☆经营分析☆ ◇000667 ST美置 更新日期：2023-07-13◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发、装配式建筑业务。
【2.主营构成分析】
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 464018.99｜ 31012.19｜ 6.68｜ 87.69｜
｜装配式建筑业务 ｜ 56698.53｜ -14137.86｜-24.94｜ 10.71｜
｜其他业务 ｜ 7327.54｜ 2384.13｜ 32.54｜ 1.38｜
｜PPP项目 ｜ 1127.33｜ 1018.91｜ 90.38｜ 0.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 464018.99｜ 31012.19｜ 6.68｜ 87.69｜
｜装配式建筑业务 ｜ 56698.53｜ -14137.86｜-24.94｜ 10.71｜
｜其他业务 ｜ 7327.54｜ 2384.13｜ 32.54｜ 1.38｜
｜PPP项目 ｜ 1127.33｜ 1018.91｜ 90.38｜ 0.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖北 ｜ 268330.89｜ 16704.53｜ 6.23｜ 50.71｜
｜安徽 ｜ 183151.54｜ 7077.44｜ 3.86｜ 34.61｜
｜江苏 ｜ 38551.05｜ -1157.45｜ -3.00｜ 7.29｜
｜重庆 ｜ 7728.11｜ -978.45｜-12.66｜ 1.46｜
｜其他业务 ｜ 7327.54｜ 2384.13｜ 32.54｜ 1.38｜
｜陕西 ｜ 6906.57｜ 4528.38｜ 65.57｜ 1.31｜
｜山东 ｜ 6596.93｜ -3349.96｜-50.78｜ 1.25｜
｜四川 ｜ 4339.56｜ -1153.71｜-26.59｜ 0.82｜
｜湖南 ｜ 3753.53｜ -1893.04｜-50.43｜ 0.71｜
｜其他地区 ｜ 1448.86｜ -2091.05｜-144.3｜ 0.27｜
｜ ｜ ｜ ｜ 2｜ ｜
｜广深 ｜ 549.26｜ 298.20｜ 54.29｜ 0.10｜
｜辽宁 ｜ 488.54｜ -91.66｜-18.76｜ 0.09｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 232173.15｜ 4661.72｜ 2.01｜ 88.78｜
｜装配式建筑业务 ｜ 26370.50｜ 643.30｜ 2.44｜ 10.08｜
｜其他业务 ｜ 2963.87｜ 820.80｜ 27.69｜ 1.13｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 232173.15｜ 4661.72｜ 2.01｜ 88.78｜
｜装配式建筑业务 ｜ 26370.50｜ 643.30｜ 2.44｜ 10.08｜
｜其他业务 ｜ 2963.87｜ 820.80｜ 27.69｜ 1.13｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖北 ｜ 198896.45｜ 3578.96｜ 1.80｜ 76.06｜
｜江苏 ｜ 37311.63｜ -30.92｜ -0.08｜ 14.27｜
｜安徽 ｜ 9326.71｜ 280.26｜ 3.00｜ 3.57｜
｜重庆 ｜ 4152.57｜ 685.52｜ 16.51｜ 1.59｜
｜湖南 ｜ 3232.15｜ 91.15｜ 2.82｜ 1.24｜
｜其他业务 ｜ 2963.87｜ 820.80｜ 27.69｜ 1.13｜
｜山东 ｜ 1932.92｜ -359.47｜-18.60｜ 0.74｜
｜陕西 ｜ 1896.24｜ 1199.26｜ 63.24｜ 0.73｜
｜其他 ｜ 1165.57｜ -113.91｜ -9.77｜ 0.45｜
｜辽宁 ｜ 424.84｜ -41.93｜ -9.87｜ 0.16｜
｜广深 ｜ 204.57｜ 16.09｜ 7.87｜ 0.08｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2021年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 269851.07｜ 52154.78｜ 19.33｜ 75.80｜
