合肥城建(002208)_公司公告_合肥城建发展股份有限公司首次公开发行股票招股意向书_公司公告

合肥城建发展股份有限公司首次公开发行股票招股意向书
公告日期:2008-01-09
合肥城建发展股份有限公司首次公开发行股票招股意向书 Hefei Urban Construction Development Co.,LTD 合肥市长江中路 319号仁和大厦保荐人（主承销商）住所：深圳市八卦三路平安大厦发行股票类型：人民币普通股（A股）发行股数：不超过 26,700,000股每股面值：人民币 1.00元每股发行价格：××元预计发行日期：××年××月××日拟上市的证券交易所：深圳证券交易所发行后总股本：不超过 106,700,000股本次发行前股东对所持股份的流通限制的承诺：控股股东合肥市国有资产控股有限公司承诺：自股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其本次发行前已持有的合肥城建股份，也不由合肥城建收购该部分股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。其他本次发行前股东均承诺：自股票上市之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其本次发行前已持有的合肥城建股份，也不由合肥城建收购该部分股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。同时，公司持股董事、监事、高级管理人员还分别承诺：除前述锁定期外，在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不转让其所持有的本公司股份。此外，受本公司董事、监事、高级管理人员控制的股东天润创业承诺：除前述锁定期外，在持股董事、监事、高级管理人员在本公司任职期间，每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；在持股董事、监事、高级管理人员从本公司离职后半年内，不转让其所持有的本公司股份。保荐人（主承销商）：平安证券有限责任公司招股意向书签署日期：2007年 11月 21日发行人声明发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股意向书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股意向书及其摘要中财务会计资料真实、完整。中国证监会、其他政府部门对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。投资者若对本招股意向书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。重大事项提示 1、本次发行前公司总股本 8,000万股，本次拟公开发行不超过 2,670万股，发行后公司总股本为不超过 10,670 万股。其中，控股股东合肥市国有资产控股有限公司（持有 6,420万股）郑重承诺：自股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其本次发行前已持有的合肥城建股份，也不由合肥城建收购该部分股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。其他本次发行前股东均承诺：自股票上市之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其本次发行前已持有的合肥城建股份，也不由合肥城建收购该部分股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。同时，公司持股董事、监事、高级管理人员还分别承诺：除前述锁定期外，在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不转让其所持有的本公司股份。此外，受本公司董事、监事、高级管理人员控制的股东天润创业承诺：除前述锁定期外，在持股董事、监事、高级管理人员在本公司任职期间，每年转让的股份不第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-3 得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；在持股董事、监事、高级管理人员从本公司离职后半年内，不转让其所持有的本公司股份。 2、根据公司 2007年 4月 28日召开的 2007年第一次临时股东大会决议，公司 2005年 12月 31日前实现的累计未分配利润由老股东享有，并授权董事会进行具体派发工作；公司 2006年 1月 1日后至公开发行股票前实现的利润（不包括已宣告未发放股利 2,400万元）由本次发行后的新老股东共享。经审计，公司截止 2005年 12月 31日由本次发行前老股东享有的累计未分配利润为 13,717.96 万元，上述利润于 2007 年 4 月作应付股利处理。公司 2007 年 10月 22日召开三届九次董事会审议，决定于本次发行前实施上述利润的具体派发工作，并于 2007年 10月 25日将本次发行前老股东享有利润支付完毕。在2007年 9月 30日时点上，上述利润的支付对公司净资产没有影响。如假设上述利润在 2006年 12月 31日前支付，则公司 2006年末归属于母公司股东的净资产由 373,60.00万元减少为 23,642.04万元，归属于母公司股东的每股净资产由 4.67 元降至 2.96元。本次利润分配的资金来源为公司自有资金。截止 2007年 9月 30日，公司帐面货币资金为 32,358.40万元，其中银行存款为 32,287.56万元，本次利润分配后，公司留存资金可以满足公司现有生产经营的需要。截止 2007 年 9 月 30 日，公司累计未分配利润为 5,464.18 万元。根据公司 2007 年第一次临时股东大会决议，上述利润及此后实现的利润由本次发行后新老股东共享。 3、2005 年，合肥市政府因规划调整收回公司待开发土地并向公司支付了 6,000 万元补偿款。一方面影响了公司当年的房地产开发计划，导致当年主营业务收入下降，另一方面也导致了当年的非经常性损益金额较大。公司近三年一期的非经常性损益分别为 213.85万元、5,561.78万元、650.43 万元和 386.81 万元，扣除所得税影响后占各期净利润的比例分别为 4.13%、 65.58%、6.63%和 9.62%。 4、国家税务总局国税发[2006]187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》颁布之后，公司按照土地增值税暂行条例及实施细则与国税发【2006】187 号通知要求，对 2004年 1月 1日至 2007年 9月 30 日已经销售的所有房地产开发项目进行了土地增值税的测算和计提。由于项目所在地土第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-4 地增值税清算实施细则尚未出台，截至目前主管税务机关尚未对公司的开发项目进行清算。将来在土地增值税清算时，公司计提的土地增值税如有不足，则补缴的土地增值税额由公司本次发行前全体股东按其持股比例承担。公司现有股东已就此出具承诺如下：待公司项目所在地土地增值税清算实施细则出台后，公司对 2007年 9月 30日前公司已开发项目进行土地增值税清算，若在扣除已计提的土地增值税后仍需补缴，则补缴的土地增值税额由公司本次发行前全体股东按其持股比例承担。 5、发行人提醒投资者特别关注如下风险因素：（1）本公司的发展受宏观经济周期变化及产业政策、财税政策影响较大的风险房地产业具有明显的周期性特征，公司业务的发展依赖于国民经济运行状况、城市化进程、行业政策指引等宏观因素。当前，针对国内房地产开发投资规模增长较快，部分地区房价上涨幅度过快，中小户型、中低价位普通商品住宅供应不足的问题，国家从金融、税收、土地等方面出台了相应的宏观调控政策。“国六条”、“国十五条”在重申“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，要重点发展普通商品住房”的同时，要求自 2006年 6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上；各级城市人民政府要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。2006年 12月 28日国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，文件规定：从 2007年 2月 1日起以房地产开发项目为单位进行清算，对土地增值税的清算条件和扣除项目等清算事项进行了明确，这对本公司盈利水平有一定影响，但本公司已按上述通知要求进行计提，并将在主管税务机关对上述政策具体细则规定出台后对有关项目土地增值税进行清算。自 2006年 1月 1日以来,中国人民银行对基准存贷款利率和存款准备金率进行了多次调整,对房地产行业的自身贷款和销售按揭贷款形成了一定的影响。对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-5 式确定开发建设单位等等。新的宏观调控政策在促进房地产业长远发展的同时，可能会造成行业增长速度放慢，从而对公司的规模扩张和业绩增长产生不利影响。（2）本次发行前控股股东合肥市国有资产控股有限公司持有本公司 80.25% 的股份，发行完成后仍将持有本公司 60.17%的股份。合肥国控可凭借其控股地位，影响本公司人事、生产和经营管理决策，给本公司生产经营带来影响。（3）本次发行预计可募集资金约 3 亿元，而募集资金投资项目在建设期内无法产生效益。因此，本次发行结束后，公司净资产收益率将出现一定程度的下降，公司面临净资产收益率下降引致的相关风险。第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-6 目录第一节概览. 13 一、发行人简介.13 二、公司控股股东、实际控制人简介...14 三、发行人近三年一期财务数据和主要财务指标...15 四、本次发行情况.17 五、募集资金运用.17 第二节本次发行概况. 18 一、本次发行基本情况.18 二、本次发行的有关当事人.19 三、发行上市的相关重要日期.20 第三节风险因素. 21 一、政策风险.21 二、市场风险.23 三、大股东控制风险.25 四、经营风险.25 五、管理风险.27 六、财务风险.28 七、募集资金投向风险.29 第四节发行人基本情况. 