合肥城建(002208)_公司公告_合肥城建发展股份有限公司2014年年度报告_公司公告

合肥城建发展股份有限公司2014年年度报告（下载公告）
公告日期:2015-03-31
合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告 2015 年 03 月合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文第一节重要提示、目录和释义本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2014 年 12 月 31 日的公司总股本 320,100,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。公司负责人王晓毅、主管会计工作负责人徐鸿及会计机构负责人(会计主管人员)徐鸿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文目录2014 年度报告 ..................................................................................................................................... 2第一节重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 6第二节公司简介 ................................................................................................................................ 8第三节会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................. 10第四节董事会报告 .......................................................................................................................... 23第五节重要事项 .............................................................................................................................. 28第六节股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 33第七节优先股相关情况 .................................................................................................................. 33第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 34第九节公司治理 .............................................................................................................................. 40第十节内部控制 .............................................................................................................................. 46第十一节财务报告 .......................................................................................................................... 48第十二节备查文件目录 ................................................................................................................ 128 合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文释义释义项指释义内容公司、本公司、合肥城建指合肥城建发展股份有限公司蚌埠置业指合肥城建蚌埠置业有限公司巢湖置业指合肥城建巢湖置业有限公司广德置业指合肥城建广德置业有限公司宣城新天地指宣城新天地置业有限公司琥珀置业指合肥城建琥珀置业有限公司东庐置业指合肥城建东庐置业有限公司琥珀物业指安徽琥珀物业服务有限公司报告期指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日会计师指华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文重大风险提示随着公司经营规模的不断扩大和异地项目的不断增多，管理幅度及难度也不断增加，如不能有效应对和解决，将给公司带来一定的管理风险。国家房产税的改革试点推进，各地限购政策、可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销售预期和毛利率。在开发环节，由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中可能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性。