司的经营管理。通过召开股东会、董事会、监事会等，对子公司的重大事项进行决策，并落实股东对于子公司经营目标的考核。公司还将在未来根据上述管理制度、体系运作的实际情况，适时对制度进行修订和调整，使得对子公司的管理控制能够适应公司的战略并有利于子公司的自身发展。

十四、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用公司聘请了众华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2024年度内部控制情况进行独立审计，会计师事务所出具的是标准无保留意见的内部控制审计报告。公司同时披露内部控制审计报告，全文详见上海证券交易所网站。是否披露内部控制审计报告：是内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用

十六、其他

□适用√不适用

第五节环境与社会责任

一、环境信息情况

(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用√不适用

(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用√不适用

(三)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

√适用□不适用

公司所建立的环境管理体系基本符合GB/T24001-2016标准，适合本公司特点和产品特点，环境方针、目标、环境指标能得到实现，房地产开发工作基本符合适用的法律法规要求，租售活动基本符合环境管理要求，该体系仍然在基本有效运行中。

/

(四)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

具体说明

□适用√不适用

二、社会责任工作情况

(一)是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或ESG报告

□适用√不适用

(二)社会责任工作具体情况

√适用□不适用

具体说明

√适用□不适用

在创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念引领下，公司通过“智造金桥”“生态金桥”和“人文金桥”三个理念作为诠释社会责任的基本内涵；将员工发展、服务提升、管理优化、诚信经营、社会公益作为实现社会责任的有力支撑；以企业文化和责任管理体系作为实践基础，不断努力、不懈追求，逐渐实现自身价值和社会责任。2024年，公司纳税约9.20亿元，并带动了上下游产业的税收贡献，尽力为社会创造价值。

金桥开发区是上海首家被国家环保部、商务部、科技部等三部委联合命名为国家生态工业示范园区的国家级开发区。相配套的碧云国际社区绿化率超过70％，以生态化、以人为本的规划理念，成为上海知名的国际社区，为产业区吸引、凝聚了全球高端人才。公司作为上海市绿色建筑协会会员，践行绿色建筑理念，促进公司的开发建设走上绿色、循环、低碳的可持续发展轨道。

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公司作为国资控股的上市公司，充分发挥党建引领作用，坚持高站位，践行以人民为中心的发展思想，高度重视与利益相关方的沟通。对员工，通过民主管理及多种形式的企业文化活动凝聚干事创业精气神，通过企业培训、薪酬福利体系和激励机制努力培育各类人才。对投资者，公司坚持自身发展与投资者共享，历来重视并多年实施现金分红，积极回报股东；公司董事会以实际行动落实市值管理新规，为了维护公司价值及股东权益所必需，自2024年11月29日起通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方式回购公司股份，至2025年1月21日完成本次回购，已实际回购公司股份22,624,800股，占公司总股本的比例为2.02%，成交均价为11.05元/股，已支付的总金额为249,986,321.61元（不含交易费用）。对产业客户，公司除了提供产业载体，还向入驻的企业派出服务管家，提供相应的“服务包”，帮助解决各类问题，积极实施安商稳商措施；在碧云国际社区，每年筹办的运动嘉年华、碧云FamilyDay家庭日活动等各类社区活动，都会吸引大量的住户与游人前来参与。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

具体说明

√适用□不适用

为更好地践行国有上市公司社会责任，并考虑到帮扶工作的持续性，公司积极开展“携手兴乡村”工作，2021﹣2025年开展新一轮结对帮扶，结对云南阿塔登村以及西藏吉定村、纳如村、卓普村、仁庆林村、亚吾村六个村。2024年3月，公司出资企村结对帮扶资金人民币合计40万元。

公司全年助力惠南镇推进乡村振兴示范村建设，践行社会责任。2024年双方工作专班机制持续高效运行。一是谋划村庄设计节点，积极投入到四墩村乡村振兴方案研讨，为示范村建设出谋划策。二是碧云社区服务公寓客户答谢会落地惠南镇，延续了2023年惠南镇“印象惠南”走进碧云社区农产品推广的合作势头，实现良性互动。三是碧云“FamilyDay”家庭日活动无偿提供展台助力“印象惠南”品牌推广。四是探索在商业和产业项目等领域合作可行性。五是探讨和谋划惠南镇全域骑行线路和实施方案。

