中交地产股份有限公司2024年跟踪评级报告

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联合〔2024〕3870号

联合资信评估股份有限公司通过对中交地产股份有限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持中交地产股份有限公司主体长期信用等级为AA

+，维持“21中交债”信用等级为AAA，评级展望为稳定。

特此公告

联合资信评估股份有限公司评级总监：

二〇二四年六月七日

声 明

中交地产股份有限公司

2024年跟踪评级报告

优势

? 股东背景实力强。公司作为中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的平台优势。

? 项目储备较为充裕。截至2023年底，公司所持有房地产项目剩余可销售面积约800.59万平方米，公司项目主要分布于京津冀、长三

角、珠三角、成渝、粤港澳大湾区等经济发达地区的一二线城市。? 中交房地产集团提供的担保对存续债券的信用状况有显著提升作用。“21中交债”由中交房地产集团提供全额无条件不可撤销的连带

责任保证担保，中交房地产集团的担保对于“21中交债”的到期还本付息具有显著的保护作用。

关注

? 房地产行业持续调整。伴随2021年下半年以来房地产市场大幅降温与公司投资力度放缓，公司房地产签约销售规模逐年下降。2023

年，公司出现亏损。考虑到未来一段时间行业调整期销售的项目持续结转等因素，公司整体盈利能力仍将持续承压。

? 债务负担重，再融资压力大。公司债务规模较大，全部债务资本化比率偏高，且经营性现金及现金类资产对短期债务覆盖倍数较低，

面临较大再融资压力。? 少数股东权益占比高。截至2023年底，公司所有者权益合计176.75亿元，其中归属于母公司所有者权益16.16亿元，少数股东权益

160.59亿元。公司少数股东权益占比高，权益稳定性弱。同时考虑到公司项目以合作开发居多，需关注行业下行期合作方风险。? 公司本部货币资金规模和所有者权益规模较小。截至2023年底，公司本部所有者权益16.30亿元，货币资金13.65亿元，规模较小，

但公司本部所承担债务规模较大。

本次评级使用的评级方法、模型注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露本次评级打分表及结果

注：经营风险由低至高划分为A、B、C、D、E、F共6个等级，各级因子评价划分为6档，1档最好，6档最差；财务风险由低至高划分为F1－F7共7个等级，各级因子评价划分为7档，1档最好，7档最差；财务指标为近三年加权平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果

主要财务数据

存货

76.04%

-44.52

29.35

70.49

-41.60

-24.26

9.95

104.74

-25.89

-68.57

-80.00-60.00-40.00-20.00

0.00

20.00

40.00

60.00

80.00

100.00

120.00

2021年2022年2023年亿元

经营活动现金流量净额投资活动现金流量净额筹资活动现金流量净额

-44.52

29.35

70.49

-41.60

-24.26

9.95

104.74

-25.89

-68.57

-80.00-60.00-40.00-20.00

0.00

20.00

40.00

60.00

80.00

100.00

120.00

2021年2022年2023年亿元

经营活动现金流量净额投资活动现金流量净额筹资活动现金流量净额

87.36%

86.13%

85.59%

78.29%

77.89%

78.08%

71.43%

69.96%

71.34%

0.00%

10.00%

20.00%

30.00%

40.00%

50.00%

60.00%

70.00%

80.00%

90.00%

100.00%

0.00

100.00

200.00

300.00

400.00

500.00

600.00

700.00

800.00

2021年底2022年底2023年底

亿元

短期债务长期债务资产负债率全部债务资本化比率长期债务资本化比率

跟踪评级债项概况

评级项目组

项目负责人：赵兮 zhaoxi@lhratings.com项目组成员：宋莹莹 songyy@lhratings.com

一、跟踪评级原因

根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于中交地产股份有限公司（以下简称“公司”）及其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评级。

二、企业基本情况

公司前身为重庆国际实业投资股份有限公司，成立于1993年2月3日，1997年4月，公司在深圳证券交易上市（股票简称“重庆实业”，股票代码“000736.SZ”）。2013年12月，公司更名为“中房地产股份有限公司”。历经多次股权转让、配售、资产重组和股权分置改革，截至2023年底，公司直接控股股东为中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集团”），持有公司52.32%股份，间接控股股东为中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”），国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）为公司实际控制人。