如不能有效应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文第二节公司简介一、公司信息股票简称合肥城建股票代码股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称合肥城建发展股份有限公司公司的中文简称合肥城建公司的外文名称（如有） Hefei Urban Construction Development Co., Ltd公司的外文名称缩写（如有）HUCD公司的法定代表人王晓毅注册地址安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23-24 层注册地址的邮政编码 230061办公地址安徽省合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀五环国际 A 座 10-14 层办公地址的邮政编码 230031公司网址 http://www.hucd.cn电子信箱 hucdtf@sina.com二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名田峰安徽省合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀联系地址五环国际 A 座 11 层电话 0551-62661906传真 0551-62661906电子信箱 hucdtf@sina.com三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露报纸的名称《证券时报》登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn公司年度报告备置地点公司证券部合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文四、注册变更情况企业法人营业执照注册登记日期注册登记地点税务登记号码组织机构代码注册号安徽省工商行政管地税合字首次注册 1999 年 09 月 07 日 3400001300135 71396516-0 理局合肥市工商行政管地税合字报告期末注册 2010 年 07 月 05 日 340100000080325 71396516-0 理局公司上市以来主营业务的变化情况（如无变更有）历次控股股东的变更情况（如有）无变更五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址安徽省合肥市马鞍山南路世纪阳光大厦 19-21 层签字会计师姓名王静卢珍姚木霞公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构□ 适用 √ 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□ 适用 √ 不适用合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文第三节会计数据和财务指标摘要一、主要会计数据和财务指标公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据□ 是 √ 否 2014 年 2013 年本年比上年增减 2012 年营业收入（元） 1,760,343,910.36 1,575,494,700.06 11.73% 1,210,642,987.00归属于上市公司股东的净利润 172,629,880.21 157,954,448.73 9.29% 154,282,933.37（元）归属于上市公司股东的扣除非经 170,875,844.74 154,668,689.37 10.48% 147,687,157.34常性损益的净利润（元）经营活动产生的现金流量净额 -477,304,274.95 347,502,565.23 -237.35% -6,572,159.76（元）基本每股收益（元/股） 0.54 0.49 10.20% 0.48稀释每股收益（元/股） 0.54 0.49 10.20% 0.48加权平均净资产收益率 12.20% 12.34% -0.14% 13.43% 2014 年末 2013 年末本年末比上年末增减 2012 年末总资产（元） 5,792,729,202.59 5,037,788,123.08 14.99% 3,989,327,694.33归属于上市公司股东的净资产 1,490,200,346.37 1,349,580,466.16 10.42% 1,207,631,017.43（元）二、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况√ 适用 □ 不适用单位：元归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产本期数上期数期末数期初数按中国会计准则 172,629,880.21 157,954,448.73 1,490,200,346.37 1,349,580,466.16按国际会计准则调整的项目及金额2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况√ 适用 □ 不适用单位：元合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产本期数上期数期末数期初数按中国会计准则 172,629,880.21 157,954,448.73 1,490,200,346.37 1,349,580,466.16按境外会计准则调整的项目及金额3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明□ 适用 √ 不适用三、非经常性损益项目及金额√ 适用 □ 不适用单位：元项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减 8,796,772.00值准备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享 2,120,034.00 793,700.00受的政府补助除外）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 218,679.96 4,381,012.48 -796,103.96减：所得税影响额 584,678.49 1,095,253.12 2,198,592.01合计 1,754,035.47 3,285,759.36 6,595,776.03 --对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文第四节董事会报告一、概述一、报告期内市场总体状况和管理层对房地产行业的看法 2014年，面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务，国民经济在新常态下保持平稳运行，呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。报告期内，全国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴等多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。 2014年以来，库存与资金压力使房地产企业整体资金来源增速较去年明显回落，全国商品房销售面积和销售额同比下降，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创5年来新低。