｜装配式建筑业务 ｜ 75877.81｜ -264.67｜ -0.35｜ 21.31｜
｜PPP项目 ｜ 4828.88｜ 4620.02｜ 95.67｜ 1.36｜
｜其他业务 ｜ 3812.18｜ 230.60｜ 6.05｜ 1.07｜
｜现代农业 ｜ 1625.80｜ -1589.67｜-97.78｜ 0.46｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 269851.07｜ 52154.78｜ 19.33｜ 75.80｜
｜装配式建筑业务 ｜ 75877.81｜ -264.67｜ -0.35｜ 21.31｜
｜PPP项目 ｜ 4828.88｜ 4620.02｜ 95.67｜ 1.36｜
｜其他业务 ｜ 3812.18｜ 230.60｜ 6.05｜ 1.07｜
｜现代农业 ｜ 1625.80｜ -1589.67｜-97.78｜ 0.46｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜陕西 ｜ 113877.31｜ 39451.63｜ 34.64｜ 31.99｜
｜浙江 ｜ 95386.01｜ -3439.88｜ -3.61｜ 26.79｜
｜湖北 ｜ 51922.30｜ 9201.02｜ 17.72｜ 14.59｜
｜安徽 ｜ 39567.38｜ 5037.51｜ 12.73｜ 11.11｜
｜山东 ｜ 15629.40｜ -437.36｜ -2.80｜ 4.39｜
｜重庆 ｜ 15403.20｜ 5056.82｜ 32.83｜ 4.33｜
｜湖南 ｜ 12930.53｜ 264.13｜ 2.04｜ 3.63｜
｜江苏 ｜ 3925.74｜ -583.31｜-14.86｜ 1.10｜
｜其他业务收入 ｜ 3812.18｜ 230.60｜ 6.05｜ 1.07｜
｜广深 ｜ 1879.81｜ 694.37｜ 36.94｜ 0.53｜
｜辽宁 ｜ 1256.67｜ -425.55｜-33.86｜ 0.35｜
｜其他 ｜ 405.22｜ 101.07｜ 24.94｜ 0.11｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2021年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 39168.48｜ 2664.68｜ 6.80｜ 52.57｜
｜PC、EPC业务 ｜ 31973.87｜ -1822.65｜ -5.70｜ 42.91｜
｜其他业务 ｜ 2193.89｜ 405.52｜ 18.48｜ 2.94｜
｜现代农业 ｜ 1173.62｜ -1080.46｜-92.06｜ 1.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 39168.48｜ 2664.68｜ 6.80｜ 52.57｜
｜PC、EPC业务 ｜ 31973.87｜ -1822.65｜ -5.70｜ 42.91｜
｜其他业务 ｜ 2193.89｜ 405.52｜ 18.48｜ 2.94｜
｜现代农业 ｜ 1173.62｜ -1080.46｜-92.06｜ 1.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜安徽 ｜ 29942.20｜ 1126.75｜ 3.76｜ 40.19｜
｜湖北 ｜ 17576.02｜ -1153.45｜ -6.56｜ 23.59｜
｜重庆 ｜ 9703.71｜ 1450.99｜ 14.95｜ 13.02｜
｜山东 ｜ 9223.24｜ -148.31｜ -1.61｜ 12.38｜
｜湖南 ｜ 5335.12｜ -78.25｜ -1.47｜ 7.16｜
｜辽宁 ｜ 1708.15｜ -1415.97｜-82.89｜ 2.29｜
｜陕西 ｜ 825.97｜ 429.38｜ 51.99｜ 1.11｜
｜广东 ｜ 114.58｜ 54.13｜ 47.24｜ 0.15｜
｜四川 ｜ 80.88｜ -98.18｜-121.4｜ 0.11｜
｜ ｜ ｜ ｜ 0｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2022-12-31】
一、报告期内公司所处的行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