公司主营业务为房地产开发经营与销售，按照联合资信行业分类标准划分为房地产业。

截至2024年3月底，公司本部内设投资管理部、营销管理部、研发设计部、成本管理部等职能部门。

截至2023年底，公司合并资产总额1226.44亿元，所有者权益176.75亿元（含少数股东权益160.59亿元）；2023年，公司实现营业总收入324.68亿元，利润总额-8.06亿元。

截至2024年3月底，公司合并资产总额1212.93亿元，所有者权益175.48亿元（含少数股东权益161.52亿元）；2024年1－3月，公司实现营业总收入34.59亿元，利润总额-0.43亿元。

公司注册地址：重庆市江北区观音桥建新北路86号；法定代表人：李永前。

三、债券概况及募集资金使用情况

截至2024年3月底，公司由联合资信评级的存续债券见下表，募集资金已使用完毕，与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致。

图表1 ? 截至2024年3月底公司由联合资信评级的存续债券概况

资料来源：Wind

“21中交债”由中交房地产集团提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

四、宏观经济和政策环境分析

2023年，世界经济低迷，地缘政治冲突复杂多变，各地区各部门稳中求进，着力扩大内需。2023年，中国宏观政策稳中求进，加强逆周期调控。货币政策两次降准、两次降息，采用结构性工具针对性降息，降低实体经济融资成本，突出稳健、精准。针对价格走弱和化债工作，财政政策更加积极有效，发行特别国债和特殊再融资债券，支持经济跨周期发展。宏观政策着力加快现代化产业体系建设，聚焦促进民营经济发展壮大、深化资本市场改革、加快数字要素基础设施建设。为应对房地产供求新局面，优化房地产调控政策、加强房地产行业的流动性支持。

2023年，中国经济回升向好。初步核算，全年GDP按不变价格计算，比上年增长5.2%。分季度看，一季度同比增长4.5%、二季度增长6.3%、三季度增长4.9%、四季度增长5.2%。信用环境方面，2023年社融规模与名义经济增长基本匹配，信贷结构不断优化，但是居民融资需求总体仍偏弱。银行间市场流动性整体偏紧，实体经济融资成本逐步下降。

2024年是实施“十四五”规划的关键一年，有利条件强于不利因素，中国经济长期向好的基本趋势没有改变。消费有望保持韧性，在房地产投资有望企稳大背景下固定资产投资增速可能回升，出口受海外进入降息周期拉动有较大可能实现以美元计价的正增长。2024年，稳健的货币政策强调灵活适度、精准有效，预计中央财政将采取积极措施应对周期因素，赤字率或将保持在3.5%左右。总体看，中国2024年全年经济增长预期将维持在5%左右。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观察（2023年年报）》。

五、行业分析

2023年房地产市场波动较大，其中一季度短暂回暖复苏后于二季度再次降温；虽7月以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，行业仍处于探底状态。受销售端未有明显起色影响，土地市场继续冷清但不同城市间仍有分化，城投兜底现象逐步退去，叠加融资端修复有限，房企资金仍承压。考虑到房地产市场供求关系已发生重大变化，2023年以来调控政策延续宽松态势，放松政策密集发布，但市场信心修复预计仍需一定时间。详见《2024年房地产行业分析》。

六、跟踪期主要变化

（一）基础素质

中交集团是基础建设领域龙头企业，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的平台优势，有助于公司主营业务持续发展。公司在业务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域，整体土地储备城市能级较高。

根据公司提供的中国人民银行《企业信用报告》（中征码：5501010000107145），截至2024年5月9日，公司无未结清不良或关注类信贷信息；相关还款责任信息概要中，保证人/反担保人关注类余额137977万元；已结清信贷信息中，关注类借款账户数1笔，不良类借款账户数16笔，关注类银行承兑汇票账户数6笔。

根据公司过往在公开市场发行债务融资工具的本息偿付记录，联合资信未发现公司存在逾期或违约记录。截至2024年6月7日，联合资信未发现公司曾被列入全国失信被执行人名单。

（二）管理水平

2023年，公司股权结构以及主要管理制度未发生重大变化。

（三）经营方面

1 业务经营分析

2023年，伴随公司新获取项目储备及新开工面积大幅下降，房地产建设面积大幅下降，但仍需较大投资规模，公司未来持续面临资金支出压力。公司开发业务规模呈收缩态势，未来销售回款和收入规模仍有下降压力，且结算毛利率持续下降，整体盈利能力承压。

