证券代码：002208 证券简称：合肥城建 公告编号：2021021

合肥城建发展股份有限公司2020年年度报告摘要

一、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

√ 适用 □ 不适用

是否以公积金转增股本

□ 是 √ 否

公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以803,291,894为基数，向全体股东每10股派发现金红利1元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

1、公司简介

2、报告期主要业务或产品简介

报告期内，公司主营业务为房地产开发。公司成立三十多年来，专注于住宅地产、商业地产及写字楼和工业地产的开发建设，项目辐射安徽合肥、巢湖、肥东、肥西、庐江、舒城、淮南、滁州、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司是安徽省规模最大的从事工业标准化厂房开发运营的工业地产开发企业，在安徽省内具有较高的知名度，在园区开发运营细分领域具有较为领先行业地位和市场竞争优势。

报告期内，公司合肥在建住宅类项目五个（合肥琥珀蜀熙府、合肥琥珀东华府、合肥琥珀晴川里、肥西琥珀御宾府、肥东琥珀东澜赋）和工业地产类项目三个（合肥金融广场，创智天地，合肥智慧产业园）；宣城竣工住宅类项目一个（宣城琥珀新天地）；巢湖在建住宅类项目一个（琥珀云台）；庐江在建住宅类

项目一个（庐江保利和府）和工业地产类项目一个（庐江创新产业园）；舒城在建工业地产类项目一个（舒城中小企业园）；淮南在建工业地产类项目两个（寿县临港新兴产业园，淮南现代制造业及双创平台）；滁州在建工业地产类项目（定远创智产业园）；蚌埠在建工业地产类项目一个（蚌埠龙子湖中小企业产业园）；海南三亚在建住宅类项目一个（三亚琥珀假日天地）。

报告期内，公司主要营业收入来自于合肥琥珀蜀熙府、合肥琥珀东华府、肥西琥珀御宾府、肥东琥珀名郡、宣城琥珀新天地。

3、主要会计数据和财务指标

（1）近三年主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

√ 是 □ 否

追溯调整或重述原因同一控制下企业合并

单位：元

（2）分季度主要会计数据

单位：元

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□ 是 √ 否

4、股本及股东情况

（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无优先股股东持股情况。

（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

5、公司债券情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券否

三、经营情况讨论与分析

1、报告期经营情况简介

公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求报告期内，房地产政策层面前松后紧，2020年中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，督促房企去杠杆、降负债。基于稳财政、稳经济、

稳就业的核心诉求，上半年多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏。下半年伴随着市场过热，杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容。公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求

报告期内，全国房地产开发投资增速继续回升。据Wind统计，2020年全国房地产开发投资141,443亿元，比上年增长6.99%，增速比上年同期提高0.99个百分点，其中住宅投资比上年增长7.6%。房屋新开工面积224,433万平方米，比上年减少1.20%，其中住宅新开工面积比上年减少1.90%。全国商品房销售面积176,086万平方米，比上年增加2.64%，其中住宅销售面积比上年增长3.2%。全国商品房销售额173,613亿元，比上年增长8.69%，其中住宅销售额比上年增长10.80%。房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，比上年减少1.11%。截止到2020年末，全国商品房待售面积49,850万平方米，比上年末增加29万平方米。全年房地产开发企业到位资金193,115亿元，比上年增长8.12%。

报告期内，合肥市土地推出面积和成交面积比上年同比减少。据中国指数研究院统计，2020年1-12月，合肥市推出各类用地382宗，共计2589.37万㎡，同比减少4.39%。其中，推出住宅用地96宗，共计1237.43万㎡，同比减少24.87%。2020年1-12月，合肥市共成交各类用地331宗，共计2031.48万㎡，同比减少7.31%，其中成交住宅用地76宗，共计1021.69万㎡，同比减少21.42%。

报告期内，合肥市商品住宅新增供应面积比上年有所下降，同时商品住宅成交面积和成交价格比上年有所上升。据中国指数研究院统计，2020年1-12月，合肥市商品住宅新增供应

609.97万平方米，同比下降7.3%。2020年合肥市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为17710.5元/㎡，同比上升11.2%，成交面积为830.5万㎡，同比上升28.6%。2019年12月-2020年12月，政务区成交均价最高，为21727元/㎡；滨湖区新房成交189.14万㎡，成交量最高；滨湖区新增供应面积最多，达49.86万平方米。

报告期内，除合肥市以外，公司主要销售项目所在地为三亚市。据Wind数据，2020年三亚市房地产开发投资额达339.89亿元，比上年增长13.32%。2020年三亚市商品房销售面积为

77.05万平方米，比上年下降36.40%，其中住宅销售面积为65.06,万平方米，比上年下降36.39%。

报告期内，据Wind数据，2020年安徽省商品房销售规模达到9,534.13万平方米，比上年增加3.30%；2020年安徽省商品房销售金额累计达7,346.15亿，比上年增加7.66%。展望未来，“十四五”规划定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。因此，政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。预计2021年房地产调控不会松懈，安徽省楼市有望继续保持平稳发展。

