浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司 股东全部权益价值项目  资产评估说明 中企华评报字(2017)第 4052 号  (共一册，第一册) 北京中企华资产评估有限责任公司 二〇一七年十月二十日 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明  目录 第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明 ..................................................................2 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...........................................................3 第三部分 资产评估说明正文 ............................................................................................4 第一章 评估对象与评估范围说明 ....................................................................................4  一、  评估对象与评估范围 ............................................................................................. 4  二、  企业申报的实物资产情况 ..................................................................................... 4  三、  企业申报的无形资产情况 ..................................................................................... 6  四、  企业申报的表外资产情况 ..................................................................................... 6  五、  引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ......................................................... 7 第二章 资产核实情况总体说明 ........................................................................................8  一、  资产核实人员组织、实施时间和过程 ................................................................. 8  二、  影响资产核实的事项及处理方法 ......................................................................... 9  三、  核实结论................................................................................................................. 9 第三章 资产评估技术说明 ............................................................................................. 10  一、  房屋建筑物评估技术说明 ................................................................................... 10  二、  流动负债评估技术说明 ....................................................................................... 18 第四章 评估结论及分析 ................................................................................................. 20 资产评估说明附件 ............................................................................................................. 22  附件一、企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................ 22北京中企华资产评估有限责任公司 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明  第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明 本资产评估说明仅供委托方及相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。北京中企华资产评估有限责任公司 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。北京中企华资产评估有限责任公司 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 第三部分  资产评估说明正文 第一章 评估对象与评估范围说明 一、 评估对象与评估范围 (一)委托评估对象与评估范围 评估对象是浙江世文教育科技有限公司(简称“世文教育”)的股东全部权益价值。 评估范围具体包括非流动资产(固定资产)及流动负债。 (二)委托评估的资产类型与账面金额 截至评估基准日 2017 年 9 月 30 日，企业总资产账面价值为1,297.39 万元，负债账面价值为 1.47 万元，股东全部权益账面价值为1,295.92 万元(账面值业经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了标准无保留意见)。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 (三)委托评估的资产权属状况 评估范围内的资产权属清晰，权属证明完善。 二、 企业申报的实物资产情况 企业申报的纳入评估范围的实物资产为房地产。