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公司代码：600266公司简称：城建发展

北京城建投资发展股份有限公司

2024年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人储昭武、主管会计工作负责人邹哲及会计机构负责人（会计主管人员）肖木军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

本公司拟以总股数2,075,743,507股为基数，每10股派发现金股利0.50元（含税），预计支付股利103,787,175.35元。此分配预案尚需提请股东大会批准。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义 ...... 4

第二节公司简介和主要财务指标 ...... 4

第三节管理层讨论与分析 ...... 8

第四节公司治理 ...... 23

第五节环境与社会责任 ...... 38

第六节重要事项 ...... 40

第七节股份变动及股东情况 ...... 52

第八节优先股相关情况 ...... 57

第九节债券相关情况 ...... 58

第十节财务报告 ...... 71

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第一节释义

一、释义在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

二、联系人和联系方式

三、基本情况简介

四、信息披露及备置地点

五、公司股票简况

六、其他相关资料

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七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币

(二)主要财务指标

报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利或利息（包括未宣告发放的股利或利息）。

报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润为-951,044,344.83元，扣除其他权益工具股息影响195,653,333.34元后每股收益-0.5524元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为-5.84%。

八、境内外会计准则下会计数据差异(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

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(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2024年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

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对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十一、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

十二、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2024年，中央对于房地产业的扶持力度可谓空前，从政府工作报告、历次政治局会议到年底的中央经济工作会议，多次提到要“构建房地产发展新模式”，足以看出国家对房地产业扶持的

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决心之大。但受居民收入预期弱、房价下跌等因素影响，全年房地产投资、销售数据继续下降，市场仍维持底部调整。面对市场持续低迷、行业竞争加剧的严峻形势，在董事会的坚强领导和大力支持下，公司上下顶压前行、奋力拼搏，全方位提质提速、降本增效，各项工作高效推进，高质量发展步伐更加稳健。2024年，公司成功进军上海市场，区域布局更加优化，股权投资收益稳定、商业地产规模初具、文旅板块精心培育；坚持创新引领，公司转型升级动力强劲，高质量发展步伐更加稳健。

二、报告期内公司所处行业情况

公司在行业加速出清中展现出顽强的发展定力，荣获2024房地产上市公司综合实力50强第21名、企业品牌价值50强第25名，公司品牌价值达306亿元；连续4年位列克而瑞北京区域第2名，巩固了行业地位。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

精细管控持续赋能。围绕创效增效目标，全方位细化管理“颗粒度”。出台全过程考核管理办法，新获取项目全覆盖；狠抓过程节点，全景化运营管理体系更加扎实；优化成本收益预警机制，提出单方成本控制目标，高效完成多个项目的目标成本审核。

协同发展扎实推进。提升组织效能，强化协同协作。一是加强外部资源整合，依托集团全产业链优势，融合供方、合作方资源，升级战略集采，不断扩充优化品牌库，推动开发过程的高效协同，1+1>2效应初显。二是提级内部管理体系，横向联动、纵向贯通体系反应更加灵敏，跟班作业、联合作战模式落地生根，合力助推效率提升。

基础管理高质高效。内控体系建设更加健全，顺利完成多项经营业绩审计；加强派出董监事履职管理，信息披露及时规范；“三重一大”决策程序严谨合规；推动以法治企，不断提升法务在经营工作中的把关审核作用。

五、报告期内主要经营情况

资源储备优质科学。积极谨慎应对市场变化，深度整合内外部资源，加强拿地前可研和现场踏勘，建立内部竞争机制、优选合作伙伴，严控投资测算底线，投拓能力向一流企业看齐。以挂牌方式共取得5宗二级开发土地；抢抓棚改、城中村改造机遇，获取通州老城平房、丰台火车站站前2个城改项目；获得丰台大井城改代建项目。

