合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告 2014 年 08 月 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 公司负责人王晓毅、主管会计工作负责人徐鸿及会计机构负责人(会计主管人员)徐鸿声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文 目录2014 半年度报告 ................................................................................................................................. 2第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 7第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 17第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 22第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 25第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 25第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 26第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 27第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 118 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文 释义 释义项 指 释义内容公司、本公司、合肥城建 指 合肥城建发展股份有限公司蚌埠置业 指 合肥城建蚌埠置业有限公司巢湖置业 指 合肥城建巢湖置业有限公司广德置业 指 合肥城建广德置业有限公司宣城新天地 指 宣城新天地置业有限公司琥珀置业 指 合肥城建琥珀置业有限公司琥珀物业 指 安徽琥珀物业服务有限公司报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 6 月 30 日 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文 第二节 公司简介一、公司简介股票简称 合肥城建 股票代码股票上市证券交易所 深圳证券交易所公司的中文名称 合肥城建发展股份有限公司公司的中文简称（如有） 合肥城建公司的外文名称（如有） Hefei Urban Construction Development Co., Ltd公司的外文名称缩写（如有）HUCD公司的法定代表人 王晓毅二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表姓名 田峰 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦联系地址 23-24 层电话 0551-62661906传真 0551-62661906电子信箱 hucdtf@sina.com三、其他情况1、公司联系方式公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化□ 适用 √ 不适用公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。2、信息披露及备置地点信息披露及备置地点在报告期是否变化□ 适用 √ 不适用公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文3、注册变更情况注册情况在报告期是否变更情况□ 适用 √ 不适用公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文 第三节 会计数据和财务指标摘要一、主要会计数据和财务指标公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据□ 是 √ 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减营业收入（元） 751,191,165.42 586,213,279.00 28.14%归属于上市公司股东的净利润（元） 40,797,673.74 33,363,255.32 22.28%归属于上市公司股东的扣除非经常性损 40,575,037.69 30,217,836.95 34.28%益的净利润（元）经营活动产生的现金流量净额（元） -14,646,154.10 379,301,310.69 -103.86%基本每股收益（元/股） 0.1275 0.1042 22.36%稀释每股收益（元/股） 0.1275 0.1042 22.36%加权平均净资产收益率 3.00% 2.73% 0.27% 本报告期末比上年度末增 本报告期末 上年度末 减总资产（元） 5,185,005,145.35 5,037,788,123.08 2.92%归属于上市公司股东的净资产（元） 1,358,368,139.90 1,349,580,466.16 0.65%二、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。三、非经常性损益项目及金额√ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 金额 说明除上述各项之外的其他营业外收入和支出 296,848.06 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文减：所得税影响额 74,212.01合计 222,636.05 --对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文 第四节 董事会报告一、概述 1、报告期内，各地房地产市场持续分化，但中央政府并未出台具体的调控政策，而是延续去年底住建部会议―分类指导‖的思想，由各地自行―双向调控‖。