31 一、发行人基本资料.31 二、发行人历史沿革及改制重组情况...31 三、发行人股本形成及其变化和重大资产重组情况...48 四、发行人历次验资情况及设立时投入资产的计量属性...57 五、发行人、控股股东组织结构.66 六、发行人参控股子公司基本情况..71 七、持有 5%以上股份的主要股东及实际控制人的基本情况.73 第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-7 八、发行人股本情况.78 九、发行人内部职工股的情况.80 十、工会持股、职工持股会、信托持股、委托持股的情况.80 十一、发行人员工及其社会保障情况...80 第五节业务与技术... 82 一、发行人主营业务的发展与变化情况.82 二、房地产行业概况.82 三、发行人主要开发项目所在地的市场分析.100 四、发行人主营业务概况.. 116 五、公司资质与技术创新..134 六、公司的经营策略和经营模式..137 七、公司经营管理体制及内控制度..141 八、公司房地产开发过程中主要业务的运作方式.144 九、发行人主要房地产项目情况..151 第六节同业竞争与关联交易. 170 一、同业竞争..170 二、关联方、关联关系及关联交易..171 三、发行人已采取的减少关联交易的措施.174 第七节董事、监事、高级管理人员和核心技术人员. 175 一、董事、监事、高级管理人员和核心技术人员简历.175 二、公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员及其近亲属近三年直接或间接持有本公司股份情况..179 三、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员的其他对外投资情况.180 四、董事、监事、高级管理人员和核心技术人员薪酬及兼职情况.180 五、近三年一期公司董事、监事和高级管理人员发生变动的情况.182 六、其他说明..184 第八节法人治理结构.. 185 一、发行人股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度的建立健全及运行情况..185 第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-8 二、公司战略发展、审计、薪酬考核委员会的设置情况.193 三、发行人近三年一期违法违规行为情况.195 四、发行人最近三年一期资金占用和对外担保情况.195 五、关于公司内部控制制度..195 第九节财务会计信息.. 197 一、注册会计师的审计意见及简要会计报表.197 二、会计报表的编制基准、合并报表的范围及编制方法.204 三、主要会计政策和会计估计..206 四、非经常性损益.215 五、主要资产、负债和权益情况..215 六、现金流量情况.223 七、期后事项、或有事项及其他重大事项.223 八、主要财务指标.226 九、历次评估情况.227 十、历次验资情况.229 十一、申报报表进行追溯调整的具体内容.229 第十节管理层讨论与分析... 232 一、发行人盈利能力分析..232 二、发行人最近三年一期财务状况、偿债能力分析.253 三、资本性支出分析.274 四、发行人财务状况和盈利能力的未来趋势分析.274 第十一节业务发展目标.. 279 一、公司发展战略.279 二、发行当年及未来两年（2007年—2009年）公司发展计划.280 三、拟定上述计划依据的假设条件..283 四、实施上述计划所面临的主要困难.284 五、确保实现上述发展计划拟采用的方式、方法或途径.284 六、上述业务发展计划与现有业务的关系.285 七、本次募股资金运用对实现上述业务目标的作用.286 第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-9 第十二节募集资金运用.. 287 一、募集资金数额及运用计划..287 二、募集资金投资项目介绍..288 三、募集资金运用对公司财务状况及经营成果的影响.309 第十三节股利分配政策.. 311 一、近三年一期股利分配政策.. 311 二、近三年一期股利分配情况..312 三、本次发行后的股利分配政策..312 第十四节其他重要事项.. 314 一、发行人信息披露和投资者关系的相关组织安排.314 二、重大商务合同.314 三、对外担保情况.316 四、诉讼及仲裁事项.316 第十五节董事、监事、高级管理人员及有关中介机构声明317 一、发行人全体董事、监事、高级管理人员声明.318 二、保荐人（主承销商）声明..319 三、发行人律师声明.320 四、审计机构声明.321 五、验资机构声明.322 六、评估机构声明.323 第十六节备查文件.. 324 第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-10 释义在本招股意向书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下涵义：发行人、公司、本公司或合肥城建指合肥城建发展股份有限公司城改公司指本公司前身，合肥市城市改造工程公司合肥国控指本公司主发起人、控股股东、实际控制人，合肥市国有资产控股有限公司经纬装饰指本公司发起人之一，合肥经纬装饰材料有限责任公司，后更名为合肥经纬置业有限责任公司恒盛房产指本公司发起人之一，合肥恒盛房地产开发有限责任公司永盛装饰指本公司发起人之一，合肥永盛装饰工程有限责任公司恒泰建材指本公司发起人之一，合肥恒泰建材有限责任公司润海洁具指本公司发起人之一，合肥润海洁具有限责任公司天安投资指本公司现有股东，合肥天安投资有限公司国风集团指本公司现有股东，安徽国风集团有限公司天润创业指本公司现有股东，合肥天润创业投资有限公司五联旅游指本公司现有股东，合肥五联旅游发展有限责任公司保荐人（主承销商）指平安证券有限责任公司承销团指以平安证券有限责任公司为主承销商组成的承销团本次发行指本公司首次对社会公众发行 2,670 万元人民币普通股的行为中国证监会指中国证券监督管理委员会近三年指 2004年度、2005年度、2006年度三年一期、报告期指 2004年度、2005年度、2006年度、2007年 1-9月元指人民币元《公司章程》指《合肥城建发展股份有限公司章程》发行人律师指安徽承义律师事务所第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-11 申报会计师指安徽华普会计师事务所专业词汇国六条指 2006年 5月 17日国务院提出的《关于促进房地产业健康发展的六条意见》国十五条指 2006年 5月 29日国务院办公厅转发的建设部等九部委联合制订的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》一级资质指建设部核定的房地产开发企业的最高资质等级，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目五证指销售商品房必备的五种证件：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房销售（预售）许可证普通商品住宅指住宅小区建筑容积率在 1.0以上、单套建筑面积在 120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2倍以下的住宅。各省、自治区、直辖市可以根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。目前合肥市的标准是建筑容积率在 1.0以上、单套建筑面积在 144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44倍。多层住宅指 6层及以下住宅小高层住宅指 7-11层住宅高层住宅指 12层及以上住宅建筑面积指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积容积率指建筑总面积与用地红线面积的比率绿化率指项目规划建设用地范围内的可折算绿化面积与用地红线面积之比一线城市指经济发达、房地产市场发展成熟的城市，主要有上海、北京、杭州、深圳、广州等二、三线城市指其它省会城市以及沿海开放城市、地级市等中小户型住宅指指单套建筑面积小于等于 90平方米的住宅第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-12 新会计准则指 2006 年财政部颁布的新的企业会计准则及其应用指南 ISO9001：2000 指由ISO（国际标准化组织）制定的质量管理和质量保证国际标准第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-13 第一节概览本概览仅对招股意向书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应认真阅读招股意向书全文。一、发行人简介公司名称：合肥城建发展股份有限公司英文名称：Hefei Urban Construction Development Co.,LTD 法定代表人：燕永义成立日期：1999年 9月 7日注册资本：8,000万元住所：合肥市长江中路 319号仁和大厦 23-24层本公司系经安徽省人民政府皖府股字[1998]第39号批准证书批准，由合肥国控作为主发起人，联合经纬装饰、恒盛房产、永盛装饰、恒泰建材、润海洁具等发起设立的股份有限公司。本公司是一家具有20多年房地产开发经验，以普通商品住宅及其配套商业地产、综合商务楼的开发、销售、服务为主营业务，经营稳健、具有成熟盈利模式的专业化、区域性的大型房地产开发公司。公司的发展始于合肥市旧城改造及其普通住宅建设，20世纪80年代，公司先后参与改造、建设了长江路西段、金寨路北段等6条主要市政道路，建设了义仓巷、光明巷、益民巷、团结巷等19个居住小区和组团，建设了金融大厦、九州大厦、天都大厦、黄山大厦等十多幢综合商务楼，以及城隍庙、七桂塘两个大型市场。90年代以来，公司根据“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的旧城改造经验，以“规模大、配套全”的住宅小区开发为重点，先后开发了以中小户型为特点的琥珀山庄、安居苑、世纪阳光花园等住宅小区。截至目前，公司累计开发面积达300余万平方米。其中：琥珀山庄是目前安徽省最大的居住小区，并在全国范围内第一个配套建设城市住宅小区污水处理厂。首批开发建设的琥珀山庄南村，被列入国家城市住宅小区第二批建设试点，囊括了建设部城市住宅小区建设试点评比综合金牌奖和规划、设计、施工质量、科技进步、优秀领导、优秀管第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-14 理等全部最高奖项，并荣获全国建筑工程质量最高奖——鲁班奖，受到安徽省人民政府的通令嘉奖。琥珀山庄住宅小区曾作为“大规模集合住宅居住区”中国区唯一提名，参加2003年亚洲建筑师协会评奖活动。