目录

一、审计报告………………………………………………………第1—6页

二、财务报表………………………………………………………第7—14页

（一）合并资产负债表……………………………………………第7页

（二）母公司资产负债表…………………………………………第8页

（三）合并利润表…………………………………………………第9页

（四）母公司利润表………………………………………………第10页

（五）合并现金流量表……………………………………………第11页

（六）母公司现金流量表…………………………………………第12页

（七）合并所有者权益变动表……………………………………第13页

（八）母公司所有者权益变动表…………………………………第14页

三、财务报表附注………………………………………………第15—110页

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审计报告天健审〔2024〕236号

浙江东日股份有限公司全体股东：

一、审计意见我们审计了浙江东日股份有限公司（以下简称浙江东日公司）财务报表，包括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了浙江东日公司2023年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于浙江东日公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不

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对这些事项单独发表意见。

(一)收入确认

1.事项描述相关信息披露详见财务报表附注三（二十六）、附注五(二)1及附注十四(三)。浙江东日公司的营业收入主要来自于批发交易市场管理、商品销售及农批市场开发，其中批发交易市场管理业务、农批市场开发业务收入及毛利占比较高。2023年度，公司营业收入金额为人民币885,824,413.70元，其中批发交易市场管理收入为人民币187,639,854.89元，占营业收入的21.18%；农批市场开发收入为人民币158,942,093.56元，占营业收入的17.94%。

批发交易市场管理收入确认需满足以下条件：管理服务已经提供，且提供服务金额已确定，相关的经济利益很可能流入；农批市场开发收入确认需满足以下条件：开发产品已经完工、验收合格并达到销售合同约定的交付条件；公司与客户签订了销售合同并履行了合同规定的义务；收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利；办理了交房手续或者根据购房合同约定的条件视同客户接收。

由于营业收入是浙江东日公司关键业绩指标之一，可能存在浙江东日公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。同时，批发交易市场管理业务收入确认涉及信息系统和重大管理层判断，农批市场开发收入占比较高且涉及重大管理层判断。因此，我们将批发交易市场管理收入、农批市场开发收入确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)评价收入确认的会计政策是否符合协议条款及企业会计准则的要求；

(3)检查公司与客户签订的销售合同的主要条款,评价公司农批市场开发收入确认政策是否符合企业会计准则的要求；

(4)将资产负债表日前后确认的交易费收入与相关信息系统记录核对，并询问管理层以评价相关收入是否已确认于恰当的会计期间；将资产负债表日前后确

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认的农批市场开发收入与交房记录、收款记录、发票、银行回单等资料核对，并询问管理层以评价相关收入是否已确认于恰当的会计期间；

(5)取得交易市场摊位费台账，复核当期摊位费收入是否按照权责发生制的要求确认于恰当的会计期间；取得房源信息表、交房记录、收款记录等资料，复核当期农批市场开发收入是否按照权责发生制的要求确认与恰当的会计期间；

(6)实施实质性分析程序，复核市场中交易费收入与成交金额的比例是否与协议条款约定一致；

(7)对营业收入及毛利率按月度、类型等实施实质性分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明波动原因；

(8)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二)投资性房地产的确认计量

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三（十五）及附注五(一)9。

截至2023年12月31日，浙江东日公司投资性房地产账面价值为人民币790,308,147.26元，占2023年末资产总额的21.15%，是浙江东日公司业务经营活动涉及的重要资产。

由于投资性房地产的账面价值金额重大，确定投资性房地产开始计提折旧或摊销的时点、方法以及对性房地产的经济可使用年限及其残值的估计涉及管理层判断，上述相关判断的合理性对财务报表的准确性影响较大，我们将投资性房地产的确认计量确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对投资性房地产的确认计量，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与投资性房地产相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)检查投资性房地产的原始入账金额，获取资产购买协议、工程竣工报告、不动产交易税费完税凭证等相关资料；

(3)检查投资性房地产处置的相关协议，核查处置的目的，检查处置收益或损失是否计算正确，会计处理是否正确；

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(4)检查建筑物产权证、土地使用权证等所有权证明原件，确定建筑物、土地使用权是否归公司所有，是否存在抵押，对重要项目进行实地检查，并实施监盘程序，以确认资产的存在性及完整性；

(5)结合同行业的情况，评价管理层对投资性房地产的经济可使用年限及其残值估计的合理性；

(6)检查并复核投资性房地产的折旧或摊销计算是否正确，会计处理是否无误；

(7)检查与投资性房地产相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

浙江东日公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估浙江东日公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

浙江东日公司治理层（以下简称治理层）负责监督浙江东日公司的财务报告

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过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对浙江东日公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致浙江东日公司不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六)就浙江东日公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对

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审计意见承担全部责任。我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：

