正衡房地产资产评估有限公司关于对吉艾科技集团股份公司

年报问询函的答复创业板公司管理部：

2022年4月29日，吉艾科技集团股份公司(以下简称“公司”)收到贵部发来的《关于对吉艾科技集团股份公司的年报问询函》(创业板年报问询函【2022】第187号)，正衡房地产资产评估有限公司现就有关问题答复如下:

1.关于存货减值计提。报告期末，公司存货账面余额14.04亿元，存货跌价准备或合同履约成本减值准备余额1,716.69万元，计提比例为1.22%。根据正衡房地产评估有限公司出具的《新疆吉创资产管理有限公司拟存货减值测试事宜涉及的苏州中润丽丰置业有限公司存货可变现净值资产评估报告》（以下简称《评估报告》），截至评估基准日2021年12月31日，你公司控股孙公司苏州中润丽丰置业有限公司（以下简称“中润丽丰”）存货资产账面价值为 13.78亿元、可变现净值为14.15亿元，本期未计提减值准备。

（1）根据《评估报告》，截至评估基准日，中润丽丰共有1423套存货内房产处于查封状态，有155套存货内房产处于查封抵押状态，共计1578套；中润丽丰持有的苏新国用（2014）第1203193号《国有土地使用证》处于查封状态，土地查封面积为27,817.80平方米；本次评估未考虑已查封、抵押资产对评估结论的影响。请你公司列示上述被查封、抵押资产的涉诉或纠纷情况，包括纠纷原因、案件进展，说明上述资产可供出售状态是否具有不确定性，如是，请结合上述资产可变现净值的测试过程及参数选择是否已充分考虑可供出售状态的不确定性，说明评估过程未考虑已查封、抵押资产对评估结论影响的原因及合理性，是否符合资产评估基本准则的规定。

【回复】：

（一）中润丽丰被查封、抵押资产的涉诉或纠纷情况

上述资产的可供出售状态受查封抵押等因素的影响，具有一定不确定性。解除查封抵押状态的途径包括但不限于各家谈判、企业预重整等，目前公司预计通过预重整途径，引入重整投资方，由受理法院牵头统一解除查封抵押状态。

针对一期剩余房屋，本次评估采用的销售价格在企业近期销售台账平均价格的基础上适当考虑了修正因素。其中：1）已售未确认收入的房源按合同价确定价格，签订抵账协议的房源按协议价确定价格；2）剩余房源1层销售均价为17,513元/平方米、2层销售均价为19,198元/平方米、3层销售均价为11,690元/平方米。同时结合实际销售情况，将剩余房屋的销售排期做适当延后考虑（预计2022年销售回款30%，2023年销售回款40%，2024年销售回款30%）。

针对二期土地，需解除查封后方可继续开发进而达到可预售条件，公司根据预计案情进展状况，适当延长销售排期（预计2022年销售回款20%，2023年销售回款50%，2024年销售回款20%，2025年销售回款10%）。

综上所述，本次评估在上述资产可变现净值的测试过程及参数选择时，已考

虑了因查封和抵押情况造成的可供出售状态的不确定性影响。

中润丽丰存货涉及诉讼事项较多，评估人员难以合理预计案情具体进展以及何时能够解除查封等情况，故本次评估未能考虑查封、抵押事项导致企业不能到期偿还债务的后续处置对本次评估结论可实现性的影响。但评估人员在经与企业管理层沟通的基础上，根据企业预计案情进展状况，在可变现净值的测试过程及参数选择时已考虑了抵押担保资产权益状况的影响，故评估结果具备一定合理性。

根据《资产评估基本准则》第十三条规定：执行资产评估业务，应当对评估对象进行现场调查，获取资产评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。第二十七条规定：资产评估报告的特别事项说明包括：1）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；2）未决事项、法律纠纷等不确定因素；3）重要的利用专家工作情况；4）重大期后事项。

根据《资产评估执业准则——不动产》第三十五条规定：执行不动产评估业务，在编制资产评估报告时应当对不动产的总体情况、主要特点和权属状况进行披露。

评估人员已对评估范围内存货、土地的权属状况进行了调查及必要的核实，并对瑕疵事项进行了充分披露，因此符合资产评估基本准则及资产评估执业准则的规定。

（2）根据《评估报告》，对于出售部分的存货，开发产品价值评估过程中基准日后的现金流入根据预计的销售单价、销售进度、回款进度确定，预计销售单价采用市场法进行测算。请说明预计销售单价的计算过程，结合可比房地产买卖交易实例、企业历史销售价格说明预计销售单价是否合理，并结合企业销售进度、回款进度等说明对基准日后现金流的评估计算过程及参数选取依据的合理性。