世纪阳光花园被中国房地产协会授予“精品小区”并和安居苑双双获得“安徽省十佳住宅小区”称号。在专注于普通商品住宅开发的同时，公司针对合肥市场综合商务楼的市场情况，采取不同方式建设了农金大厦、仁和大厦等综合商务楼，使公司的产品结构更加多元化。公司自20世纪80年代起即拥有房地产开发企业一级资质证书，在国内进行房地产开发的规模和地域均不受限制。公司在高质量的产品创造中，塑造起公司良好的品牌形象，确立了在区域市场的明显竞争优势，先后获得建设部“首届中国房地产开发企业综合效益百强”企业、中国行业企业信息发布中心“中国房地产业领先企业”、中国工程建设协会“质量安全管理先进单位”、中国建设银行全国25家、安徽省唯一一家总行级房地产开发“守信与稳健企业”、中国房地产及住宅研究会“中国房地产开发著名品牌示范企业”、中国房地产协会“中国房地产诚信企业”等荣誉称号。针对当前房地产业宏观调控政策的特点，根据国家支持“重点发展普通商品住房”，并明确提出要“对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持”的产业政策，公司将依靠20多年专注于普通商品住宅建设的成功经验，充分发挥公司在高质量产品创造中确立的品牌优势、管理优势、专业优势等，持续以“规模大、配套全”的普通商品住宅小区建设为主营业务，适当拓展综合商务楼、住宅小区配套商业地产的开发建设；以合肥为核心，将公司业务向蚌埠、巢湖、芜湖等周边二、三线城市扩张，进而走向全国；不断通过品牌推广和盈利模式复制，走业务扩张和区域扩张并举之路，快速提升公司的业务规模和盈利能力。目前公司分别在合肥、蚌埠、巢湖等地拥有约1,073亩、规划建筑面积为129.48 万平方米的土地储备，为公司的区域扩张、持续发展奠定了坚实的基础。二、公司控股股东、实际控制人简介本公司控股股东、实际控制人为合肥市国有资产控股有限公司。合肥国控成立于 1996年 9月 26日，是经合肥市国有资产管理局批准设立的综合性国有资产营运主体，内设办公室、财务部、人力资源部、投资部、产权部、第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-15 资产管理部等部门。该公司注册资本 69,157.52 万元，法定代表人为俞能宏，注册地和主要经营地均为合肥市花园街 4号安徽科技大厦 17层。合肥国控经营范围为授权范围内的国有资本运营；权益型投资、债务型投资；信用担保服务；资产管理，理财顾问，企业策划，企业管理咨询；企业重组、兼并、收购。合肥国控本身不直接从事生产经营业务，仅对下属控股和参股企业的股权进行管理，截止本招股意向书签署日拥有 6家全资子公司、4家控股子公司和 2家参股公司。目前，合肥国控持有本公司 80.25%的股份，其所持股份不存在质押、冻结及其他权利限制情形。三、发行人近三年一期财务数据和主要财务指标（一）合并资产负债表主要数据单位：元项目 2007.9.30 2006.12.31 2005.12.31 2004.12.31 资产总计 1,186,504,475.38 832,623,671.76 682,155,614.45 686,606,056.82 流动资产 1,176,610,454.33 822,778,307.65 672,804,753.90 674,627,007.38 非流动资产 9,894,021.05 9,845,364.11 9,350,860.55 11,979,049.44 负债合计 939,153,323.72 459,023,678.60 374,731,205.31 428,886,379.82 流动负债 780,153,323.72 379,023,678.60 374,731,205.31 428,886,379.82 非流动负债 159,000,000.00 80,000,000.00 股东权益 247,351,151.66 373,599,993.16 307,424,409.14 257,719,677.00 （二）合并利润表主要数据单位：元项目 2007年 1-9月 2006年度 2005年度 2004年度营业收入 141,808,813.00 304,579,658.00 244,608,029.44 300,779,029.20 营业利润 40,063,810.39 102,361,799.64 85,882,900.18 53,457,038.46 利润总额 40,073,550.39 102,373,916.74 87,601,465.25 53,447,038.46 第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-16 净利润 26,930,758.50 67,049,406.05 56,822,732.14 34,716,429.28 归属于母公司所有者的净利润 26,922,212.79 67,057,584.02 56,822,732.14 34,716,429.28 （三）合并现金流量表主要数据单位：元项目 2007年 1-9月 2006年度 2005年度 2004年度经营活动产生的现金流量净-127,676,485.35 41,662,002.83 132,549,876.91 -19,630,808.32 投资活动产生的现金流量净 2,382,067.43 85,182,774.27 6,728,722.89 -74,276,758.17 筹资活动产生的现金流量净 162,717,642.50 79,116,000.00 -150,749,596.24 94,104,525.00 汇率变动对现金的影响额现金及现金等价物净增加额 37,423,224.58 205,960,777.10 -11,470,996.44 196,958.51 （四）主要财务指标财务指标 2007.9.30 2006.12.31 2005.12.31 2004.12.31 资产负债率（母公司） 79.22% 55.13% 55.00% 62.46% 流动比率 1.56 2.17 1.80 1.57 速动比率 0.84 1.42 1.18 0.79 无形资产（扣除土地使用权）占净资产的比例//// 财务指标 2007年 1-9月 2006年度 2005年度 2004年度息税折旧摊销前利润（万元） 4,063.02 10,300.64 9,163.43 5,678.92 利息保障倍数（倍）// 26.58 19.37 应收账款周转率（次）//// 存货周转率（次） 0.19 0.61 0.46 0.60 每股经营活动产生的现金流量（元/股）-1.60 0.52 1.66 -0.25 每股净现金流量（元/股） 0.47 2.57 -0.14 0.00 基本每股收益（元/股） 0.34 0.84 0.71 0.43 稀释每股收益（元/股）//// 净资产收益率（全面摊薄％） 11.25 17.95 18.54 13.47 第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-17 净资产收益率（加权平均％） 6.96 19.72 20.24 14.36 四、本次发行情况根据本公司 2007 年第一次临时股东大会决议，本次拟向社会公开发行每股面值 1元的人民币普通股不超过 2,670万股，以网下向询价对象配售与网上向社会公众投资者定价发行相结合的方式发行。本次发行的保荐人（主承销商）为平安证券有限责任公司，承销方式为余额包销。五、募集资金运用 1、经公司 2007年第一次临时股东大会审议通过，本次发行募集资金将用于投资建设以下项目：（1）世纪阳光花园红阳苑（高层）项目，拟投入募集资金 4,817万元（2）世纪阳光花园兰阳苑项目，拟投入募集资金 16,213万元（3）琥珀名城一期项目，拟投入募集资金 8,970万元 2、本次募集资金的使用情况按照募集资金项目实施先后顺序排列，本次募集资金将按下表使用：（单位：万元）项目名称总投资已投资尚需投资募集资金投资合作方占募集资金比例世纪阳光花园红阳苑（高层）项目 11,563 1,436 10,127 4,817 无 16.06% 世纪阳光花园兰阳苑项目 31,920 1,996 29,924 16,213 无 54.04% 琥珀名城一期项目 22,265 5,602 16,663 8,970 无 29.90% 合计 65,748 9,034 56,714 30,000 - 100.00% 注：已投资额为截止 2007年 9月 30日数据 3、除募集资金外，项目资金来源还包括公司自有资金、银行借款和项目预售回款等。如本次发行的实际募集资金净额超过项目拟投入募集资金总额，超过部分将用于补充流动资金。第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-18 第二节本次发行概况一、本次发行基本情况股票种类：人民币普通股（A股）每股面值： 1.00元人民币发行股数：不超过 2,670万股，占发行后总股本的比例不超过 25.02% 发行价格：元市盈率：倍（按扣除非经常性损益前后净利润的孰低额和发行后总股本全面摊薄计算）发行前每股净资产：元发行后每股净资产：元市净率：倍发行方式：采用网下向询价对象配售与网上向社会公众投资者定价发行相结合的方式发行对象：符合资格的询价对象和在深圳证券交易所开户的境内自然人、法人等投资者(国家法律、法规禁止购买者除外) 承销方式：余额包销预计募集资金总额：万元预计募集资金净额：万元发行费用概算：承销费用：按募集资金总额的3%计算保荐费用：500万元审计费用：100万元律师费用：80万元资产评估费用：70万元路演推介费用：万元第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-19 二、本次发行的有关当事人（一）发行人：合肥城建发展股份有限公司法定代表人：燕永义注册地址：合肥市长江中路 319号仁和大厦 23-24层联系电话： 0551-2661908 传真： 0551-2661960 联系人：张金生、田峰（二）保荐人（主承销商）：平安证券有限责任公司法定代表人：陈敬达注册地址：深圳市八卦岭八卦三路平安大厦三层联系电话： 021-62078613 传真： 021-62078900 保荐代表人：江成祺、龚寒汀项目主办人：朱军项目组成员：谢吴涛、张浩淼（三）发行人律师：安徽承义律师事务所负责人：鲍金桥注册地址：安徽省合肥市濉溪路 278号财富广场 15层联系电话： 0551-5609015 传真： 0551-5608051 经办律师：鲍金桥、汪心慧（四）会计师事务所：安徽华普会计师事务所法定代表人：肖厚发注册地址：安徽省合肥市荣事达大道 100号联系电话： 0551-2670890 传真： 0551-2652879 经办注册会计师：朱宗瑞、王静、李光明（五）资产评估机构：安徽国信资产评估有限责任公司法定代表人：杨皖林第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-20 注册地址：安徽省合肥市文采大厦 7楼联系电话： 0551-2623419 传真： 0551-2650041 经办注册资产评估师：孙乃刚、葛贻萍（七）股票登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司法定代表人：戴文华注册地址：广东省深圳市深南中路 1093号中信大厦 18楼联系电话： 0755-25938000 传真： 0755-25988122 （八）收款银行：中国建设银行股份有限公司合肥三孝口支行负责人：李晓航注册地址：合肥市金寨路 326号联系电话： 0551-2817778 传真： 0551-2823939 联系人：王庆华、吴雪峰截止本招股意向书签署之日，发行人与本次发行的有关中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他权益关系。