土地估价报告 项目名称：甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司土地使用权转让价格评估（兰州市城关区） 受托估价单位：甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 土地估价报告编号：新方圆估字 2015587号 土地估价技术报告编号：新方圆技字 2015587号 提交估价报告日期：二〇一五年九月二十五日 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 1 电话/传真：0931—2107141 土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司土地使用权转让价格评估（兰州市城关区） 二、委托估价方 委托估价方：甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司 住所：甘肃省兰州市城关区雁兴路 21号 14楼 法定代表人：杨树军 三、估价目的 甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司拟转让其使用的位于九州大道的一宗面积为 19645.40平方米的土地使用权，为确定待估宗地在估 价期日的土地使用权价格，甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司特委托甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司对上述土地使用权价格进行评估，为其转让土地使用权提供价格参考依据。 四、估价期日 二〇一五年九月二十一日 五、估价日期 二〇一五年九月二十一日至二〇一五年九月二十五日 六、地价定义 1、宗地实际情况 根据委托方提供的兰国用（2005）第 J102号《国有土地使用证》 及评估人员现场勘察，待估宗地位于九州大道，土地登记面积为 19645.40平方米，登记用途为综合用地，实际为待建的空地（拟按工 业用途进行开发），开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”。 2、宗地设定情况 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 2 电话/传真：0931—2107141 根据国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）及待估宗地利用特点和本次估价目的，设定用途为工业用地，设定开发程度为宗地红线外“五通”及宗地红线内“场地平整”。 3、土地使用年期 至估价期日，土地使用年期按待估宗地剩余使用年期 34.88 年设 定。 根据估价技术规程的要求及项目的具体情况，本次评估价格是指在上述设定用途、设定开发程度和设定使用年期条件下，于估价期日二〇一五年九月二十一日的土地使用权价格。 七、估价结果 经估价人员现场勘察和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、设定开发程度及设定使用年期条件下，于评估期日 2015年 09月21日的土地使用权价格： 评估土地总面积：19645.40平方米 单位面积地价：552.95元/平方米 评估土地总地价：1086.29万元 大写：壹仟零捌拾陆万贰仟玖佰元整（人民币） 详见表 1《土地估价结果一览表》 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 3 电话/传真：0931—2107141 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 4 电话/传真：0931—2107141 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 5 电话/传真：0931—2107141 第二部分估价对象界定 一、委托估价方 委托估价方：甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司 住所：甘肃省兰州市城关区雁兴路 21号 14楼 法定代表人：杨树军 二、估价对象概况 1、土地登记状况 土地使用证号：兰国用（2005）第J102号； 土地使用权人：甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司； 土地位置：九州大道； 登记面积：19645.40平方米； 登记用途：综合用地； 地号：1（26）、图号：58.50-47.00-1； 宗地四至：详见宗地图复印件； 发证日期；2005年 9月 5日 2、土地权利状况 土地所有者：国家； 土地使用者：甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司； 土地取得方式：国有出让； 土地终止日期：2050年 08月 07日； 土地他项权利：无地役权、地上权、地下权、租赁权、转让权等他项权利。 3、土地利用状况 根据委托方提供的资料及估价师现场勘察，待估宗地现为待建的空地。 三、影响地价因素说明 1、城市资源状况 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 6 电话/传真：0931—2107141 （1）地理位置 兰州是甘肃省的省会，是全省的政治、经济、科技、文化教育的中心，又是西北铁路、公路交通枢纽，位于祖国西部三大高原交汇处，兰州地处黄河上游、甘肃省中部、我国陆域版图的几何中心，是我国内地通往宁、青、新、藏等少数民族地区的交通要道，也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸。现辖永登、榆中、皋兰 3县和城关、七里河、安宁、西固、红古 5区，有 90个乡、镇、40个街道办事处，804个行政村，343个社区居委会。 （2）气候状况 属温带大陆性气候。年平均气温 10.3℃。夏无酷暑，冬无严寒，是著 名的避暑胜地。年平均日照时数为 2446小时，无霜期为 180天，年平均降水量 327毫米。 （3）土地资源 兰州市呈东西狭长带状盆地特征，黄河穿城而过，南北群山环抱，东西最长 153公里，南北最宽 130公里。全市土地面积为 139995.3万公顷。 其中，耕地 21000.9 万公顷，林地 7.6 万公顷，牧草地 76.5 万公顷，未 利用的荒草地，盐碱地，沙地等近 23.5万公顷。土地资源可分 3个类型， 即：中低山林牧区，位于兰州西部，西南部和南部；河谷川台蔬菜瓜果区，位于各河流的河谷阶地；低山丘陵粮油区，分布于榆中北山，皋兰县西北部，永登县秦正川等地带。由于独特的“两山夹一河”的地貌特征，致使兰州市增量建设用地非常有限，而随着城镇化进程的加快，兰州市城镇人口呈现出快速增长的趋势，人地矛盾日益突出。 2、不动产与不动产市场状况 （1）土地使用制度与土地管理政策 随着国家土地有偿使用制度的不断建设和完善，相继出台了一系列有关土地管理的法规、制度和政策，加强了对地价的调控，建立了严格的土地征收、转用制度和用途管制制度，加强对已供土地的监督管理，提高土地的集约节约利用。 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 7 电话/传真：0931—2107141 2012年 3月 2日，国土资源部发出通知，要求各地严格遵守土地利用总体规划，严守城乡建设用地规模边界，防止城镇建设无序蔓延扩张。 按要求，各地要严格按照土地利用总体规划划定的“三界四区”（即城乡建设用地规模边界、扩展边界和禁止建设边界，允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区），尽快将城镇建设用地管制边界和管制区域落到实地，明确四至范围，防止城镇建设无序蔓延扩张。 2013年 1月 12日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源工作会议上表示，为加强土地宏观调控，促进经济平稳健康发展，今年我国房地产用地调控政策将坚持不动摇，对大企业大地块监督将常态化。 要坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，进一步拓展建设用地新空间，保障经济社会发展合理用地需求，促进土地市场平稳发展。要坚持房产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于过去 5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。加强对闲置土地和各类违规违约用地行为的查处，促进已供土地开发利用。各地要对房地产大企业和大地块名单加强监督并实现制度化、常态化。 （2）住房制度与房地产管理政策 2014年 3月 5日，国务院总理李克强所作的政府工作报告提出，要完善住房保障机制，创新政策性住房投融资机制和工具。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。 2015 年“两会”政府工作报告中指出，2015 年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。 2015年 3月 25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化 2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求 2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 8 电话/传真：0931—2107141 2015年 3月 30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于 40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付 20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付 30%。 2015年 3月 30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自 3月 31日起，个人住房转让营业税免征年限由 5年恢复至 2年。个人将购买不足 2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 2年以上（含 2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买 2年以上（含 2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 （3）全国房地产市场状况 国家统计局近日公布的“2015 年 2 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，楼市延续 2014 年 5 月以来整体下跌态势，70 大中城市同比整体跌幅高达 6.0%，其中有 69城市价格下降，仅有 1城市持平。从 全国整体价格水平来看，同比价格指数再创新低，环比价格连续 3个月跌幅保持相同，房价回暖乏力。同比价格与环比价格继续保持背离，且背离值进一步扩大。 （4）甘肃省房地产市场状况 进入2014年以来，甘肃省房地产开发投资继续保持增长态势，但在房地产调控的大背景下，房地产开发融资难、商品房销售困难较多。随着国家房地产市场调控政策的进一步实施，全省房地产贷款融资门槛将进一步加大。总体来看，全省房地产开发投资增速较上年回落，房地产开发新开面积、竣工面积双双下降，新建商品房销量回落，存量房交易趋稳。 （5）兰州市房地产市场状况 在过去几年间商品房价持续上涨的兰州市，2014 年房地产市场发生变化，不同区域房价走势出现分化。不管是在新房市场还是二手房市场，甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 9 电话/传真：0931—2107141 都出现了比较明显的观望情绪，二手房销量有所下降。 目前，在兰州市中心区域房价仍然居高不下，但在一些城郊区域，许多商品房楼盘推出了此前在兰州市场上比较少见的优惠促销。恒大地产在兰州市城关区开发的楼盘推出了“首付分期”的促销措施，购买 3房户型的房屋首次付款只需要 5万多元；安宁区一家楼盘推出了购房享受交“3千抵3万优惠”，在房屋均价 7000元的情况下，通过此优惠购买一套 100平方米的房屋相当于总房价优惠了 5%。碧桂园集团开发的“兰州新城”项目，曾在 2013 年底创下 1 天销售额达 50 亿元的记录，但近期有几百名购房者选择了退购。其中除了受到“限购”“限贷”等政策性因素影响之外，一些购房者的心态也发生变化，观望情绪浓厚，这种观望情绪在二手房市场也同样出现。尽管目前兰州市主城区二手房价格未有明显变化，但从 2月下旬开始，二手房的成交量已经有所下降。 据统计，2013 年兰州市商品房销售面积为 292 万平方米。而按照兰州市房管部门的计划，2014 年兰州市商品房销售面积将达到 500 万平方米。有业内人士估算，2014年兰州新开发的商品房面积将达到 1000万平方米左右，在商品房供应量大幅增加的情况下，房地产市场将出现更多低价和降价的楼盘。 综上所述，兰州市房地产市场受全国大的市场环境的影响，房地产价格目前基本保持稳定状态。 3、产业政策 兰州市人民政府为了发展当地经济，在土地使用上对外商依法取得土地使用权进行土地开发，其土地使用权最长为：农业用地 60 年；住宅用地 70年；工业用地 50年；商业服务用地 40年；期满后可以依法申请延长。产品出口或先进技术工业生产企业的投资项目用地，其土地使用权出让金按市人民政府当年公布的土地基准地价减收 50%的优惠。商业、金融业、旅游服务业以及不属于上款的工业生产企业的投资项目用地，其土地使用权出让金按市人民政府当年实施的基准地价减收 30%优惠。获得优惠地价的外商项目用地，经市政府批准可以依法转让、出租和抵押。开发荒甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 10 电话/传真：0931—2107141 山、荒地、荒滩、水面用于发展农、林、牧、渔业的外商投资企业，免交土地使用权出让金。 4、城市规划与发展目标 2008 年第四轮城市总体规划修编工作全面展开，完成了城区北拓、老城区优化和城市色彩及空间特色、黄河主题雕塑长廊、南河道、三滩地区等重要规划设计，移山造地项目得到国土资源部和建设部的支持，沙中片 30平方公里移山造地项目正式启动。2010兰州市实施了加快传统优势产业改造升级。着力实施 100项重点工业项目，促进石油化工、有色冶金、装备制造、能源和新能源等传统支柱产业做大做强。石油化工产业立足做精做细炼油化工产业链，重点支持兰州石化扩大炼油产能，实施新增 130万吨乙烷制乙烯、20 万吨丁苯橡胶改造等项目。有色冶金产业立足电解铝、钢铁、铁合金、炭素等行业的整合，重点推动实施兰铝 28 万吨电解铝、榆中钢厂二期、腾达铁合金循环经济、金川科技园镍氢电池等项目。 装备制造产业立足石油钻采和炼化装备、汽车及零部件制造、通用专用装备、军工装备转型升级，重点实施甘肃建工遂道挖掘机、兰州节能环保大型装备、高温高压高合金阀门产业化等项目。能源和新能源产业立足打造电力、太阳能、煤炭综合利用、核能等产业链，重点实施国电二热“上大压小”、窑街煤电劣质煤发电、中核铀浓缩三期、核热电联产等项目。最终将兰州市建设成为国家战略性石化产业基地、西部地区重要有色冶金基地和装备制造业基地。 5、城市社会经济发展状况 2014年，兰州市实现生产总值 1913.5亿元，增长 10.4%。全社会固 定资产投资 1610.7亿元，增长 22.3%。社会消费品零售总额 944.9亿元， 增长 12.7%。公共财政预算收入 152.33亿元，增长 22.36%。进出口总额 占全省的 52.7%。12项主要经济指标在全省市州的排名均有前移，8项排 在前 3位。第三产业增加值增速高于第二产业 2.7个百分点，三次产业结 构调整为 2.8∶43.34∶53.86，第三产业比重提高 2.82个百分点。战略性新 兴产业增加值达到 153亿元，增长 11%，占生产总值的比重提升到 8%。 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 11 电话/传真：0931—2107141 非公有制经济增加值占全市生产总值的一半。城镇居民人均可支配收入23030元，农民人均纯收入 8067元，分别增长 10.9%和 13.4%。新增城 镇就业 11.56万人，农村劳动力转移就业 25.03万人。104个村整体脱贫， 减少贫困人口 12万人。 （二）区域因素分析 影响待估宗地地价的区域因素包括区域位置、交通条件、环境条件、基础设施状况等，由于待估宗地位于兰州市城关区，影响地价的因素主要来自于城关区，故在本次评估中以城关区为区域来分析影响地价的因素。 