合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告 2014 年 01 月 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。 公司负责人王晓毅、主管会计工作负责人徐鸿及会计机构负责人(会计主管人员)徐鸿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文 目录2013 年度报告 ..................................................................................................................................... 1一、重要提示、目录和释义 ............................................................................................................. 1二、公司简介...................................................................................................................................... 2三、会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................... 2四、董事会报告.................................................................................................................................. 3五、重要事项...................................................................................................................................... 6六、股份变动及股东情况 ................................................................................................................. 8七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................................... 10八、公司治理.................................................................................................................................... 10九、内部控制.................................................................................................................................... 12十、财务报告.................................................................................................................................... 12十一、备查文件目录 ....................................................................................................................... 51 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文 释义 释义项 指 释义内容公司、本公司、合肥城建 指 合肥城建发展股份有限公司蚌埠置业 指 合肥城建蚌埠置业有限公司巢湖置业 指 合肥城建巢湖置业有限公司广德置业 指 合肥城建广德置业有限公司琥珀置业 指 合肥城建琥珀置业有限公司报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日会计师 指 华普天健会计师事务所（特殊普通合伙） 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文 重大风险提示 随着公司经营规模的不断扩大和异地项目的不断增多，管理幅度及难度也不断增加，如不能及时应对和解决，将给公司带来一定的管理风险。房价的持续上涨如超出政府“底线”，可能导致新的调控政策出台。限购政策、房产税的改革试点推进，可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司销售预期和毛利率。在开发环节，由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中可能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性。如不能及时应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。如果未来销售回款达不到预期或者融资不畅，公司将面临一定的财务风险。 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文 第二节 公司简介一、公司信息股票简称 合肥城建 股票代码股票上市证券交易所 深圳证券交易所公司的中文名称 合肥城建发展股份有限公司公司的中文简称 合肥城建公司的外文名称（如有） Hefei Urban Construction Development Co., Ltd公司的外文名称缩写（如有）HUCD公司的法定代表人 王晓毅注册地址 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23-24 层注册地址的邮政编码 230061办公地址 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23-24 层办公地址的邮政编码 230061公司网址 http://www.hucd.cn电子信箱 hucdtf@sina.com；hucdlg@163.com二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表姓名 田峰 郭雷 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦联系地址 23-24 层 23-24 