【回复】：

（一）预计销售单价的计算过程

1、一期剩余商铺售价确定过程

本次评估将已签约但未确认收入的房源按合同价确定总价，已签订抵账协议的房源按协议价确定总价，剩余房源参考企业2021年的销售情况，结合尚存在

的查封等因素，进行适当的修正后确认1层销售均价为17,513元/平方米，2层销售均价为19,198元/平方米；3层销售均价为11,690元/平方米。

2、二期公寓售价计算过程

依据评估准则的相关规定，可比实例须满足下列要求：房屋用途相同或相似；处于同一供需圈层；成交日期与评估基准日应相近；成交价格为正常价格或可修正为正常价格等条件。在搜集房地产交易实例的基础上，依据以上要求确定以下交易实例作为可比实例：

名称

房屋类型

内部装修

所在楼层/总层数

建筑面积（㎡）

建成年代

产权状况

交易价格（元/㎡）

并同时编制和考虑比较因素条件、条件指数及比较因素修正系数等评估过程，确定公寓售价为21,000元/平方米（取整）。

交易日期修正

区位状况修正

权益状况修正

算术平均评估单价（元/㎡）

3、二期商业售价计算过程

比较实例选择编制如下：

名称

房屋类型

配套设施

所在楼层

建成年代

产权状况

交易价格（元/㎡）

并同时编制和考虑比较因素条件、条件指数及比较因素修正系数等评估过程，确定商业一层售价为33,000元/平方米（取整）。

交易情况修正

交易日期修正

实物状况修正

权益状况修正

算术平均评估单价（元/㎡）

因负一层与地铁相连且设计有下沉广场，因此确定修正系数为一层的110%，而超市作为大面积商铺具有引流的作用，因此确定修正系数为负一层的30%，且考虑商业部分为整体销售，需赋予大宗物业交易折扣为95%，最终确定整体商业售价为78,812.615万元。

负一层

超市

大宗交易折扣价格

（3）请结合前述问题详细说明中润丽丰存货减值测试的计算过程，结合计算过程及测试参数选取依据说明存货可变现净值评估结果的合理性。

请评估师核查上述事项并发表明确意见。

【回复】：

（一）中润丽丰存货减值测试的计算过程

1、评估测算过程-开发产品

（1）可售部分计算过程

1）开发产品的价值

本次评估通过资料的搜集、分析和筛选，结合同一供求圈内类似的房地产交易价格作为参考，同时参照企业历史期销售价格，并结合销售备案价进行测算，最终确定建设完成后的房地产单价。

通过企业提供的近期销售台账，并考虑尚存在的查封等因素，本次评估确定已售未确认收入的房源按合同价确定价格，签订抵账协议的房源按协议价确定价格，剩余房源1层销售均价为17,513元/平方米，2层销售均价为19,198元/平方米；3层销售均价为11,690元/平方米。

2）开发成本

支付成本现值=成本投入/(1+折现率)^折现期

①投资总额的确定

项目总投资额，包括土地成本、政府报建等规费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共建设配套费、开发间接费等，地上销售部分分摊的成本见下表：

合计

3）其他税费其他税费包括：管理费用、销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税等相关税费。

①管理费用

房地产开发企业的管理费用主要包括工资、各项社保、职工福利费、业务招待费、差旅费、办公费、折旧、摊销等各项费用，预测期管理费用结合行业水平确定，本次按照含税成本的3%进行预测。

②销售费用

房地产开发企业的销售费用主要包括销售部门工资、各项社保、职工福利费、宣传推广费、销售代理费、折旧费等各项费用，预测期销售费用结合行业平均水平确定，本次按照含税收入的3%进行预测。

③销售税金及附加

根据财税[2016]36号文，房地产企业以后年度不再征收营业税，改征增值税，本次预测增值税对于老项目选择为5%的简易征收。销售税金包括城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、印花税0.5%。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

④土地增值税

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等相关规定，本次评估采用先预征后清算的原则，同时假设当项目主要产品销售完成后，公司按照相关文件规定分期进行清算，并清缴土地增值税。本项目为商业，属于其他类型房地产，故本次预征率取4%。

⑤企业所得税

企业所得税=应纳税所得额×适用税率

适用税率：按25%测算

本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，回款时预缴所得税，项目销售完成后，清缴企业所得税。4）折现率及折现期间房地产折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。折现率可采用累加法求取，即房地产折现率＝无风险报酬率+风险报酬率，无风险报酬率按银行公布的三年期存款利率取2.75%作为安全利率；风险报酬率=投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率，根据房地产的特点及通过对周边物业的市场调查，最终投资风险补偿率取3%，管理负担补偿率取3%，缺乏流动性补偿率取3%，投资带来的优惠率取0.5%。则：房地产折现率=2.75%+3%+3%+3%-0.5%=11.25%。根据各现金流实际发生的日期距离评估基准日的时间确定折现期间。确定本次评估已将存货-开发产品中的销售部分进行整体评估，评估值为46,972.63万元。