（项目合伙人）中国·杭州中国注册会计师：

二〇二四年三月七日

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浙江东日股份有限公司

财务报表附注2023年度

金额单位：人民币元

一、公司基本情况浙江东日股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经浙江省人民政府证券委员会（浙证委〔1997〕55号文）批准，由温州东方集团有限公司(原名浙江东方集团公司，以下简称东方集团)发起设立，于1997年10月6日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省温州市。公司现持有统一社会信用代码为9133000071095874X3的营业执照，注册资本42,153.17万元，股份总数42,153.17万股（每股面值1元），其中无限售条件流通股份：

A股41,143.12万股，有限售条件的流通股份：A股1,010.05万股。公司股票已于1997年10月21日在上海证券交易所挂牌交易。

本公司属租赁和商务服务业。公司经营范围：实业投资，市场租赁经营，计算机网络开发，各类灯具及配件的生产、销售，物业管理，市场经营管理。主要产品或提供的劳务：专业市场经营及租赁。

本财务报表业经公司2024年3月7日九届二十七次董事会批准对外报出。

二、财务报表的编制基础

(一)编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

(二)持续经营能力评价

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

三、重要会计政策及会计估计

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、在建工程、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

(一)遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

(二)会计期间

会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

(三)营业周期

除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

(四)记账本位币

采用人民币为记账本位币。

(五)重要性标准确定方法和选择依据

公司编制和披露财务报表遵循重要性原则，本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

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页共110页涉及重要性标准判断的披露事项

公司将资产总额/收入总额/利润总额超过集团总资产/总收入/利润总额的15%的子公司确定为重要非全资子公司

(六)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并的会计处理方法公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

(七)控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

(八)合营安排分类及共同经营会计处理方法

1.合营安排分为共同经营和合营企业。

2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

(九)现金及现金等价物的确定标准列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(十)金融工具

1.金融资产和金融负债的分类金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：①按照金融工具的减值规定确定的损失准备金额；②初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

①收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

②金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该

金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用

损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

(十一)应收款项和合同资产预期信用损失的确认标准和计提方法

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产

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页共110页组合类别

2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

3.按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失。

(十二)存货

1.存货的分类存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料、在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房等，以及在开发过程中的开发成本。

2.发出存货的计价方法

(1)发出除开发产品外的存货采用月末一次加权平均法。

(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。

(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。

(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分

期平均摊销。

(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

(1)低值易耗品

按照一次转销法进行摊销。

(2)包装物

按照一次转销法进行摊销。

5.存货跌价准备

存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

(十三)划分为持有待售的非流动资产或处置组、终止经营

1.持有待售的非流动资产或处置组的分类

公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。

因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司

仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；(2)因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。

2.持有待售的非流动资产或处置组的会计处理

(1)初始计量和后续计量初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。

对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

(2)资产减值损失转回的会计处理

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

(3)不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理

非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售

类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1)划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2)可收回金额。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

3.终止经营的确认标准满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确认为终止经营：

(1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

(2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

(3)该组成部分是专为转售而取得的子公司。

4.终止经营的列报方法

公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中将原来作为终止经营损益列报的信息重新作为可比期间的持续经营损益列报。

本公司终止经营的情况详见本财务报表附注十五(五)之说明。

(十四)长期股权投资

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于

“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一

种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

(十五)投资性房地产

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

(十六)固定资产

1.固定资产确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

2.各类固定资产的折旧方法

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(十七)在建工程

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

(十八)借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

(十九)无形资产

1.无形资产包括土地使用权、软件著作权、商标权及办公软件等，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

第

页共110页项目

3.研发支出的归集范围本公司将与开展研发活动直接相关的各项费用归集为研发支出，包括研发人员职工薪酬、材料投入费用、折旧费用与摊销费用、委托外部研究开发费用等。

4.内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其

他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

(二十)部分长期资产减值对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

(二十一)长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

(二十二)职工薪酬

1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

2.短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

3.离职后福利的会计处理方法

离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债

或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

4.辞退福利的会计处理方法向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；

(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

5.其他长期职工福利的会计处理方法向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

(二十三)股份支付

1.股份支付的种类包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

2.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

(1)以权益结算的股份支付授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。

换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。

(2)以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债

的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

(3)修改、终止股份支付计划如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。

如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

(二十四)维修基金核算方法

根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。

(二十五)质量保证金核算方法

质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

(二十六)收入

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：

(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

公司主要从事批发交易市场管理业务、商品销售业务、农批市场开发收入等。

(1)批发交易市场管理业务属于在某一时点履行的履约义务，在经营管理服务已经提供、已收取价款或取得收款权利且相关的经济利益很可能流入时确认。

(2)商品销售业务属于在某一时点履行的履约义务，在公司将产品运送至合同约定交货地点并由客户确认接受、已收取价款或取得收款权利且相关的经济利益很可能流入时确认。

(3)农批市场开发收入属于在某一时点履行的履约义务，收入确认需满足以下条件：公司开发产品已经完工、验收合格并达到销售合同约定的交付条件；公司与客户签订了销售合

同并履行了合同规定的义务；收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利；办理了交房手续或者根据购房合同约定的条件视同客户接收。