2023年，公司主营业务仍为房地产开发经营与销售业务，产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等，房地产销售收入仍系公司营业收入主要来源，占比持续超过99%。2023年，公司结算收入有所下降，结算毛利率进一步下滑。

图表2 ? 2021－2023年公司营业总收入及毛利率情况（单位：亿元）

资料来源：公司提供

2023年，公司投资力度继续大幅收缩，仅于成都和合肥各获取一块住宅用地。截至2023年底，公司尚未开发土地储备为于2023年底“招拍挂”获取的“合肥市包河区淝河板块BH202313号”住宅项目，项目土地价款16.62亿元，计容规划建筑面积约12.74万平方米。

图表3 ? 公司获取土地储备情况

注：楼面均价=土地出让金额/计容建筑面积资料来源：公司提供

伴随新获取项目减少，2023年，公司新开工面积大幅下降。2023年，伴随前期扩张阶段所获取项目逐步达到交付条件，公司竣工面积同比增长35.70%。截至2023年底，公司期末在建面积581.52万平方米，较年初下降39.08%。从项目资金需求看，截至2023年底公司所持有房地产项目预计总投资4033亿元，累计已投资金额3190亿元，尚需投资843亿元，未来资金支出需求仍较大。

图表4 ? 公司房地产开发主要指标（单位：万平方米）

注：1．统计口径为并表口径；2．期末在建面积指该时点公司在建项目面积，由于规划动态调整，可能会与公司当期全部在建面积存在差异资料来源：公司提供

从可售资源来看，截至2023年底，公司所持有房地产项目剩余可销售面积约809万平方米（其中并表项目剩余可售面积约431.09万平方米）。从区域分布情况看，公司项目主要分布于各大一二线城市，但截至2023年底，公司所持有房地产项目剩余可销售面积中，前五大区域分别为贵阳、重庆、雄安、长沙和天津，合计占比超过60.69%，区域集中度偏高，需关注相关区域房地产市场景气度对公司销售的影响。

图表5 ? 截至2023年底公司剩余可售面积分布

资料来源：联合资信根据公司提供资料整理

从销售情况看，2023年，公司全口径与权益口径签约销售金额均有所下降；销售均价有所回落但仍维持在2万元/平方米以上。回款方面，2023年，公司销售回款率达120%左右，主要系加强回款管理及历史项目达到放款条件等因素综合所致。

图表6 ? 公司房地产销售情况

资料来源：联合资信根据公司年报及一季报整理

2 未来发展

未来公司将把控投资质量、降本增效、盘活存量、加速去化、并加快推动资本运作，推进公司平稳发展。

未来，公司将结合国家区域政策引领，投资工作聚焦核心城市和区域，坚持住宅为主、现金为王的基本理念，在长三角、大湾区、京津冀、成渝、国家中心城市的基础上，进一步向城市核心聚焦，在保障投资收益指标的前提下，优选体量适中的可快速周转的优质项目，推动土储结构持续优化。同时，公司将梳理各类资产，分类施策，加速推进存货去化与盘活。公司将完善成本管控重点指标，建立日常监控及动态检查机制，深化集采战采，提升采购管理和供应链管理水平，有效降低成本。此外，公司将积极对接资本市场，依法合规稳步推进非公开发行股票工作，强化投资者关系管理。为确保安全稳定发展。公司将持续优化负债结构，降低融资成本，保证公司整体现金流安全的同时开拓创新融资，构建多元化的融资体系。

（五）财务方面

安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2023年度财务报告进行了审计，并出具了标准无保留审计意见。公司主营业务一直是房地产开发与经营，未发生重大变化，财务数据可比性较强。公司2024年一季度财务数据未经审计。1 主要财务数据变化

公司资产主要由房地产板块相关存货构成，其可变现能力与账面价值在行业下行阶段均面临一定压力。随着拿地减少与前期项目陆续结转，资产与负债规模存在继续下降可能。2023年，公司出现亏损，所有者权益规模下降，虽压降了一定规模债务，但债务指标仍有上升。考虑到未来一段时间行业调整期销售的项目持续结转，以及未来2年到期债务规模较大，公司存在回笼资金需求，整体盈利能力仍将承受压力。