层电话 0551-62661906 0551-62661906传真 0551-62661906 0551-62661906电子信箱 hucdtf@sina.com hucdlg@163.com三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn公司年度报告备置地点 公司证券部 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文四、注册变更情况 企业法人营业执照 注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码 注册号 地税合字 安徽省工商行政管首次注册 1999 年 09 月 07 日 3400001300135 340103713965160 71396516-0 理局 号 地税合字 合肥市工商行政管报告期末注册 2010 年 07 月 05 日 340100000080325 340103713965160 71396516-0 理局 号公司上市以来主营业务的变化情况（如 无变更有）历次控股股东的变更情况（如有） 无变更五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称 华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 安徽省合肥市马鞍山南路世纪阳光大厦 19-21 层签字会计师姓名 王静 卢珍 杨少杰公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构□ 适用 √ 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□ 适用 √ 不适用 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文 第三节 会计数据和财务指标摘要一、主要会计数据和财务指标公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据□ 是 √ 否 2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年营业收入（元） 1,575,494,700.06 1,210,642,987.00 30.14% 1,096,531,633.24归属于上市公司股东的净利润 157,954,448.73 154,282,933.37 2.38% 160,964,214.17（元）归属于上市公司股东的扣除非经 154,668,689.37 147,687,157.34 4.73% 158,547,113.29常性损益的净利润（元）经营活动产生的现金流量净额 347,502,565.23 -6,572,159.76 5,387.49% 98,092,610.72（元）基本每股收益（元/股） 0.49 0.48 2.08% 0.5稀释每股收益（元/股） 0.49 0.48 2.08% 0.5加权平均净资产收益率（%） 12.34% 13.43% -1.09% 15.77% 本年末比上年末增减 2013 年末 2012 年末 2011 年末 (%)总资产（元） 5,037,788,123.08 3,989,327,694.33 26.28% 3,406,586,337.27归属于上市公司股东的净资产 1,349,580,466.16 1,207,631,017.43 11.75% 1,085,358,084.06（元）二、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数按中国会计准则 157,954,448.73 154,282,933.37 1,349,580,466.16 1,207,631,017.43按国际会计准则调整的项目及金额2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文 本期数 上期数 期末数 期初数按中国会计准则 157,954,448.73 154,282,933.37 1,349,580,466.16 1,207,631,017.43按境外会计准则调整的项目及金额三、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减 8,796,772.00值准备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享 793,700.00 3,240,800.00受的政府补助除外）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,381,012.48 -796,103.96 -17,998.82减：所得税影响额 1,095,253.12 2,198,592.01 805,700.30合计 3,285,759.36 6,595,776.03 2,417,100.88 --对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因□ 适用 √ 不适用 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文 第四节 董事会报告一、概述 （一）报告期内市场总体状况和管理层对房地产行业的看法 2013年我国国民经济受国外、国内、政策等因素的积极推动，经济运行的态势比较平稳，投资、消费、出口等实体经济稳中有升。宏观经济发展的基本面有所改善，社会预期积极向好，结构调整稳中推进，经济增长的质量和效益有所提高。 报告期内，全国整体调控基调贯彻始终，“宏观要稳，微观要活”成为房地产调控政策的总体导向。具体体现在几个方面：一是从年初主要针对需求端抑制房价上涨预期出台国五条加码调控，到三中全会全面深化改革、促进房地产长效机制建立健全再到年末进一步落实改革、强调以市场为主、优化供应体现了中央调控思路由“常态化”向长效机制的转变。二是地方调控出现新局面，调控政策由坚持房地产调控逐步转向市场化、差别化。上半年各地落实国五条细则，下半年市场促政策分化：热点城市继续收紧，部分城市出现放松。三是新一届政府通过深化土地管理制度改革、严格落实差别化信贷、推进财税金融改革、出台不动产登记制度等促进房地产业更加健康发展。四是加速推进“以人为本”新型城镇化建设，进一步加强户籍、保障房、养老相关工作。 2013年，受国家继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策及土地市场成交火热等因素的影响，房地产行业整体形势好于前两年。全年全国房地产开发投资86,013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），其中住宅投资增长19.4%。房屋新开工面积201,208万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅新开工面积增长11.6%。