2014年，全国房地产开发投资95,036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64,352亿元，增长9.2%，增速比2013年回落10.2%。商品房销售面积120,649万平方米，比上年下降7.6%。其中，住宅销售面积下降9.1%。商品房销售额76,292亿元，下降6.3%。其中，住宅销售额下降7.8%。房屋新开工面积179,592万平方米，下降10.7%。其中，住宅新开工面积124,877万平方米，下降14.4%。房地产开发企业到位资金121,991亿元，比上年下降0.1%。房地产开发企业土地购置面积33,383万平方米，比上年下降14.0%。报告期内，安徽省房地产开发投资增速放缓，楼市销售量萎缩，企业资金趋紧，但随着限购取消和房地产信贷放松等去行政化政策实施，房地产市场稳定发展的态势可期。2014年，全省房地产开发投资4,339亿元，增长10%，增幅比2013年回落15.2个百分点。全省16市中，呈现出南北差异，皖北城市增幅大，皖南城市则较为靠后。由于2013年全省楼市交易繁荣，成交面积明显高于正常年份，导致基数较高；加之2014年的市场调整，部分购房者持观望态度，导致全省2014年全年商品房销售面积减少，交易量出现小幅下降，但总体销售形势好于全国平均水平。2014年全省商品房销售面积6,202.2万平方米，下降1%，而2013年为增长29.7%。其中，商品住宅销售面积5,364.9万平方米，下降3.7%；与全国下降7.6%的数据相比，我省商品房销售形势好于全国。2014年，全省商品房销售额3,345.2亿元，增长5.1%。其中，商品住宅销售额2,691.8亿元，增长1.1%。综观2014年全省房地产市场，库存压力日益显现，反映出市场消化能力有所减弱。2014年末，全省商品房待售面积1,636.7万平方米，增长21.9%。依据全年相关数据分析，安徽省统计局预测：2015年，全省房地产市场在坚持以市场调节为主，在信贷政策支持刚性需求和改善性需求的大背景下，或将呈现稳定发展、整体向上、分化明显的特点。报告期内，合肥的楼市销量处于同比下跌的态势，与此相比，土地市场则相对平稳。即使有多次延迟拍卖或拍卖转挂牌，但鲜有土地流标。据统计，2014年合肥市区出让经营性用地79宗，共7,781.159亩，成交金额 335.295亿元，与2013年成交量7,933.815亩、成交金额312.395 合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文亿元相比，土地成交量同比下降1.92%，成交金额上浮7.3%。报告期内,合肥市场“量跌价涨”,九大区住宅商品房成交91,072套，同比下降14.49%，成交面积928.59万平方米，同比下降13.74%。九大区住宅成交均价7,716.97元/平方米，同比上涨10.97%。2014年合肥楼市成交量虽有下行趋势，但并未出现持续性走低以及大幅的波动。上半年中除了2月受到春节影响，其他月份均保持7,000套以上的销量，而进入7月份，销量逐步下跌，“金九银十”两个月销量更是跌破7,000套大关，成为2014年合肥楼市销量最少月份，直到11月开始逐步回暖，并在12月销量突破8,300套。2013年3月房价首破7千元/平米，2014年11月房价首破8千元/平米，两年房价均保持10%的同比增长率。究其原因：一方面，市场拥有一定的基础需求量。另一方面，品牌新盘与刚性需求项目的入市能够持续推动成交。房价方面，由于高价位项目较大的成交占比以及房价上涨的预期存在，房价同比涨幅再超10%。除此以外，目前合肥九大区房价跨度较大，政务区房价长期保持在9千元/平米以上，新站区仍然是房价洼地。 2014年，蚌埠市共出让地块78宗，出让面积约为5,156亩，拍卖金额为47.59亿元。从全年成交走势来看，蚌埠楼市整体呈年初火爆，年中下滑、年底翘尾的态势。据统计，2014年，蚌埠市区共销售商品房21,390套，其中住宅类商品房销售17,598套,同比2013年下跌21.9%。从全年来看，蚌埠楼市的住宅均价虽有小起伏，但销售均价基本处于稳步上涨的态势，从9月份开始，楼市销售均价就稳步迈进5000+时代。其中，4月份和6月份的销售均价最高，达到5,460元/平米，8月份均价达到全年最低水平，跌至为4,657元/平米。从整个2014年房价数据来看，蚌埠楼市销售均价为5,265元/平米，同比2013年5,483元/平米的销售均价，跌幅约为4%。2014年蚌埠楼市的去化周期一度超过15个月，今年11月份去化周期更是达到了18个月。我们认为，高库存压力是蚌埠房价持续下行的根本原因。 2014年，宣城房地产市场呈现出开发投资放缓、交易总量回落、房价局部调整状况。据统计，全市完成房地产开发投资202亿元，同比增长6.7%；全市新建商品房新开工面积分别为451万平方米，同比下降16%。全年市区商品房登记销售109万平方米，同比下降27%。全年纯商品住房均价4,870元/平米，与上年相比均价回落100元/平米左右，总体基本稳定。值得注意的是，2014年本市市区以外户籍购买新建商品房的占比达74%，其中宣州区以外户籍购房达15%，均高于近五年的平均水平。我们认为，有自住需求和城镇化转移需求，是宣城房地产市场持续稳定的内在动力。二、报告期内公司主要工作开展情况公司在企业管理、企业营销、工程管理、项目拓展等方面均有新突破。企业管理方面，公司主动顺应发展需要，优化企业法人治理结构，理顺公司总部与各子公司管理关系。以集团（母子）公司模式对公司各部门设置及职能进行调整，公司总部着重加强对子公司财务、内控、质量安全、招标采购、计划管理、人力资源等方面的管理。开展ISO9000换版、重新修订内控实施细则。完善了企业组织架构及相关制度。企业营销方面，创新营销模式，整合优势资源，走市场化之路。突破传统营销思路，升级创新营销手段、方法和渠道，多途径解决营销难点。2014年合肥项目以15.1万平方米的销售面积位列合肥房企销售面积十强，也是唯一上榜的本土房企。工程管理方面，狠抓安全、质量管理。一是成立质量安全部，建章立制，规范流程；二是分管领导每周巡视项目现场，及时发现并解决问题；三是对设施、设备的采购从招投标抓起，严把质量关；四是采取定期巡查和不定期抽查相结合的方式强化对各子公司安全与质量合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文的指导与监督，对重大项目、关键节点和设备进行全程监控；五是建立业务部门联合验收的方式，提高工作效能。 2014年，合肥琥珀名城和园21-25#楼获得安徽省质量安全标准化示范工地称号；琥珀五环城和雅阁三个标段均获得了合肥市级双示范工地称号。蚌埠琥珀花园3#楼获得“华东杯”，蚌埠琥珀新天地北苑20#楼获得蚌埠市优良奖“珍珠杯”，15#、18#、19#、21#楼获得安徽省质量安全标准化示范工地称号。