房屋销售引领市场。坚持快周转、大力去库存，秉承销售调价“五原则”，精准应对脉冲式市场波动，“多盘联动”专项行动反响强烈。天坛府网签金额刷新北京单盘记录；香山樾位居北京高端住宅销售前列；星誉BEIJING累计网签套数位列普宅TOP1，入市2年去化98%；国誉燕园引入北大教育资源；望京国誉府住宅、商办产品以新中式文化地标赢得市场。

资产盘活成效显著。开展车储营销专题培训，多措并举破解老项目和低效资产难题。北京合院等项目通过综合施策取得较好业绩；龙樾西山以精装提升仓储展示力，实现较好去化；成渝公司制订车位销售专项工作方案，全年销售实现重大突破。

产品力快速提升。强化各专业协同，坚持投研、客研、产研一体化，新项目均执行“三会一复盘”模式。加强市场调研和产品研发创新，保持产品的市场先进性，制定《产品力提升实施方

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案》，完成《改善类住宅产品户型库研究》等专题研究5项，研发成果精准落地。香山樾、望京国誉府项目实景展示广受赞誉；成功举办上海品牌发布会，迅速提升公司品牌影响力。

项目开发提质提速。效率效益导向效果逐步呈现。文源府拿地两年内实现清盘、现金流回正，多项指标超额完成目标；国誉万和城高标准完成交付，提前锁定项目收益；国誉颂优化规划条件，实现“拿地即开工”项目；星悦时光3个月高品质样板亮相；望京国誉府入选“好房子”北京市高品质住宅优秀案例；海子角管理创新成果获北京市一等奖、回迁房设计获精瑞科技进步一等奖。

质量提升有力有效。扎实推进“质量管理年”行动，狠抓工程管控和制度落实，龙樾天元、国誉燕园等7个项目获得北京建筑长城杯结构优质工程。围绕“保品质交付”目标，强化各环节风险防控，全力保障入住平稳有序。全年共完成望坛项目、重庆龙樾熙城等8个项目按时集中交付，共计办理入住6767户，入住面积68万㎡。龙樾天元提前7个月实现精装高品质交付，赢得政府和业主高度认可。

服务运营加速培育。商业地产持续提升经营能力，城悦荟通过多种活动吸引客流，市场化运营水平逐年提高；城奥大厦平均出租率多项指标位居全市甲级写字楼前列；成都红星美凯龙商场实现正式开业；青岛漫悦里被评为“青岛市创业型特色商街”。黄山项目整体运营架构及运营方案逐步深化，会展中心被评为文化旅游产业“十佳落地项目”，酒店精装高质量推进，首批住宅持续热销，品牌知名度不断提升。云蒙山景区强化安全运营，多元化开展文旅资源联动，被评为精品旅游线路，城建文旅品牌赢得认可。

股权投资收益稳定。加强对参股企业的监督管理，防控投资风险，深入研究部分股权投资项目的退出机制，完成两次回购股份的注销工作；统筹公司债偿付，公司债及私募债的注册申请按计划推进。

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

营业成本变动原因说明：项目结转增加经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：销售商品、提供劳务收到的现金减少投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：投资支付的现金增加本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

2、收入和成本分析

√适用□不适用

报告期内，公司实现营业收入254.42亿元，同比增长24.94%，主要是公司主营房地产行业结转收入增加所致。报告期，公司前五名客户合计的营业收入75.2亿元，占全年营业收入的29.56%，报告期公司营业成本214.14亿元，同比增长32.10%，主要是结转项目增加和不同项目成本利润水平不同所致。

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(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：亿元币种：人民币

(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：亿元

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(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况A.公司主要销售客户情况

√适用□不适用前五名客户销售额75.2亿元，占年度销售总额29.56%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用B.公司主要供应商情况

√适用□不适用前五名供应商采购额39.34亿元，占年度采购总额48.70%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额32.94亿元，占年度采购总额40.80%。报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用

3、费用

√适用□不适用

单位：元

4、研发投入

(1).研发投入情况表

√适用□不适用

单位：万元

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(2).研发人员情况表

√适用□不适用

(3).情况说明

√适用□不适用报告期，公司产品研发中心就房地产行业相关的新产品、新建造技术展开研发工作，形成应用型技术研究成果并应于房地产开发项目中，产生研发投入2936.78万元。