实物资产的类型及特点如下： 为世文教育名下的 14 处房产，具体情况如下表所示： 证载权利序号 不动产权证 用途 详细地址 层数 面积  人 浙江世文 庆春苑 15 幢底层 浙（2017）杭州市不 1  教育科技 商业 商场 01 室（太平 1/7 110.94 动产权第 0307670 号 有限公司 门直街 46 号） 2 浙（2017）杭州市不 浙江世文 商业 东园街 33 号 1/7 143.41北京中企华资产评估有限责任公司 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明  证载权利序号  不动产权证 用途 详细地址  层数 面积  人 动产权第 0307514 号 教育科技  有限公司  浙江世文 浙（2017）杭州市不 广景苑 1 幢 8 号商  教育科技 商业 1/7 63.07 动产权第 0307353 号  铺  有限公司 3  浙江世文 浙（2017）杭州市不 广景苑 1 幢 9 号商  教育科技 商业 1/7 62.25 动产权第 0306153 号  铺  有限公司  浙江世文 浙（2017）杭州市不 4  教育科技 商业 候潮路 46 号 1/7 132.00 动产权第 0306150 号  有限公司  浙江世文 浙（2017）杭州市不 5  教育科技 商业 望江路 164 号 1/7 109.40 动产权第 0306136 号  有限公司  临平西大街龙王  浙江世文  公寓东区楠快龙 浙（2017）余杭区不  教育科技 商业 皇塘路 2-13 号（临 1-2/2 86.01 动产权第 0154588 号  有限公司 平龙皇塘路 26 6  号） 7  临平西大街龙王  浙江世文  公寓东区楠快龙 浙（2017）余杭区不  教育科技 商业 皇塘路 2-14 号（临 1-2/2 86.01 动产权第 0154596 号  有限公司 平龙皇塘路 28 号）  浙江世文  田园公寓 1 幢 5 浙（2017）杭州市不 7  教育科技 商业 单元 101 室（半山 1/6 83.36 动产权第 0306129 号  有限公司  路 24 号）  浙江世文 浙（2017）杭州市不 8  教育科技 商业 白石巷 40 号 1/6 158.17 动产权第 0306096 号  有限公司  浙江世文 浙（2017）余杭区不 留下宏丰家具城 9  教育科技 商业 1-2/15 286.76 动产权第 0154575 号 （五幢 6-110）  有限公司北京中企华资产评估有限责任公司 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明  证载权利序号  不动产权证 用途 详细地址 层数 面积  人  浙江世文 浙（2017）临安市不 临安锦城星港 9  教育科技 商业 1-2/14 102.98 动产权第 0023438 号 月花园 2-102  有限公司  浙江世文 浙（2017）临安市不 临安锦城星港 9 10 教育科技 商业 1-2/14 112.82 动产权第 0023437 号 月花园 2-103  有限公司  浙江世文 浙（2017）临安市不 临安锦城星港 9  教育科技 商业 1-2/14 152.56 动产权第 0023436 号 月花园 2-104  有限公司  浙江世文 浙（2017）桐庐县不 桐庐桐君街道中 11 教育科技 商业 1/7 122.42 动产权第 0018566 号 杭路 342 号  有限公司  浙江世文 浙（2017）建德市不 建德新安江江滨  教育科技 商业 1/5  68.68 动产权第 0015088 号 路 52 号  有限公司 12  浙江世文 浙（2017）建德市不 建德新安江江滨  教育科技 商业 2/5  36.77 动产权第 0015088 号 路 52 号  有限公司  浙江世文 浙（2017）淳安县不 千岛湖镇人民路 13 教育科技 商业 1-2/6 90.16 动产权第 0013188 号 38-9 号  有限公司  浙江世文 浙（2017）萧山区不 萧山洄澜南苑  教育科技 商业 1/2  97.12 动产权第 0077845 号 8-10 幢 1-2 层 14 有限公司 1  浙江世文 浙（2017）萧山区不 萧山洄澜南苑  教育科技 商业 2/2 228.24 动产权第 0077845 号 8-10 幢 1-2 层  有限公司 合计  2,333.13 三、 企业申报的无形资产情况 无。 四、 企业申报的表外资产情况北京中企华资产评估有限责任公司  浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权  涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 无。 五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 本评估报告利用了瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）2017 年10 月 10 日出具的瑞华审字[2017]33090022 号标准无保留意见审计报告。北京中企华资产评估有限责任公司 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 第二章 资产核实情况总体说明 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，制定了详细的现场清查核实计划。2017 年 9 月 30 日至 2017 年 10 月 10 日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。 1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。 2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。 3.现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。 4.补充、修改和完善资产评估申报明细表 评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。北京中企华资产评估有限责任公司 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 5.查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。 二、 影响资产核实的事项及处理方法 资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产核实的事项。 三、 核实结论 浙江世文教育科技有限公司资产核实结果与账面记录相一致，资产产权清晰，权属证明文件齐全。评估基准日账面财务数据业经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了标准无保留意见。北京中企华资产评估有限责任公司  浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权  涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 第三章 资产评估技术说明 一、 房屋建筑物评估技术说明 (一)评估范围 纳本次评估范围为浙江世文教育科技有限公司所拥有的房地产。 房地产共 14 处，包括采荷发行站、艮山发行站、景芳发行站等，合计建筑面积 2,333.13 平方米。 