(4)物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租物业收入的实现。

(二十七)合同取得成本、合同履约成本

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。

公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

(二十八)合同资产、合同负债

公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

(二十九)政府补助

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；

(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

(三十)递延所得税资产、递延所得税负债

1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：(1)拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

(三十一)租赁

1.公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用

于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

2.公司作为出租人在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3.售后租回

(1)公司作为承租人公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

(2)公司作为出租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买

进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

(三十二)分部报告

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

1.该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

2.管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

3.能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

(三十三)重要会计政策和会计估计变更

1.重要会计政策变更

企业会计准则变化引起的会计政策变更

公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该规定和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。具体调整情况如下：

第

页共110页

受重要影响的报表项目

第

页共110页

受重要影响的报表项目

四、税项

(一)主要税种及税率

不同税率的纳税主体企业所得税税率说明

第

页共110页纳税主体名称

(二)税收优惠根据财政部国家税务总局《关于免征蔬菜流通环节增值税有关问题的通知》(财税〔2011〕137号)和财政部国家税务总局《关于免征部分鲜活肉蛋产品流通环节增值税政策的通知》(财税〔2012〕75号)，本公司子公司经营配送公司、温州菜篮子农副产品配送有限公司（以下简称农副产品配送公司）、菜篮子生鲜配送公司、温州马派生鲜公司及温州马派配送公司的蔬菜和鲜活肉蛋产品流通环节免征增值税。

根据财政部、国家税务总局《关于继续实施农产品批发市场和农贸市场房产税、城镇土地使用税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告〔2023〕第50号），本公司、本公司子公司温州市益优农产品市场管理有限公司（以下简称温州益优公司）和龙游县百益农副产品批发市场有限公司（以下简称龙游百益公司）对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。

根据财政部、国家税务总局公告2023年第6号《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》和财政部、税务总局公告2022年第13号《关于进一步实施小微企业所得

税优惠政策的公告》的规定，自2023年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。自2022年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。本公司子公司东日新技术公司、东日气体公司、东日水产公司、东日水果批发公司、东日食品公司、新锦绣农批公司、浙江东日企管公司、浙闽农产品公司、淡水鱼公司、温州马派生鲜公司、菜篮子生鲜配送公司、经营配送公司、衢州东日企管公司、温州马派配送公司、东云智农公司、临汾晋鲜丰公司及山西吉美公司2023年度符合小型微利企业条件，对年应纳税所得额不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

本公司子公司西安禾智公司于2021年11月3日取得高新技术企业证书（证书编号：

GR202161001256），有效期三年。享受高新技术企业税收优惠政策，企业所得税优惠期为2021-2023年度，2023年度企业所得税按15%税率计缴。

本公司子公司杭州禾智云公司于2021年12月16日取得高新技术企业证书（证书编号：

GR202133009182），有效期三年。享受高新技术企业税收优惠政策，企业所得税优惠期为2021-2023年度，2023年度企业所得税按15%税率计缴。

本公司子公司温州雪顶公司于2023年12月28日取得高新技术企业证书（证书编号：

GR202333013103），有效期三年。享受高新技术企业税收优惠政策，企业所得税优惠期为2023-2025年度，2023年度企业所得税按15%税率计缴。

五、合并财务报表项目注释

(一)合并资产负债表项目注释

1.货币资金

(1)明细情况

第

页共110页项目

(2)其他说明

银行存款中200,000,000.00元系定期存款，8,217,309.79元系计提的定期存款利息。其他货币资金中25,362,386.99元系子公司临汾农都市场开发有限公司（以下简称临汾农都公司）因财产被保全冻结的银行存款，12,780,539.24元系开具的履约保函保证金，376,800.00系按揭贷款保证金，为冻结的受限资产。