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流

√适用□不适用

单位：元

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

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(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：亿元

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元

4、其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用项目经营信息情况见下表：

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房地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况

√适用□不适用

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2、报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

CP00-0602-0002、0003地块R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地序号

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3、报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

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报告期内，公司共计实现销售金额202.72亿元，销售面积467,054平方米，实现结转收入金额186.99亿元，结转面积486,724平方米，报告期末待结转面积3,183,416平方米。

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4、报告期内房地产出租情况

□适用√不适用

5、报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

6、其他说明

□适用√不适用

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

□适用√不适用

1、重大的股权投资

□适用√不适用

2、重大的非股权投资

□适用√不适用

3、以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

证券投资情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

证券投资情况的说明

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√适用□不适用

1、2024年初，公司持有国信证券约28,255万股，2023年底国信证券收盘价8.54元；2024年公司减持国信证券2,478.74万股，回笼资金约24,022.91万元；截止2024年12月31日，公司仍持股25,776万股，2024年底国信证券收盘价11.20元。2024年取得国信证券分红7,628.85万元。

2、截至2024年12月31日，公司持有锦州银行13,000万股。2024年1月26日，锦州银行发布全面要约及退市重组公告。3月15日锦州银行召开临时股东大会，4月12日要约期满，锦州银行H股自4月15日起自联交所退市，成为国有高度控股的非上市城商行。锦州银行本次内资股的要约价1.25元/股，破净幅度过大，因破净转让原则上不符合上市公司国有股权转让相关规定，公司未接受本次要约。

3、2024年，公司取得华能资本分红5106.53万元。私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

本年度对公司经营业绩产生重要影响的控股、参股公司情况是：

1、公司持有北京科技园建设（集团）股份有限公司9.24%股权，报告期该公司确认重大经营亏损，公司按照权益法核算投资损失4.99亿元。

2、公司持有深圳市中科招商创业投资有限公司30%股权，报告期由于其所持有的金融资产股价下跌导致其产生经营亏损，公司按照权益法核算投资损失2.82亿元。

3、公司控股子公司首城置业主要经营业务是房地产开发与经营，注册资本1亿元，公司持有50%股权。截至2024年12月31日，首城置业总资产21.56亿元，总负债13.89亿元，净资产7.67亿元。首城置业报告期实现净利润-4.52亿元，主要是本报告期部分项目房价下跌计提4.06亿元存货跌价准备所致。

4、公司控股子公司招城公司主要经营业务是房地产开发与经营，注册资本10亿元，公司持有50%股权。截至2024年12月31日，招城总资产23.49亿元，总负债21.24亿元，净资产2.25亿元。招城公司报告期实现净利润-4.88亿元，主要是本报告期部分项目房价下跌计提4.09亿元存货跌价准备所致。

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

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受近年来人口红利持续减少、就业数据不佳、收入预期下降等多重因素影响，2025年房地产市场仍难言乐观。随着过去20多年高歌猛进的黄金时代结束，未来房价不再可能大幅上涨。当前多数城市房地产调控政策已基本取消，未来仍需要更大力度的宽松政策才能遏制住市场下行趋势。在利好政策的持续加持下，预计2025年市场销售有望筑底企稳。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

2025年是公司“十四五”规划冲刺收官之年，面对外部环境的不确定性，公司将更加主动融入国家战略和新时代首都发展，紧紧围绕集团发展大局，立足自身优势，保持战略定力，敏锐识变、积极应变、主动求变，深化管理创新、提升运营能力，着力去库存、稳规模、防风险，以自身最大的确定性穿越行业风暴，努力巩固主业、培育新业，实现新的更大发展。