（2）自持出租部分计算过程

1）项目年收入的确定

自持出租部分为地下车位。经评估人员对该地区相同物业出租情况的调查，最终确定地下商业月租金为60元/平·月，车位租金为4元/小时，并考虑租金增长率及空置率。

2）年运营费用的确定

①管理费

管理费主要指评估对象正常租赁经营所需的日常管理费用，一般取毛收入的1%-3%，鉴于该项目为商业综合体，故本次管理费取年租金收益的3%。

②年相关税金

各种税费：根据现行《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产出租的，应由产权所有人缴纳房产税，缴纳税额为按租金收入的12％；增值税按照5%计算（老项目），城市维护建设税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，印花税0.1%。

③维修费

维修费主要指对建筑物的修缮以保障建筑物的正常使用功能及承租方正常使用发生相关费用，本项目维修费取有效毛收入的1%。

④保险费

保险费：保险费主要指对防止评估对象发生意外造成财产损失而向保险公司投保发生的财产保险费用，一般取建安成本的0.1%-0.2%。

年保险费=建安工程费×保险费费率

本次评估保险费取建安工程费的0.15%。

3）确定租金增长率

根据同类物业市场状况及对未来租金的预测，本次评估预测租金增长率商业为5%，车位为2%。

4）确定收益年限

收益期限：依据评估准则孰短原则，根据房屋建筑物剩余经济耐用年限和土地使用权终止期日，确定不动产收益期限。

5）房地产折现率

房地产折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。折现率可采用累加法求取，即房地产折现率＝无风险报酬率+风险报酬率，无风险报酬率按银行公布的三年期存款利率取2.75%作为安全利率；风险报酬率=投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率，根据房地产的特点及通过对周边物业的市场调查，最终投资风险补偿率取3%，管理负担补偿率取3%，缺乏流动性补偿率取3%，投资带来的优惠率取0.5%。则：房地产折现率=2.75%+3%+3%+3%-0.5%=11.25%。

6）根据孰短原则下的房产残值

由于收益期以最先到期的土地使用权到期时间为本次收益法评估的收益期进行测算，所以当收益期结束时，该房产还应有尚未到报废年期房屋的残值，这部分价值应体现在收益法价值中。

7）保证金的利息收入住房租赁保证金是指承租人在取得房屋使用权，办理租赁手续时，按房租的一定比例或规定的标准，向出租人存入一次性保证金。本次评估保证金租赁期内按租赁协议约定计，租赁期外按一个月市场租金计，经查价值时点一年期储蓄年利率为1.5%。

8）房屋建筑物未付工程款该项目为整体建设，目前尚未装修，因此考虑在一年招商期内的装修及维护为1,000元/平方米。经上述评估过程测算，本次评估已将存货-开发产品中的自持出租部分进行整体评估，评估值为21,599.42万元。

综上所述，本次评估已将存货-开发产品进行整体评估，存货-开发产品跌价准备为零，存货-开发产品账面净值为649,314,027.35元，存货-开发产品评估值为685,720,500.00元，评估增值36,406,472.65元，增值率5.61%。

2、评估测算过程-开发成本

（1）可售部分计算过程

1）开发产品的价值

本次评估通过资料的搜集、分析和筛选，结合同一供求圈内类似的房地产交易价格作为参考，最终确定建设完成后的房地产单价。根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，本次评估确定为商业和公寓销售，地下车位为自持。

开发产品的价值参考过程详见（2）问题的回复。采用比较法测算后，确定公寓销售均价为21,000元/平方米，商业一层销售均价为33,000元/平方米。根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，本次评估确定商业部分整体销售，考虑楼层修正及大宗商业修正，最终确定商业整体均价为29,046元/平方米。项目销售收入现金流如下：

销售收入现金流估算表

商业

备注：1、除最后一年外，其余年份均考虑10%在下一年回款；

2、本次评估设定在物业销售期间每年增长5%。

2）投资估算根据项目拟开发建设方式并参考同类型建筑工程设计及《造价管理信息》和其他估价人员掌握的造价资料结合目前市场的价格，确定本项目投资水平如下：

投资估算

3.2

3）其他税费

其他税费包括：管理费用、销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税等相关税费。

①管理费用

房地产开发企业的管理费用主要包括工资、各项社保、职工福利费、业务招待费、差旅费、办公费、折旧、摊销等各项费用，预测期管理费用结合行业水平确定，本次按照含税成本的3%进行预测。

②销售费用

房地产开发企业的销售费用主要包括销售部门工资、各项社保、职工福利费、宣传推广费、销售代理费、折旧费等各项费用，预测期销售费用结合行业平均水平确定，本次按照含税收入的3%进行预测。