2.应收账款

(1)账龄情况

第

页共110页

账龄

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

（续上表）

2)采用账龄组合计提坏账准备的应收账款

第

页共110页

账龄

(3)坏账准备变动情况

(4)本期实际核销的应收账款情况

(5)应收账款前5名情况

3.预付款项

(1)账龄分析

第

页共110页账龄

(2)预付款项金额前5名情况

4.其他应收款

(1)款项性质分类情况

(2)账龄情况

(3)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

第

页共110页种类

（续上表）

2)重要的单项计提坏账准备的其他应收款

3)采用组合计提坏账准备的其他应收款

合计

第

页共110页

组合名称

(4)坏账准备变动情况

(5)其他应收款金额前5名情况

第

页共110页单位名称

[注1]龙游县住房保障和房地产管理服务中心账龄1-2年2,360,231.12元，账龄2-3年757,327.20元

5.存货

(1)明细情况

(2)其他说明

1)存货——开发产品

[注]晋南国际农产品物流园一期项目系本年非同一控制下合并临汾农都公司增加

2)截至2023年12月31日，公司子公司临汾农都公司合计104,184,820.07元存货处于财产保全状态，具体情况见本报告附注十二(二)之说明。

6.其他流动资产

第

页共110页项目

7.长期股权投资

(1)分类情况

(2)明细情况

第

页共110页被投资单位

（续上表）

第

页共110页被投资单位

[注]本期收购杭州农批运营管理有限公司（以下简称杭州农批公司）持有的临汾农都公司16%的股权后，公司对临汾农都公司的持股比例达到64.4615%，纳入合并报表范围，具体情况见本报告附注六(二)1

8.其他非流动金融资产

9.投资性房地产

(1)明细情况

第

页共110页项目

(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况

10.固定资产

(1)明细情况

第

页共110页项目

(2)暂时闲置固定资产

本期暂时闲置固定资产全部系东日气体公司暂时闲置的固定资产，详见本财务报表附注十四(一)之说明。

(3)未办妥产权证书的固定资产的情况

11.在建工程

(1)明细情况

第

页共110页项目

(2)重要在建工程项目本期变动情况

（续上表）

第

页共110页工程名称

12.使用权资产

13.无形资产

(1)明细情况

第

页共110页项目

(2)未办妥产权证书的土地使用权情况

14.商誉

(1)明细情况

(2)商誉账面原值

第

页共110页

被投资单位名称

(3)商誉减值准备

[注]其中包括非核心商誉减值473,974.90元

(4)商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

(5)可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

（续上表）

第

页共110页

项目

(6)其他说明公司聘请嘉兴中磊资产评估有限公司就商誉减值测试所涉及的临汾农都市场开发有限公司房屋建筑物及土地市场价值出具“嘉中磊评报字（2024）第021号”资产评估报告。

15.长期待摊费用

16.递延所得税资产、递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产

(2)未经抵销的递延所得税负债

第

页共110页

项目

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

(4)未确认递延所得税资产明细

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

17.其他非流动资产

第

页共110页账面余额

18.所有权或使用权受到限制的资产

(1)明细情况

1)期末资产受限情况

2)期初资产受限情况

3)其他临汾农都公司以临汾市五一东路南侧国有建设用地使用权（晋(2020)临汾市不动产权第0005959号）、临汾市南外环街北侧国有建设用地使用权（晋(2020)临汾市不动产权第0005958号）为抵押，向中国农业发展银行临汾市分行申请64,000.00万元借款，抵押期限自2020年12月24日至2026年12月23日。截至2023年12月31日借款余额281,250,000.00元。

19.应付账款

第

页共110页项目

20.预收款项

21.合同负债

(1)明细情况

(2)合同负债的账面价值在本期内发生重大变动的原因

(3)预售房产收款情况

22.应付职工薪酬

(1)明细情况

第

页共110页

项目

(2)短期薪酬明细情况

(3)设定提存计划明细情况

23.应交税费

第

页共110页

项目

24.其他应付款

25.一年内到期的非流动负债

26.其他流动负债

第

页共110页项目

27.长期借款

28.租赁负债

29.递延收益

30.股本

(1)明细情况

第

页共110页项目

(2)其他说明股本增加10,100,500元详见本财务报表附注十一(一)2之说明。

31.资本公积

(1)明细情况

(2)其他说明

1)股本溢价增加27,473,360.00元详见本财务报表附注十一(一)2之说明。

2)其他资本公积本期增加4,605,999.99元，系本期确认股份支付费用，详见本财务报表附注十一(三)之说明。

3)其他资本公积本期增加137,497.41元，系本期确认预计未来期间股份支付税前可扣除的金额超过了公司当期确认成本费用的递延所得税影响。

4)其他资本公积本期增加4,585,239.00元，系股东东方集团参照《浙江省国资委关于做好国有房屋租金减免工作促进服务业务困难行业恢复发展的通知》(浙国资产权[2022]8号)、《温州市人民政府关于印发应对新冠肺炎疫情进一步帮助市场主体纾困解难30条措施的通知》(温政发[2022]7号)等文件精神,按国有持股比例(49.29%)减免浙江东日下属各市场承租商户二季度相应租金,切实减轻商户经营压力。相关款项6,113,652.00元已从本公司2022年度分红款中直接扣减，同时相关应交所得税1,528,413.00元从其他资本公积中扣减。