(三)经营计划

√适用□不适用

2025年是公司为“十五五”规划谋篇布局之年。公司将重点做好以下几个方面的工作：一是强化顶层设计，高站位推动稳中求进；二是做精做细主业，积蓄强劲发展动能；三是优化发展模式，持续发力转型升级；四是深化管理创新，厚植企业发展优势；五是聚焦中心，服务大局，引领企业发展提质增效。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

政策风险：2025年房地产行业将向新发展模式平稳过渡，行业变革持续深化，带来新挑战，不确定因素依然存在，政策的变化和调整将持续影响公司发展。

市场风险：行业分化加剧，受经济复苏进程、市场供应、同行业竞争等多种因素影响，新产品面临的市场风险将直接影响公司销售业绩。

经营风险：毛利率下滑、高库存、精细化管理等压力依然存在，要继续加快项目周转速度，提升盈利能力，同时加快文旅地产和商业地产的运营模式研究，探索新的利润增长点。

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及其他有关法律、法规、规范性文件的要求，规范运作，建立了完善的公司治理制度。报告期内，为完善公司治理，结合公司实际情况，修订了《关联交易管理办法》和《公司章程》。公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因

□适用√不适用

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二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划

□适用√不适用控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

√适用□不适用

公司与控股股东城建集团的全资子公司城建开发及住总集团下属涉房业务公司（以下统称“住总房开”）存在房地产业务的同业竞争。2018年城建集团作出承诺，未来

年内在符合注入条件的情况下，将城建开发注入公司，在未注入前，继续委托公司管理开发公司。2019年，根据国资整合要求，住总集团并入城建集团。

鉴于上述情况，通过梳理住总集团、城建开发的地产业务情况，现阶段住总房开、城建开发暂不具备注入公司条件。为妥善解决同业竞争问题，城建集团对原承诺事项作出变更，待相关主体具备条件时分批注入公司，过渡期内（城建集团出具变更同业竞争承诺之日至城建开发、住总房开注入公司之前）将住总房开的经营管理权委托给公司，同时继续将城建开发的股权委托公司进行管理，承诺期限为2023年8月29日至2028年8月28日。

三、股东大会情况简介

表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用股东大会情况说明

□适用√不适用

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四、董事、监事和高级管理人员的情况(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用□不适用

单位：股

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姓名

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其它情况说明

□适用√不适用

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(二)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用□不适用

2、在其他单位任职情况

√适用□不适用

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(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用□不适用

(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

五、报告期内召开的董事会有关情况

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六、董事履行职责情况(一)董事参加董事会和股东大会的情况

连续两次未亲自出席董事会会议的说明

√适用□不适用独立董事张成思因公务未能亲自出席第九届董事会第六次会议、第九届董事会第七次会议，分别委托董事宋建波、周清杰代为出席并表决。

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

七、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用(一)董事会下设专门委员会成员情况

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(二)报告期内审计委员会召开9次会议

(三)报告期内预算委员会召开1次会议

(四)报告期内提名与薪酬委员会召开4次会议

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(五)报告期内战略发展与投资决策委员会召开1次会议

(六)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

八、监事会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况(一)员工情况

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(二)薪酬政策

√适用□不适用

执行城建股人发（2011）68号、城建股人发（2019）123号、城建股党发（2024）91号文件，具体情况如下：

本公司董事、监事、高级管理人员薪酬由公司董事会审定，员工的薪酬由经理办公会审定。

本公司董事、监事、高级管理人员以及员工薪酬由固定薪酬和年度绩效奖金组成。其中固定薪酬按月支付，绩效年薪标准由上级单位及董事会根据年度经营业绩考核指标的完成情况确定，按年度发放。员工的绩效年薪由经理办公会批准后按年度发放。

(三)培训计划

√适用□不适用

（1）持续完善全流程培训管理体系。

在培训需求调查的基础上，结合年度公司经营计划和业务的痛、难点和重点问题制定年度培训计划。严格控制外派培训的审批与合规性，确保培训过程的有效性。培训结束后，依据培训调查评估模型，对课程设置、讲师评价、培训组织、培训效果等方面进行问卷调查与访谈调查，调查结果用于更新课程知识与建立优秀讲师库。