资产方面，公司资产结构符合房地产开发企业资产结构特征，主要以货币资金和存货等流动资产为主。截至2023年底，公司合并资

产总额1226.44亿元，较上年底下降10.68%，主要系存货下降所致。截至2023年底，公司货币资金120.10亿元，较上年底增长14.58%，主要系经营回款增长以及投资支付的现金减少所致；其中受限货币资金21.41亿元，受限比例17.82%，主要为用作按规定缴存的住房基金、预售监管资金、项目保证金以及按揭保证金等。截至2023年底，公司存货932.56亿元，较上年底下降12.80%，主要系新增房地产项目减少及持续结转所致；累计计提存货跌价准备25.89亿元，占账面余额的2.70%；存货构成中开发产品占比33.37%（较年初提升20.69个百分点），需关注公司存货去化速度及跌价风险。资产受限方面，截至2023年底，公司受限资产占总资产的比例为21.75%，整体资产受限比例一般。

图表7 ?公司主要资产情况（单位：亿元）

货币资金

注：占比指单个资产科目占同期末资产总额的比重资料来源：联合资信根据公司年报及一季报整理

图表8 ? 截至2023年底公司资产受限情况

资料来源：联合资信根据公司年报整理

所有者权益方面，截至2023年底，公司所有者权益176.75亿元，较上年底下降7.17%，主要系未分配利润下降所致。其中，实收资本、资本公积、其他综合收益、未分配利润和少数股东权益分别占3.93%、0.91%、-0.28%、3.91%和90.86%，少数股东权益占比高。负债方面，伴随公司新开工规模下降及存量项目不断结转，截至2023年底公司负债总额较上年底下降11.24%。2023年底应付账款较上年底下降13.75%，主要系应付土地款下降所致；合同负债较上年底下降22.35%，主要系销售下滑所致。公司长期应付款主要由应付关联方款项构成，截至2023年底长期应付款较上年底下降10.30%，主要系转入流动负债所致。

图表9 ?公司主要负债情况（单位：亿元）

注：占比指单个负债科目占同期末负债总额的比重资料来源：联合资信根据公司年报及一季报整理

债务方面，截至2023年底，公司全部债务629.46亿元，较上年底下降6.18%。其中，短期债务占30.10%，长期债务占69.90%，以长期债务为主。从债务指标来看，截至2023年底，公司调整后资产负债率有所下降，但因所有者权益规模下降，全部债务资本化比率和长期债务资本化比率有所上升，整体债务指标有所加重。

图表10 ? 公司债务结构（单位：亿元） 图表11 ? 公司债务指标

从资金来源看，公司融资结构以银行贷款与股东方借款为主，未来2年到期规模较大，面临一定集中兑付压力。

图表12 ? 截至2023年底公司融资途径与期限分布情况（单位：亿元）

注：公司统计口径不含利息、应付票据及租赁负债资料来源：联合资信根据公司年报整理

盈利能力方面，2023年，公司交付规模仍维持高位，但结算毛利率有所下降，受费用化利息支出增加影响，费用总额有所增长，叠加公司计提较大规模存货跌价损失，公司出现亏损，当期盈利指标为负。近年来房地产市场景气度不佳，且未有明显好转迹象，公司未来盈利能力承压。

图表13 ? 公司盈利能力情况（单位：亿元）

资料来源：联合资信根据公司年报及一季报整理

71.43%

69.96%

71.34%

78.29%

77.89%

78.08%

82.04%

82.61%

82.51%

62.00%

64.00%

66.00%

68.00%

70.00%

72.00%

74.00%

76.00%

78.00%

80.00%

82.00%

84.00%

2021年底2022年底2023年底

长期债务资本化比率全部债务资本化比率调整后资产负债率

198.59

227.51

189.46

448.69

443.39

440.00

30.68%

33.91%

30.10%

28.00%

29.00%

30.00%

31.00%

32.00%

33.00%

34.00%

35.00%

0.00

100.00

200.00

300.00

400.00

500.00

600.00

700.00

800.00

2021年底2022年底2023年底

短期债务长期债务短期债务占全部债务比重

现金流方面，2023年，公司经营活动现金流仍保持净流入态势，净流入规模同比扩大140.17%。伴随公司新增项目减少以及历史非并表合作项目逐步完成开发销售，2023年，公司与合营联营企业往来款规模收缩，投资活动现金流入与流出均大幅下降。2023年，公司取得借款收到的现金大幅减少，整体筹资活动现金流保持净流出。未来公司销售情况仍有压力，且到期债务规模较大，现金流压力较大。