项目拓展方面，充分研究合肥市城市发展规划，积极开展土地市场调研和测算，12月底以总价6.396亿元竞得肥东三个地块约240亩，为公司未来两年发展提前布局、奠定基础。二、主营业务分析1、概述报告期内，公司实现营业收入176,034.39万元，同比增长11.73%；营业利润22,969.19万元，同比增长10.43%；利润总额23,203.07万元，同比增长9.25%；净利润17,215.94万元，同比增长9.14%；总资产579,272.92万元,同比增长14.99%；归属于母公司的所有者权益14.90亿元，同比增长10.37%。公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况报告期内，公司按照集团（母子）公司管控模式实施企业管理，突出总部整体管控地位，管理变革取得一定成效，狠抓成本控制、产品质量和安全生产，成本管控的举措逐步落地。2014年主营业务收入17.58亿元，比上年增长约11.83%；净利润1.72亿元；比上年增长约8.86%。工程建设方面：公司在建项目6个，新开工建设面积86.48万平方米，比上年增长约63%；施工面积149万平方米；竣工42万平方米，比上年增长约110%。报告期内，以拍卖方式取得肥东三块地块约240亩。公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因□ 适用 √ 不适用2、收入说明项目名称 2014年度营业收入 2013年度营业收入增减变动琥珀五环城 451,801,171.00 802,029,386.85 -43.67%琥珀新天地 59,443,236.00 415,413,927.00 -85.69%琥珀名城 641,209,929.00 340,308,115.00 88.42%世纪阳光花园 13,460,000.00 13,951,000.00 -3.52%蚌埠琥珀花园 17,183,237.00 - -蚌埠琥珀新天地 543,871,905.00 - -广德琥珀新天地 30,628,635.00 - - 合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文合计 1,757,598,113.00 1,571,702,428.85 11.83%公司实物销售收入是否大于劳务收入√ 是 □ 否行业分类项目单位 2014 年 2013 年同比增减房地产业销售量相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明□ 适用 √ 不适用公司重大的在手订单情况□ 适用 √ 不适用公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况□ 适用 √ 不适用公司主要销售客户情况前五名客户合计销售金额（元） 289,799,597.00前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 16.47%公司前 5 大客户资料√ 适用 □ 不适用序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例1 自然人 126,951,775.00 7.21%2 合肥市国有资产控股有限公司 74,209,856.00 4.22%3 安徽白帝集团有限公司 31,436,728.00 1.79%4 合肥市国正资产经营有限公司 30,963,240.00 1.76%5 合肥国控建设融资担保有限公司 26,237,998.00 1.49%合计 -- 289,799,597.00 16.47%3、成本行业分类单位：元 2014 年 2013 年行业分类项目同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重房地产业 1,256,038,581.52 99.91% 1,166,940,106.89 99.97% 7.64%产品分类单位：元 2014 年 2013 年产品分类项目同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重房地产销售 1,256,038,581.52 99.91% 1,166,940,106.89 99.97% 7.64% 合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文说明报告期营业成本较上期增加7.64%，主要系报告期内营业收入有所增加导致营业成本相应上升。公司主要供应商情况前五名供应商合计采购金额（元） 627,777,654.88前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 40.87%公司前 5 名供应商资料□ 适用 √ 不适用4、费用财务费用本期发生额较上期增长134.35%，主要系非项目借款增加，利息费用相应增加所致。5、研发支出不适用6、现金流单位：元项目 2014 年 2013 年同比增减经营活动现金流入小计 1,724,153,277.77 2,453,900,117.35 -29.74%经营活动现金流出小计 2,201,457,552.72 2,106,397,552.12 4.51%经营活动产生的现金流量净 -477,304,274.95 347,502,565.23 -237.35%额投资活动现金流入小计 126,885,348.59 42,830,891.70 196.25%投资活动现金流出小计 120,538,380.00 151,199,971.00 -20.28%投资活动产生的现金流量净 6,346,968.59 -108,369,079.30 105.86%额筹资活动现金流入小计 810,800,000.00 1,143,000,000.00 -29.06%筹资活动现金流出小计 356,853,596.76 1,166,122,320.27 -69.40%筹资活动产生的现金流量净 453,946,403.24 -23,122,320.27 2,063.24%额现金及现金等价物净增加额 -17,010,903.12 216,011,165.66 -107.88%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明√ 适用 □ 不适用主要系本期公司各地产项目建设持续投入所致报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文□ 适用 √ 不适用三、主营业务构成情况单位：元营业收入比上年营业成本比上年毛利率比上年同营业收入营业成本毛利率同期增减同期增减期增减分行业房地产业 1,757,598,113.00 1,256,038,581.52 28.54% 11.83% 7.64% 2.79%分产品房地产销售 1,757,598,113.