（2）聚焦专业提升，组织开展多形式培训。

落实集团“管理创新年”以及公司提升产品力、狠抓精细管理的工作要求，组织了多批次产品力提升外部研学、批量精装房全流程精细化管控与完美交付内训、营销去化、商业运营、合作开发管理等专题培训。

实施了财务系统人员“优才培训”项目，利用线上平台及积分制管理，提升学员参与感，总学习时长超900小时，人均学习35小时；组织了《业财融合与价值创造》主题培训，帮助财务从业人员积极参与到企业经营管理活动中去。通过全年线上、线下培训，有效提升了财务人员的专业能力。

持续加强青年员工培养，打造企业发展后备力量。通过线下授课、项目实地考察、主题座谈、参观等丰富多彩的内容，助力新员工和青年员工深度融入企业，快速成长，增强对企业的认同感与归属感，为下一阶段的工作开展充电续航。截至目前，公司共组织培训45次，累计培训超1200人次，共847小时。通过赋能高质量人才，积聚公司发展新势能，为公司发展提供强有力的人才智力支撑。

(四)劳务外包情况

√适用□不适用

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十、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用根据公司章程，公司实施积极稳定的利润分配政策，优先采用现金分红的利润分配方式，兼顾公司的长远利益、全体股东的整体利益及公司的可持续发展，保持利润分配政策的持续性和稳定性。除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分配利润的12%。特殊情况是指：公司在年度内计划对外投资、收购资产或购买设备累计支出达到或超过公司最近一期经审计净资产的50%。

报告期内，公司制定并实施了2023年度利润分配方案，以总股数2,154,694,195股扣除回购股份78,950,688股，共计2,075,743,507股为基数，每10股派发现金股利1元（含税），实际支付红利207,574,350.70元。独立董事履职尽责并发表了意见。公司通过电话、网络等渠道与中小股东进行沟通和交流，并采取现场及网络投票方式召开股东大会，为中小股东参与决策提供便利。(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(五)最近三个会计年度现金分红情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

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十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

□适用√不适用

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用报告期内，公司持续完善内部控制体系建设。董事会对建立健全并有效实施内部控制负全面责任，保证公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，不断提高经营效率和效果。董事会审计委员会负责督导建立健全内部控制体系，监督内控制度的有效实施。

公司每年开展内部控制自我评价，评价事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督，同时通过风险检查、内部审计等方式对内部控制体系的设计及运行的效率、效果进行独立评价，并由会计师事务所出具内部控制审计报告。

董事会认为公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷，公司保持了有效的财务报告内部控制，也未发现非财务报告内部控制存在重大缺陷。报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十三、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

/

截止2024年底，公司拥有54家全资、控股子公司，21家参股公司。为构建以业绩为导向的激励与约束机制，公司每年通过与各子公司签订经营业绩考核责任书，约定严格的奖惩措施，实施年度经营责任目标分解，逐级落实经营责任。子公司根据考核责任书约定的内容，将考核指标层层分解到项目部、职能部门和具体人员，从而确保公司整体战略目标和年度经营计划目标的顺利实现。

十四、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用详见公司披露的《2024年内部控制审计报告》是否披露内部控制审计报告：是内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

为贯彻落实国务院、证监会关于开展上市公司治理专项行动有关要求，结合公司实际情况，2021年公司开展了上市公司治理专项自查活动。

公司与控股股东城建集团的全资子公司城建开发及住总集团下属住总房开存在房地产业务的同业竞争。2018年城建集团作出承诺，未来5年内在符合注入条件的情况下，将城建开发注入公司，在未注入前，继续委托公司管理开发公司。2019年，根据国资整合要求，住总集团并入城建集团。

鉴于上述情况，通过梳理住总集团、城建开发的地产业务情况，现阶段住总房开、城建开发暂不具备注入公司条件。为妥善解决同业竞争问题，城建集团对原承诺事项作出变更，待相关主体具备条件时分批注入公司，过渡期内（城建集团出具变更同业竞争承诺之日至城建开发、住总房开注入公司之前）将住总房开的经营管理权委托给公司，同时继续将城建开发的股权委托公司进行管理，承诺期限为2023年8月29日至2028年8月28日。