截至评估基准日，账面价值情况如下： 金额单位：人民币元  账面价值  项目名称 原值  净值房屋建筑物  20,337,780.17 12,973,914.31固定资产合计 20,337,780.17 12,973,914.31减：固定资产减值准备  0.00 0.00固定资产净额 20,337,780.17 12,973,914.31 (二)房屋建筑物概况 1.主要资产状况 (1)采荷发行站：位于庆春苑 15 幢底层商场 01 室（太平门直街 46号），建成于 2000 年 1 月，设计用途为商服，位于一楼，建筑面积110.94 平方米，混合结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，陶瓷地砖，卷帘门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 (2)艮山发行站：位于东园街 33 号，建成于 1995 年 6 月，设计用途为商服，位于一楼，建筑面积 143.41 平方米，混合结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，白色陶瓷地砖，卷帘门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 (3)景芳发行站：位于广景苑 1 幢 8-9 号商铺，建成于 2007 年 6 月，设计用途为商服，位于一楼，建筑面积 125.32 平方米，混合结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，白色陶瓷地砖，卷帘门；墙体无裂纹、北京中企华资产评估有限责任公司 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明渗漏现象，维护保养较好。 (4)紫阳发行站：位于候潮路 46 号，建成于 1998 年 7 月，设计用途为商服，位于一楼，建筑面积 132.00 平方米，混合结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，普通陶瓷地砖，卷帘门；墙体有部分裂纹、渗漏现象，维护保养一般。 (5)清泰发行站：位于望江路 164 号，建成于 2000 年 1 月，设计用途为商服，位于一楼，建筑面积 109.40 平方米，混合结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，普通陶瓷地砖，部分为实木地板，卷帘门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 (6)余杭发行站：位于临平西大街龙王公寓东区楠快龙皇塘路 2-13号（临平龙皇塘路 26、28 号），建成于 2005 年 6 月，设计用途为商服，位于一楼，建筑面积 172.02 平方米，混合结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，普通陶瓷地砖，部分为实木地板，卷帘门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 (7)半山发行站：位于田园公寓 1 幢 5 单元 101 室（半山路 24 号），建成于 1996 年 7 月，设计用途为商服，位于一楼，建筑面积 83.36 平方米，混合结构，外墙为深灰色瓷砖，内墙为普通涂料刷白，高档陶瓷地砖，部分为实木地板，玻璃推门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 (8)三塘发行站：位于白石巷 40 号，建成于 2002 年 3 月，设计用途为商服，位于一楼，建筑面积 158.17 平方米，混合结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，普通陶瓷地砖，玻璃推门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 (9)留下发行站：位于留下宏丰家具城（五幢 6-110），建成于 2008年 5 月，设计用途为商服，位于一至二楼，建筑面积 286.76 平方米，钢混结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，一楼为普通陶瓷地砖，二楼为木质地板，玻璃推门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 (10)临安发行站：位于临安锦城星港 9 月花园 2-102、103、104 号，建成于 2007 年 5 月，设计用途为商服，位于一至二楼，建筑面积 368.36平方米，钢混结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，一楼为普通陶瓷北京中企华资产评估有限责任公司 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明地砖，二楼为木质地板，玻璃推门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 (11)桐庐发行站：位于桐庐桐君街道中杭路 342 号，建成于 2003年 8 月，设计用途为商服，位于一至二楼，建筑面积 122.42 平方米，混合结构，外墙为普通瓷砖，内墙为普通涂料刷白，普通陶瓷地砖，玻璃推门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 (12)建德发行站：位于建德新安江江滨路 52 号，建成于 1995 年 5月，设计用途为商服，位于一至二楼，建筑面积 105.45 平方米，钢混结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，一楼为普通陶瓷地砖，二楼为木质地板，卷帘门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 (13)淳安发行站：位于千岛湖镇人民路 38-9 号，建成于 2002 年 10月，设计用途为商服，位于一至二楼，建筑面积 90.16 平方米，混合结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，普通陶瓷地砖，玻璃推门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 (14)萧山发行站：位于萧山洄澜南苑 8-10 幢 1-2 层，建成于 1993年 1 月，设计用途为商服，位于一至二楼，建筑面积 325.36 平方米，混合结构，外墙与内墙均为普通涂料刷白，一楼为普通陶瓷地砖，二楼为木质地板，玻璃推门；墙体无裂纹、渗漏现象，维护保养较好。 2.账面价值的构成 房屋建筑物账面原值主要包括房屋的购置成本及相关税费。 3.权利状况 纳入评估范围的 14 处房地产均已取得不动产权证，证载权利人均为浙江世文教育科技有限公司。 (三)核实工程 1.核对原始资料 根据被评估单位提供的房屋建筑物评估明细表，对房屋建筑物进行了核对，对明细表填写不符合评估要求之处与被评估单位有关人员共同修正，对项目不全或错误之处予以更正。 2.