全国商品房销售面积130,551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%。全国商品房销售额81,428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。全年房地产开发企业土地购置面积38,814万平方米，比上年增长8.8%。全年房地产开发企业到位资金122,122亿元，比上年增长26.5%。 报告期内，据安徽省经济信息中心的数据显示，全省房地产市场供销较为旺盛，总体保持平稳理性发展。1—10月份，全省房地产开发完成投资3,215.7亿元，增长达25%，投资完成额居全国第6位、中部六省首位。与全国同期比较，安徽房地产投资增速较全国高5.8个百分点。2013年以来，安徽商品房销售市场呈现恢复性快速增长。一季度受“新国五条”出台后引起的恐慌性购房影响，商品房销售大幅上涨；6月份以后，随着政策的实施、市场预期的变化以及上年同期基数不断抬高等影响，销售面积增速连续6个月呈高位回落之势，市场趋于平稳。1—10月，全省商品房销售面积达4,638.6万平方米，增长34.3%。从销售类型来看，住宅类商品房销售面积达4,159.8万平方米，增长36.1%，占商品房销售的比重为89.7%。随着商品房的热销，房地产销售价格涨幅与销售走势一致，呈现前高后稳的态势。1—10月份，全省商品房销售均价为5,135.9元/平方米，增长3.4%，较2012年同期略高0.4个百分点。其中，住宅类商品房销售均价涨幅呈现逐月回落态势。从土地市场交易情况来看，反映安徽未来供给的土地购置面积同比下降。1—10月份，全省购置土地面积1,959.2万平方米，同比下降8.7%，降幅在2012年同期回落的基础上继续回落，土地购置面积规模低于2010年同期水平。从库存消化来看，反映未来1～2年的库存情况的施工竣工比值逐月下降，1—10月份，施工竣工比值为8.9，为年内最低。从供求比看，全省供求比呈现下降态势，需求大于供给，因此房价有向上走的压力。 报告期内，全国楼市市场已经分化，一二线城市暴涨，三四线城市平稳。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。近日，《第一财经周刊》为中国的400个城市分级，合肥正式被列入二线城市之中，位于全国36个二线城市的第五名。 报告期内，合肥土地市场与住宅市场均好于2012年同期。（1）土地市场行情较好。2013年合肥市（九 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文区三县）共出让143宗地块，面积达13,105.5亩，土地出让金达423.37亿元。同比去年，出让地块数量比去年增加了22宗，土地出让面积比去年增加了11.46%，土地出让金比去年增长了39.74%。（2）商品房销售量激增。据统计，2013年合肥房地产市场共累计成交商品房135,693套，同比上涨36.75%，其中九大区住宅商品房成交106,502套，同比上涨37.14%，成交面积1,076.51万平方米，同比上涨39.84%。（3）房价上涨趋势明显，均价逼近七千。2013年合肥九大区住宅类商品房成交均价6,954元/平米，同比2012年住宅均价6,457元/平米，上涨497元/平米，涨幅达7.70%。相比2012年的“低开-上升-走稳”，2013年合肥楼市走势较为波动，整体表现为 “走稳-上涨-下降-走稳-攀升”。上半年住宅成交保持了“金三银四”的传统旺季，7月、8月住宅成交双双突破9千套，“金九银十”住宅成交常态化，11月、12月成为楼市旺季的新周期。同样，房价也表现为螺旋式上升趋势。值得注意的是，一方面，自2009年以后，随着房地产行业的市场洗牌，合肥楼市已淡化旺季销售现象，市场逐渐地趋于理性，金三银四、金九银十不再是主流的购房时间段，开发商在销售过程中也讲究价格、推盘节奏的控制。另一方面，合肥住宅均价的波动主要由刚需低价项目与高价项目决定。除此以外，目前合肥九大区房价跨度较大，高房价区域与低房价区域差别在3千元/平米上下波动。 报告期内，除合肥市以外，公司子公司所在地——蚌埠市、巢湖市、 广德县、宣城市，均出现量价齐升。 2013年，蚌埠市共推出56宗住宅、商住、商业用地，面积达4,879亩，其中成交53块，成交总面积4,512亩，成交总金额约66亿，均高于去年同期。另外，土地溢价率现象也明显增加。2013年蚌埠市区共销售商品房27,403套，面积275.38万平方米。其中住宅成交22,546套，面积233.08万平方米，销售量创下五年来新高，售宅套数环比2012年上涨约97.6%。2013年蚌埠商品住宅成交均价比较平稳，基本保持在5,000元/平米左右，小浮动主要由不同价位房源集中推盘影响，但是商品住宅成交价格呈两极化，6,000元/平米以上及4,500元/平米以下的房源成交量均占较大比例。 2013年，宣城房地产市场商品住宅共备案10,630套，呈急速上涨趋势，备案均价为4,929元/㎡。2013年备案量比2012年增加了4,175套，环比上升64.68%；备案均价较去年增加了67元/㎡，环比增加1.38%。 2013年，广德全县共销售新建住宅3,681套，住宅成交面积41.49万平方, 住宅成交套数较2012年同比增长62.9%，成交面积较2012年同比增65.9%。交易价格方面，年初成交价格较稳，上半年，主城区、开发区总体住宅成交均价保持在4,800-4,900元/平方米的水平，6月份以后价格逐步回升，第四季度随着新城区核心地块高价楼盘成交活跃，整体均价出现较快上涨，多数楼盘已突破5,000元/平方米。 （二）报告期内公司主要工作开展情况报告期内，公司在营销模式、工程管理、设计标准化、土地储备方式等方面均有新突破。 营销模式方面，一是顺应互联网经济时代的特点，积极与网站合作，采用网络营销、电商营销的方式。二是采用公开摇号选房的方式开盘，均取得销售佳绩。 工程管理方面，一是编制标准施工进度横道图，明确各建筑类型和各工序开竣工时间，为合理调配资源和缩短工期提供科学依据，公司所有项目均能按期竣工甚至提前交付；二是编制工程标准管理流程，加强项目全方位、全过程控制管理；三是结合公司及合肥市近年来在建设管理方面的成功经验、规定及要求，编制了《工程建设管理百问》，涵盖设计、施工及安装共116个操作点；四是将验房工作前置，集中力量对找出的问题进行整改，尽量减少交付时房屋质量瑕疵；五是加强了对监理公司的管理，严格考核监理到岗情况，对不作为、不负责任的监理予以处罚。公司连续两年在建项目全部获得“安徽省安全质量标准化示范工地”称号，琥珀五环城和风阁1-3#楼、琥珀名城茗园6、11#楼获得安徽省建设工程“黄山杯”荣誉称号。 设计标准化方面，设计部门梳理总结公司以往项目含钢量、混凝土含量、单位地下车库所占建筑面积等指标，从规划、建筑、结构、设备、景观等全方面制定公司新建项目设计标准，为实现技术管控打好基础。加大图纸标准化推广力度，将成熟的品牌产品复制到子公司项目中，同时结合当地特点进行差异化的处理，加快了规划建筑设计周期，又使产品具有较强的市场竞争力。 