十六、其他

□适用√不适用

第五节环境与社会责任

一、环境信息情况

(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用√不适用

(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用√不适用

(三)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

□适用√不适用

/

(四)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

具体说明

□适用√不适用

二、社会责任工作情况

(一)是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或ESG报告

√适用□不适用公司已披露社会责任报告全文，详见《2024年度社会责任报告》。

(二)社会责任工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

具体说明

□适用√不适用

/

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用

/

/

五、关于避免新增同业竞争情形的承诺

鉴于城建发展系城建集团旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台，因此，城建集团承诺：自本承诺函出具之日起，若城建集团获得与城建发展主营业务相同、相似并构成实质性竞争关系的房地产类业务的商业机会，城建集团在符合相关法律法规和既有合理商业约定的情况下将该等商业机会通知城建发展，城建发展在通知指定的期间内作出愿意利用该等商业机会的肯定答复的，城建集团将积极促成城建发展获得该等商业机会，城建集团不再直接或间接新增在房地产业务方面与城建发展主营业务相同、相似并构成实质性竞争关系的业务。

六、适用范围

以上声明、保证及承诺，除特别说明外，将适用于城建集团控制的其他企业，城建集团将依法促使城建集团控制的其他企业按照与城建集团同样的标准遵守以上声明、保证及承诺。

七、相关责任

如以上声明、保证及承诺事项与事实不符，或者城建集团或城建集团控制的其他企业违反上述声明、保证及承诺事项，城建集团将依法承担相应的法律责任。与股权激励相关的承诺

/

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元币种：人民币

名称

/

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

/

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

/

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

/

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

/

(二)担保情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）

/

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1、委托理财情况

(1)委托理财总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托理财情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托理财减值准备

□适用√不适用

2、委托贷款情况

(1)委托贷款总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托贷款减值准备

□适用√不适用

3、其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

√适用□不适用

/

(一)募集资金整体使用情况

√适用□不适用

单位：亿元

其他说明

□适用√不适用

(二)募投项目明细

√适用□不适用

1、募集资金明细使用情况

√适用□不适用

单位：亿元

/

2、超募资金明细使用情况

□适用√不适用

(三)报告期内募投变更或终止情况

□适用√不适用

(四)报告期内募集资金使用的其他情况

1、募集资金投资项目先期投入及置换情况

√适用□不适用

2014年8月15日，公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的实际投资额为2,034,930,845.26元。2014年8月28日，经公司第五届董事会第三十六次会议审议通过，同意公司以募集资金2,034,930,845.26元置换预先投入募集资金投资项目的自筹资金。

/

2、用闲置募集资金暂时补充流动资金情况

√适用□不适用

1、公司于2014年10月29日召开第五届董事会第四十次会议，审议通过了《关于使用闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》。同意公司使用闲置募集资金400,000,000.00元暂时补充公司流动资金，使用期限为自公司董事会审议批准之日起不超过6个月，到期归还至相应募集资金专用账户。公司已于2015年4月28日将上述暂时补充流动资金的募集资金400,000,000.00元一次性全部归还至募集资金专户。

2、公司于2017年4月19日召开第六届董事会第四十次会议，审议通过了《关于使用闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》。同意公司使用闲置募集资金110,000,000.00元暂时补充公司流动资金，使用期限为自公司董事会审议批准之日起不超过6个月，到期归还至相应募集资金专用账户。公司已于2017年9月6日将上述暂时补充流动资金的募集资金110,000,000.00元一次性全部归还至募集资金专户。

