公司代码：600159 公司简称：大龙地产

北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司

2024年年度报告摘要

第一节 重要提示

1、 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。

2、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

3、 公司全体董事出席董事会会议。

4、 北京德皓国际会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

5、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

经北京德皓国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计，2024年度公司实现归属于母公司的净利润-199,440,273.33元，截至2024年末可供股东分配的利润513,338,885.83元。鉴于2024年度公司实现归属于母公司的净利润为负，公司2024年度拟不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。

第二节 公司基本情况

1、 公司简介

2、 报告期公司主要业务简介

报告期内，公司从事的主要业务为房地产开发业务和建筑施工业务。房地产开发业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担，经营模式为施工合同模式，主要以房屋建设为主。关于所处行业情况详见本摘要第三节“重要事项”。

3、 公司主要会计数据和财务指标

3.1 近3年的主要会计数据和财务指标

单位：元 币种：人民币

3.2 报告期分季度的主要会计数据

单位：元 币种：人民币

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

4、 股东情况

4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况

单位: 股

4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

□适用 √不适用

5、 公司债券情况

□适用 √不适用

第三节 重要事项

1、 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。

1.1 报告期内公司所处行业情况

政策环境情况：

2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势。部分城市放宽购房政策，降低首付和利率，支持首套房和改善型需求。鼓励长租公寓，增加租赁房源，推动“租购并举”。前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度，但9月市场也出现降温。随后9月26日政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。四季度以来，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。从市场表现来看，一线城市房价基本稳定，部分二三线城市因库存压力出现小幅下跌。一线城市成交量相对稳定，二三线城市受政策和需求影响，波动较大。开发商拿地谨慎，地价涨幅放缓。部分房企面临融资困难，债务风险增加，行业整合加速。开发商转向轻资产、多元化经营，涉足物业管理、商业地产等领域。

市场环境情况：

2024年全国房地产市场经历了开发投资的下跌和销售面积的减少，新开工面积大幅缩水，房地产开发企业到位资金大幅减少。国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280

亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76,040亿元，下降10.5%。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513,330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53,660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,741万平方米，下降27.4%。

2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降

14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。

2024年，房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15,217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降27.9%。

2024年12月份，房地产开发景气指数为92.78。

1.2 公司经营回顾

2024年，公司董事会立足高质量发展主线，科学统筹发展全局，各部室、各分子公司和全体职工迎难而上、实干担当，在保障重点项目高质量建设、推动在售项目去化回款的同时，进一步完善公司治理结构，提升内部控制水平，着力干部队伍建设，全面夯实企业发展内生动能，实现经营质效与治理水平双轨并进。

报告期内，公司房地产开发业务在建项目1项，在建总建筑面积54,390.53平方米，年度累计投资金额为10,194.18万元。

报告期内，公司房地产开发业务共计实现销售金额13,854.76万元，销售面积16,018.27平方米，实现结转收入金额9,939.72万元，结转面积12,576.63平方米，报告期末待结转面积3,736.38平方米。

报告期内，公司建筑施工类重要在施项目4项，在施面积40.51万平方米，竣工项目20项，竣工金额3,526.77万元，新签约项目32项，签约金额16,819.82万元。

公司坚持“以人为本”理念，高度重视对于人才特别是年轻人才的培养。报告期内，公司吸收2名年轻骨干进入管理层，进一步优化了管理层的年龄梯队结构。

内部控制方面，通过长效机制强化日常监管与专项监督，确保按时完成内控自评和内控审计工作，切实做到将内控建设工作常态化。报告期内，公司对内控制度进行了全面梳理，结合新《公司法》的有关规定，新增或完善内控制度25项，公司治理水平得到有效提升。

1.3 报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入75,210.26万元，比上年同期70,927.20万元增加 6.04%；利润总额-18,497.79万元，较上年同期-30,314.18万元减亏11,816.39万元；实现净利润-20,051.10万元，较上年同期-32,860.68万元减亏12,809.58万元；归属母公司净利润-19,944.03万元，较上年同期-33,079.26万元减亏13,135.23万元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-20,059.58万元，同比减亏13,634.82万元。 截至2024年12月31日，公司资产总额为33.45亿元，较年初34.71亿元减少1.26亿元；负债总额15.43亿元，较年初14.67亿元增加0.76亿元；净资产18.03亿元，较年初20.03亿元减少2.00亿元，其中归属于母公司的所有者权益为17.27亿元，较年初19.27亿元减少2.00亿元；资产负债率为46.11%，较年初上升3.83个百分点。