图表14 ? 2021－2023年公司现金流量情况（单位：亿元）

资料来源：联合资信根据公司年报及一季报整理

2 偿债指标变化

2023年，公司短期偿债指标有所改善，受盈利能力下降影响，EBITDA对全部债务和利息支出的覆盖程度有所减弱。

图表15 ? 2021－2023年公司偿债指标

注：经营现金指经营活动现金流量净额，下同资料来源：联合资信根据公司年报整理

2023年，公司短期债务规模有所下降，短期偿债指标有所改善；受盈利能力下降影响，EBITDA对全部债务和利息支出的覆盖程度有所减弱。

截至2023年底，公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）余额20.65亿元，占所有者权益合计的11.68%，占归属于母公司所有者权益合计的127.82%，公司面临一定或有负债风险。

截至2023年底，公司已获金融机构授信总额561.47亿元，尚未使用授信余额为126.29亿元，间接融资渠道有待拓宽。

截至2023年底，公司未结重大未决诉讼/仲裁情况如下：公司全资子公司华通置业有限公司作为中交世茂（北京）置业有限公司（以下简称“中交世茂”）的股东，因借款纠纷起诉北京茂康企业管理有限公司（以下简称“北京茂康”），请求判令北京茂康向中交世茂偿还借

款本金67422.08万元及利息，并承担本案诉讼费和保全费；请求判令中交世茂承担原告因诉讼支付的律师费用；以上合计70020.42万元。截至2023年底，公司未结案的其他未达到重大诉讼披露标准的诉讼事项涉案金额合计24419 万元。3 公司本部主要变化情况公司母公司收入规模较小，2023年受投资收益大幅下降影响，母公司利润总额为负。

截至2023年底，母公司资产总额464.70亿元，较上年底下降0.97%，较上年底变化不大。其中，流动资产349.59亿元，非流动资产

115.11亿元。从构成看，流动资产主要由其他应收款（占74.51%）和一年内到期的非流动资产（占21.58%）构成；非流动资产主要由长期股权投资（占98.00%）构成。截至2023年底，母公司货币资金为13.65亿元。截至2023年底，母公司负债总额448.40亿元，较上年底下降0.14%。其中，流动负债173.29亿元，非流动负债275.11亿元。从构成看，流动负债主要由短期借款（占8.47%）、其他应付款（占45.21%）和一年内到期的非流动负债（占44.98%）构成；非流动负债主要由长期借款（占6.00%）、应付债券（占26.49%）和长期应付款（合计）（占67.44%）构成。截至2023年底，母公司资产负债率为96.49%，较2022年提高0.80个百分点。截至2023年底，母公司货币资金13.65亿元，但短期借款14.68亿元、一年内到期的非流动负债77.95亿元、长期借款16.50亿元、应付债券72.89亿元，母公司流动性管理压力大。

截至2023年底，母公司所有者权益为16.30亿元，较上年底下降19.41%，主要系当期亏损所致。在所有者权益中，实收资本为6.95亿元（占42.66%）、资本公积合计11.66亿元（占71.54%）、未分配利润合计-2.92亿元（占-17.89%）、盈余公积合计1.17亿元（占7.18%）。2023年，母公司营业总收入为2.22亿元，利润总额为-3.86亿元。同期，母公司投资收益为0.91亿元，同比下降91.17%。2023年，母公司经营活动现金流净额为-6.42亿元，投资活动现金流净额12.77亿元，筹资活动现金流净额-17.10亿元。

（六）ESG方面

公司践行可持续发展理念，将公司经营与可持续发展理念相结合。

环境方面，公司坚持生态优先、绿色发展，将环保融入项目建设全生命周期，遵守环境保护的相关规定，探索绿色低碳技术，加强生态环境治理与生物多样性保护。2023年，公司未发生突发环境事件、生态破坏事件和节能环保重大违法违规事件，未因节能环保问题进入违法企业黑名单。社会责任方面，公司规范治理，合规经营，重视履行社会责任，在追求经济效益的同时注重履行对股东、职工、债权人、消费者等方面应尽的责任和义务。可持续发展管理方面，公司践行可持续发展理念，将公司经营与可持续发展理念结合，完善ESG治理体系建设。

七、外部支持

公司间接控股股东中交集团属交通基建行业龙头央企集团，股东实力强；直接控股股东中交房地产集团可为公司提供资金拆借、融资担保等支持。

1 支持能力

中交集团是基础建设领域龙头企业，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的平台优势，有助于公司主营业务持续发展。公司直接控股股东在资产规模、品牌知名度、融资渠道和银行授信规模等方面具有很强的竞争优势，根据克而瑞披露的2023年房企销售排行榜，中交房地产集团（不含绿城中国）全口径销售排名20名（较2022年继续提升8名），权益口径销售排名21名。。