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第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告

期内的承诺事项

□适用√不适用(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用√不适用

/

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元币种：人民币

名称

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用□不适用2024年4月10日召开的公司第十届董事会第13次会议审议通过了《关于续聘2024年度财务报告及内部控制审计机构的议案》，并经2024年5月28日召开的公司2023年年度股东大会审议通过。审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

/

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在重大失信情况，包括但不限于未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿、被证券监管机构采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分等情况。

十二、重大关联交易(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

公司十届董事会第15次会议审议通过了《关于修订<上海浦东科技创新投资基金合伙企业（有限合伙）之合伙协议暨关联交易的议案》，为更好地发挥国有资本引领放大作用，高效提升国有资金使用效率，同意公司签署了《上海浦东科技创新投资基金合伙企业（有限合伙）合伙协议之变更协议》，对原基金合伙协议部分条款进行修订。截至2024年12月31日，该项修订已完成。

/

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

/

(二)担保情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

/

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1、委托理财情况

(1)委托理财总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托理财情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托理财减值准备

□适用√不适用

2、委托贷款情况

(1)委托贷款总体情况

□适用√不适用

/

其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托贷款减值准备

□适用√不适用

3、其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

√适用□不适用

(一)募集资金整体使用情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(二)募投项目明细

□适用√不适用

(三)报告期内募投变更或终止情况

□适用√不适用

(四)报告期内募集资金使用的其他情况

1、募集资金投资项目先期投入及置换情况

□适用√不适用

2、用闲置募集资金暂时补充流动资金情况

□适用√不适用

3、对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况

□适用√不适用

/

4、其他

□适用√不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

第七节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

□适用√不适用截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

√适用□不适用

详见本报告“第九节债券相关情况”。

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

/

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

/

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前

名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1、法人

√适用□不适用

/

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1、法人

√适用□不适用

/

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

/

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第八节优先股相关情况

□适用√不适用

/

第九节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：万元币种：人民币

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

/

报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用

5、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

(三)项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

/

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0亿元；报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况

□是√否报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0亿元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：

□是√否

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为101.4亿元和126亿元，报告期内有息债务余额同比变动

24.26%。

单位：亿元币种：人民币

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额23亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额31.5亿元，且共有22亿元公司信用类债券在2025年5至12月内到期或回售偿付。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为154.7亿元和201.74亿元，报告期内有息债务余额同比变动

30.38%。

单位：亿元币种：人民币

/

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额23亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额31.5亿元，且共有22亿元公司信用类债券在2025年5至12月内到期或回售偿付。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，且在2025年5至12月内到期的境外债券余额为0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).主要负债情况及其变动原因

单位：亿元币种：人民币

(4).可对抗第三人的优先偿付负债情况截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

/

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：万元币种：人民币

/

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

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4、报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用

5、信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用

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6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

7、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

(八)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用(九)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

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第十节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用

审计报告

众会字（2025）第01472号上海金桥出口加工区开发股份有限公司全体股东：

一、审计意见我们审计了上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“金桥股份公司”）财务报表，包括2024年12月31日的合并及公司资产负债表，2024年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了金桥股份公司2024年12月31日的合并及公司财务状况以及2024年度的合并及公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于金桥股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

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三、关键审计事项（续）

（一）房地产销售及租赁收入确认

1、事项描述如财务报表附注5.39所示，金桥股份公司于2024年实现营业收入金额为2,724,786,282.83元，其中房地产销售收入金额为653,212,196.43元，占营业收入总额的23.97%；房地产租赁收入金额为1,834,374,244.34元，占营业收入总额的67.32%。又如财务报表附注3.30.1.3.1.1所述，房地产销售业务以签订有关转让销售合同，完成合同内订明的开发建设工程，将有关的土地、房产移交给买方，经买方验收取得土地、房产控制权，金桥股份公司取得土地、房产的结算证明，已经收回销售款项或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入时，确认转让土地使用权、销售物业（房产）收入的实现；又如财务报表附注3.33.3.1所述，房地产租赁业务在房地产租赁期内各个期间，采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