③销售税金及附加

根据财税[2016]36号文，房地产企业以后年度不再征收营业税，改征增值税，本次预测增值税对于新项目选择适用一般纳税人适用9%的税率。销售税金包括城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、印花税0.5%。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

④土地增值税

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)：土地增值税实行先预征后清算。文件中分别规定了的纳税人应进行土地增值税的清算的情形和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算情形。

本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，同时假设当项目主要产品销售完成后，公司按照相关文件规定分期进行清算，并清缴土地增值税。本项目为商业，属于其他类型房地产，故本次预征率取4%。

⑤企业所得税

企业所得税=应纳税所得额×适用税率

适用税率：按25%测算

本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，回款时预缴所得税，项目销售完成后，清缴企业所得税。

4）折现率及折现期间（同前述折现率选取）房地产折现率=2.75%+3%+3%+3% -0.5%=11.25%。根据各现金流实际发生的日期距离评估基准日的时间确定折现期间。经测算，本次评估已将存货-开发产品中的销售部分评估值为67,608.59万元。

（2）自持出租部分计算过程

1）项目年收入的确定自持出租部分为地下车位。经评估人员对该地区相同物业出租情况的调查，最终确定车位租金为4元/小时，并考虑租金增长率及空置率。2）年运营费用的确定

①管理费

管理费主要指评估对象正常租赁经营所需的日常管理费用，一般取毛收入的1%-3%，鉴于该项目为商业综合体，故本次管理费取年租金收益的3%。

②年相关税金

各种税费：根据现行《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产出租的，应由产权所有人缴纳房产税，缴纳税额为按租金收入的12％；增值税按照9%计算，城市维护建设税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，印花税0.1%。

③维修费

维修费主要指对建筑物的修缮以保障建筑物的正常使用功能及承租方正常使用发生相关费用，本项目维修费取有效毛收入的1%。

④保险费

保险费：保险费主要指对防止评估对象发生意外造成财产损失而向保险公司投保发生的财产保险费用，一般取建安成本的0.1%-0.2%。年保险费=建安工程费×保险费费率本次评估保险费取建安工程费的0.15%。

3）确定租金增长率

根据同类物业市场状况及对未来租金的预测，本次评估预测租金增长率车位为2%。

4）确定收益年限

收益期限：依据评估准则孰短原则，根据房屋建筑物剩余经济耐用年限和土

地使用权终止期日，确定不动产收益期限。

5）房地产折现率（同上述房地产折现率的选取）房地产折现率=2.75%+3%+3%+3%-0.5%=11.25%。6）根据孰短原则下的房产残值由于收益期以最先到期的土地使用权到期时间为本次收益法评估的收益期进行测算，所以当收益期结束时，该房产还应有尚未到报废年期房屋的残值，这部分价值应体现在收益法价值中。7）保证金的利息收入住房租赁保证金是指承租人在取得房屋使用权，办理租赁手续时，按房租的一定比例或规定的标准，向出租人存入一次性保证金。本次评估保证金租赁期内按租赁协议约定计，租赁期外按一个月市场租金计，经查估值时点一年期储蓄年利率为1.5%。

8）房屋建筑物未付工程款该项目为整体建设，根据建筑面积分摊，地下车位成本为10,716.53万元。经上述评估过程测算，本次存货-开发产品中的自持出租部分评估值为-3,437.80万元。

采用假设开发法测算出二期价值为64,170.79万元，其账面还包括部分建安工程费及开发间接费共计8,763.44万元，最终二期项目价值合计72,934.23万元。

综上所述，本次评估已将存货-开发成本进行整体评估，存货-开发产品跌价准备为零，存货-开发成本账面净值为728,327,950.66元，存货-开发成本的评估值为729,342,300.00元，评估增值1,014,349.34元，增值率0.14%。

【评估师意见】：

本次评估既结合了企业实际销售情况，又参考了周边房地产交易实例，综合确定了剩余物业的销售单价，因此本次评估售价预计合理。根据企业销售台账，该项目于2014年12月19日取得预售证后开始销售，在参考中润丽丰2014年以来的销售回款情况基础上，一般房地产销售周期为2-3年，该项目因涉案、查封等因素导致销售周期较长，自开盘至评估基准日7年已确认收入房源占全部房源总面积的66%。本次评估综合考虑了以上因素，经与企业管理层沟通并结合企业实际销售情况以及一般房地产开发项目市场销售情况后，将一期剩余房源回款进度进行了三年排期、二期未开发项目销售进度进行了四年排期是较为客观合理的。

结合上述测算过程和参数选取依据，以及资产评估准则规定，本次评估存货可变现净值的评估结果合理。

（此页仅为“关于对吉艾科技集团股份公司年报问询函的答复”（创业板年报问询函【2022】第187号）的答复盖章页，无正文）

正衡房地产资产评估有限公司二〇二二年五月十二日