1、区域概况 城关区位于兰州河谷盆地的东部，是全市的中心区，全区总面积 220平方公里，其中城区面积 60平方公里，全区辖五个乡和 20个街道办事处，总人口 76.6万人，其中城市人口 72万人。 2、对外交通条件 区域内兰州火车站是陇海、兰新、兰青、包兰四大铁路交汇点，西北铁路交通枢纽，是欧亚大陆桥的联结点；西兰、兰新、甘青、兰包、甘川、兰朗等 25条公路干线通往全省各地及邻近省区；高速公路直通兰州机场，每周百余次的航班，交通十分便利。 3、基础设施条件 评估对象所在区域基础设施已达到“五通”，即通路、供电、供水、通讯、排水，具体情况如下： A、通路：区域内有九州大道等交通干道通过，交通便利。 B、供电：供电主要来自于西北电网，评估宗地所在区域由兰州市电力局向该区域供电。 C、供水：区域内生活及生产用水主要由兰州市威立雅水务(集团)有限公司负责供水,保证率较高。 D、通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，各类通讯设施均已通达，安装程控电话、使用移动电话不受限制，通讯线路畅通。 E、排水：区域内已铺设市政排水管网，排水通畅。 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 12 电话/传真：0931—2107141 4、环境条件 （1）自然环境 待估宗地所在区域大气污染、水污染较小，空气质量较好。 （2）人文环境 待估宗地所在区域人文环境一般。 5、工业集聚状况 待估宗地所在区域工业集聚度较低。 6、规划限制 评估对象所在区域规划与城市整体规划一致。 （三）个别因素 1、宗地位置、用途、面积 评估宗地位于九州大道，登记用途为综合用地，面积为 19645.40 平 方米。 2、形状地形 （1）形状：待估宗地形状基本规则，对规划利用无太明显的影响。 （2）地形：待估宗地地形平坦，便于规划利用。 3、工程地质条件 待估宗地所在区域接近山体，周边存在滑坡、泥石流等自然灾害现象，地质条件较差。 4、临路情况 待估宗地离路近，交通便利。 5、基础设施状况 宗地内为场地平整。 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 13 电话/传真：0931—2107141 第三部分土地估价结果及其使用 一、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件 1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年 8月 28日第十届全国 人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年 8月 30日第十 届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）； 3、《中华人民共和国物权法》（2007年 3月 16日第十届全国人民 代表大会第五次会议通过）； 4、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990 年 5月 19日中华人民共和国国务院令第 55号）； 5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）； 6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）； 7、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办 法的通知》（国土资发[2001]44号，2001年 2月 13日）； 8、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》 （国土资发[2009]56号，2009年 5月 11日）。 （二）地方政府及有关部门颁布的有关法规、条例、文件、通知 1、2002年 3月 30日甘肃省第九届人民代表大会第二十七次会议修 正的《甘肃省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》； 2、甘肃省物价局、财政厅、建设厅《关于印发甘肃省城市基础设施 配套费收费管理暂行办法的通知》（甘价服务[2005]88号）； 3、甘肃省国土资源厅《关于执行工业用地出让最低标准政策的通知》 （甘国土资利发[2009]20号）。 （三）有关技术标准 1、国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）； 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 14 电话/传真：0931—2107141 2、国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）； 3、国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）。 （四）其他资料 1、委托方提供的相关文件、资料； （1）委托方提供的《营业执照》； （2）委托方提供的《组织机构代码证》； （3）委托方提供的《税务登记证》； （4）委托方提供的兰国用（2005）第 J102号《国有土地使用权证》； （5）委托方提供的其他资料。 2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 （1）估价对象宗地位置情况； （2）估价对象现状利用情况； （3）宗地内主要建筑物调查情况； （4）宗地内外基础设施调查情况； （5）宗地所在区域情况。 