房地产业的披露要求
1、房地产行业回顾
2022年，由于超预期因素频发，房地产行业经历了行业寒冬的深度调整，也是房地
产调控频率最高的一年。2023年政府工作报告在指出未来一年的房地产工作重点时
表示，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进
房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好
新市民、青年人等住房问题。从政策端看，2022年，“保交楼”成为下半年楼市关
键词，中央积极表态叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任多措并举促进
问题项目交付。地方政策从试探性松绑到应出尽出，两度降准，三次降息，阶段性
放宽房贷利率下限。房企融资政策持续放松，“金融16条”后监管对房企融资态度
逐渐转向保主体。
从投资端看，2022年房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%，其中住宅投资
10.06万亿，下降9.5%。房地产继续深度调整，开发投资规模降至五年新低。房屋
施工面积904,999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639,696万平方
米，下降7.3%。房屋新开工面积120,587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工
面积88,135万平方米，下降39.8%。建安投资乏力，土地市场民营房企持续缺席。
房屋竣工面积86,222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62,539万平方米
，下降14.3%，保交楼方针下房屋竣工面积显著增长。
从销售端看，2022年，商品房销售面积135,837万平方米，比上年下降24.3%，其中
住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额为13.3万亿元，与2017年基本持平，比去
年下降26.7%，增幅创历年新低。政策端持续发力，从预售资金监管的持续规范到
下半年以“三支箭”为代表的“保交楼、稳主体”政策，旨在从各方面改善优质房
企的流动性。
2、装配式建筑行业回顾
2022年1月，住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑业发展规划》（以下简称《
规划》），提出到2025年，装配式建筑占新建建筑的比例达30%以上；新建建筑施
工现场建筑垃圾排放量控制在每万平方米300吨以下，建筑废弃物处理和再利用的
市场机制初步形成，建设一批绿色建造示范工程。同时对“十三五”时期的发展进
行了总结，“十三五”期间，我国建筑业改革发展成效显著，全国建筑业增加值年
均增长5.1%，占国内生产总值比重保持在6.9%以上。2020年，全国建筑业总产值达
26.39万亿元，实现增加值7.2万亿元，占国内生产总值比重达到7.1%，房屋施工面
积149.47亿平方米，建筑业从业人数5,366万人。但是，在取得成绩的同时，建筑
业依然存在发展质量和效益不高的问题，集中表现为发展方式粗放、劳动生产率低
、高耗能高排放、市场秩序不规范等。
为进一步推动建筑业转型发展，《规划》提出了加快智能建造与新型建筑工业化协
同发展、健全建筑市场运行机制、完善工程建设组织模式、培育建筑产业工人队伍
、完善工程质量安全保障体系、稳步提升工程抗震防灾能力、加快建筑业“走出去
”步伐等主要任务。
各地也相继出台了装配式建筑发展意见去进一步实现地区装配式建筑目标。其中，
北京市人民政府在2022年4月发布的《关于进一步发展装配式建筑的实施意见》中
提出到2025年，实现装配式建筑占新建建筑面积的比例达到55%，基本建成以标准
化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用为主要
特征的现代建筑产业体系的目标。上海市委、市政府于2022年7月印发的《关于完
整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的实施意见》提出要实施工程建
设全过程绿色建造，全面推广装配式建筑和全装修住宅。广东省住房城乡建设厅等
部门在2022年9月发布的《关于加快新型建筑工业化发展的实施意见》明确了到202