6月4日住建部再次重申了双向调控、分类指导的调控基调，并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。―分类调控‖的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府纷纷因地制宜，出台政策。一方面重点城市监管加码。热点一二线城市并未放松监管，力度反而有所加大。另一方面部分城市政策微调。随着房地产市场城市间分化加剧，部分房价松动、市场遇冷的城市，通过放松限购和购房落户、降低公积金门槛、提高贷款额度、提升购买力等逐渐对现行政策有所调整。 报告期内，房地产业下滑趋势明显，房地产市场降价范围和幅度进一步扩大。2014年上半年国家统计局的统计数据表明：①全国房地产开发投资增速高位回落。1－6月份，全国房地产开发投资42,019亿元，同比名义增长14.1%，增速比2013年全年的19.8%回落5.7个百分点。其中，住宅投资28,689亿元，增长13.7%，增速比2013年全年的19.4%回落5.7个百分点。②土地购置面积同比下降。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积148,07万平方米，同比下降5.8%。③楼市成交呈现量价增速双降的局面。1－6月份，全国商品住宅销售面积42,487万平方米，同比下降7.8%，相与去年全年的17.5%下滑25.3个百分点；住宅销售额25,632亿元，同比下降9.2%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑35.8个百分点。④房屋开工面积下跌。1－6月份，全国房屋新开工面积80,126万平方米，同比下降16.4%。其中，住宅新开工面积56,674万平方米，同比下降19.8%。 ⑤全国房地产开发景气指数一路下跌。国房景气指数从1-2月份的96.91，一路降至6月份的94.84。 2、报告期内，合肥市土地市场与住宅市场有升有降。 （1）土地市场均价上涨。2014年上半年合肥（包括县市）土地市场以拍卖和挂牌形式出让的土地共57宗，土地出让面积共计6,004.91亩，同比2013上半年下跌18.49%；土地出让金207.06亿元，同比2013上半年上涨4.23%。在半年度总成交面积和成交金额均小于2013年的情况下，2014上半年合肥土地均价345.45万/亩，同比上涨28.12%。从土地出让的区域来看，出让面积最大的区域为滨湖区，共计出让土地7宗，土地面积达2,235.35亩，接近上半年合肥市土地出让总量的四成。成交总额最高的区域为包河区，共出让10宗地，吸金53.08亿元。 （2）商品房销售量小幅下跌。2014年上半年合肥房地产市场共销售住宅类商品房46,727套，相比于2013年上半年的49,588套的销量，同比减少了5.77%。2014年上半年，合肥地区商品住宅成交总面积达472.32万平方米，较2013年上半年合肥地区商品住宅成交总面积495.35万平方米略有减少。 （3）楼市均价连涨，均价稳破七千五。从单月的销售均价来看，2014年一月份的销售均价与2013年12月份相比，出现了明显幅度的上涨，从7,182元/㎡升至7,376元/㎡，单月销售均价也是首次突破7,300元/㎡，随后几个月的销售均价一路攀升。二月均价7,713.12元/㎡、四月均价7,456.16元/㎡、六月均价7,918.05元/㎡。2014年上半年销售均价已经突破7,500元/㎡，涨至7,557元/㎡，同比2013年上半年均价6,865.15元/㎡，上涨了691.85元/㎡，涨幅达10.07%。 3、报告期内，除合肥市以外，公司子公司所在地——蚌埠市、巢湖市、 广德县、宣城市，量跌价涨。 （1）2014年上半年蚌埠市区共签约普通商品住宅8,851套，而月均约1,475套，同比去年 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文下降18%。2014年上半年销售面积达到106.4万㎡。上半年蚌埠商品住宅销售均价为5,133元/㎡，比去年增加481元/㎡，同比增长10.4%。 （2）2014年上半年巢湖商品房成交5,053套，同比下降10%。其中，期房住宅成交2,525套，同降18%；而2013年，巢湖上半年商品房成交5,617套，其中，期房住宅成交3,096套。同比不难看出，巢湖新建商品住宅的销量下降，减少1,071套。上半年，商品住宅销售均价为4,775元/平方米，与去年同期相比增长9.37%。 （3）2014年上半年广德城区一类地段多层住宅总体均价5400元/㎡，较去年同期上涨9%；小高层住宅总体均价5819元/㎡，较去年同期上涨2.09%。广德城区二类地段多层住宅总体均价5288元/㎡，较去年同期上涨11.8%；小高层住宅总体均价5711元/㎡，较去年同期上涨5.7%。 （4）2014年上半年宣城商品住宅备案套数为3,519套，2013年上半年商品住宅备案套数为5,052套，较去年上半年备案量减少了1,533套，同比下降30.34%。2014年上半年宣城商品住宅备案均价约为5,100元/㎡, 2013年上半年商品住宅备案均价约为4,789元/㎡，2014年上半年较去年备案均价增加了311元/㎡，同比上升6.5%。 报告期内，相比全国楼市住房销售面积的集体下行，合肥楼市并没有出现太大波动，销量也仅是小幅下跌。主要原因在于主要支撑起销量的仍是刚性需求。上半年销售住宅的套均面积是100.2平方米，与去年同期的套均面积99.6平方米相差不到1平方米。落实到面积段，仍然是70-110平方米区段占绝对比例。刚需产品是合肥住宅市场持续热销的强劲支撑。此外合肥是一个省会城市，目前外来人口还在不断的增加，而且随着城市的规划发展比如高铁、轨道交通的建设，城市的环境正在向好的方面发展，这些因素会冲淡一些宏观经济因素对于合肥楼市的不利发展。 