3、对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况

□适用√不适用

4、其他

√适用□不适用

本公司已于2024年3月将募集资金账户余额10,956,093.04元全部补充流动资金以满足公司日常经营活动对流动资金的需求。鉴于募集资金专户节余资金占本次非公开发行募集资金净额的比例低于5%，根据《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号——规范运作》的规定，募投项目全部完成后，上市公司使用节余募集资金（包括利息收入）低于500万或者低于募集资金净额5%的，无需提交公司董事会、股东大会审议，且无需保荐机构、监事会发表意见。

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

第七节股份变动及股东情况

一、股本变动情况(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

单位：股

/

2、股份变动情况说明

√适用□不适用为维护公司价值及股东权益，公司于2020年、2021年回购了180,794,093股，根据回购股份方案，公司在披露回购结果暨股份变动公告十二个月后采用集中竞价交易方式出售，并在披露回购结果暨股份变动公告后三年内完成出售，若公司未能在法定期限内实施转让，未实施部分的股份将依法予以注销。根据《上海证券交易所上市公司自律监管指引第7号——回购股份》等相关规定，公司将3年持有期限届满未完成出售的全部回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。公司分别于2024年1月31日、9月11日注销了首次回购的101,843,405股和第二次回购的78,950,688股，注销后公司总股本减少至2,075,743,507股。

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

√适用□不适用

单位：股币种：人民币

可转换公司债券、分离交易可转债

可转换公司债券、分离交易可转债债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）

其他衍生证券

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用√不适用

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

√适用□不适用

/

报告期内，公司分别于2024年1月31日、9月11日注销了首次回购的101,843,405股和第二次回购的78,950,688股，注销后公司总股本由2,256,537,600股减少至2,075,743,507股，公司控股股东持股比例由41.86%上升至45.51%。

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

/

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

√适用□不适用

单位：股

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前

名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1、法人

√适用□不适用

/

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1、法人

√适用□不适用

/

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

第八节优先股相关情况

□适用√不适用

/

第九节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币

/

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用

/

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

/

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用

5、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

1、基本情况

单位：亿元币种：人民币

2、募集资金用途变更调整情况

□适用√不适用

3、募集资金的使用情况

(1).实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元币种：人民币

/

(2).募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(3).临时补流

□适用√不适用

4、募集资金使用的合规性

募集资金使用和募集资金账户管理存在违法违规情况

□适用√不适用因募集资金违规使用行为被处罚处分

□适用√不适用

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：62.53亿元；报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况

□是√否报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：28.12亿元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：12.64%是否超过合并口径净资产的10%：√是□否

/

截止报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借的主要构成、形成原因：

为公司联营企业合作项目开发提供房地产开发资金。本公司根据联营企业资金需求进行资金拆借，随公司销售进度、资金结余情况逐步偿还。公司非经营性往来占款和资金拆借账龄结构

单位：亿元币种：人民币

报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前5名债务方情况

单位：亿元币种：人民币

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为229.5亿元和267.5亿元，报告期内有息债务余额同比变动

116.56%。

单位：亿元币种：人民币

/

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额97亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额130.5亿元，且共有0亿元公司信用类债券在2025年5至12月内到期或回售偿付。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为504.89亿元和442.64亿元，报告期内有息债务余额同比变动87.67%。

单位：亿元币种：人民币

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额97亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额130.50亿元，且共有0亿元公司信用类债券在2025年5至12月内到期或回售偿付。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，且在2025年5至12月内到期的境外债券余额为0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).主要负债情况及其变动原因

单位：亿元币种：人民币

(4).可对抗第三人的优先偿付负债情况截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

/

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币

/

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用

/

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

/

募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用

/

5、信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

7、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用□不适用

“22京城投PPN001”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“22京城投PPN001”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“22京城投PPN002”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“22京城投PPN002”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“22京城投PPN003”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“22京城投PPN003”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“22京城投PPN004”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“22京城投PPN004”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“22京城投PPN005”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“22京城投PPN005”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“22京城投PPN006”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“22京城投PPN006”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24京城投MTN001”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN001”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24京城投MTN002”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN002”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24京城投MTN003”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN003”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24京城投MTN004A”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN004A”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24京城投MTN005”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN005”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24京城投MTN006”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN006”票面利率调整或投资者回售相关条款。“24京城投MTN007”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN007”票面利率调整或投资者回售相关条款。