三、发行上市的相关重要日期询价推介时间： 2008 年 1 月 10 日-1 月 14 日定价公告刊登日期： 2008 年 1 月 16 日申购日期和缴款日期： 2008 年 1 月 17 日股票上市日期：发行后尽快安排上市第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-21 第三节风险因素投资者在评价发行人本次发售的股票时，除本招股意向书提供的其它资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。下述风险因素根据重要性原则或可能影响投资者决策的程度大小排序，该排序并不表示风险因素依次发生。发行人特别提请投资者，关注有关宏观经济周期和产业政策导向的风险，以及大股东控股等风险因素的叙述，并仔细阅读本节全文。一、政策风险（一）宏观经济周期和产业政策导向的风险公司业务的发展依赖于国民经济运行状况、城市化进程、行业政策指引等宏观因素。为促进房地产业的长远发展，更好地满足广大老百姓自住性住房需求，近年来，针对国内部分地区出现的房地产投资过热、房价上涨幅度过快，以及中小户型、中低价位普通商品住宅供应不足的问题，国家从金融、税收、土地、拆迁等方面出台了相应的宏观调控政策。国务院先后于 2006 年 5 月 17 日和 2006年 5月 29日发布了《关于促进房地产业健康发展的六条意见》和《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，明确指出“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，要重点发展普通商品住房”。同时要求自 2006年 6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上；各级城市人民政府要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。上述政策对房地产行业的发展提出了更加明确和具体的限制性要求。其实施将从产品结构、市场需求、土地供应乃至是盈利模式等方面对房地产行业的发展形成较大的影响。如果公司的经营不能适应上述国家政策的规定，将存在较大的经营风险。第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-22 （二）财税信贷政策变化的风险 2006 年 12 月 28 日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定：从 2007年 2月 1日起以房地产开发项目为单位进行清算，并对土地增值税的清算条件和扣除项目等清算事项进行了明确。这一举措对公司的盈利水平造成一定影响，但公司已按上述规定在报告期内进行计提，并将在主管税务机关对上述政策的具体细则规定出台后对有关项目土地增值税进行清算。将来在土地增值税清算时，公司计提的土地增值税如有不足，则补缴的土地增值税额由公司本次发行前全体股东按其持股比例承担。自 1998 年央行发布《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》以来，采用银行按揭贷款方式买房的购房者越来越多。近三年，本公司各项目销售中客户采用按揭贷款购房的总体比例在 70%以上，消费者按揭贷款的额度在50%左右。因此，购房按揭贷款政策的变化将对房地产销售构成较大的影响。自2006 年 1 月 1 日以来，中国人民银行对基准存贷款利率和存款准备金率进行了多次调整,对房地产行业的自身贷款和销售按揭贷款形成一定的影响，主要调整情况如下：日期货币政策内容 5 年期以上公积金按揭贷款年利率 2006.1.1 执行利率 4.41% 2006.4.28 金融机构贷款基准利率上调 0.27个百分点 4.59% 2006.8.19 一年期存、贷款基准利率均上调 0.27个百分点 4.59% 2007.3.18 金融机构存贷款基准利率上调 0.27个百分点 4.77% 2007.5.19 一年期人民币存款基准利率上调 0.27 个百分点、贷款基准利率上调 0.18个百分点 4.86% 2007.7.20 金融机构存贷款基准利率上调 0.27个百分点 4.95% 2007.8.22 一年期人民币存款基准利率上调 0.27 个百分点、贷款基准利率上调 0.18个百分点 5.04% 2007.9.15 金融机构存贷款基准利率上调 0.27个百分点 5.22% 银行存款准备金率的上升将对房地产企业的贷款起到一定的抑制作用，银行按揭贷款利率的上升将提高购房的按揭融资成本，降低潜在客户的购买力；如银行调高按揭贷款首付比例，或增加其他限制性条件，将增加潜在业主的购房难度。若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的购买力和购房按揭贷款第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-23 的获得，这些按揭贷款政策的变化将对公司产品销售产生不利影响。二、市场风险（一）房地产行业周期性波动的风险发行人从事的房地产开发业务和宏观经济运行关系较为密切，同宏观经济具有周期性一样，房地产业的发展也具有一定的周期性。宏观经济在波动时一般固定资产投资的波动要高于 GDP 的波动幅度，而房地产投资作为固定资产投资的一种主要方式，其波动幅度又要大于固定资产投资的波动。因此，房地产行业具有与宏观经济波动同向且波动幅度较大的特点。在宏观经济景气时期，货币政策比较宽松，投资需求增大，就业机会增多，社会收入水平普遍提高，对房地产的需求也随之增加，因此，房地产开发企业的业务开展比较顺利，经营业绩的提高和财务状况的改善相对较易；而在宏观经济萧条时期，上述各项宏观因素的不利变化会使房地产开发企业的业务开展比较困难，经营业绩的提高和财务状况的改善相对困难。（二）市场竞争加剧的风险虽然房地产行业进入壁垒日益提高，且随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰，但是近年来市场的迅速发展，买方市场的形成，房地产行业的市场竞争呈逐步加剧的态势。随着较高行业利润的吸引，不少公司通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产业，房地产市场竞争正朝着品牌化、个性化的方向升级发展。截止 2006年底合肥市具有开发资质的各类房地产开发企业 800多家，其中拥有一级资质的企业 4家，实际从事房地产项目开发的企业有 100余家。近年来随着房地产行业的快速发展，这些企业也逐步增强了自身的实力，并且随着城市基础设施建设和住房消费需求的快速增长、房地产开发总量及房屋销售价格的逐年攀升，外地大而有实力的房地产开发企业也开始看好合肥房地产市场，积极进入合肥从事房地产开发，因此，区域市场的行业竞争也日趋激烈。第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-24 （三）市场集中和容量限制的风险虽然发行人从事房地产开发已有 20 多年的历史，通过多年的经营积累已经成为以普通商品住宅开发建设为主，以树立康居工程和精品小区为目标，具有成熟盈利模式的专业化、区域性的大型房地产开发公司，但目前公司开发的产品主要集中于安徽省合肥市地区。公司确定了以周边二、三线城市为基础适度扩张的可持续发展战略，已经在蚌埠、巢湖等地取得了 381亩的土地储备，并开始了相关的前期工作，但预计未来两年内公司主营业务的发展仍将以合肥市场为主。因此，合肥市房地产市场的供求关系变化和城市发展的容量限制将对本公司的发展构成一定的影响。作为全国重要的科研教育基地，中部崛起的重要载体之一，合肥市近年来经济持续快速发展，人均收入大幅增长，有效地促进了房地产市场的发展。近年来随着行业整体的快速发展，合肥市房地产市场已逐步呈现出供求关系日趋平衡，开发量、销售量和销售价格逐年提高的态势。根据合肥市的“十一五”规划和“城市发展总体规划”，该区域的经济发展水平仍将保持在 15%至 18%的快速发展区间之内，并且预计至 2020 年合肥市域总人口将达 710 万人，市区面积达到 360平方公里，城镇化水平达到 74%，较目前具有较大幅度的提高。但这一规划能否得以落实，相应的基础设施能否及时配套，都将对公司的发展带来较大的影响。如果出现该区域房地产市场不景气、城市建设进程无法按计划实施的情形，则会给公司业务拓展、经营业绩和财务状况造成不利的影响。（四）房地产价格波动的风险房地产价格受经济发展阶段以及所属地区同类楼盘供需情况的影响较大，并不完全取决于企业的开发成本。近年来我国房地产价格持续上升，全国商品房平均销售价格已经从 1991年的每平方米 786元上升到 2005年的每平方米 2,920元，上涨了 2.71 倍。虽然房地产行业的发展从长期来看将保持良好的上升态势，但由于其具有与宏观经济同向的周期性特征，并且在以往的发展过程中也存在宏观经济不景气导致房地产价格向下调整的情形，因此，现有的房地产价格并不能保证持续上升或维持。此外，目前开发土地的获取需要进入统一的储备中心，统一拍卖，今后公司土地取得成本将会升高，一旦房地产价格发生较大波动，将直接第一章招股意向书及发行公告招股意向书 1-1-25 影响公司经济效益。三、大股东控制风险本次发行前控股股东合肥国控持有本公司 80.25%的股份，发行完成后仍将持有 60.17%的股份。虽然本公司建立了关联交易回避表决制度、独立董事制度等，但控股股东可凭借其控股地位，影响本公司人事、生产和经营管理决策，给本公司正常经营带来一定的影响。四、经营风险（一）土地风险土地是公司从事经营活动所必需的资源，土地成本一般占商品房成本的 30%以上，能