公司管理层认为下半年销量或有回升，房价或继续平稳上升。首先从2014年下半年新推房源可以看出，合肥楼市下半年仍然以高层、刚需房为主要方向。其次，面对去化量、政策变动以及楼盘竞争等多重压力，不少楼盘都为―快销‖采取各种优惠促销手段。再次，上半年土地市场均价的上涨，一方面说明开发商的资金充沛;另一方面说明土地价格合理，开发商的成本与利润匹配适当，政府的土地定价理性，能够保证房地产市场长期稳定健康发展。二、主营业务分析概述 报告期内，公司实现营业收入75,119.12 万元，同比增长28.14%；营业利润5,807.39 万元，同比增长34.17%；利润总额 5837.07万元，同比增加22.94%；净利润4057.71万元，同比增长22.05%；总资产51.85亿元，同比增长2.92%；归属于母公司的所有者权益13.58亿元，同比增长0.65%。主要财务数据同比变动情况 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因营业收入 751,191,165.42 586,213,279.00 28.14%营业成本 568,814,951.13 445,016,576.80 27.82%销售费用 9,879,054.29 9,217,403.71 7.18% 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文管理费用 22,388,115.80 20,039,225.65 11.72% 主要系非项目贷款增财务费用 25,221,673.37 19,186,255.54 31.46% 加，利息费用相应增加 所致所得税费用 17,793,586.62 14,232,277.31 25.02%经营活动产生的现金流 主要系本期预收售房款 -14,646,154.10 379,301,310.69 -103.86%量净额 减少所致。 主要系上年同期支付宣投资活动产生的现金流 3,422,945.96 -5,836,291.02 158.65% 城子公司股权转让款所量净额 致 主要系上年同期贷款增筹资活动产生的现金流 -103,089,376.44 107,022,932.66 -196.32% 加，以及本期支付股利量净额 所致 主要系报告期内经营活现金及现金等价物净增 动产生的现金流量减少 -114,312,584.58 480,487,952.33 -123.79%加额 和筹资活动产生的现金 流量减少所致公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动□ 适用 √ 不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况□ 适用 √ 不适用公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况不适用三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同 营业收入 营业成本 毛利率 同期增减 同期增减 期增减分行业房地产业 749,502,323.00 568,339,728.07 24.17% 27.89% 27.71% 0.10%分产品房地产销售 749,502,323.00 568,339,728.07 24.17% 27.89% 27.71% 0.10% 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文分地区安徽省内 749,502,323.00 568,339,728.07 24.17% 27.89% 27.71% 0.10%四、核心竞争力分析 1、加强成本控制、强调全员成本意识。一是将成本控制目标纳入各部门目标考核中，以目标考核强化全流程、全员成本意识；二是完善事前事中事后控制的举措，结合企业实际细化成本测算模版，并以此初步完成了琥珀瑞安家园项目的成本测算，做好事前控制；强化对在建项目的跟踪审计，及时发现问题并整改，加强三单控制，对招投标文件及合同中已明确的条款不得有经济签证，强化事中控制；制定《结算须知》发布给施工单位，使结算流程规范化，保障事后控制及时、有效。 2、物业公司初具雏形。公司成立了物业公司，希望通过产品的下游对上游产业做出完善和补充，提高品牌的美誉度。目前，物业公司已完成营业执照和资质的办理工作，并对内部组织架构和相关制度建设形成初稿，完成了在合肥市招投标中心的会员入库工作，介入了巢湖和合肥瑞安家园项目的前期物业招投标工作。 3、变革企业管理模式，突出总部战略作用。目前企业项目在外地较多，将具体管理工作下沉到子公司，不断加强总部在战略、财务、人力资源和研发设计等方面的管控力，打造集团发展优势。与此同时，重新修订部门和岗位职责，积极推进ISO9000换版工作，并着手开展内控实施细则的重新修订，依据完善的制度为管理保驾护航。 4、区域优势明显。国务院对安徽地区的经济扶持政策，特别是皖江城市带承接转移示范区必将刺激区域范围内房地产行业的快速发展，是对安徽 房地产行业的重大利好。皖江城市带承接转移示范区是中央实施促进中部地区崛起战略、推动区域协调发展的重大战略举措，也是安徽省首个上升到国家战略层面的发展规划，规划范围为安徽省长江流域，成员包括合肥、芜湖等59个市县。公司作为安徽本土房地产企业，立足安徽，大力打造―琥珀‖品牌，形成品牌效应。如琥珀名城、琥珀新天地、琥珀五环城、琥珀花园等等，在合肥本地及蚌埠等地已形成一定的品牌影响力、号召力。五、投资状况分析1、对外股权投资情况（1）对外投资情况□ 适用 √ 不适用公司报告期无对外投资。（2）持有金融企业股权情况□ 适用 √ 不适用 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文公司报告期未持有金融企业股权。（3）证券投资情况□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在证券投资。2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况（1）委托理财情况□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在委托理财。