土地储备方面，公司加大项目调研力度，在土地储备模式上进行创新，首次采取股权收购和合作开发的方式新增土地储备，为公司后续发展积蓄了资源。 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文 基础管理方面，公司通过梳理制度、出台内控细则、狠抓成本控制等来实现管理的全面升级。廉政工作方面，结合《内部控制实施细则》的出台，把各岗位风险防控和各业务流程风险防控有机结合起来，做到从源头入手、从细节入手，全员参与防范廉政风险。二、主营业务分析1、概述 报告期内，公司实现营业收入157,549.47万元，同比增长30.14%；营业利润20800.04万元，同比增长1.94%；利润总额21238.14万元，同比增长4.09%；净利润15773.46万元，同比增长2.4%；总资产50.38万元,同比增长26.28%；归属于母公司的所有者权益13.50亿元，同比增长11.75%。 报告期内，营业成本较上年同期增加42.47%，主要系报告期内合肥琥珀五环城和风阁项目成本较高，造成营业成本出现较大幅度提高所致。 报告期内，销售费用较上年同期增加44.64%，主要系新增开发项目广告宣传费增加及本年售后维修支出发生额较大所致。 报告期内，资产减值损失较上年同期增加100.85%，主要系本年其他应收款余额增加，坏账准备计提金额增加所致。 报告期内，营业外收入较上年同期增加244.21%，主要系报告期内收取客户购房违约金所致。 报告期内，营业外支出较上年同期减少96.23%，主要系上年同期支付延期交房违约金所致。公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 报告期内，公司紧抓房地产开发建设和营销两条主线，加强成本控制与内控制度执行，各项工作有序开展，不断提升建筑品质和“琥珀”品牌美誉度。2013年主营业务收入15.75亿元，比上年增长约30％；净利润1.58亿元；实现回笼资金24.43亿元，比上年增长约83%。报告期内，新开工建设面积约53万平方米，比上年增长约47%；在建面积约102万平方米，比上年增长约81%；竣工约20万平方米，开创了公司有史以来在建项目面积突破百万平方的记录。报告期内，销售房屋3551套，比上年增长约78%；销售金额23.89亿，比上年增长约71%；销售面积38.15万平方米，各项主要经济指标均创历史新高。报告期内，完成了约133.6万m2（地上建筑面积）的规划设计；76.5万m2的施工图设计，同时完成逾90万m2在建工程的技术服务。规划设计、施工图设计及技术服务任务均创历史之最。报告期内，新增土地储备约343亩，包括合肥市滨湖新区约130亩和采取股权收购或合作开发的方式取得宣城市约119亩、海南省三亚市约94亩的开发用地。公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因□ 适用 √ 不适用2、收入说明报告期内合肥琥珀名城项目营业收入较上年同期减少40.90%，主要系报告期内琥珀名城兑现面积较上年下降所致。 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文报告期内合肥琥珀五环城项目营业收入较上年同期增加346.76%，主要系报告期内琥珀五环城和风阁集中交付，兑现面积较上年有大幅增加所致。公司实物销售收入是否大于劳务收入√ 是 □ 否 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%） 销售量相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明□ 适用 √ 不适用公司重大的在手订单情况□ 适用 √ 不适用公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况□ 适用 √ 不适用公司主要销售客户情况前五名客户合计销售金额（元） 80,299,187.00前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 5.08%公司前 5 大客户资料√ 适用 □ 不适用 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）1 安徽省国有资产运营有限公司 43,553,543.00 2.76%2 自然人 18,661,338.00 1.18%3 合肥宸之然商贸有限公司 9,366,000.00 0.59%4 自然人 5,750,212.00 0.36%5 自然人 2,968,094.00 0.19%合计 —— 80,299,187.00 5.08%3、成本行业分类 单位：元 2013 年 2012 年 行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%) 金额 金额 （%） （%）房地产业 1,166,940,106.89 99.97% 819,297,830.51 100% 42.43%产品分类 单位：元 2013 年 2012 年 产品分类 项目 同比增减(%) 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告全文 （%） （%）房地产销售 1,166,940,106.89 99.97% 819,297,830.51 100% 42.43%说明报告期内营业成本较上年同期增加42.43%，主要系报告期内合肥琥珀五环城和风阁项目成本较高，造成营业成本出现较大幅度提高所致。公司主要供应商情况前五名供应商合计采购金额（元） 1,031,628,562.69前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 56.2%公司前 5 名供应商资料□ 适用 √ 不适用4、费用报告期内销售费用较上年同期增加44.64%，主要系新增开发项目广告宣传费增加及本年售后维修支出发生额较大所致。5、研发支出不适用6、现金流 单位：元 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）经营活动现金流入小计 2,453,900,117.35 1,378,464,008.24 78.02%经营活动现金流出小计 2,106,397,552.12 1,385,036,168.00 52.08%经营活动产生的现金流量净 347,502,565.23 -6,572,159.76 5,387.49%额投资活动现金流入小计 42,830,891.70 6,635,116.65 545.52%投资活动现金流出小计 151,199,971.00 8,457,789.00 1,687.7%投资活动产生的现金流量净 -108,369,079.30 -1,822,672.35 -5,845.61%额筹资活动现金流入小计 1,143,000,000.00 708,308,000.00 61.37%筹资活动现金流出小计 1,166,122,320.27 679,565,818.36