32.库存股

(1)明细情况

第

页共110页

项目

(2)其他说明库存股本期增加37,573,860.00元详见本财务报表附注十一(一)2之说明。

33.盈余公积

(1)明细情况

(2)其他说明本期盈余公积增加系按母公司净利润的10%提取法定盈余公积。

34.未分配利润

(1)明细情况

(2)调整期初未分配利润明细由于会计政策变更，影响期初未分配利润-432,876.68元。

(二)合并利润表项目注释

1.营业收入/营业成本

(1)明细情况

第

页共110页项目

(2)收入分解信息

(3)在本期确认的包括在合同负债期初账面价值中的收入为17,109,247.74元。

(4)农批市场开发收入按项目分解信息

第

页共110页项目名称

2.税金及附加

3.销售费用

4.管理费用

第

页共110页

项目

5.研发费用

6.财务费用

7.其他收益

第

页共110页

项目

8.投资收益

(2)其他说明多次交易达成的非同一控制下企业合并在购买日原持有股权公允价值大于账面价值金额确认的投资收益29,224,040.30元说明详见本财务报表附注六、(二)4说明。

9.公允价值变动收益

10.信用减值损失

11.资产减值损失

第

页共110页

项目

12.资产处置收益

13.营业外收入

14.营业外支出

15.所得税费用

(1)明细情况

第

页共110页

项目

(2)会计利润与所得税费用调整过程

(三)合并现金流量表项目注释

1.收到或支付的重要的投资活动有关的现金

(1)处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额

第

页共110页项目

(2)投资支付的现金

(3)取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

2.收到或支付的其他与经营活动、投资活动及筹资活动有关的现金

(1)收到其他与经营活动有关的现金

(2)支付其他与经营活动有关的现金

第

页共110页

项目

(3)收到其他与投资活动有关的现金

(4)支付其他与投资活动有关的现金

(5)收到其他与筹资活动有关的现金

(6)支付其他与筹资活动有关的现金

第

页共110页

项目

3.现金流量表补充资料

第

页共110页补充资料

4.现金和现金等价物的构成

(1)明细情况

(2)不属于现金和现金等价物的货币资金

5.筹资活动相关负债变动情况

第

页共110页项目

(四)其他

1.租赁

(1)公司作为承租人

1)使用权资产相关信息详见本财务报表附注五(一)12之说明。

2)公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注三(三十一)之说明。计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：

3)与租赁相关的当期损益及现金流

4)租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注八(二)之说明。

六、在其他主体中的权益

(一)企业集团的构成

1.公司将温州益优公司、农副产品配送公司、温州雪顶公司及临汾农都公司等24家子公司纳入合并财务报表范围。

2.子公司基本情况

第

页共110页直接

(二)非同一控制下企业合并

1.本期发生的非同一控制下企业合并

(1)基本情况

第

页共110页

被购买方名称

（续上表）

(2)其他说明公司以现金购买杭州农批公司持有的临汾农都公司16%股权。根据中铭国际资产评估（北京）有限责任公司于2023年1月5日出具的“中铭评报字[2023]第3013号”《浙江东日股份有限公司拟实施股权收购事宜涉及的临汾农都市场开发有限公司16%股东权益资产评估报告》，以2022年9月30日为评估基准日，标的公司16%股东权益价值为40,048,619.82元。为此，在参考标的公司16%股东权益上述评估价值的基础上，各方经协商一致，确定标的股权转让价款（以下简称“标的股权转让价款”）为40,040,000元。

2023年2月15日，临汾农都公司已就本次交易事项办理了工商登记，本公司已合法持有临汾农都公司64.46%股权。公司已按股权转让协议的约定支付第一、二、四期股权转让款总计3020万元。根据股权转让协议约定，第三期股权转让款984万元应当在竣工决算送达标的公司之日起15日内支付，双方同意根据总包工程的最终决算金额超过评估报告所依据工程成本的4.85%扣减转让价款，尚未支付股权转让款不足扣减的有权向杭州农批公司追偿。截至本报告出具之日，临汾农都公司尚未完成最终竣工决算，故第三期股权转让款尚未支付。

2.合并成本及商誉

第

页共110页项目

3.被购买方于购买日可辨认资产、负债

4.购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失

第

页共110页被购买方名称

(三)其他原因的合并范围变动

1.合并范围增加

(四)重要的非全资子公司

1.明细情况

2.重要非全资子公司的主要财务信息

(1)资产和负债情况

（续上表）

第

页共110页子公司

名称

(2)损益和现金流量情况

(续上表)

(五)在合营企业或联营企业中的权益

1.重要的合营企业或联营企业

(1)基本情况

(2)在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明根据投资协议约定，公司取得大连万城公司股权后，将向大连万城公司派驻董事、监事

和高级管理人员参与公司经营，因此能够对被投资单位生产经营活动产生重大影响。

2.重要联营企业的主要财务信息

第

页共110页项目

项目

3.不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

第

页共110页项目

4.合营企业或联营企业发生的超额亏损

第

页共110页

合营企业或联营企业名称

七、政府补助

(一)本期新增的政府补助情况

(二)按应收金额确认的政府补助

1.明细情况

2.未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因说明应收政府补助131,068.80元系2023年下半年度南堡地块拆迁过渡费，将在2024年安置房交付时一并支付。