2 支持可能性

截至2023年底，中交房地产集团为公司共提供有息借款余额为165.25亿元，综合年利率为0.00%至8.00%。截至2023年底，中交房地产集团共为公司提供25.76亿元的担保，其中供应链担保余额12.26亿元。

八、债券偿还能力分析

“21中交债”由中交房地产集团提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

（一）担保方基本情况

中交房地产集团有限公司（以下简称“公司”或“中交房地产集团”）成立于2015年3月，是中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）旗下的房地产专业子集团。截至2023年底，中交房地产集团控股股东为中交集团，国务院国资委为中交房地产集团实际控制人。中交房地产集团下辖主要地产开发平台为中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”），同时中交房地产集团也是香港上市公司绿城中国控股有限公司（3900.HK，以下简称“绿城中国”）的第一大股东，并对绿城中国并表。中交房地产集团主营业务为房地产开发与销售，按照联合资信行业分类标准划分为房地产业。截至2023年底，中交房地产集团合并资产总额6888.81亿元，所有者权益1338.93亿元（含少数股东权益1241.13亿元）；2023年，中交房地产集团实现营业总收入1683.45亿元，利润总额60.35亿元。中交房地产集团注册地址：北京市西城区德外大街5号2号楼八-九层；法定代表人：李永前。

（二）担保方经营分析

中交房地产集团作为控股管理总部，主要通过控股子公司开展房地产开发业务，运营平台主要包括中交地产、绿城中国等，其中绿城中国占比高。绿城中国项目储备充裕，布局以高能级城市为主，在行业下行阶段经营情况与现金流情况保持稳健，2023年绿城中国行业销售排名有所上升，竞争优势较为突出。

中交房地产集团收入构成以房地产开发收入为主，2023年房地产开发收入占比超90%。2023年，中交房地产集团营业总收入1683.45亿元，同比下降1.71%，变化不大。

毛利率方面，受结算项目地价占售价比上升影响，中交房地产集团综合毛利率持续下降，2023年同比下降3.85个百分点。

图表16 ?中交房地产集团营业总收入及毛利率情况（单位：亿元）

资料来源：中交房地产集团提供

中交房地产集团本部作为控股管理总部不直接从事房地产开发经营，主要通过其控股子公司开展。中交房地产集团旗下房地产业务运营平台主要包括中交地产、绿城中国等，其中绿城中国占比高。2023年，绿城中国实现营业总收入1319.47亿元，同比增长2.96%。

2023年，绿城中国坚持聚焦与深耕的投资风格，新拓展项目以高能级城市为主，当年新增38个项目，预计可售货值达1425亿元。其中一二线预计货值占比达84%（北上杭三城新增货值占比58%）。截至2023年底，绿城中国共有土地储备项目168个（包括在建及待建），总建筑面积约3720万平方米，其中权益总建筑面积约2332万平方米；总可售面积约2499万平方米，权益可售面积约1557万平方米。其中，一二线城市货值占比约80%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市占比约59%。

图表17 ? 绿城中国获取土地储备情况

取得土地均价

资料来源：联合资信根据绿城中国业绩公告整理

从销售情况看，2023年，绿城中国自投项目合同销售面积同比下降13.49%，但自投项目合同销售均价同比上升5.63%，整体自投项目合同销售金额同比下降8.69%。从行业销售排名看，绿城中国2023年位居克而瑞权益口径销售排行榜第8名（2022年同期为第11名），整体行业地位有所提升。此外，2023年，绿城中国以“绿城”品牌销售的代建管理项目合同销售面积约861万平方米（同比增长46.68%），合同销售金额约1068亿元（同比增长22.06%），代建业务销售规模快速提升。

图表18 ? 绿城中国项目销售情况

资料来源：联合资信根据绿城中国业绩公告整理

（三）担保方财务分析

安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）对中交房地产集团2023年度财务报告进行了审计，并出具了标准无保留审计意见。中交房地产集团主营业务一直是房地产开发与经营，未发生重大变化，财务数据可比性较强。1 主要财务数据变化