合肥城建发展股份有限公司 首次公开发行股票招股意向书 Hefei Urban Construction Development Co.,LTD 合肥市长江中路 319号仁和大厦 保荐人（主承销商） 住所：深圳市八卦三路平安大厦 发行股票类型：人民币普通股（A股） 发行股数：不超过 26,700,000股 每股面值：人民币 1.00元 每股发行价格：××元 预计发行日期：××年××月××日 拟上市的证券交易所：深圳证券交易所 发行后总股本：不超过 106,700,000股 本次发行前股东对所持股份的流通限制的承诺： 控股股东合肥市国有资产控股有限公司承诺：自股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其本次发行前已持有的合肥城建股份，也不由合肥城建收购该部分股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。 其他本次发行前股东均承诺：自股票上市之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其本次发行前已持有的合肥城建股份，也不由合肥城建收购该部分股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。 同时，公司持股董事、监事、高级管理人员还分别承诺：除前述锁定期外，在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不转让其所持有的本公司股份。 此外，受本公司董事、监事、高级管理人员控制的股东天润创业承诺：除前述锁定期外，在持股董事、监事、高级管理人员在本公司任职期间，每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；在持股董事、监事、高级管理人员从本公司离职后半年内，不转让其所持有的本公司股份。 保荐人（主承销商）：平安证券有限责任公司 招股意向书签署日期：2007年 11月 21日 发行人声明 发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股意向书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股意向书及其摘要中财务会计资料真实、完整。 中国证监会、其他政府部门对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。 投资者若对本招股意向书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。 重大事项提示 1、本次发行前公司总股本 8,000万股，本次拟公开发行不超过 2,670万股， 发行后公司总股本为不超过 10,670 万股。其中，控股股东合肥市国有资产控股有限公司（持有 6,420万股）郑重承诺：自股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其本次发行前已持有的合肥城建股份，也不由合肥城建收购该部分股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。其他本次发行前股东均承诺：自股票上市之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其本次发行前已持有的合肥城建股份，也不由合肥城建收购该部分股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。同时，公司持股董事、监事、高级管理人员还分别承诺：除前述锁定期外，在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不转让其所持有的本公司股份。此外，受本公司董事、监事、高级管理人员控制的股东天润创业承诺：除前述锁定期外，在持股董事、监事、高级管理人员在本公司任职期间，每年转让的股份不第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-3 得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；在持股董事、监事、高级管理人员从本公司离职后半年内，不转让其所持有的本公司股份。 2、根据公司 2007年 4月 28日召开的 2007年第一次临时股东大会决议，公 司 2005年 12月 31日前实现的累计未分配利润由老股东享有，并授权董事会进行具体派发工作；公司 2006年 1月 1日后至公开发行股票前实现的利润（不包括已宣告未发放股利 2,400万元）由本次发行后的新老股东共享。 经审计，公司截止 2005年 12月 31日由本次发行前老股东享有的累计未分配利润为 13,717.96 万元，上述利润于 2007 年 4 月作应付股利处理。公司 2007 年 10月 22日召开三届九次董事会审议，决定于本次发行前实施上述利润的具体派发工作，并于 2007年 10月 25日将本次发行前老股东享有利润支付完毕。在2007年 9月 30日时点上，上述利润的支付对公司净资产没有影响。如假设上述利润在 2006年 12月 31日前支付，则公司 2006年末归属于母公司股东的净资产由 373,60.00万元减少为 23,642.04万元，归属于母公司股东的每股净资产由 4.67 元降至 2.96元。 本次利润分配的资金来源为公司自有资金。截止 2007年 9月 30日，公司帐面货币资金为 32,358.40万元，其中银行存款为 32,287.56万元，本次利润分配后， 公司留存资金可以满足公司现有生产经营的需要。 截止 2007 年 9 月 30 日，公司累计未分配利润为 5,464.18 万元。根据公司 2007 年第一次临时股东大会决议，上述利润及此后实现的利润由本次发行后新老股东共享。 3、2005 年，合肥市政府因规划调整收回公司待开发土地并向公司支付了 6,000 万元补偿款。一方面影响了公司当年的房地产开发计划，导致当年主营业务收入下降，另一方面也导致了当年的非经常性损益金额较大。 公司近三年一期的非经常性损益分别为 213.85万元、5,561.78万元、650.43 万元和 386.81 万元，扣除所得税影响后占各期净利润的比例分别为 4.13%、 65.58%、6.63%和 9.62%。 4、国家税务总局国税发[2006]187 号《关于房地产开发企业土地增值税清 算管理有关问题的通知》颁布之后，公司按照土地增值税暂行条例及实施细则与国税发【2006】187 号通知要求，对 2004年 1月 1日至 2007年 9月 30 日已经销售的所有房地产开发项目进行了土地增值税的测算和计提。由于项目所在地土第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-4 地增值税清算实施细则尚未出台，截至目前主管税务机关尚未对公司的开发项目进行清算。 将来在土地增值税清算时，公司计提的土地增值税如有不足，则补缴的土地增值税额由公司本次发行前全体股东按其持股比例承担。公司现有股东已就此出具承诺如下：待公司项目所在地土地增值税清算实施细则出台后，公司对 2007年 9月 30日前公司已开发项目进行土地增值税清算，若在扣除已计提的土地增值税后仍需补缴，则补缴的土地增值税额由公司本次发行前全体股东按其持股比例承担。 5、发行人提醒投资者特别关注如下风险因素： （1）本公司的发展受宏观经济周期变化及产业政策、财税政策影响较大的 风险 房地产业具有明显的周期性特征，公司业务的发展依赖于国民经济运行状况、城市化进程、行业政策指引等宏观因素。当前，针对国内房地产开发投资规模增长较快，部分地区房价上涨幅度过快，中小户型、中低价位普通商品住宅供应不足的问题，国家从金融、税收、土地等方面出台了相应的宏观调控政策。“国六条”、“国十五条”在重申“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，要重点发展普通商品住房”的同时，要求自 2006年 6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上；各级城市人民政府要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。2006年 12月 28日国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，文件规定：从 2007年 2月 1日起以房地产开发项目为单位进行清算，对土地增值税的清算条件和扣除项目等清算事项进行了明确，这对本公司盈利水平有一定影响，但本公司已按上述通知要求进行计提，并将在主管税务机关对上述政策具体细则规定出台后对有关项目土地增值税进行清算。 自 2006年 1月 1日以来,中国人民银行对基准存贷款利率和存款准备金率进行了多次调整,对房地产行业的自身贷款和销售按揭贷款形成了一定的影响。对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-5 式确定开发建设单位等等。新的宏观调控政策在促进房地产业长远发展的同时，可能会造成行业增长速度放慢，从而对公司的规模扩张和业绩增长产生不利影响。 （2）本次发行前控股股东合肥市国有资产控股有限公司持有本公司 80.25% 的股份，发行完成后仍将持有本公司 60.17%的股份。合肥国控可凭借其控股地 位，影响本公司人事、生产和经营管理决策，给本公司生产经营带来影响。 （3）本次发行预计可募集资金约 3 亿元，而募集资金投资项目在建设期内 无法产生效益。因此，本次发行结束后，公司净资产收益率将出现一定程度的下降，公司面临净资产收益率下降引致的相关风险。 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-6 目录 第一节概览. 13 一、发行人简介.13 二、公司控股股东、实际控制人简介...14 三、发行人近三年一期财务数据和主要财务指标...15 四、本次发行情况.17 五、募集资金运用.17 第二节本次发行概况. 18 一、本次发行基本情况.18 二、本次发行的有关当事人.19 三、发行上市的相关重要日期.20 第三节风险因素. 21 一、政策风险.21 二、市场风险.23 三、大股东控制风险.25 四、经营风险.25 五、管理风险.27 六、财务风险.28 七、募集资金投向风险.29 第四节发行人基本情况. 31 一、发行人基本资料.31 二、发行人历史沿革及改制重组情况...31 三、发行人股本形成及其变化和重大资产重组情况...48 四、发行人历次验资情况及设立时投入资产的计量属性...57 五、发行人、控股股东组织结构.66 六、发行人参控股子公司基本情况..71 七、持有 5%以上股份的主要股东及实际控制人的基本情况.73 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-7 八、发行人股本情况.78 九、发行人内部职工股的情况.80 十、工会持股、职工持股会、信托持股、委托持股的情况.80 十一、发行人员工及其社会保障情况...80 第五节业务与技术... 