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 合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告 2015 年 03 月 合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2014 年 12 月 31 日的公司总股本 320,100,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。 公司负责人王晓毅、主管会计工作负责人徐鸿及会计机构负责人(会计主管人员)徐鸿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文  目录2014 年度报告 ..................................................................................................................................... 2第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 6第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 8第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................. 10第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 23第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 28第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 33第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 33第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 34第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 40第十节 内部控制 .............................................................................................................................. 46第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 48第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 128  合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文  释义 释义项 指  释义内容公司、本公司、合肥城建 指 合肥城建发展股份有限公司蚌埠置业  指 合肥城建蚌埠置业有限公司巢湖置业  指 合肥城建巢湖置业有限公司广德置业  指 合肥城建广德置业有限公司宣城新天地 指 宣城新天地置业有限公司琥珀置业  指 合肥城建琥珀置业有限公司东庐置业  指 合肥城建东庐置业有限公司琥珀物业  指 安徽琥珀物业服务有限公司报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日会计师 指 华普天健会计师事务所（特殊普通合伙） 合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文  重大风险提示 随着公司经营规模的不断扩大和异地项目的不断增多，管理幅度及难度也不断增加，如不能有效应对和解决，将给公司带来一定的管理风险。国家房产税的改革试点推进，各地限购政策、可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销售预期和毛利率。在开发环节，由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中可能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性。如不能有效应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。  合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文 第二节 公司简介一、公司信息股票简称  合肥城建 股票代码股票上市证券交易所 深圳证券交易所公司的中文名称 合肥城建发展股份有限公司公司的中文简称 合肥城建公司的外文名称（如有） Hefei Urban Construction Development Co., Ltd公司的外文名称缩写（如有）HUCD公司的法定代表人  王晓毅注册地址  安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23-24 层注册地址的邮政编码 230061办公地址  安徽省合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀五环国际 A 座 10-14 层办公地址的邮政编码 230031公司网址  http://www.hucd.cn电子信箱  hucdtf@sina.com二、联系人和联系方式  董事会秘书  证券事务代表姓名  田峰  安徽省合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀联系地址  五环国际 A 座 11 层电话  0551-62661906传真  0551-62661906电子信箱  hucdtf@sina.com三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露报纸的名称  《证券时报》登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn公司年度报告备置地点 公司证券部  合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文四、注册变更情况 企业法人营业执照 注册登记日期  注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码 注册号  安徽省工商行政管 地税合字首次注册 