中交房地产集团主要由房地产相关资产构成，行业调整阶段面临一定盈利下行及资金回笼压力。伴随行业下行，中交房地产集团盈利能力有所下降，因中交房地产集团主要通过控股子公司开展房地产开发业务，所有者权益结构中少数股东权益占比较高，且需关注其归属于母公司股东的净利润情况。

得益于对现金流的良好排布，截至2023年底中交房地产集团货币资金较上年底增长6.19%，账面货币资金较为充裕。截至2023年底，中交房地产集团存货3950.37亿元，较上年底下降3.17%；累计计提跌价准备60.40亿元，占账面余额的1.51%；存货构成中开发产品占比

18.70%，较上年底提高7.36个百分点，需关注存货去化速度及跌价风险。截至2023年底，中交房地产集团其他应收款819.50亿元，较上年底下降5.27%，主要系应收关联方往来款及借款下降所致。截至2023年底，中交房地产集团长期股权投资499.49亿元，较上年底下降

7.14%，主要系对合营公司投资下降所致。截至2023年底，中交房地产集团受限资产合计1616.55亿元，占总资产的23.47%。中交房地产集团资产结构符合房地产开发企业资产结构特征，主要由房地产板块及合作开发业务形成的相关资产构成，其可变现能力与账面价值在行业下行阶段均面临一定压力。

图表19 ? 中交房地产集团主要资产情况（单位：亿元）

长期股权投资

注：占比指单个资产科目占同期末资产总额的比重资料来源：联合资信根据中交房地产集团年报整理

截至2023年底，中交房地产集团所有者权益1338.93亿元，较上年底下降1.48%，主要系其他综合收益和未分配利润下降所致。其中，实收资本、资本公积、其他综合收益、未分配利润和少数股东权益分别占3.73%、4.48%、-0.08%、-0.84%和92.70%。

截至2023年底，中交房地产集团负债总额5549.89亿元，较上年底下降2.16%，主要系流动负债下降所致。截至2023年底，中交房地产集团应付账款676.83亿元，较上年底增长0.84%，较上年底变化不大；应付账款主要由应付工程款和暂估构成。截至2023年底，中交房地产集团其他应付款423.68亿元，较上年底下降32.32%，主要系关联方往来款下降所致。截至2023年底，中交房地产集团合同负债1837.81亿元，较上年底增长3.71%，主要系预收购房款增多所致。

图表20 ? 中交房地产集团主要负债情况（单位：亿元）

注：占比指单个负债科目占同期末负债总额的比重资料来源：联合资信根据中交房地产集团年报整理

截至2023年底，中交房地产集团全部债务2225.43亿元，较上年底增长2.51%，较上年底变化不大。债务结构方面，短期债务占28.95%，长期债务占71.05%，以长期债务为主。截至2023年底，中交房地产集团调整后资产负债率有所下降、但全部债务资本化比率和长期债务资本化比率有所上升。

图表21 ? 中交房地产集团债务结构（单位：亿元） 图表22 ? 中交房地产集团债务指标

伴随行业整体盈利能力下降，中交房地产集团营业利润率呈下降态势，资产减值损失与信用减值损失持续对利润造成侵蚀，且需关注中交房地产集归属于母公司股东的净利润情况。

51.97%

54.06%

54.15%

60.98%

61.50%

62.44%

73.82%

74.16%

73.49%

40.00%

45.00%

50.00%

55.00%

60.00%

65.00%

70.00%

75.00%

80.00%

2021年底2022年底2023年底

长期债务资本化比率全部债务资本化比率调整后资产负债率

629.22

571.63

644.26

1416.41

1599.40

1581.17

30.76%

26.33%

28.95%

24.00%

25.00%

26.00%

27.00%

28.00%

29.00%

30.00%

31.00%

32.00%

0.00

500.00

1000.001500.002000.002500.00

2021年底2022年底2023年底短期债务长期债务短期债务占全部债务比重

图表23? 中交房地产集团盈利能力情况（单位：亿元）

资料来源：联合资信根据中交房地产集团年报整理

2023年，中交房地产集团经营活动现金流仍保持净流入态势，净流入规模同比扩大77.74%。中交房地产集团投资活动现金流主要系对合联营企业的投资及拆借款，呈持续净流出态势但净流出规模有所收缩。伴随中交房地产集团经营端加强现金回笼与投资端收敛，2023年，筹资活动现金流转为净流出。