1.4 行业经营性信息分析

公司从事的主要业务为房地产开发业务和建筑施工业务。报告期内，公司主要业务所在区域行业情况及所处市场地位情况如下：

1.房地产行业

报告期内，公司房地产业务主要集中在北京顺义、广东中山以及内蒙古满洲里三块区域。

顺义地区房地产市场呈现“投资下降、销售量价分化”的特征。数据显示，2024年，顺义区房地产开发投资同比下降7.5%；商品房销售面积为154万平方米，同比增长30.4%。其中，住宅销售面积为113.3万平方米，同比增长23.5%。商品房销售额365.8亿元，同比下降7.3%。

报告期内，公司在该区域销售项目4项，其中保障性住房项目1项，其余3个项目均为项目尾盘，可供出售面积57,923.34平方米，实际销售面积（含预售）354.58平方米，占该区域销售总面积的0.02%，销售金额（含预售）510.08万元，结转收入金额471.73万元。

中山地区数据显示，2024年，中山地区房地产开发投资同比下降16.4%。商品房销售面积为

354.28万平方米，同比下降23.8%，商品房销售额为346.95亿元，同比下降35.3%。

报告期内，公司在中山区域销售项目4项，可供出售面积126,314.85平方米，实际销售面积（含预售）15,272.52平方米，占该区域销售总面积的0.43%；销售金额（含预售）13,155.00万元，占该区域销售总额的0.38%，结转收入金额9,287.34万元。

满洲里地区作为中俄边境贸易枢纽，属于季节性旅游城市，人口外流压力较大，2024年全市房地产开发投资仅4.1亿元。政策层面，内蒙古自治区持续推进棚户区改造，满洲里市通过货币化安置及政策性住房建设改善居住条件，但受边境贸易波动影响，本地经济增速放缓，购房需求增长受限。市场层面，该地区新房市场以刚需为主，受人口外流影响，销售量整体承压。目前，满洲里地区尚存有较大的开发库存体量，当地市场呈现持续低迷态势。

报告期内，公司在该区域销售项目1项，可供出售面积47,140.56平方米，实际销售面积（含预售）391.17平方米，销售金额（含预售）189.68万元，结转收入金额180.65万元。公司在该地区市场不具备比较优势。

2.建筑施工行业

报告期内，公司建筑施工业务主要集中在顺义周边区域。公司控股子公司大龙顺发具备建筑施工总承包一级资质，凭借过硬的施工质量和良好的企业信用，在顺义地区拥有较好的口碑。

报告期内，顺义地区建筑业总产值493.4亿元，同比下降2.4%。其中，在外省完成产值312.9亿元，同比下降0.6%；在北京地区完成产值180.5亿元，同比下降5.4%。大龙顺发实现产值6.37亿元，占总产值的1.29%。

（注：上述地区数据来源于所属地区政府对外公开的统计数据。）

1.5 报告期内公司房地产行业经营性信息分析

（1）报告期内房地产储备情况

（2）报告期内房地产开发投资情况

单位：万元 币种：人民币

（3）报告期内房地产销售和结转情况

单位：万元 币种：人民币

报告期内，公司共计实现销售金额13,854.76万元，销售面积16,018.27平方米，实现结转收入金额9,939.72万元，结转面积12,576.63平方米，报告期末待结转面积3,736.38平方米。

（4）报告期内房地产出租情况

单位：万元 币种：人民币

报告期内，公司房地产可出租总面积为148,832.63平方米，已出租总面积为21,777.58平方米，出租率为14.63%，取得租金总收入1,528.19万元，每平方米月平均租金为58.48元。具体出租面积及出租率情况如下：