5年底，全省装配式建筑占新建建筑面积比例达到30%以上，其中重点推进地区达到
35%以上，积极推进地区达到30%以上，鼓励推进地区达到20%以上的发展目标。
从“十四五”期间各省市装配式建筑政策和发展规划来看，80%以上城市已明确要
求装配式建筑的装配率不低于50%。2022年以来，强制上竖向构件或通过3%容积率
奖励政策等措施鼓励上竖向的城市比例大幅增加，包括上海、北京、天津、武汉、
合肥、郑州、杭州、济南、青岛、佛山、中山、珠海、洛阳、开封、泰安等40余个
城市。
部分城市在容积率奖励、提前预售和资金监管等方面的政策支持力度加大，如北京
市对采用装配式建筑的商品房开发项目在办理房屋预售时，可不受项目建设形象进
度要求的限制，对装配率达到50%以上装配式建筑，给予180元/平方米的奖励资金
，同时给予实施项目不超过3%的面积奖励、增值税即征即退优惠等。济南市对投入
资金达到工程建设总投资的25%以上且已完成基础工程的装配式建筑项目，可申请
办理《商品房预售许可证》，各拨付节点预售资金监管留存比例可下调10个百分点
，给予3%的容积率奖励，并享受税收优惠等政策。
部分城市对于上竖向构件的高装配率项目进行特殊补贴，如上海市对评价等级达到
AA的装配式建筑，补贴每平方米60元，达到AAA的每平方米补贴100元。“十四五”
时期是落实“双碳”目标的关键时期，建筑节能与绿色建筑行业将面临转型发展问
题，也将迎来重要的发展机遇。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
房地产业的披露要求
报告期内，公司主要从事房地产开发、装配式建筑业务。
房地产开发业务：公司拥有房地产开发企业一级资质，所开发的项目分布在武汉、
合肥、重庆、西安、芜湖、杭州、嘉兴、江阴、无锡、中山等国内大中型城市，其
中武汉、合肥、苏州、重庆为公司业务重点区域。公司房地产开发项目主要为装配
式示范项目，通过自主开发推广叠合剪力墙技术体系，为各地打造装配式建筑标杆
，引领当地房地产和建筑产业升级。
装配式建筑业务：公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计建筑行业
（建筑工程）甲级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰工程专
业承包贰级资质，具有成熟的装配式建筑专项设计和基于BIM平台的设计、建造及
供应链管理应用能力。以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，通过
叠合剪力墙体系施工队伍和营销队伍，基于集团布局的城市装配式优惠政策，承接
装配式建筑专项分包及装配式装修业务。报告期内，公司投产的武汉江夏、青岛即
墨、湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗、成都金堂等多家工厂
，为各工厂周边重点城市的客户提供配式建筑专项分包及装配式装修业务服务。
1、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析
公司房地产业务主要集中在武汉、合肥、重庆等新一线城市和长三角、珠三角城市
群。
武汉区域市场：
（1）房地产市场：2022年武汉市全年供地992万方，成交867万方，多为底价成交
。
2022年武汉市住宅市场全年供求双降。全年住宅供应建面约1,077万㎡，同比下滑
约54%；成
交建面约1,310万㎡，同比下滑约42%，成交均价14,922元/㎡，环比下跌约6%；202
2年受宏观经济环境影响，全市楼市持续低迷，但随着第四季度救市政策纷纷出台
，全年楼市在年末有翘尾趋势。公司在武汉及周边市场开发有美好长江首玺、黄石
半山云廷等楼盘，全装全配“拎包入妆产品，提升业主入住体验同时获得市场认可
。
（2）装配式建筑市场：2022年武汉市全市新建装配式建筑面积1,704.5万平方米，
完成目标任务的102.7%，其中江汉区、武昌区项目推进情况较好，均超额完成目标
任务25%以上。全市共确定装配式建筑示范项目27个，其中武昌区超额完成目标任
务，黄陂区、新洲区未完成目标任务。从装配式建筑目标任务完成情况看，虽然绝
大部分市州均完成了新建装配式建筑面积的总目标，但从统计上报的项目信息来看
，新开工装配式项目多为工业建筑，这一方面是因为受国家房地产宏观调控及需求
萎缩等多重因素的影响，房地产开发项目大幅减少，另一方面也因为部分市州对民
用建筑工程采用装配式方式建造重视程度不够，导致全省装配式建筑发展质量不高