（2）衍生品投资情况□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在衍生品投资。（3）委托贷款情况□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在委托贷款。3、募集资金使用情况（1）募集资金总体使用情况□ 适用 √ 不适用（2）募集资金承诺项目情况□ 适用 √ 不适用（3）募集资金变更项目情况□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在募集资金变更项目情况。（4）募集资金项目情况 募集资金项目概述 披露日期 披露索引 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文4、主要子公司、参股公司分析√ 适用 □ 不适用主要子公司、参股公司情况 单位：元 主要产品 公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 或服务 房地产开合肥城建 发；商品房 100,000,00 1,158,165,0 261,239,29 167,064,96 9,378,613蚌埠置业 子公司 房地产业 4,890,236.04 销售、售后 0.00 95.17 8.69 7.00 .83有限公司 服务等 房地产开合肥城建 发；商品房 80,000,000. 249,907,33 73,515,506. -1,102,67巢湖置业 子公司 房地产业 0.00 -1,102,672.72 销售、售后 00 7.65 60 2.72有限公司 服务等 房地产开合肥城建 发；商品房 60,000,000. 149,144,78 54,626,779. -1,747,04广德置业 子公司 房地产业 0.00 -1,743,896.26 销售、售后 00 0.62 69 6.26有限公司 服务等 房地产开宣城新天 发；商品房 60,000,000. 151,810,50 58,717,289. -540,177.地置业有 子公司 房地产业 0.00 -540,177.44 销售、售后 00 5.75 60限公司 服务等 房地产开合肥城建 发；商品房 60,000,000. 820,561,63 58,432,432. -1,471,44琥珀置业 子公司 房地产业 0.00 -1,471,441.61 销售、售后 00 1.82 91 1.61有限公司 服务等 物业管理；安徽琥珀 物业修缮、 5,000,000.0 4,977,165.3 4,976,309.3 -23,690.6物业服务 子公司 服务业 0.00 -23,690.67 保洁服务 0 4 3有限公司 等5、非募集资金投资的重大项目情况□ 适用 √ 不适用公司报告期无非募集资金投资的重大项目。六、对 2014 年 1-9 月经营业绩的预计2014 年 1-9 月预计的经营业绩情况：归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文2014 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润变 -25.00% 至 25.00%动幅度2014 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润变 3,424.4 至 5,707.34动区间（万元）2013 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润（万 4,565.87元）业绩变动的原因说明 与去年同期相比，兑现面积和金额变化幅度不大七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明□ 适用 √ 不适用八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明□ 适用 √ 不适用九、公司报告期利润分配实施情况报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况√ 适用 □ 不适用报告期内，公司严格按照中国证监会《关于修改上市公司现金分红若干规定的决定》、深圳证券交易所《中小企业板信息披露业务备忘录第 33 号：利润分配和资本公积转增股本》以及《公司章程》等有相关规定，制定 2013 年度利润分配预案。公司 2013 年度利润分配预案经公司第五届董事会第十九次会议审议通过，并经公司 2013年年度股东大会审议通过。根据公司 2013 年年度股东大会决议，以2013年12月31日的总股本320,100,000股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.00元（含税）。除上述现金分红外，本次分配公司不送红股，不以资本公积金转增股本。该利润分配方案于2014年4月17日实施完毕。公司 2013年度利润分配方案符合公司章程的规定及股东大会决议的要求，分红比例明确清晰，相关的决策程序和机制完备，独立董事尽职履责并发挥了应有的作用，中小股东具有充分表达意见和诉求的机会，并充分维护了中小股东的合法权益。 现金分红政策的专项说明是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是分红标准和比例是否明确和清晰： 是相关的决策程序和机制是否完备： 是独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是 是否得到了充分保护：现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透 否明： 合肥城建发展股份有限公司 2014 年半年度报告全文十、本报告期利润分配或资本公积金转增股本预案□ 适用 √ 不适用公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登