浙江华智控股股份有限公司拟转让 重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路8号的工业用地使用权评估项目 资产评估说明  众华评报字[2012]第 47 号 辽宁众华资产评估有限公司  二〇一二年七月十七日浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路 8 号的工业用地评估项目 资产评估说明 目  录第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ......................................................................... 2第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ......................................................... 3第三部分 资产清查核实情况说明 ..................................................................................... 4第四部分 资产清查核实情况总体说明 ............................................................................. 5第五部分 资产评估技术说明 ............................................................................................. 7第六部分 评估结论及分析 ............................................................................................... 27  ～1～浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路 8 号的工业用地评估项目 资产评估说明 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 ～2～浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路 8 号的工业用地评估项目 资产评估说明 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容省略。 ～3～浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路 8 号的工业用地评估项目 资产评估说明 第三部分 资产清查核实情况说明 按照国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》和国家其他有关资产评估法规的要求，以及规定的法定程序，评估机构在进入评估工作现场前要求产权持有者对纳入评估范围的资产进行清查核实，并根据清查结果进行相应调整处理。本公司评估人员在现场工作期间进行相应核实。 一、评估对象与评估范围 纳入本次评估范围的资产为浙江华智控股股份有限公司拥有的位于重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路 8 号、使用权面积为 29,488.2 平方米的工业用地使用权。 二、资产的分布情况及特点 1、资产的分布情况 委估资产位于重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路 8 号，属同兴工业园范围。 2、资产的特点 本次委估对象位于重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路 8 号，其对应的权证（107房地证 2012 字第 01961 号、01964 号）记载的宗地总面积为 61,629.3 ㎡，本次评估面积为其中的 29,488.2 ㎡（具体范围见红线图），待评估范围土地临同兴园区一路，宗地内部分场地平整，宗地形状总体较规则，局部异形，目前待建设利用。 ～4～浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路 8 号的工业用地评估项目 资产评估说明 第四部分 资产清查核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 本次评估的清查核实工作贯穿于整个评估工作过程，评估人员于 2012 年 6 月 26日进行了现场勘察。评估机构依据制订的资产清查方案，根据资产的特性，进行检查核实。在清查核实的过程中，评估人员主要关注两方面的情况：一是产权持有者产权的真实性并实施了必要的查验程序，二是提供资料的真实性、准确性、完整性，并作了一般验证。 评估人员深入现场对委估资产进行查勘，了解土地的资产的实物情况，将实物与申报资产相核对。 二、影响资产核实的事项及处理方法 1、纳入本次评估范围的土地使用权尚未办理产权分割，评估人员根据现有产权证附图和委托方提供的待评估土地的红线图了解其范围。 2、根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2004）合字（北碚）第 267 号），仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块的容积率为 1.2，未单独明确评估范围内土地的容积率；《建设用地规划许可证》等规划资料亦未约定容积率。 3、委托方现全称为浙江华智控股股份有限公司，产权证记载的评估对象土地权利人为委托方迁址更名前的名称，即重庆华智控股股份有限公司。 三、核实结论 1、纳入本次评估范围的土地使用权尚未办理权证分割，其具体范围和使用权面积根据委托方提供的产权证和宗地红线图进行确定。 2、根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2004）合字（北碚）第 267 号），仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块的容积率为 1.2，未单独明确评估范围内土地的容积率；《建设用地规划许可证》等规划资料亦未约定容积率；根据产权证记载，本次评估范围内的土地所在大地块土地面积为 61,629.3㎡，房屋建筑面积为 8,141.53 ㎡，据此计算目前大地块的实际容积率为 0.13；委估土地现状为空地。因此，根据现有资料并结合地块现状分析认为，评估对象土地的容 ～5～浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路 8 号的工业用地评估项目 资产评估说明积率最高可达 1.2。 3、委托方现全称为浙江华智控股股份有限公司，产权证记载的评估对象土地权利人为委托方迁址更名前的名称，即重庆华智控股股份有限公司。根据委托方提供的公司迁址的变更登记的工商资料可确认本次评估委托方和证载权利人为同一单位。 ～6～浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路 8 号的工业用地评估项目 资产评估说明 第五部分 资产评估技术说明 一、评估范围和评估对象的说明 （一）评估范围 纳入