。随着中央“十四五”规划和湖北拾十四五”规划文件出台，武汉市也持续把发展
装配式建筑作为推进新型建筑工业化、加快装配式建筑项目落地，鼓励打造高质量
装配式住宅项目。
合肥区域市场：
（1）房地产市场：2022年合肥土地市场成交量升价跌，土拍热度有所下降。2022
年合肥市涉宅用地成交建面1,086万平，同比增加129.7%。在成交的涉宅地块中，
有30宗地达最高限价，进入竞品质阶段，这些地块主要集中在滨湖、包河、蜀山等
区域。住宅用地成交楼面均价5,739元/㎡，同比下降29.9%；土地溢价率为6.38%，
同比下降8%。2022年合肥新房网签3.76万套，同比21年的5.39万套下跌约30.1%，
均价整体呈稳步攀升趋势。其中，合肥市区（不含四县一市）2022年12月的最新商
品住宅成交均价为20,419元/㎡，较2021年同期上涨了10.7%，主要源于区域成交结
构和楼市调控政策松绑。2022年公司开发的合肥云玺项目，实现年度签约1.2亿，
顺利完成了项目清盘的任务，年度销售公寓344套，公寓销售套数位列合肥同类市
场前三名。
（2）装配式建筑市场：2022年全市新建装配式建筑面积达到1,200万平方米以上，
重点推进区域装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于30%，积极推进区域不低于2
5%，政府投资总建筑面积大于10万平方米或单体工程大于1万平方米的公建项目，
全部纳入装配式建筑项目库。全市新建商业开发项目，采用装配式建筑面积占比应
达到30%-50%。
重庆区域市场：
（1）房地产市场：2022年重庆主城区供地622万方，同比下降67.6%，公告楼面均
价5,604元/㎡，同比下降11.2%；成交611万方，同比下降65.0%，成交楼面均价5,8
54元/㎡，同比下降15.8%，平均溢价率3.2%。土地市场疲软，供应成交量急剧下滑
。受全国大环境影响，2022年全年住宅供应926万方，同比下降57%，成交1489万方
，同比下滑48%，价格8,670元/㎡，同比下滑244%；四季度整体成交再度下滑，达
到历史低位。公司开发的美好天赋项目2022年签约17,223万元，回款约19,919万元
，巴南时光名著项目2022年签约12,825万元，回款约14,268万元，同比2021年小幅
下滑。
（2）装配式建筑市场：2022年重庆市累计开工装配式建筑超过4,000万平方米，去
年新建建筑中装配式建筑占比超过18%，其中中心城区达到36%；培育国家级产业基
地6家，市级产业基地29家，部品部件生产企业60余家。力争到2025年，全市装配
式建筑占新建建筑的比例达到30%。重庆市住房城乡建委等部门联合出台《重庆市
绿色建筑产业与绿色金融协同发展工作试点方案》，要求创新绿色金融服务，支持
建筑行业绿色发展，确保碳达峰、碳中和目标如期实现。力争到2025年，全市城镇
新建建筑中绿色建筑面积占比达到100%，绿色建材应用比例不低于70%。
长三角区域市场：
（1）房地产市场：2022年，长三角商品住宅成交面积同比下降近四成，规模处于2
015年来最低水平。2022年初，长三角地区商品住宅成交面积同比下降超50%，二、
三季度利好政策陆续出台，房企抓住窗口期集中出货，商品住宅成交面积同比降幅
明显收窄，但四季度需求集中释放后略显乏力，新房市场修复放缓。2022年，公司
合作开发的杭州临安锦云澜天里项目顺利交付，张家港滨江映项目二期加推，持续
销售中。
（2）装配式建筑市场：长三角区域是全国装配式建筑发展最快、规模最大的地区
。数据显示，2022年长三角三省一市建筑业总产值近9万亿元，占全国建筑业总产
值的28.8%。具体到江苏，截至2022年底，全省已累计完成装配式建筑面积2.1亿平
方米，创建国家级装配式建筑示范城市5个。根据国家战略规划要求，推动生产和
施工智能化升级，扩大标准化构件和部品部件使用规模，提高装配式建筑综合效益
，安徽省要求到2025年，全省培育50个以上省级装配式建筑产业基地、3—5个省级
装配式建筑产业园区，产能达到5,000万㎡，装配式建筑占到新建建筑面积的30%；
江苏省要求到2025年，装配式建造成为主要建造方式，装配式建筑占新建建筑比例
达到50%，新建成品住房比例达到50%以上，建筑产业现代化水平
继续保持在全国的领先地位；上海市要求到2025年，全市范围内国有建设用地新建
项目100%实施装配式建筑。
珠三角区域市场：
（1）房地产市场：2022年1-11月，广东房地产开发投资1.36万亿元，同比下降15.