（5）报告期内公司财务融资情况

单位：万元 币种：人民币

1.6 报告期内建筑行业经营性信息分析

（1）报告期内竣工验收的项目情况

单位：万元 币种：人民币

单位：万元 币种：人民币

（2）报告期内在建项目情况

单位：万元 币种：人民币

单位：万元 币种：人民币

（3）在建重大项目情况

单位：万元 币种：人民币

（4）报告期内累计新签项目

报告期内累计新签项目数量32（个），金额16,819.82万元人民币。

（5）报告期末在手订单情况

报告期末在手订单总金额250,187.97万元人民币。其中，已签订合同但尚未开工项目金额

391.64万元人民币，在建项目中未完工部分金额72,601.87万元人民币。

（6）其他说明

1）建筑施工类融资情况2024年7月17日，公司第九届董事会第十一次会议审议通过了《关于控股子公司开展线上供应链融资业务的议案》，同意控股子公司大龙顺发与浙商银行股份有限公司北京分行开展线上供应链融资业务，由中企云链股份有限公司作为在线融资平台，三方签订最高额为10,000万元的《线上供应链融资业务三方合作协议》，合作协议期限为1年。（详见公司披露在中国证券报、上海证券报和上海证券交易所网站上公告编号2024-028的公告）截至本报告期末，大龙顺发暂未使用此项融资额度进行融资。2）建筑施工类业务按细分行业近三年收入情况表：

单位：万元 币种：人民币

情况说明：公司控股子公司大龙顺发近三年施工项目细分行业均为房屋建设。

3）建筑施工类业务近三年成本情况表：

单位：万元 币种：人民币

4）主要供应商及2024年度采购情况报告期内，顺发公司前五名供应商采购金额4,426.80万元，占年度采购金额的20.61%。5）公司报告期内质量控制体系情况公司根据多年建筑施工项目的经验，建立了一套专业化、规范化、程序化的项目运作体系。为加强公司的工程建设管理，控制项目质量，公司通过制定《建筑工程施工技术质量管理工作的规定》、《施工方案编制纲要》、《施工组织设计编制大纲》、《工程和采购项目招标管理办法》等工程相关管理制度，对工程项目的立项、土地及各类手续的办理、工程招标、工程管理、工程建设、工程验收等做出详细规定，能够有效确保建筑工程施工各项工程高质量、高效率运行。

6）公司报告期内安全生产制度运行情况公司已按照国家以及有关部门颁布的与安全生产有关的各种规章制度，制定了安全生产相关内部控制制度，并通过加强对全体员工的安全教育、强化全体员工的安全生产责任意识，确保各项安全生产制度能得到遵守，以预防安全生产事故的发生。报告期内，公司每月由安全操作、安全培训、安全自查(包括记录)等内容进行全面检查，并将重要情况在会议上提出整改意见，发挥互相督促的作用。同时，在不同阶段组织进行专项安全检查，对存在安全隐患的部门和环节进行整改，从而逐步减少安全隐患，减少可预防事故的发生。报告期内，公司安全生产制度运行良好。

1.7 公司关于公司未来发展的讨论与分析

（1）行业格局和趋势

当前阶段，房地产行业在深度调整中呈现“困难与机遇交织”的格局。一方面，市场修复基础尚不稳固，行业基本面面临多重挑战。商品房销售规模出现较大幅度下滑，房企债务风险持续处于高位，存量资产消化周期明显延长。尽管四季度政策效应逐步显现推动局部回暖，但整体仍存在有效需求不足、资金周转压力较大等问题；另一方面，政策调控体系持续完善，中央经济工作会议明确提出构建房地产发展新模式，通过供需两端协同发力，行业正加速向集约化、可持续方向转型升级。1）短期行业特点：政策托底与市场承压并存一是政策环境持续优化，需求端支持力度显著增强。本年度中央及地方政府密集推出多项支持措施，通过优化限购限售政策覆盖范围，实施差别化信贷政策，调整公积金使用规则等方式，有效激活合理住房需求。货币政策层面通过阶段性降息、放宽首套房认定标准等举措，切实降低购房者置业成本。二是投资动能减弱，企业经营压力持续存在。受销售回款及偿债压力影响，房地产开发投资增速明显放缓。企业战略转向审慎经营，土地购置行为更加理性，资源配置向高流动性城市及核心地段集中，土地市场呈现供需双向调整态势。

三是土地市场回归理性，区域分化特征显著。土地交易价格总体保持平稳，核心城市优质地块竞争热度回升，部分重点区域出现溢价成交现象，而三四线城市土地流拍现象依然突出，市场参与者更加注重投资回报测算和风险管控。

2）长期发展趋势：结构性调整与模式创新深化

一是住房供应体系持续完善。政策层面强化保障性住房建设，通过扩大保障性租赁住房供给规模，完善共有产权房制度设计，着力解决新市民、青年人等群体住房问题。重点城市加大保障性住房土地供应力度，建立多元化房源筹集机制。

二是产业升级方向日益明晰。行业加速推进绿色低碳转型，新建建筑普遍采用节能环保技术标准，超低能耗建筑技术研发应用取得积极进展。智慧社区建设全面铺开，智能化配套设施成为项目核心竞争力要素之一，相关应用场景不断拓展。