82 一、发行人主营业务的发展与变化情况.82 二、房地产行业概况.82 三、发行人主要开发项目所在地的市场分析.100 四、发行人主营业务概况.. 116 五、公司资质与技术创新..134 六、公司的经营策略和经营模式..137 七、公司经营管理体制及内控制度..141 八、公司房地产开发过程中主要业务的运作方式.144 九、发行人主要房地产项目情况..151 第六节同业竞争与关联交易. 170 一、同业竞争..170 二、关联方、关联关系及关联交易..171 三、发行人已采取的减少关联交易的措施.174 第七节董事、监事、高级管理人员和核心技术人员. 175 一、董事、监事、高级管理人员和核心技术人员简历.175 二、公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员及其近亲属近三年直接或 间接持有本公司股份情况..179 三、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员的其他对外投资情况.180 四、董事、监事、高级管理人员和核心技术人员薪酬及兼职情况.180 五、近三年一期公司董事、监事和高级管理人员发生变动的情况.182 六、其他说明..184 第八节法人治理结构.. 185 一、发行人股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度的建立健 全及运行情况..185 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-8 二、公司战略发展、审计、薪酬考核委员会的设置情况.193 三、发行人近三年一期违法违规行为情况.195 四、发行人最近三年一期资金占用和对外担保情况.195 五、关于公司内部控制制度..195 第九节财务会计信息.. 197 一、注册会计师的审计意见及简要会计报表.197 二、会计报表的编制基准、合并报表的范围及编制方法.204 三、主要会计政策和会计估计..206 四、非经常性损益.215 五、主要资产、负债和权益情况..215 六、现金流量情况.223 七、期后事项、或有事项及其他重大事项.223 八、主要财务指标.226 九、历次评估情况.227 十、历次验资情况.229 十一、申报报表进行追溯调整的具体内容.229 第十节管理层讨论与分析... 232 一、发行人盈利能力分析..232 二、发行人最近三年一期财务状况、偿债能力分析.253 三、资本性支出分析.274 四、发行人财务状况和盈利能力的未来趋势分析.274 第十一节业务发展目标.. 279 一、公司发展战略.279 二、发行当年及未来两年（2007年—2009年）公司发展计划.280 三、拟定上述计划依据的假设条件..283 四、实施上述计划所面临的主要困难.284 五、确保实现上述发展计划拟采用的方式、方法或途径.284 六、上述业务发展计划与现有业务的关系.285 七、本次募股资金运用对实现上述业务目标的作用.286 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-9 第十二节募集资金运用.. 287 一、募集资金数额及运用计划..287 二、募集资金投资项目介绍..288 三、募集资金运用对公司财务状况及经营成果的影响.309 第十三节股利分配政策.. 311 一、近三年一期股利分配政策.. 311 二、近三年一期股利分配情况..312 三、本次发行后的股利分配政策..312 第十四节其他重要事项.. 314 一、发行人信息披露和投资者关系的相关组织安排.314 二、重大商务合同.314 三、对外担保情况.316 四、诉讼及仲裁事项.316 第十五节董事、监事、高级管理人员及有关中介机构声明317 一、发行人全体董事、监事、高级管理人员声明.318 二、保荐人（主承销商）声明..319 三、发行人律师声明.320 四、审计机构声明.321 五、验资机构声明.322 六、评估机构声明.323 第十六节备查文件.. 324 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-10 释义 在本招股意向书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下涵义： 发行人、公司、本公司或合肥城建 指合肥城建发展股份有限公司 城改公司指本公司前身，合肥市城市改造工程公司 合肥国控指本公司主发起人、控股股东、实际控制人，合肥市国有资产控股有限公司 经纬装饰指本公司发起人之一，合肥经纬装饰材料有限责任公司，后更名为合肥经纬置业有限责任公司 恒盛房产指本公司发起人之一，合肥恒盛房地产开发有限责任公司 永盛装饰指本公司发起人之一，合肥永盛装饰工程有限责任公司 恒泰建材指本公司发起人之一，合肥恒泰建材有限责任公司 润海洁具指本公司发起人之一，合肥润海洁具有限责任公司 天安投资指本公司现有股东，合肥天安投资有限公司 国风集团指本公司现有股东，安徽国风集团有限公司 天润创业指本公司现有股东，合肥天润创业投资有限公司 五联旅游指本公司现有股东，合肥五联旅游发展有限责任公司 保荐人（主承销商）指平安证券有限责任公司 承销团指以平安证券有限责任公司为主承销商组成的承销团 本次发行指本公司首次对社会公众发行 2,670 万元人民币普通股的行为 中国证监会指中国证券监督管理委员会 近三年指 2004年度、2005年度、2006年度 三年一期、报告期指 2004年度、2005年度、2006年度、2007年 1-9月 元指人民币元 《公司章程》指《合肥城建发展股份有限公司章程》 发行人律师指安徽承义律师事务所 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-11 申报会计师指安徽华普会计师事务所 专业词汇 国六条指 2006年 5月 17日国务院提出的《关于促进房地产业健康发展的六条意见》 国十五条指 2006年 5月 29日国务院办公厅转发的建设部等九部委联合制订的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 一级资质指建设部核定的房地产开发企业的最高资质等级，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目 五证指销售商品房必备的五种证件：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房销售（预售）许可证普通商品住宅指住宅小区建筑容积率在 1.0以上、单套建筑面积 在 120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2倍以下的住宅。各省、 自治区、直辖市可以根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。 目前合肥市的标准是建筑容积率在 1.0以上、单 套建筑面积在 144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44倍。 多层住宅指 6层及以下住宅 小高层住宅指 7-11层住宅 高层住宅指 12层及以上住宅 建筑面积指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 容积率指建筑总面积与用地红线面积的比率 绿化率指项目规划建设用地范围内的可折算绿化面积与用地红线面积之比 一线城市指经济发达、房地产市场发展成熟的城市，主要有上海、北京、杭州、深圳、广州等 二、三线城市指其它省会城市以及沿海开放城市、地级市等 中小户型住宅指指单套建筑面积小于等于 90平方米的住宅 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-12 新会计准则指 2006 年财政部颁布的新的企业会计准则及其应用指南 ISO9001：2000 指由ISO（国际标准化组织）制定的质量管理和质量保证国际标准 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-13 第一节概览 本概览仅对招股意向书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应认真阅读招股意向书全文。 一、发行人简介 公司名称：合肥城建发展股份有限公司 英文名称：Hefei Urban Construction Development Co.,LTD 法定代表人：燕永义 成立日期：1999年 9月 7日 注册资本：8,000万元 住所：合肥市长江中路 319号仁和大厦 23-24层 本公司系经安徽省人民政府皖府股字[1998]第39号批准证书批准，由合肥国控作为主发起人，联合经纬装饰、恒盛房产、永盛装饰、恒泰建材、润海洁具等发起设立的股份有限公司。 本公司是一家具有20多年房地产开发经验，以普通商品住宅及其配套商业地产、综合商务楼的开发、销售、服务为主营业务，经营稳健、具有成熟盈利模式的专业化、区域性的大型房地产开发公司。 公司的发展始于合肥市旧城改造及其普通住宅建设，20世纪80年代，公司先后参与改造、建设了长江路西段、金寨路北段等6条主要市政道路，建设了义仓巷、光明巷、益民巷、团结巷等19个居住小区和组团，建设了金融大厦、九州大厦、天都大厦、黄山大厦等十多幢综合商务楼，以及城隍庙、七桂塘两个大型市场。90年代以来，公司根据“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的旧城改造经验，以“规模大、配套全”的住宅小区开发为重点，先后开发了以中小户型为特点的琥珀山庄、安居苑、世纪阳光花园等住宅小区。截至目前，公司累计开发面积达300余万平方米。其中：琥珀山庄是目前安徽省最大的居住小区，并在全国范围内第一个配套建设城市住宅小区污水处理厂。首批开发建设的琥珀山庄南村，被列入国家城市住宅小区第二批建设试点，囊括了建设部城市住宅小区建设试点评比综合金牌奖和规划、设计、施工质量、科技进步、优秀领导、优秀管第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-14 理等全部最高奖项，并荣获全国建筑工程质量最高奖——鲁班奖，受到安徽省人民政府的通令嘉奖。琥珀山庄住宅小区曾作为“大规模集合住宅居住区”中国区唯一提名，参加2003年亚洲建筑师协会评奖活动。世纪阳光花园被中国房地产协会授予“精品小区”并和安居苑双双获得“安徽省十佳住宅小区”称号。在专注于普通商品住宅开发的同时，公司针对合肥市场综合商务楼的市场情况，采取不同方式建设了农金大厦、仁和大厦等综合商务楼，使公司的产品结构更加多元化。 