由于营业收入是金桥股份公司的关键绩效指标之一，同时房地产销售及租赁业务涉及众多客户及租户且合同条款各有不同，这可能加大收入确认及计算的复杂性，使得收入确认产生错报的固有风险较高。因此，我们将房地产销售及租赁的收入确认作为关键审计事项。

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三、关键审计事项（续）

（一）房地产销售及租赁收入确认（续）

2、审计应对

（1）针对房地产销售项目的收入，我们实施的审计程序主要包括：

?了解和评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；?检查房产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的销售收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；

?针对本年结转的房产销售收入，选取样本，检查销售合同、收款记录、交房验收相关文件及其他可以证明房产已交付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公司的收入确认政策确认；

?在资产负债表日前后对房产销售收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。

（2）针对房地产租赁项目的收入，我们实施的审计程序主要包括：

?了解租赁收入确认的内部控制程序，评估并测试与租赁收入确认相关的关键内部控制，复核相关会计政策是否正确且一贯地运用；

?结合房地产类型对租赁收入、出租率及租金单价差异情况执行分析，判断本期各类房产的租赁收入金额是否存在异常；

?从租赁收入的会计记录中选取样本，查看该笔租赁收入对应的合同，根据合同条款对租赁收入进行重新计算并与会计记录进行比较，评价相关房产租赁收入的确认是否符合企业会计准则的规定。此外，检查样本的租金收款凭证及发票等支持性文件。

?在资产负债表日前后对房产租赁收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价相关房产租赁收入是否已在恰当的期间确认。

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三、关键审计事项（续）

（二）房地产开发支出核算的准确性

1、事项描述如财务报表附注5.6所示，金桥股份公司于2024年12月31日存货金额为22,819,408,024.68元，其中达到预定可销售状态的房地产开发产品金额为2,142,943,002.99元，未达到预定可销售状态的房地产开发成本金额为20,676,464,671.69元，又如财务报表附注5.13所示，金桥股份公司于2024年12月31日在建投资性房地产金额为1,363,351,079.54元。由于房地产开发项目是公司日常经营相关的重要资产，交易金额重大且存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度确认开发支出，相关估计及判断可能造成重大财务影响，开发支出核算的准确性可能存在重大错报。因此，我们将房地产开发支出核算的准确性作为关键审计事项。

2、审计应对针对房地产开发支出，我们实施的审计程序主要包括：

?了解公司针对房地产开发业务的内控流程，并对其中关键控制的设计及实施和运行有效性进行测试；

?取得房地产开发支出中重大项目的成本预算、监理报告、工程进度单以及施工合同等与公司财务记录中的开发支出金额、工程进度进行核对，确认是否不存在重大差异；

?对重大房地产项目进行现场勘查，访谈项目管理人员，了解项目施工进度等，检查工程实际进度与监理报告是否不存在重大差异；

?取得已完工项目的竣工结算审价报告，并与公司财务记录中的项目完工结转金额比对，确认是否一致。

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四、其他信息金桥股份公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括金桥股份公司2024年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估金桥股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算金桥股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督金桥股份公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

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六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对金桥股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致金桥股份公司不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就金桥股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

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（此页无正文）

众华会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师

（项目合伙人）

中国注册会计师

中国，上海2025年4月11日

二、财务报表

合并资产负债表2024年12月31日编制单位：上海金桥出口加工区开发股份有限公司

单位：元币种：人民币

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公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

母公司资产负债表2024年12月31日编制单位：上海金桥出口加工区开发股份有限公司

单位：元币种：人民币

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公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

合并利润表2024年1—12月

单位：元币种：人民币

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本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元,上期被合并方实现的净利润为：0元。公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

母公司利润表2024年1—12月

单位：元币种：人民币

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公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

合并现金流量表2024年1—12月

单位：元币种：人民币

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公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

母公司现金流量表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币

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公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

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合并所有者权益变动表2024年1—12月

单位：元币种：人民币

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项目

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公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

母公司所有者权益变动表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币

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