(三)涉及政府补助的负债项目

（续上表）

(四)计入当期损益的政府补助金额

第

页共110页项目

八、与金融工具相关的风险本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法

公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(一)2、五

(一)4之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项

本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2023年12月31日，本公司应收账款的22.52%（2022年12月31日：20.53%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。

金融负债按剩余到期日分类

第

页共110页项目

（续上表）

(三)市场风险市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。

截至2023年12月31日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币281,260,000.00元（2022年12月31日：人民币2,500,000.00元），在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风

险不重大。

九、公允价值的披露

(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况

第

页共110页项目

(二)持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息公司分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产系持有温州银行股份有限公司（以下简称温州银行）1.17%股权投资，该权益性金融资产的公允价值264,593,638.95元系根据温州银行2023年12月31日账面扣除永续债后的净资产金额确认。

十、关联方及关联交易

(一)关联方情况

1.本公司的母公司情况

(1)本公司的母公司

(2)本公司最终控制方是温州市人民政府国有资产监督管理委员会。

2.本公司的子公司情况详见本财务报表附注六之说明。

3.本公司的合营和联营企业情况

(1)本公司的合营和联营企业

本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注六之说明。

4.本公司的其他关联方情况

(1)本公司的其他关联方

第

页共110页

其他关联方名称

第

页共110页

其他关联方名称

(二)关联交易情况

1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易

(1)明细情况

1)采购商品和接受劳务的关联交易

2)出售商品和提供劳务的关联交易

第

页共110页

关联方

2.关联租赁情况

(1)明细情况

1)公司出租情况

2)公司承租情况

第

页共110页出租方名称

（续上表）

3.关联担保情况

4.关联方资金拆借

(1)公司向关联方拆出资金明细

[注]公司于2023年1月向临汾农都公司拆出资金22,561,538.46元，按4.8%计息

(2)公司向关联方拆入资金明细

第

页共110页关联方

[注]公司子公司临汾农都公司于2023年1月向杭州农批公司拆入资金12,438,461.54元，按4.8%计息

5.关键管理人员报酬

(三)关联方应收应付款项

1.应收关联方款项

第

页共110页项目名称

2.应付关联方款项

第

页共110页项目名称

十一、股份支付

(一)股份支付总体情况

1.明细情况

2.其他说明公司于2023年第五次临时股东大会、第九届董事会第十一次会议、第九届监事会第十一次会议，审议通过《关于公司<2023年限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》，并收到了温州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称温州市国资委）《关于同意浙江东日股份有限公司实施限制性股票激励计划的批复》（温国资委[2023]107号），温州市国资委原则同意《浙江东日股份有限公司2023年限制性股票激励计划（草案）》。公司于2023年第九届董事会第二十次会议及第九届监事会第十三次会议，审议通过了《关于向激励对象首次授予2023年限制性股票的议案》，同意以2023年9月12日为首次授予日，以

3.72元/股的价格向符合条件的95名激励对象授予1,030.00万股限制性股票。公司独立董事对相关议案发表了独立意见，监事会会对授予日的激励对象名单进行了核实并发表了核查意见。

在缴款验资环节中，鉴于6名激励对象因个人原因自愿放弃认购公司授予其的部分限制性股票共计19.95万股。因此，公司本次限制性股票激励计划实际授予的激励对象人数95名不变，实际授予的限制性股票数量由1,030万股调整为1,010.05万股。

本公司已于2023年9月14日前收到增资款37,573,860.00元，其中10,100,500.00元计入股本，剩余27,473,360.00元计入资本公积，同时就回购义务确认库存股和其他应付款。本次增资业经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审验，并出具《验资报告》（天健验〔2023〕501号）。公司已于2023年9月20日办妥工商变更登记手续。

(二)以权益结算的股份支付情况

第

页共110页授予日权益工具公允价值的确定方法和重要参数

(三)本期确认的股份支付费用总额

十二、承诺及或有事项

(一)重要承诺事项

1.关于投资设立浙闽农产品公司和新锦绣农批公司的合作事宜2020年5月30日，公司与永嘉浙闽农贸市场有限公司共同投资设立合资公司浙闽农产品公司及其子公司新锦绣农批公司，以实现对温州市水产批发交易市场及永嘉浙闽农贸市场（以下简称乌牛市场）的整合运营、统一管理。永嘉浙闽农贸市场有限公司为乌牛市场原运营主体，由于乌牛市场经营状况好转，永嘉浙闽农贸市场有限公司意图继续独立运营乌牛市场。2021年8月，公司与永嘉浙闽农贸市场有限公司已决议解散浙闽农产品公司及其子公司新锦绣农批公司。截至本报告出具日，相关清算工作正在进行中。