三是区域协同发展深化。经济发达地区城市群持续发挥产业集聚效应，头部房企强化区域深耕战略，重点布局核心都市圈。轻资产运营模式快速发展，物业管理、代建服务等专业领域市场集中度显著提升，形成差异化竞争优势。

四是社区经济生态重构。房地产开发与社区服务深度融合，便民商业配套建设投入持续增加，涵盖生活服务、健康管理等多元功能的复合型社区形态加速成型。长租公寓行业规范化进程加快，租金定价机制趋于科学合理，市场秩序逐步完善。

总体来看，房地产行业正处于政策引导下的市场出清与结构优化并行阶段。短期内需密切关注政策传导效率及企业现金流安全边际，中长期则需把握住房保障体系建设、绿色低碳转型、专

业化服务升级等核心发展方向。随着新型城镇化战略推进及数字化技术深度应用，行业有望实现发展模式的根本性转变，培育可持续增长新动能。

（2）公司发展战略

当前阶段，公司将继续以北京市顺义区和广东省中山市作为核心发展区域，依托两地差异化优势深化布局。顺义区作为北京市重点发展的新城，具备新城规划及产业升级红利；中山市地处粤港澳大湾区核心区位，享有政策赋能与要素流通便利。公司将充分发挥在品牌信誉、运营管理及产品品质等方面的既有优势，紧密对接区域发展规划与市场需求，巩固现有市场基础，推动业务稳健发展。同时，公司将强化对京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设等国家战略的研判，动态跟踪两区域周边市场变化，加大调研深度与精准度，科学评估潜在机遇，审慎拓展资源储备与项目机会，为可持续发展夯实基础。

（3）经营计划

2025年，公司将以项目建设为核心抓手，统筹推进项目获取、开发建设、销售回款等关键环节，深化内部管理改革与创新驱动，全面提升经营质效，为股东价值持续赋能。

1）强化在建项目全周期管理。以质量、进度、成本、安全、环保为核心管控维度，完善项目全流程内部控制体系，优化施工标准与监督机制，确保项目高效推进、保质交付。

2）加速销售回款与市场响应。

顺义区：胡各庄限价房项目提速手续办理。

中山市：结合粤港澳大湾区市场需求，创新营销渠道与合作模式，提升项目流动性与回款速度。

满洲里地区：深挖区域市场潜力，通过精准定位与差异化营销策略，加速存量项目销售。

3）审慎拓展项目储备。紧密跟踪京津冀地区及中山市土地市场动态，聚焦核心城市优质地块，通过精准研判与风险评估，择机参与土地竞拍，优化土地储备结构。

4）延伸建筑施工产业链价值。充分利用顺义市场积累的施工口碑与品牌优势，强化市场拓展能力，扩大业务覆盖范围，提升建筑施工业务的市场竞争力与利润贡献。

5）深化内部控制与合规管理。完善业务流程与风险管控机制，强化财务、采购、合同等环节的内控标准，确保合规经营与资源高效配置。

6）优化公司治理与制度建设。

修订公司章程：根据新公司法和证监会最新修订的上市公司章程指引对公司章程进行修订，进一步完善公司治理架构与决策机制，提升治理透明度与规范性。

调整内部机构：根据监管要求，稳妥推进取消监事会事宜。整合监督资源，强化董事会与管理层的协同效能，提升决策效率与执行质量。

（4）可能面对的风险

1）宏观政策与市场波动风险

房地产行业长期存在的供需结构性矛盾及政策调控动态，可能对项目开发节奏与收益预期产生阶段性影响。公司将强化政策前瞻研究，动态优化区域布局与产品结构，提升经营韧性。

2）融资渠道与流动性风险

作为中小型房企，公司融资工具相对单一，融资成本控制难度较高。未来将通过加快销售回款、探索资产证券化、拓展政策性银行合作等方式，保障资金链安全。

3）区域市场竞争加剧风险

核心布局城市中头部企业资源集聚效应显著，可能导致市场份额挤压。公司将深化属地化运

营能力，依托品质口碑，巩固差异化竞争力。4）项目开发与运营风险土地成本攀升、工程周期延长等因素可能影响项目盈利水平。公司将完善全周期成本管控体系，强化供应链协同，严格把控开发节点与质量安全标准。

2、 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。

□适用 √不适用

董事长：李文江董事会批准报送日期：2025年4月18日