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

/

(八)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

(九)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

/

第十节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用

审计报告

大华审字[2025]0011004219号北京城建投资发展股份有限公司全体股东：

一、审计意见我们审计了北京城建投资发展股份有限公司(以下简称城建发展)财务报表，包括2024年12月31日的合并及母公司资产负债表，2024年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了城建发展2024年12月31日的合并及母公司财务状况以及2024年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于城建发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

1.收入确认

2.存货跌价准备计提

(一)收入确认事项

1.事项描述城建发展收入确认政策及账面金额信息请参阅财务报表附注五（34）及附注七、注释61。城建发展2024年度营业收入25,442,187,511.01元，主要来源于房屋开发、土地开发等，由于收入对财务报表整体的重要性，因此我们将收入确认认定为关键审计事项。

2.审计应对我们针对收入确认实施的重要审计程序包括：

（1）了解、测试和评价城建发展收入确认相关内部控制的设计和执行的有效性。

（2）检查城建发展的收入合同，以评价城建发展有关收入确认政策是否符合相关会计准则的要求。

（3）抽取已实现的房屋销售收入样本，检查合同、收款记录及可以证明收入确认条件的支持性文件；检查土地开发合同、实际收款或政府文件等资料，复核纳税申报记录等程序，以评价相关收入是否已按照城建发展的收入确认政策确认。

（4）获取业务部门销售台账、入住台账、入住通知记录及房产管理部门备案信息等资料，实地查看入住状况等，以判断实际销售情况，以及与财务数据是否相符。

（5）对收入进行截止性测试，将资产负债表日前后确认的销售收入与交付手续等支持性文件进行核对，以评估收入是否在正确的期间确认。

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（6）评估管理层对收入的财务报表披露是否恰当。根据已执行的审计工作，我们认为收入的确认符合城建发展的会计政策。

(二)存货跌价准备计提事项

1.事项描述城建发展存货跌价准备计提政策及账面金额信息请参阅财务报表附注五（16）及附注七、注释10所述，城建发展本年计提存货跌价准备2,740,756,834.32元，存货跌价准备期末余额4,675,163,370.58元。由于存货跌价对城建发展资产的重要性，且期末估值涉及重大的管理层判断和估计，因此我们将存货跌价准备的估计认定为关键审计事项。

2.审计应对我们针对存货跌价准备计提所实施的主要审计程序包括：

（1）了解、测试和评价城建发展存货跌价确认的相关内部控制的设计和执行的有效性。

（2）对主要存货项目进行实地观察，询问管理层项目开发进度，检查并复核存货项目实际发生的开发成本和预计总成本。

（3）复核存货项目预计售价，并与已签约的销售价格、在房地产管理部门的备案价格，以及同地区相近楼盘的销售价格比较分析结果，以确认管理层制定的预计售价的合理性。

（4）复核各项目减值测算公式合理性及测算结果的准确性。

（5）评估管理层对存货跌价准备的财务报表披露是否恰当。

根据已执行的审计工作，我们认为存货跌价准备的确认符合城建发展的会计政策。

四、其他信息

城建发展管理层对其他信息负责。其他信息包括2024年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

城建发展管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，城建发展管理层负责评估城建发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算城建发展、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督城建发展的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

1．识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

2．了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

3．评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

4．对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对城建发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报告使用者注意财务报表

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中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致城建发展不能持续经营。

5．评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。6．就城建发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

大华会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师：马宁

（项目合伙人）中国·北京中国注册会计师：赵玮

二〇二五年四月十七日

二、财务报表

合并资产负债表2024年12月31日编制单位：北京城建投资发展股份有限公司

单位：元币种：人民币

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公司负责人：储昭武主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军

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母公司资产负债表2024年12月31日编制单位：北京城建投资发展股份有限公司

单位：元币种：人民币