1999 年 09 月 07 日 3400001300135 71396516-0  理局  合肥市工商行政管 地税合字报告期末注册 2010 年 07 月 05 日 340100000080325 71396516-0  理局公司上市以来主营业务的变化情况（如  无变更有）历次控股股东的变更情况（如有） 无变更五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称  华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址  安徽省合肥市马鞍山南路世纪阳光大厦 19-21 层签字会计师姓名 王静 卢珍 姚木霞公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构□ 适用 √ 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□ 适用 √ 不适用  合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文 第三节 会计数据和财务指标摘要一、主要会计数据和财务指标公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据□ 是 √ 否  2014 年 2013 年  本年比上年增减 2012 年营业收入（元） 1,760,343,910.36 1,575,494,700.06  11.73% 1,210,642,987.00归属于上市公司股东的净利润  172,629,880.21 157,954,448.73  9.29% 154,282,933.37（元）归属于上市公司股东的扣除非经  170,875,844.74 154,668,689.37  10.48% 147,687,157.34常性损益的净利润（元）经营活动产生的现金流量净额  -477,304,274.95 347,502,565.23  -237.35% -6,572,159.76（元）基本每股收益（元/股） 0.54 0.49  10.20% 0.48稀释每股收益（元/股） 0.54 0.49  10.20% 0.48加权平均净资产收益率 12.20% 12.34% -0.14%  13.43%  2014 年末  2013 年末  本年末比上年末增减 2012 年末总资产（元） 5,792,729,202.59 5,037,788,123.08  14.99% 3,989,327,694.33归属于上市公司股东的净资产  1,490,200,346.37 1,349,580,466.16  10.42% 1,207,631,017.43（元）二、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况√ 适用 □ 不适用 单位：元  归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产  本期数  上期数 期末数  期初数按中国会计准则 172,629,880.21 157,954,448.73 1,490,200,346.37 1,349,580,466.16按国际会计准则调整的项目及金额2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况√ 适用 □ 不适用 单位：元  合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文  归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产  本期数  上期数 期末数  期初数按中国会计准则 172,629,880.21  157,954,448.73 1,490,200,346.37 1,349,580,466.16按境外会计准则调整的项目及金额3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明□ 适用 √ 不适用三、非经常性损益项目及金额√ 适用 □ 不适用  单位：元 项目  2014 年金额  2013 年金额  2012 年金额  说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减 8,796,772.00值准备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享  2,120,034.00 793,700.00受的政府补助除外）除上述各项之外的其他营业外收入和支出  218,679.96  4,381,012.48 -796,103.96减：所得税影响额 584,678.49  1,095,253.12 2,198,592.01合计  1,754,035.47  3,285,759.36 6,595,776.03 --对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。  合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文  第四节 董事会报告一、概述一、报告期内市场总体状况和管理层对房地产行业的看法 2014年，面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务，国民经济在新常态下保持平稳运行，呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。 报告期内，全国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴等多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。 2014年以来，库存与资金压力使房地产企业整体资金来源增速较去年明显回落，全国商品房销售面积和销售额同比下降，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创5年来新低。2014年，全国房地产开发投资95,036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64,352亿元，增长9.2%，增速比2013年回落10.2%。商品房销售面积120,649万平方米，比上年下降7.6%。其中，住宅销售面积下降9.1%。商品房销售额76,292亿元，下降6.3%。其中，住宅销售额下降7.8%。房屋新开工面积179,592万平方米，下降10.7%。其中，住宅新开工面积124,877万平方米，下降14.4%。