2.关于临汾农都公司修建工程配套项目，并在建成后无偿移交政府事宜2020年1月7日，公司子公司临汾农都公司与临汾市规划和自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定临汾农都公司在出让宗地范围内同步修建工程配套项目（代征代建地块西侧部分规划支路和南侧部分周庄道路用地5468.7m

,代征代建地块东侧规划枣林路公共绿化地和北侧公共绿地10778.5m

,配套公共厕所一座，配建垃圾收集站），并在建成之后无偿移交给政府。

3.已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响

(1)牛山商务大厦公司于2020年12月8日与温州有色冶炼有限责任公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于牛山商务大厦商业1-5层的房屋，租赁期自2020年12月25日起至2028年8月

24日止，租金合计53,701,616.00元。租金每季度支付一次。公司于2020年12月8日与浙江红连文化发展股份有限公司签订《转租协议》，该公司将向温州有色冶炼有限责任公司承租的牛山商务大厦商业1层103室、104室的房屋转租给本公司，租赁期自2020年12月8日起至2031年5月5日止，租金及物业费合计14,406,528.00元。2020年12月8日起至2021年4月15日为免租期，首期租金及物业费于2021年4月5日前支付，后续按季度支付。

(2)合众大厦写字楼公司子公司温州益优公司于2020年12月14日与浙江合众商务有限公司签订《写字楼租赁合同》，承租该公司位于温州市鹿城区市府路168号合众大厦第12层01、02、03、04、05单元的房屋，租赁期自2020年12月12日起至2024年12月11日止，租金及物业费合计5,626,041.00元。租金每半年支付一次，租赁期前三个月系免租期，首期支付租金扣除三个月免租期的租金。物业费每半年支付一次，前三个月装修期间免付租金但物业费仍需支付。

公司于2020年12月14日与浙江合众商务有限公司签订《写字楼租赁合同》，承租该公司位于温州市鹿城区市府路168号合众大厦第11层01单元01房的房屋，租赁期2020年12月12日起至2024年12月11日止，租金及物业费合计1,251,778.00元。租金每半年支付一次，租赁期前三个月系免租期，首期支付租金扣除三个月免租期的租金。物业费每半年支付一次，前三个月装修期间免付租金但物业费仍需支付。

(3)冷链南区部分场地

公司子公司东日水产公司于2021年12月2日与温州冷链物流公司签订《租赁合同》，承租该公司位于位于温州市经济技术开发区滨海五道227号南区3号物流车间、4号物流车间、2号楼五层西边半层、一层商铺12间以及1间配套用房房产，租赁期2021年10月18日起至2024年10月37日止，租金合计15,974,316.00元。租金每半年支付一次。

(4)生猪屠宰项目场地

公司子公司东日食品公司于2023年11月24日与菜篮子集团签订《租赁合同》，承租菜篮子集团位于温州市鹿城区藤桥镇外垟存畜禽园区部分房产及场地（一区厂房、管理用房及三区办公楼建筑面积10699.21m

,车间一层月台前空地8644.4m

）,租赁期2023年11月24日起至2033年7月23日止，租金合计32,162,569.00元。租金每半年支付一次。

4.除上述事项外，截至2023年12月31日，本公司不存在需要披露的其他重大承诺事项

(二)或有事项

1.未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响

(1)临汾农都公司诉讼事项本公司子公司临汾农都限公司于2023年12月8日收到山西省临汾市中级人民法院（以下简称临汾市中院）送达的《民事起诉状》、《应诉通知书》等诉讼相关材料（[2023]晋10民初57号），浙江城建公司诉临汾农都公司建设工程施工合同纠纷一案，临汾市中院于2023年11月3日立案。

浙江城建公司请求：1)判令被告向原告支付剩余工程款20,427.21万元，并支付自2023年6月22日起至实际清偿之日止的逾期利息及违约金（利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，违约金按同期同类贷款基准利率三倍计算。利息及违约金暂计算至2023年10月21日，共计947.93万元）；2)判令被告向原告支付逾期支付工程进度款的利息及违约金908.76万元；3)判令原告就其施工完成的工程折价或者拍卖的价款在涉案工程款范围内享有优先受偿权；4)诉讼费、保全费等所有费用由被告承担。

临汾农都公司于2023年12月6日收到临汾市中院”）送达的《财产保全告知书》（[2023]晋10执保7号），临汾市中院冻结临汾农都公司名下5个银行账户，冻结资金共计25,319,611.02元，冻结期一年。查封临汾农都公司名下晋南国际农产品物流园一期A区3号楼、B区14号楼总计400套房屋，查封期限3年。