现场勘察 (1)对房屋建筑物的现场查勘评估，按照《资产评估准则》的要北京中企华资产评估有限责任公司 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明求，遵循独立、客观、公正的原则，根据被评估单位提供的建筑物评估明细表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、采暖通风等设备情况，进行现场查勘核实，并结合现场了解的建筑物个别因素、区域因素及建筑物各部位完损状况，作好详细记录。 (2)同时考察房屋建筑物结构及内容是否与申报情况一致，重点查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。 ①结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。 ②装饰：对房屋建筑物装饰查看的主要内容是看装饰的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。 ③设备：水、电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。 ④围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 3.市场调查 评估人员通过收集房地产所在地商品房售价的基础资料，主要选取与委估房产毗邻，结构、用途相同，交易时点相近，交易情况相同的房地产作为可比实例。 (四)评估方法 评估人员根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，从而恰当选择评估方法。考虑评估对象在同一供需圈内存在较多类似交易案例的房地产，本次评估采用市场法，以市场法进行评估的房地产，其价值包含所占用的土地价值。 1.市场法是通过类似房地产的成交价格来求取评估对象价值的北京中企华资产评估有限责任公司 浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权 涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 方法；较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的 类似房地产，然后将它们与评估对象进行比较，对它们的成交价格进 行适当的处理来求取评估对象价值的方法。 2.房地产评估计算公式为： 评估对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正×交易期日修 正×区域因素修正×个别因素修正 交易情况因素修正：是指可比实例交易情况与被评估房地产交易 情况的不同所影响的被评估房地产价格的差异。 交易期日修正：是指可比实例交易时间与被评估房地产价值分析 基准日相差时间所影响的被评估房地产价格的差异。 区域因素修正：是指房地产所在地区或地段条件对房地产价格的 影响差异。 个别因素修正：是指可比实例的个体状况与被评估房地产个体状 况的不同所影响的被评估房地产价格的差异。 (五)典型案例 案例：艮山发行站(明细表 4-6-1，序号 2) 1.概况 艮山发行站：位于东园街 33 号，建成于 1995 年 6 月，设计用途 为商服，位于一楼，建筑面积 143.41 平方米，混合结构，外墙与内墙 均为普通涂料刷白，白色陶瓷地砖，卷帘门；墙体无裂纹、渗漏现象， 维护保养较好。 2.选择交易案例 根据委估对象所处位置，通过市场调查和比较分析，选取位于同 一供需范围内近期成交的、与委估对象位置、装修及结构等类似的多 个房产作为参照物，在充分了解参照物及委估对象状况的前提下，以 参照物的成交价格为基础，通过修正得出评估对象的市场价值。此次 评估所选的对比案例的情况如下：案例 项目名称 结构 交易时间 用途 建造时期 楼层 售价(元/M2)待估 东园街 33 号 混合 2017/09 商业 1995 年 1/7  待估 A 国北路二号线 混合 2017/09 商业 2000 年 1/6  60,714.00 北京中企华资产评估有限责任公司  浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权  涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明案例 项目名称 结构 交易时间  用途 建造时期 楼层  售价(元/M2)  建国路与体育 B 混合 2017/10 商业 2000 年 1/6 61,458.00  场路十字路口 C 十字街路口 混合 2017/09 商业 2000 年 1/6 61,702.00 3.比较因素的选择 根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响待估对象价值的比 较因素，主要包括：交易日期、交易情况、区域因素和个别因素等。 详见下表：  比较因素条件说明表 比较因素  待估房地产 案例 A 案例 B 案例 C 交易价格  待估 60,714.00  61,458.00  61,702.00 交易情况  挂牌  挂牌  挂牌 交易时间  2017/09 2017/10 2017/09 商业氛围好， 商业氛围好， 商业氛围好， 商业氛围好， 商业繁华程度 人流量大 人流量大  人流量大  人流量大 红线外通路、 红线外通路、 红线外通路、 红线外通路、 基础设施完善程 通电、供水、 通电、供水、 通电、供水、 通电、供水、 区  度  排水、通讯及 排水、通讯及 排水、通讯及 排水、通讯及 域 红线内场地平整 红线内场地平整 红线内场地平整 红线内场地平整 因 交通便捷程度  较好  较好  较好  较好 素 区域环境条件  较好  较好  较好  较好 土地使用限制  无 无 无 无 公共设施完善程 交通便捷，  交通便捷， 交通便捷， 交通便捷， 度 设备完善 设备完善  设备完善  设备完善 城市规划符合度 符合  符合  符合  符合 临街状况、地势 较好  一般  较好  较好  房地产用途  商业  商业  商业  商业 个 房地产新旧程度 较旧  较旧  较旧  较旧 别  面积 143.41  28.00  48.00  47.00 因 装修情况  简装修  简装修 简装修 简装修 素 设施设备 一般  一般  较好  一般  平面布置 一般  一般  一般  一般  工程质量 一般  一般  一般  一般 北京中企华资产评估有限责任公司  浙江华媒教育科技有限公司拟收购股权  涉及的浙江世文教育科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 比较因素  待估房地产  案例 A 案例 B 案例 C 建筑结构 混合  混合  混合  混合 楼层 1/7 1/6 1/6  1/6 朝向 南北  南北  南北  南北 4.比较因素修正 将交易案例与评估对象进行比较，从交易情况、交易时间、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出评估对象的比准价格。详见下表：  比较因素条件指数表  比较因素  待估房地产  案例 A 案例 B 案例 C  交易价格 待估 60714 61458 61702  交易情况 100  102 102 102  交易时间 100  100 100 100 商业繁华程度  100