公司自20世纪80年代起即拥有房地产开发企业一级资质证书，在国内进行房地产开发的规模和地域均不受限制。公司在高质量的产品创造中，塑造起公司良好的品牌形象，确立了在区域市场的明显竞争优势，先后获得建设部“首届中国房地产开发企业综合效益百强”企业、中国行业企业信息发布中心“中国房地产业领先企业”、中国工程建设协会“质量安全管理先进单位”、中国建设银行全国25家、安徽省唯一一家总行级房地产开发“守信与稳健企业”、中国房地产及住宅研究会“中国房地产开发著名品牌示范企业”、中国房地产协会“中国房地产诚信企业”等荣誉称号。 针对当前房地产业宏观调控政策的特点，根据国家支持“重点发展普通商品住房”，并明确提出要“对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持”的产业政策，公司将依靠20多年专注于普通商品住宅建设的成功经验，充分发挥公司在高质量产品创造中确立的品牌优势、管理优势、专业优势等，持续以“规模大、配套全”的普通商品住宅小区建设为主营业务，适当拓展综合商务楼、住宅小区配套商业地产的开发建设；以合肥为核心，将公司业务向蚌埠、巢湖、芜湖等周边二、三线城市扩张，进而走向全国；不断通过品牌推广和盈利模式复制，走业 务扩张和区域扩张并举之路，快速提升公司的业务规模和盈利能力。 目前公司分别在合肥、蚌埠、巢湖等地拥有约1,073亩、规划建筑面积为129.48 万平方米的土地储备，为公司的区域扩张、持续发展奠定了坚实的基础。 二、公司控股股东、实际控制人简介 本公司控股股东、实际控制人为合肥市国有资产控股有限公司。 合肥国控成立于 1996年 9月 26日，是经合肥市国有资产管理局批准设立的综合性国有资产营运主体，内设办公室、财务部、人力资源部、投资部、产权部、第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-15 资产管理部等部门。该公司注册资本 69,157.52 万元，法定代表人为俞能宏，注 册地和主要经营地均为合肥市花园街 4号安徽科技大厦 17层。 合肥国控经营范围为授权范围内的国有资本运营；权益型投资、债务型投资；信用担保服务；资产管理，理财顾问，企业策划，企业管理咨询；企业重组、兼并、收购。 合肥国控本身不直接从事生产经营业务，仅对下属控股和参股企业的股权进行管理，截止本招股意向书签署日拥有 6家全资子公司、4家控股子公司和 2家参股公司。 目前，合肥国控持有本公司 80.25%的股份，其所持股份不存在质押、冻结 及其他权利限制情形。 三、发行人近三年一期财务数据和主要财务指标 （一）合并资产负债表主要数据 单位：元 项目 2007.9.30 2006.12.31 2005.12.31 2004.12.31 资产总计 1,186,504,475.38 832,623,671.76 682,155,614.45 686,606,056.82 流动资产 1,176,610,454.33 822,778,307.65 672,804,753.90 674,627,007.38 非流动资产 9,894,021.05 9,845,364.11 9,350,860.55 11,979,049.44 负债合计 939,153,323.72 459,023,678.60 374,731,205.31 428,886,379.82 流动负债 780,153,323.72 379,023,678.60 374,731,205.31 428,886,379.82 非流动负债 159,000,000.00 80,000,000.00 股东权益 247,351,151.66 373,599,993.16 307,424,409.14 257,719,677.00 （二）合并利润表主要数据 单位：元 项目 2007年 1-9月 2006年度 2005年度 2004年度 营业收入 141,808,813.00 304,579,658.00 244,608,029.44 300,779,029.20 营业利润 40,063,810.39 102,361,799.64 85,882,900.18 53,457,038.46 利润总额 40,073,550.39 102,373,916.74 87,601,465.25 53,447,038.46 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-16 净利润 26,930,758.50 67,049,406.05 56,822,732.14 34,716,429.28 归属于母公司所有者的净利润 26,922,212.79 67,057,584.02 56,822,732.14 34,716,429.28 （三）合并现金流量表主要数据 单位：元 项目 2007年 1-9月 2006年度 2005年度 2004年度 经营活动产生的现金流量净-127,676,485.35 41,662,002.83 132,549,876.91 -19,630,808.32 投资活动产生的现金流量净 2,382,067.43 85,182,774.27 6,728,722.89 -74,276,758.17 筹资活动产生的现金流量净 162,717,642.50 79,116,000.00 -150,749,596.24 94,104,525.00 汇率变动对现金的影响额 现金及现金等价物净增加额 37,423,224.58 205,960,777.10 -11,470,996.44 196,958.51 （四）主要财务指标 财务指标 2007.9.30 2006.12.31 2005.12.31 2004.12.31 资产负债率（母公司） 79.22% 55.13% 55.00% 62.46% 流动比率 1.56 2.17 1.80 1.57 速动比率 0.84 1.42 1.18 0.79 无形资产（扣除土地使用权）占净资产的比例//// 财务指标 2007年 1-9月 2006年度 2005年度 2004年度 息税折旧摊销前利润（万元） 4,063.02 10,300.64 9,163.43 5,678.92 利息保障倍数（倍）// 26.58 19.37 应收账款周转率（次）//// 存货周转率（次） 0.19 0.61 0.46 0.60 每股经营活动产生的现金流量（元/股）-1.60 0.52 1.66 -0.25 每股净现金流量（元/股） 0.47 2.57 -0.14 0.00 基本每股收益（元/股） 0.34 0.84 0.71 0.43 稀释每股收益（元/股）//// 净资产收益率（全面摊薄％） 11.25 17.95 18.54 13.47 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-17 净资产收益率（加权平均％） 6.96 19.72 20.24 14.36 四、本次发行情况 根据本公司 2007 年第一次临时股东大会决议，本次拟向社会公开发行每股面值 1元的人民币普通股不超过 2,670万股，以网下向询价对象配售与网上向社会公众投资者定价发行相结合的方式发行。本次发行的保荐人（主承销商）为平安证券有限责任公司，承销方式为余额包销。 五、募集资金运用 1、经公司 2007年第一次临时股东大会审议通过，本次发行募集资金将用于 投资建设以下项目： （1）世纪阳光花园红阳苑（高层）项目，拟投入募集资金 4,817万元 （2）世纪阳光花园兰阳苑项目，拟投入募集资金 16,213万元 （3）琥珀名城一期项目，拟投入募集资金 8,970万元 2、本次募集资金的使用情况 按照募集资金项目实施先后顺序排列，本次募集资金将按下表使用：（单位： 万元） 项目名称总投资已投资尚需投资募集资金投资合作方 占募集资金比例 世纪阳光花园红阳苑（高层）项目 11,563 1,436 10,127 4,817 无 16.06% 世纪阳光花园兰阳苑项目 31,920 1,996 29,924 16,213 无 54.04% 琥珀名城一期项目 22,265 5,602 16,663 8,970 无 29.90% 合计 65,748 9,034 56,714 30,000 - 100.00% 注：已投资额为截止 2007年 9月 30日数据 3、除募集资金外，项目资金来源还包括公司自有资金、银行借款和项目预 售回款等。如本次发行的实际募集资金净额超过项目拟投入募集资金总额，超过部分将用于补充流动资金。 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-18 第二节本次发行概况 一、本次发行基本情况 股票种类：人民币普通股（A股） 每股面值： 1.00元人民币 发行股数：不超过 2,670万股，占发行后总股本的比例不超过 25.02% 发行价格：**元 市盈率：**倍（按扣除非经常性损益前后净利润的孰低额和发行后总股本全面摊薄计算） 发行前每股净资产：**元 发行后每股净资产：**元 市净率：**倍 发行方式：采用网下向询价对象配售与网上向社会公众投资者定价发行相结合的方式 发行对象：符合资格的询价对象和在深圳证券交易所开户的境内自然人、法人等投资者(国家法律、法规禁止购买者除外) 承销方式：余额包销 预计募集资金总额：**万元 预计募集资金净额：**万元 发行费用概算：承销费用：按募集资金总额的3%计算 保荐费用：500万元 审计费用：100万元 律师费用：80万元 资产评估费用：70万元 路演推介费用：**万元 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-19 二、本次发行的有关当事人 （一）发行人：合肥城建发展股份有限公司 法定代表人：燕永义 注册地址：合肥市长江中路 319号仁和大厦 23-24层 联系电话： 0551-2661908 传真： 0551-2661960 联系人：张金生、田峰 （二）保荐人（主承销商）：平安证券有限责任公司 法定代表人：陈敬达 注册地址：深圳市八卦岭八卦三路平安大厦三层 联系电话： 021-62078613 传真： 021-62078900 保荐代表人：江成祺、龚寒汀 项目主办人：朱军 项目组成员：谢吴涛、张浩淼 （三）发行人律师：安徽承义律师事务所 负责人：鲍金桥 注册地址：安徽省合肥市濉溪路 278号财富广场 15层 联系电话： 0551-5609015 传真： 0551-5608051 经办律师：鲍金桥、汪心慧 （四）会计师事务所：安徽华普会计师事务所 法定代表人：肖厚发 注册地址：安徽省合肥市荣事达大道 100号 联系电话： 0551-2670890 传真： 0551-2652879 经办注册会计师：朱宗瑞、王静、李光明 （五）资产评估机构：安徽国信资产评估有限责任公司 法定代表人：杨皖林 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-20 注册地址：安徽省合肥市文采大厦 7楼 联系电话： 0551-2623419 传真： 0551-2650041 经办注册资产评估师：孙乃刚、葛贻萍 （七）股票登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 法定代表人：戴文华 注册地址：广东省深圳市深南中路 1093号中信大厦 18楼 联系电话： 0755-25938000 传真： 0755-25988122 （八）收款银行：中国建设银行股份有限公司合肥三孝口支行 负责人：李晓航 注册地址：合肥市金寨路 326号 联系电话： 0551-2817778 传真： 0551-2823939 联系人：王庆华、吴雪峰 截止本招股意向书签署之日，发行人与本次发行的有关中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他权益关系。 