2023年12月29日，临汾农都公司对浙江城建公司提出反诉。

2024年2月27日，浙江城建公司已向临汾市中院提出撤诉申请，2024年2月28日，临汾农都公司已向临汾市中院提出撤回反诉申请。截至本报告出具日，公司已收到临汾市中院民事裁定书，准许上述撤回起诉和反诉的申请。

(2)临汾农都公司仲裁事项

2022年9月27日，浙江城建公司向太原仲裁委员会提出仲裁申请（（2022）并仲裁字第1205号），请求：1)裁决确认《建设项目工程总承包合同》第一部分合同协议书第五条第二款第二项约定“材料指导价进入定额工料机”的表述意思为“定额工料机中的材料费按材料指导价计取，在此基础上计算出取费基数以进行定额计价程序的取费”；2)裁决被申请人向申请人支付律师费损失35万元；3)本案仲裁费用由被申请人承担。

根据太原仲裁委员会于2024年1月12日出具的《太原仲裁委员会决定书》（2022并仲决字第1205-1号），浙江城建公司对本公司提起的（2022）并仲裁字第1205号建设工程施工合同纠纷案已撤销。

2.除上述事项及为关联方提供担保事项外，截至2023年12月31日，本公司不存在需要披露的重大或有事项。

十三、资产负债表日后事项

(一)资产负债表日后利润分配情况

第

页共110页拟分配的利润或股利

(二)其他资产负债表日后事项说明除上述事项外，截至2024年3月7日，本公司不存在其他需要披露的重大资产负债表日后事项中的非调整事项。

十四、其他重要事项

(一)东日气体公司停产情况公司子公司东日气体公司收到温州市龙湾区住房和城乡建设局《关于龙湾区状元街道温州东日气体有限公司区块企业搬迁改造项目国有土地上房屋征收范围内房屋调查登记的通知》（温龙征掉[2019]15号）、《关于下达2019年龙湾区（高新区）工业企业征收计划的通知》（温龙委办[2019]19号），公司所在的区块被列入龙湾区政府征收拆迁范围，由于工业气体危化品生产选址的特殊原因，截至目前迁建地块暂未得到安置；东日气体公司持有的危险化学品经营许可证于2019年8月11日到期，在未落实新的生产地点之前新的危化品充装许可证无法顺利续展。综上，东日气体公司已于2019年8月11日停止生产。气体公司停产后，公司将继续与政府相关征收部门磋商安置地块置换、拆迁征收补偿等各项事务。东日气体公司停产后，一直与政府交涉置换土地事项，目前还在推进中。

(二)公司所属东方灯具大市场房屋征收事项2020年11月8日温州市鹿城区人民政府发出《关于确定鹿城区五马片区（东方灯具市场区块）旧城区改建工程房屋征收范围的通告》，因城市改建需要，温州市鹿城区人民政府拟对鹿城区五马片区（东方灯具市场区块）旧城区改建工程范围内国有土地上房屋实施征收。公司所属东方灯具大市场位于上述房屋征收范围内。

2021年，本公司与鹿城区住房与城乡建设局（委托单位）、温州市鹿城区人民政府五马街道办事处（委托实施单位）签订《三方征收补偿协议》。因旧城改造建设需要，征收本公司在矮凳桥92号的土地、房屋、生产设备及地上附着物等，补偿款791,957,716.00元（房

屋补偿款615,772,792.00元，货币补偿奖励、停产停业损失、搬迁费、临时安置费、腾空奖励等176,184,924.00元），一次性经济补偿款11,840,000.00（其中:灯具市场仿古建筑补偿3,290,162.00元、灯具市场固定资产3,708,255.00、经营户的装修一次性搬迁损失补偿4,841,583.00元）。上述补偿款共计803,797,716.00元，自腾空房屋交付温州市鹿城区人民政府五马街道办事处并验收合格之日起三个月内全额支付。

截至2023年12月31日，公司已收回803,797,716.00元拆迁补偿款。本公司上述2021年度与拆迁补偿相关的损益涉及企业所得税金额为177,151,843.47元，已缴纳76,175,292.69元，截至本报告出具日100,976,550.78元尚未缴纳。

(三)分部信息

1.确定报告分部考虑的因素公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，以行业分部为基础确定报告分部。与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。

2.报告分部的财务信息

第

页共110页报告分部

十五、母公司财务报表主要项目注释

(一)母公司资产负债表项目注释

1.其他应收款

(1)款项性质分类情况

第

页共110页

款项性质

(2)账龄情况

(3)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

（续上表）

第

页共110页种类

2)重要的单项计提坏账准备的其他应收款

3)采用组合计提坏账准备的其他应收款

(4)坏账准备变动情况

(5)其他应收款金额前5名情况

第

页共110页单位名称

2.长期股权投资

(1)明细情况

(2)对子公司投资

第

页共110页被投资单位

(3)对联营、合营企业投资

第

页共110页被投资单位