报告期内，产业园区开发行业概况如下：

园区开发行业属于房地产的细分行业之一，面临着与整体房地产行业相类似和行业环境。但从经营目标、盈利模式、政策调控等方面，园区开发类企业与一般的房地产开发企业有明显的不同。园区开发类企业以园区开发和运营为主要职能，其经营目标主要为：以园区为房产建设、招商引资、专业服务的基地，推动产业集聚效应以及整个园区内企业的自主创新能力。基于上述目标，园区开发类企业在追求企业效益的同时，也体现了突出的社会效应。园区开发型企业以产业主营、工业服务为主要收入来源，但同时还承担了政策引导、加强区域经济功能、提高产业竞争力等功能。

盈利模式方面，园区开发类企业收入主要来源于产业地产的销售和租赁、配套设施的租赁和销售，以及围绕产业地产开展的增值服务。投资者在开发区置业的主要目的是扩大再生产，投机性客户的比例较低，非理性上涨的空间有限，盈利空间处于相对合理的水平。

政策调控影响方面，2011年以来，从中央到地方各级政府出台了一系列旨在控制房价过高、增长过快的调控政策，重点是针对普通商品住宅开发企业，而对园区开发类企业并未直接提出针对性很强的调控政策，企业经营活动受到的负面影响比较有限，由于园区房地产业务面临的客户对象大多是从事研发、制造型的企业，在中国经济增长增速仍较快的大环境下，研发办公楼、配套居住型物业具有较强的刚性需求，园区开发类企业的物业租售价格的持续坚挺和连年保持的低空置率充分说明，房地产政策调控对园区开发类企业的影响相对有限。从行业竞争情况来看，目前园区开发类企业主要是依托于所在地区的各类开发区进行物业开发，大多数企业具有一定的国有背景，在当地具有较强的资源获取能力和品牌知名度，因此面临的区域竞争相对较小，但近年来，部分经验丰富、实力较强的企业开始逐步参与外地市场的竞争，积极获取市场资源，在全国多个开发区进行园区开发建设。

我国目前的产业地产市场尚处于起步阶段，开发模式呈现出产业地产商主导、政府主导、主体企业引导与综合开发四种模式并存的态势。当前，大部分城市和区域仍然以政府主导为主，亦或当地的高新区、经开区或新区成立专门的平台公司进行片区的开发、招商。专业从事产业地产开发运营的开发商较少，在全国布局的更是屈指可数。但随着市场化程度与专业化程度的逐渐提升，以及当地政府对产业园项目品质要求越来越高，产业园市场化开发、运作的模式将逐步增多，并将主导市场。

目前公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司是安徽省规模最大的从事工业标准化厂房建设和经营业务的公司，且开始向安徽省合肥市以外的其他地区拓展市场，将合肥市工业标准化厂房开发与运营的模式复制到全省。所开发项目起点高、配套全，推动了安徽省中小企业在工业园区集聚发展，形成产业配套。同时工业厂房的高容积率，也极大地提高了土地承载力，为工业园区节约了大量的土地资源，取得了较好的社会和经济效益。

（1）新增土地储备项目

（2）累计土地储备情况

（3）主要项目开发情况

（4）主要项目销售情况

（5）主要项目出租情况

（6）融资途径

（7）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

本公司部分商品房和工业厂房销售采用“按揭”方式，由本公司为业主按揭购房提供连带责任保证。截至2020年12月31日止，此项担保的金额为478,872.34万元。

2、报告期内主营业务是否存在重大变化

□ 是 √ 否

3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征

□ 是 √ 否

5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明

□ 适用 √ 不适用

6、面临退市情况

□ 适用 √ 不适用

7、涉及财务报告的相关事项

（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

2017年7月5日，财政部发布了《企业会计准则第14号—收入》（财会[2017]22号）（以下简称“新收入准则”）。要求境内上市企业自2020年1月1日起执行新收入准则。本公司于2020年1月1日执行新收入准则，对会计政策的相关内容进行调整。新收入准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年年初（即2020年1 月1 日）留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。在执行新收入准则时，本公司仅对首次执行日尚未完成的合同的累计影响数进行调整。上述会计政策的累积影响数如下：

因执行新收入准则，本公司合并财务报表相应调整2020年1月1日其他流动资产105,043,737.33元、预收款项-8,583,341,817.03元、合同负债7,954,649,954.85元、其他流动负债628,691,862.18元、递延所得税负债5,442,414.67元。相关调整对本公司合并财务报表中归属于

母公司股东权益的影响金额为98,098,107.58元，其中未分配利润为98,098,107.58元；对少数股东权益的影响金额为1,503,215.08元。本公司母公司财务报表相应调整2020年1月1日其他流动资产11,832,975.08元、预收款项-3,777,532,922.84元、合同负债3,466,374,726.04元、其他流动负债311,158,196.80元。相关调整对本公司母公司财务报表中股东权益的影响金额为11,832,975.08元，其中未分配利润为11,832,975.08元。

（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

本报告期内新增子公司：