二、土地估价 （一）估价原则 1、供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 2、变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 15 电话/传真：0931—2107141 素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 3、替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。 土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 4、最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。 5、协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。 因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 6、合法原则 估价对象必需品须合法取得、合法使用、合法处分。合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权；二是要求在估价进所涉及的估价对象的用途必须合法，还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。 7、多种方法相结合的原则 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 16 电话/传真：0931—2107141 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。 由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。 8、综合分析原则 土地价格是多种因素综合影响的结果。在评估中不仅要区分主要影响因素与次要影响因素，各因素影响的方向和具体程度；而且还要根据评估对象的特点，从不同的角度，采用适当的方法，在分解细化的基础上，逐项测算评估，然后将各种方法的测算分析结果加以科学综合，以求得到客观、公正、合理的评估价格。 9、价值主导原则 土地综合质量的优劣是对土地价格产生影响的主要因素，即要求估价师在评估特定地块的过程中必须综合分析多方面的因素综合考虑土地的质量，通过合适的方法评估出能够正确反映土地估价时点的价格。 10、审慎原则 在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险，在此基础上评估土地的市场价格。 11、公开市场原则 评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。 （二）估价方法 1、估价方法 根据'国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）'，评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据各种方法的甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 17 电话/传真：0931—2107141 适用性和可操作性，结合项目的具体特点以及估价目的等选择适当的估价方法。 待估宗地登记用途为综合用地，根据估价师现场勘查，待估宗地实际为待建的空地（拟按工业用途进行开发），故本次评估设定用途为工业用地。根据工业用地的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料的收集、分析和整理，并结合评估对象的实际情况，最终采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。 2、估价方法选取的依据 （1）待估宗地位于兰州市基准地价覆盖范围之内，宜选用基准地价 系数修正法进行评估； （2）待估宗地所在区域土地补偿费、安置补助费均有文件规定，土 地补偿费、安置补助费详实可靠，且土地开发费用以及各种税费等通过调查可以获得，故宜采用成本逼近法测算。 （三）估价结果 1、估价方法应用评价 根据地价评估技术规程及估价对象具体情况，我们采用基准地价系数修正法和成本逼近法对估价对象价格进行了测算。 基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种区域平均比较价格。 成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。该方法对估价对象来说是一种较为适宜的评估方法，且试算价格也是接近市场价格。 以上两种估价方法的测算结果差距较大。通过我们对该区域的调查，并考虑待估宗地在该区域内的具体位置、使用状况等因素，我们认为基准地价系数修正法的评估结果为一种区域平均价格，测算结果不能够完全反映当前土地正常市场价格；而成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 18 电话/传真：0931—2107141 项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法，现势性较强；故我们决定对两种估价方法测算结果分别赋予权重，以基准地价系数修正法测算结果的 40%和成本逼近法测算结果的 60%作为最终评估价格，详见表 2《最终评估结果表》。 