房地产开发企业到位资金121,991亿元，比上年下降0.1%。房地产开发企业土地购置面积33,383万平方米，比上年下降14.0%。 报告期内，安徽省房地产开发投资增速放缓，楼市销售量萎缩，企业资金趋紧，但随着限购取消和房地产信贷放松等去行政化政策实施，房地产市场稳定发展的态势可期。2014年，全省房地产开发投资4,339亿元，增长10%，增幅比2013年回落15.2个百分点。全省16市中，呈现出南北差异，皖北城市增幅大，皖南城市则较为靠后。由于2013年全省楼市交易繁荣，成交面积明显高于正常年份，导致基数较高；加之2014年的市场调整，部分购房者持观望态度，导致全省2014年全年商品房销售面积减少，交易量出现小幅下降，但总体销售形势好于全国平均水平。2014年全省商品房销售面积6,202.2万平方米，下降1%，而2013年为增长29.7%。其中，商品住宅销售面积5,364.9万平方米，下降3.7%；与全国下降7.6%的数据相比，我省商品房销售形势好于全国。2014年，全省商品房销售额3,345.2亿元，增长5.1%。其中，商品住宅销售额2,691.8亿元，增长1.1%。 综观2014年全省房地产市场，库存压力日益显现，反映出市场消化能力有所减弱。2014年末，全省商品房待售面积1,636.7万平方米，增长21.9%。依据全年相关数据分析，安徽省统计局预测：2015年，全省房地产市场在坚持以市场调节为主，在信贷政策支持刚性需求和改善性需求的大背景下，或将呈现稳定发展、整体向上、分化明显的特点。 报告期内，合肥的楼市销量处于同比下跌的态势，与此相比，土地市场则相对平稳。即使有多次延迟拍卖或拍卖转挂牌，但鲜有土地流标。据统计，2014年合肥市区出让经营性用地79宗，共7,781.159亩，成交金额 335.295亿元，与2013年成交量7,933.815亩、成交金额312.395  合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文亿元相比，土地成交量同比下降1.92%，成交金额上浮7.3%。报告期内,合肥市场“量跌价涨”,九大区住宅商品房成交91,072套，同比下降14.49%，成交面积928.59万平方米，同比下降13.74%。九大区住宅成交均价7,716.97元/平方米，同比上涨10.97%。2014年合肥楼市成交量虽有下行趋势，但并未出现持续性走低以及大幅的波动。上半年中除了2月受到春节影响，其他月份均保持7,000套以上的销量，而进入7月份，销量逐步下跌，“金九银十”两个月销量更是跌破7,000套大关，成为2014年合肥楼市销量最少月份，直到11月开始逐步回暖，并在12月销量突破8,300套。2013年3月房价首破7千元/平米，2014年11月房价首破8千元/平米，两年房价均保持10%的同比增长率。 究其原因：一方面，市场拥有一定的基础需求量。另一方面，品牌新盘与刚性需求项目的入市能够持续推动成交。房价方面，由于高价位项目较大的成交占比以及房价上涨的预期存在，房价同比涨幅再超10%。除此以外，目前合肥九大区房价跨度较大，政务区房价长期保持在9千元/平米以上，新站区仍然是房价洼地。 2014年，蚌埠市共出让地块78宗，出让面积约为5,156亩，拍卖金额为47.59亿元。从全年成交走势来看，蚌埠楼市整体呈年初火爆，年中下滑、年底翘尾的态势。据统计，2014年，蚌埠市区共销售商品房21,390套，其中住宅类商品房销售17,598套,同比2013年下跌21.9%。从全年来看，蚌埠楼市的住宅均价虽有小起伏，但销售均价基本处于稳步上涨的态势，从9月份开始，楼市销售均价就稳步迈进5000+时代。其中，4月份和6月份的销售均价最高，达到5,460元/平米，8月份均价达到全年最低水平，跌至为4,657元/平米。从整个2014年房价数据来看，蚌埠楼市销售均价为5,265元/平米，同比2013年5,483元/平米的销售均价，跌幅约为4%。2014年蚌埠楼市的去化周期一度超过15个月，今年11月份去化周期更是达到了18个月。我们认为，高库存压力是蚌埠房价持续下行的根本原因。 2014年，宣城房地产市场呈现出开发投资放缓、交易总量回落、房价局部调整状况。据统计，全市完成房地产开发投资202亿元，同比增长6.7%；全市新建商品房新开工面积分别为451万平方米，同比下降16%。全年市区商品房登记销售109万平方米，同比下降27%。全年纯商品住房均价4,870元/平米，与上年相比均价回落100元/平米左右，总体基本稳定。值得注意的是，2014年本市市区以外户籍购买新建商品房的占比达74%，其中宣州区以外户籍购房达15%，均高于近五年的平均水平。我们认为，有自住需求和城镇化转移需求，是宣城房地产市场持续稳定的内在动力。 二、报告期内公司主要工作开展情况 公司在企业管理、企业营销、工程管理、项目拓展等方面均有新突破。 企业管理方面，公司主动顺应发展需要，优化企业法人治理结构，理顺公司总部与各子公司管理关系。以集团（母子）公司模式对公司各部门设置及职能进行调整，公司总部着重加强对子公司财务、内控、质量安全、招标采购、计划管理、人力资源等方面的管理。开展ISO9000换版、重新修订内控实施细则。完善了企业组织架构及相关制度。 企业营销方面，创新营销模式，整合优势资源，走市场化之路。突破传统营销思路，升级创新营销手段、方法和渠道，多途径解决营销难点。2014年合肥项目以15.1万平方米的销售面积位列合肥房企销售面积十强，也是唯一上榜的本土房企。 工程管理方面，狠抓安全、质量管理。一是成立质量安全部，建章立制，规范流程；二是分管领导每周巡视项目现场，及时发现并解决问题；三是对设施、设备的采购从招投标抓起，严把质量关；四是采取定期巡查和不定期抽查相结合的方式强化对各子公司安全与质量  合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文的指导与监督，对重大项目、关键节点和设备进行全程监控；五是建立业务部门联合验收的方式，提高工作效能。 2014年，合肥琥珀名城和园21-25#楼获得安徽省质量安全标准化示范工地称号；琥珀五环城和雅阁三个标段均获得了合肥市级双示范工地称号。蚌埠琥珀花园3#楼获得“华东杯”，蚌埠琥珀新天地北苑20#楼获得蚌埠市优良奖“珍珠杯”，15#、18#、19#、21#楼获得安徽省质量安全标准化示范工地称号。 项目拓展方面，充分研究合肥市城市发展规划，积极开展土地市场调研和测算，12月底以总价6.396亿元竞得肥东三个地块约240亩，为公司未来两年发展提前布局、奠定基础。二、主营业务分析1、概述 报告期内，公司实现营业收入176,034.39万元，同比增长11.73%；营业利润22,969.19万元，同比增长10.43%；利润总额23,203.07万元，同比增长9.25%；净利润17,215.94万元，同比增长9.14%；总资产579,272.92万元,同比增长14.99%；归属于母公司的所有者权益14.90亿元，同比增长10.37%。