三、发行上市的相关重要日期 询价推介时间： 2008 年 1 月 10 日-1 月 14 日 定价公告刊登日期： 2008 年 1 月 16 日 申购日期和缴款日期： 2008 年 1 月 17 日 股票上市日期：发行后尽快安排上市 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-21 第三节风险因素 投资者在评价发行人本次发售的股票时，除本招股意向书提供的其它资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。下述风险因素根据重要性原则或可能影响投资者决策的程度大小排序，该排序并不表示风险因素依次发生。 发行人特别提请投资者，关注有关宏观经济周期和产业政策导向的风险，以及大股东控股等风险因素的叙述，并仔细阅读本节全文。 一、政策风险 （一）宏观经济周期和产业政策导向的风险 公司业务的发展依赖于国民经济运行状况、城市化进程、行业政策指引等宏观因素。为促进房地产业的长远发展，更好地满足广大老百姓自住性住房需求，近年来，针对国内部分地区出现的房地产投资过热、房价上涨幅度过快，以及中小户型、中低价位普通商品住宅供应不足的问题，国家从金融、税收、土地、拆迁等方面出台了相应的宏观调控政策。国务院先后于 2006 年 5 月 17 日和 2006年 5月 29日发布了《关于促进房地产业健康发展的六条意见》和《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，明确指出“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，要重点发展普通商品住房”。同时要求自 2006年 6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上；各级城市人民政府要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。 上述政策对房地产行业的发展提出了更加明确和具体的限制性要求。其实施将从产品结构、市场需求、土地供应乃至是盈利模式等方面对房地产行业的发展形成较大的影响。如果公司的经营不能适应上述国家政策的规定，将存在较大的经营风险。 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-22 （二）财税信贷政策变化的风险 2006 年 12 月 28 日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定：从 2007年 2月 1日起以房地产开发项目为单位进行清算，并对土地增值税的清算条件和扣除项目等清算事项进行了明确。这一举措对公司的盈利水平造成一定影响，但公司已按上述规定在报告期内进行计提，并将在主管税务机关对上述政策的具体细则规定出台后对有关项目土地增值税进行清算。将来在土地增值税清算时，公司计提的土地增值税如有不足，则补缴的土地增值税额由公司本次发行前全体股东按其持股比例承担。 自 1998 年央行发布《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》以来，采用银行按揭贷款方式买房的购房者越来越多。近三年，本公司各项目销售中客户采用按揭贷款购房的总体比例在 70%以上，消费者按揭贷款的额度在50%左右。因此，购房按揭贷款政策的变化将对房地产销售构成较大的影响。自2006 年 1 月 1 日以来，中国人民银行对基准存贷款利率和存款准备金率进行了多次调整,对房地产行业的自身贷款和销售按揭贷款形成一定的影响，主要调整情况如下： 日期货币政策内容 5 年期以上公积金按揭贷款年利率 2006.1.1 执行利率 4.41% 2006.4.28 金融机构贷款基准利率上调 0.27个百分点 4.59% 2006.8.19 一年期存、贷款基准利率均上调 0.27个百分点 4.59% 2007.3.18 金融机构存贷款基准利率上调 0.27个百分点 4.77% 2007.5.19 一年期人民币存款基准利率上调 0.27 个百分 点、贷款基准利率上调 0.18个百分点 4.86% 2007.7.20 金融机构存贷款基准利率上调 0.27个百分点 4.95% 2007.8.22 一年期人民币存款基准利率上调 0.27 个百分 点、贷款基准利率上调 0.18个百分点 5.04% 2007.9.15 金融机构存贷款基准利率上调 0.27个百分点 5.22% 银行存款准备金率的上升将对房地产企业的贷款起到一定的抑制作用，银行按揭贷款利率的上升将提高购房的按揭融资成本，降低潜在客户的购买力；如银行调高按揭贷款首付比例，或增加其他限制性条件，将增加潜在业主的购房难度。 若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的购买力和购房按揭贷款第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-23 的获得，这些按揭贷款政策的变化将对公司产品销售产生不利影响。 二、市场风险 （一）房地产行业周期性波动的风险 发行人从事的房地产开发业务和宏观经济运行关系较为密切，同宏观经济具有周期性一样，房地产业的发展也具有一定的周期性。宏观经济在波动时一般固定资产投资的波动要高于 GDP 的波动幅度，而房地产投资作为固定资产投资的一种主要方式，其波动幅度又要大于固定资产投资的波动。因此，房地产行业具有与宏观经济波动同向且波动幅度较大的特点。在宏观经济景气时期，货币政策比较宽松，投资需求增大，就业机会增多，社会收入水平普遍提高，对房地产的需求也随之增加，因此，房地产开发企业的业务开展比较顺利，经营业绩的提高和财务状况的改善相对较易；而在宏观经济萧条时期，上述各项宏观因素的不利变化会使房地产开发企业的业务开展比较困难，经营业绩的提高和财务状况的改善相对困难。 （二）市场竞争加剧的风险 虽然房地产行业进入壁垒日益提高，且随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰，但是近年来市场的迅速发展，买方市场的形成，房地产行业的市场竞争呈逐步加剧的态势。随着较高行业利润的吸引，不少公司通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产业，房地产市场竞争正朝着品牌化、个性化的方向升级发展。 截止 2006年底合肥市具有开发资质的各类房地产开发企业 800多家，其中拥有一级资质的企业 4家，实际从事房地产项目开发的企业有 100余家。近年来随着房地产行业的快速发展，这些企业也逐步增强了自身的实力，并且随着城市基础设施建设和住房消费需求的快速增长、房地产开发总量及房屋销售价格的逐年攀升，外地大而有实力的房地产开发企业也开始看好合肥房地产市场，积极进入合肥从事房地产开发，因此，区域市场的行业竞争也日趋激烈。 第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-24 （三）市场集中和容量限制的风险 虽然发行人从事房地产开发已有 20 多年的历史，通过多年的经营积累已经成为以普通商品住宅开发建设为主，以树立康居工程和精品小区为目标，具有成熟盈利模式的专业化、区域性的大型房地产开发公司，但目前公司开发的产品主要集中于安徽省合肥市地区。公司确定了以周边二、三线城市为基础适度扩张的 可持续发展战略，已经在蚌埠、巢湖等地取得了 381亩的土地储备，并开始了相关的前期工作，但预计未来两年内公司主营业务的发展仍将以合肥市场为主。因此，合肥市房地产市场的供求关系变化和城市发展的容量限制将对本公司的发展构成一定的影响。 作为全国重要的科研教育基地，中部崛起的重要载体之一，合肥市近年来经济持续快速发展，人均收入大幅增长，有效地促进了房地产市场的发展。近年来随着行业整体的快速发展，合肥市房地产市场已逐步呈现出供求关系日趋平衡，开发量、销售量和销售价格逐年提高的态势。根据合肥市的“十一五”规划和“城市发展总体规划”，该区域的经济发展水平仍将保持在 15%至 18%的快速发展区间之内，并且预计至 2020 年合肥市域总人口将达 710 万人，市区面积达到 360平方公里，城镇化水平达到 74%，较目前具有较大幅度的提高。但这一规划能否得以落实，相应的基础设施能否及时配套，都将对公司的发展带来较大的影响。 如果出现该区域房地产市场不景气、城市建设进程无法按计划实施的情形，则会给公司业务拓展、经营业绩和财务状况造成不利的影响。 （四）房地产价格波动的风险 房地产价格受经济发展阶段以及所属地区同类楼盘供需情况的影响较大，并不完全取决于企业的开发成本。近年来我国房地产价格持续上升，全国商品房平均销售价格已经从 1991年的每平方米 786元上升到 2005年的每平方米 2,920元，上涨了 2.71 倍。虽然房地产行业的发展从长期来看将保持良好的上升态势，但 由于其具有与宏观经济同向的周期性特征，并且在以往的发展过程中也存在宏观经济不景气导致房地产价格向下调整的情形，因此，现有的房地产价格并不能保证持续上升或维持。此外，目前开发土地的获取需要进入统一的储备中心，统一拍卖，今后公司土地取得成本将会升高，一旦房地产价格发生较大波动，将直接第一章招股意向书及发行公告 招股意向书 1-1-25 影响公司经济效益。 三、大股东控制风险 本次发行前控股股东合肥国控持有本公司 80.25%的股份，发行完成后仍将 持有 60.17%的股份。虽然本公司建立了关联交易回避表决制度、独立董事制度 等，但控股股东可凭借其控股地位，影响本公司人事、生产和经营管理决策，给本公司正常经营带来一定的影响。 四、经营风险 （一）土地风险 土地是公司从事经营活动所必需的资源，土地成本一般占商品房成本的 30%以上，能

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