表 2 最终评估结果表 宗地名称 土地使用权证号 基准地价系数修正法(元/平方米) 权重 成本逼近法(元/平方米) 权重 单价 (元/平方米) 面积 （平方米） 评估结果 （万元） 甘肃亚盛实业（集团）股份有限公司用地 兰国用 （2005）第 J102号 445.84 40% 624.36 60% 552.95 19645.40 1086.29 合计——— 19645.40 1086.29 2、估价结果（币种：人民币） 评估土地总面积：19645.40平方米 单位面积地价：552.95元/平方米 评估土地总地价：1086.29万元 大写：壹仟零捌拾陆万贰仟玖佰元整（人民币） 详见表 1《土地估价结果一览表》 三、估价结果和估价报告的使用 （一）估价的前提条件和假设条件 1、待估宗地产权清晰、完整，无争议、纠纷。 2、估价对象作为综合用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相 应的土地收益，并且在估价报告有效期内收益率保持不变。 3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管 理的正常进行。 4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场，在此期间 房地产价格保持稳定。 5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、 法规。 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 19 电话/传真：0931—2107141 6、委托方提供的资料属实，包括国有土地使用证、营业执照等相关 资料。 7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红 线内场地平整状况。 8、关于土地使用年期的设定：按已出让用地剩余使用年期 34.88 年 设定。 （二）估价结果和估价报告的使用 1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它 目的，本报告评估结果无效。 2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价 格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整；若在估价结果有效期内由于国家政策、经济环境等因素发生重大变化，且这些变化对估价结果产生重大影响的，须重新估价。 3、本次估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两种格 式。“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构存档和行业主管部门检查之用。未经估价单位允许，不得复制，不得使用于其他与本次项目工作无关的任何公开文件、通知或报告中。 4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关 损失，受托估价机构不承担责任。 5、报告中有关土地权属、面积、用途等以委托方提供的兰国用（2005） 第 J102号《国有土地使用证》为准，评估时以此为依据。 6、本公司对逾期报告书不承担任何责任。 7、未经我公司书面同意，任何人不得擅自修改、引用本报告书的部 分或全部，也不得以任何形式公开发表，否则我公司对其产生的后果不承担任何责任。 8、未经我公司书面同意，本报告书的复印件一律无效，我公司对其 产生的一切后果不承担任何责任。 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 20 电话/传真：0931—2107141 9、本报告的估价结果自期日起一年内有效。 （三）其它需要说明的事项 1、本次估价活动所运用的基础资料和数据以及法律文书均由委托方 提供，委托方应对所提供的材料的真实性、合法性负责，本公司对此仅作一般辨别，具体鉴定由相关部门负责；我公司仅对本报告书的操作程序的合规性和采用方法的公允性负责。 2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实 地调查而得。 3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评 估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 4、鉴于估价师的专业范围限制，我们未对估价对象下的地下资源、 埋藏物、水文及地质状况进行研究和分析，因此，我们假设该地块的水文及地质状况为该地区的一般状况。若因该部分原因造成估价结果的失实，本公司不对由此引致的损失承担责任。 5、在报告完成后若估价师获得对估价报告结论产生影响的可信的新 资料，估价师保留其对估价报告中的观点、分析或结论的修正权；估价时点后由于经济、自然或其他因素的变动而对估价结论造成的影响我公司将不承担任何责任，在报告书有效期内估价师根据这些变动因素的影响保留对报告书中观点、分析或结论的修正权。 6、本报告中的估价报告书均盖有“甘肃新方圆不动产评估咨询有限责 任公司”及两名注册土地估价师的印章，所有印章必须完整、清晰方为有效。在使用过程中若发现盖章不完整或不清晰的报告请及时与我们联系，确认报告书的真实性。 甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 兰州市城关区红星巷 125号 邮编：730 21 电话/传真：0931—2107141 第四部分附件 附件一 委托方提供的《营业执照》复印件 附件二 委托方提供的《组织机构代码证》复印件 附件三 委托方提供的《税务登记豆腐皮》复印件 附件四 委托方提供的《土地使用权证》复印件 附件五 土地估价机构法人营业执照复印件 附件六 土地估价机构资质证书复印件 附件七 土地估价机构 2015年度年检合格证明复印件 附件八 土地估价师资格证书复印件