公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 报告期内，公司按照集团（母子）公司管控模式实施企业管理，突出总部整体管控地位，管理变革取得一定成效，狠抓成本控制、产品质量和安全生产，成本管控的举措逐步落地。2014年主营业务收入17.58亿元，比上年增长约11.83%；净利润1.72亿元；比上年增长约8.86%。工程建设方面：公司在建项目6个，新开工建设面积86.48万平方米，比上年增长约63%；施工面积149万平方米；竣工42万平方米，比上年增长约110%。报告期内，以拍卖方式取得肥东三块地块约240亩。公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因□ 适用 √ 不适用2、收入说明项目名称 2014年度营业收入  2013年度营业收入  增减变动琥珀五环城 451,801,171.00  802,029,386.85 -43.67%琥珀新天地 59,443,236.00  415,413,927.00 -85.69%琥珀名城 641,209,929.00  340,308,115.00 88.42%世纪阳光花园 13,460,000.00 13,951,000.00 -3.52%蚌埠琥珀花园 17,183,237.00 - -蚌埠琥珀新天地  543,871,905.00 - -广德琥珀新天地  30,628,635.00 - - 合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文 合 计 1,757,598,113.00  1,571,702,428.85 11.83%公司实物销售收入是否大于劳务收入√ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减房地产业  销售量相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明□ 适用 √ 不适用公司重大的在手订单情况□ 适用 √ 不适用公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况□ 适用 √ 不适用公司主要销售客户情况前五名客户合计销售金额（元） 289,799,597.00前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例  16.47%公司前 5 大客户资料√ 适用 □ 不适用 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例1  自然人  126,951,775.00  7.21%2  合肥市国有资产控股有限公司  74,209,856.00  4.22%3  安徽白帝集团有限公司 31,436,728.00  1.79%4  合肥市国正资产经营有限公司  30,963,240.00  1.76%5  合肥国控建设融资担保有限公司  26,237,998.00  1.49%合计 --  289,799,597.00  16.47%3、成本行业分类 单位：元  2014 年 2013 年 行业分类 项目 同比增减 金额  占营业成本比重 金额 占营业成本比重房地产业  1,256,038,581.52 99.91% 1,166,940,106.89  99.97% 7.64%产品分类 单位：元  2014 年 2013 年 产品分类 项目 同比增减 金额  占营业成本比重 金额 占营业成本比重房地产销售 1,256,038,581.52 99.91% 1,166,940,106.89  99.97% 7.64%  合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文说明报告期营业成本较上期增加7.64%，主要系报告期内营业收入有所增加导致营业成本相应上升。公司主要供应商情况前五名供应商合计采购金额（元）  627,777,654.88前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例  40.87%公司前 5 名供应商资料□ 适用 √ 不适用4、费用财务费用本期发生额较上期增长134.35%，主要系非项目借款增加，利息费用相应增加所致。5、研发支出不适用6、现金流 单位：元 项目 2014 年 2013 年 同比增减经营活动现金流入小计 1,724,153,277.77 2,453,900,117.35 -29.74%经营活动现金流出小计 2,201,457,552.72 2,106,397,552.12 4.51%经营活动产生的现金流量净  -477,304,274.95  347,502,565.23  -237.35%额投资活动现金流入小计 126,885,348.59  42,830,891.70  196.25%投资活动现金流出小计 120,538,380.00 151,199,971.00  -20.28%投资活动产生的现金流量净  6,346,968.59 -108,369,079.30  105.86%额筹资活动现金流入小计 810,800,000.00 1,143,000,000.00 -29.06%筹资活动现金流出小计 356,853,596.76 1,166,122,320.27 -69.40%筹资活动产生的现金流量净 453,946,403.24  -23,122,320.27 2,063.24%额现金及现金等价物净增加额 -17,010,903.12 216,011,165.66  -107.88%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明√ 适用 □ 不适用主要系本期公司各地产项目建设持续投入所致报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文□ 适用 √ 不适用三、主营业务构成情况 单位：元  营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同 营业收入 营业成本  毛利率 同期增减 同期增减 期增减分行业房地产业 1,757,598,113.00 1,256,038,581.52 28.54% 11.83%  7.64%  2.79%分产品房地产销售  1,757,598,113.

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