图表24 ? 中交房地产集团现金流量情况（单位：亿元）

资料来源：联合资信根据中交房地产集团年报整理

2 偿债指标变化

2023年，中交房地产集团偿债指标有所波动，整体偿债指标一般。考虑到中交房地产集团作为央企融资优势较强，整体偿债指标有望改善。

图表25 ? 中交房地产集团偿债指标

经营现金/短期债务（倍）

注：经营现金指经营活动现金流量净额，下同资料来源：联合资信根据中交房地产集团年报整理

2023年，中交房地产集团流动比率和速动比率同比变动不大；伴随中交房地产集团加强资金回笼，经营现金对短期债务及利息支出的覆盖程度有所改善；受盈利能力下降影响EBITDA对全部债务和利息支出的覆盖程度有所减弱。

截至2023年底，中交房地产集团重大未决诉讼3起，主要为合同纠纷，涉案金额合计3.28亿元。

截至2023年底，中交房地产集团合并对外担保金额为233.23亿元，主要为对非并表关联方项目公司的担保；占其所有者权益合计的

17.42%，占其归属于母公司所有者权益合计的238.48%，中交房地产集团面临一定或有负债风险。

截至2023年底，中交房地产集团获得主要贷款银行授信额度合计4840.18亿元。其中，已使用额度1607.68亿元，尚未使用的授信额度为3232.50亿元。3 公司本部主要变化情况

中交房地产集团公司本部作为投资控股型企业，收入规模较小，同时承担了较大规模融资职能，需关注其流动性管理情况及整体投资收益情况。

截至2023年底，母公司资产总额432.03亿元，较上年底增长0.83%，变化不大。其中，流动资产133.54亿元(占比30.91%），非流动资产298.49亿元(占比69.09%）。流动资产主要由货币资金（占13.50%）、其他应收款（占68.11%）、和年内到期的非流动资产（占18.38%）构成；非流动资产主要由长期应收款（占58.61%）和长期股权投资（占41.27%）构成。截至2023年底，母公司货币资金18.03亿元，较上年底增长1.20%。

截至2023年底，母公司负债总额318.62亿元，较上年底增长4.59%。其中，流动负债167.75亿元（占比52.65%），非流动负债150.87亿元（占比47.35%）。从构成看，流动负债主要由其他应付款（占56.18%）和一年内到期的非流动负债（占43.23%）构成；非流动负债主要由长期借款（占29.83%）和应付债券（占68.36%）构成。母公司2023年资产负债率为73.75%，较2022年提高2.65个百分点。

2023年，母公司营业总收入为0.17亿元，利润总额为0.73亿元。同期，母公司投资收益为1.17亿元，投资收益情况一般。

4 担保效果评价

中交房地产集团的担保对于“21中交债”的到期还本付息具有显著的保护作用。

以2023年底财务数据测算，“21中交债”债券余额11.00亿元，占中交房地产集团所有者权益总额的0.82%，占比很小。2023年，中交房地产集团EBITDA和经营性净现金流对“21中交债”约的覆盖倍数分别为10.73倍和28.00倍。

九、跟踪评级结论

基于对公司经营风险、财务风险、外部支持及债项条款等方面的综合分析评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为AA

+

，维持“21中交债”的信用等级为AAA，评级展望为稳定。

附件1-1 公司股权结构图（截至2024年3月底）

资料来源：公司提供附件1-2 公司组织架构图（截至2024年3月底）

资料来源：公司提供附件1-3 公司主要子公司情况（截至2023年底）

资料来源：联合资信根据公司年报整理

100.00%

100.00%

52.32%

52.32%

中国交通建设集团有限公司

中国交通建设集团有限公司

中交房地产集团有限公司

中交房地产集团有

中交地产股份有限公司

国务院国有资产监督管理委员

附件2-1 主要财务数据及指标（公司合并口径）

注：1. 本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币；2. 其他应付款和其他流动负债中有息部分调整入短期债务，长期应付款中和租赁负债中有息部分调整入长期债务；3. “--”代表指标不适用资料来源：联合资信根据公司财务数据整理

附件2-2 主要财务数据及指标（公司本部口径）

注：公司本部有息债务数据未经调整；“--”代表指标不适用资料来源：联合资信根据公司年报整理

附件3 主要财务指标的计算公式

注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务全部债务=短期债务+长期债务EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出

附件4-1 主体长期信用等级设置及含义

联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除AAA级、CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。

具体等级设置和含义如下表。

附件4-2 中长期债券信用等级设置及含义

联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。

附件4-3 评级展望设置及含义

评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。