1%；其中，商品住宅投资下降14.9%。分区域看，珠三角核心区开发投资下降11.2%
，沿海经济带下降29.8%，北部生态发展区下降37.6%。1-11月，广东省全省商品房
销售面积下降24.9%。2022年，受行业周期性下行的影响，深圳新房市场表现相对
低迷。全年新建商品住宅供应面积约402万㎡，成交面积约343万㎡，供需两端同比
均下降近三成，年末出清周期约12个月，达近三年高位。新房价格整体表现稳定，
2022年深圳新建住宅价格累计下跌0.12%，12月均价54,107元/㎡，跌至4年内最低
水平。广州土地市场整体遇冷，涉宅用地供求规模降幅明显。全年涉宅用地供应58
宗，供应建面918万㎡，同比下降近六成；成交48宗，成交建面820万㎡，同比下降
超四成。在成交地块中，有9宗溢价成交，其中溢价率最高为15%，3宗地块溢价率
不足1%。截至2022年底，东莞全域已取消限购，首付比例下降，最低降至20%，另
有增值税免征年限5年改为2年、新房限售从3年改为2年、二孩及三孩家庭可新增购
买一套住房等，政策托底意味较浓。整体来看，2022年，珠三角整体房地产市场低
位运行，延续了2021年下半年以来的调整态势，购房信心明显不足，深圳、广州、
东莞等重点城市新建商品住宅整体成交规模降幅超三成，土地市场也出现持续低迷
态势。
（2）装配式建筑市场：根据广东省发布的《广东省人民政府办公厅关于大力发展
装配式建筑的实施意见》，到2025年，主要地区达30%以上，其余地区达20%。其中
，2022年以广州、深圳、佛山、惠州为代表的核心城市装配式建筑推进速度较快，
深圳市入选国家智能建造试点城市，2022年新开工装配式建筑面积1,845万平方米
，新增绿色建筑面积1,816万平方米。佛山市2022年完成了新建装配式建筑占新建
建筑面积26%以上的目标任务，政府投资工程装配式建筑占比也达到了 60%以上。
惠州市新开工装配式建筑面积从2020年的8.3%上升到2022年的19.35%。2022年1-11
月，全市新开工装配式建筑面积588.13万平方米。整体来看，“珠三角”地区经过
多年示范引领和市场培育，装配式建筑市场已形成相当基矗
2、报告期管理层的经营与管理对策
在2022年较为严峻的经济环境下，公司管理层坚决贯彻“去库存、抓回款、保交付
”的经营方针，将提升各项目经营能力作为现阶段重要目标，降成本、控费用，强
化执行力。
2022年完成了武汉长江首玺、武汉名流汇、芜湖美好首玺、江阴美宸雅苑等多个项
目共计4,830户交付，实现房地产业务收入约46亿元。
装配式建筑业务方面，公司聚焦强制及鼓励应用竖向构件装配式建筑政策的城市，
利用装配式建筑鼓励、奖励政策，加强与央国企、地方平台公司，头部设计院、头
部总承包企业沟通力度，以强强联合的形式解决其在装配式建筑领域的痛点难点，
利用其在当地资质、业绩、资源等方面的优势，在保障房项目、开发项目上进行装
配式建筑专项分包和装配式装修业务的合作，扩大并稳定业务规模；同时，持续推
进合作建新工厂和已投产工厂的股权开放，采用合作建厂模式盘活工厂和装配式建
筑专项分包及装配式装修业务。采用我司投入自动化生产设备及叠合剪力墙相关技
术体系，合作方承担工厂土地、厂房建设、运营资金等投入；合作方充分利用自身
资源推动拟建工厂所在城市的装配式建筑政策落地实施并提供保底业务，我司负责
技术体系的属地化落地及业务拓展。对现已投产工厂开放股权，引进当地平台公司
、国有企业、央企等有区域政府资源、市场资源的合作方参股，通过合作扩大叠合
剪力墙体系在当地的影响力及市场份额，形成稳定的业务量，扩大我司装配式建筑
专项分包及装配式装修产品市场占有率。
3、公司装配式建筑业务项目情况
（1）未完工项目情况
（2）主要项目进展情况
（3）PC订单
4、公司房地产储备情况
（1）新增土地储备项目
公司将战略性向以装配式建筑为核心的“房屋智造”业务转型。报告期内公司无新
增土地储备。
（2）累计土地储备情况
5、报告期主要项目开发情况
6、报告期主要项目销售情况
7、报告期主要项目出租情况
8、报告期土地一级开发情况
报告期内，公司没有土地一级开发收入情况。
9、报告期公司融资情况
10、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况
根据房地产经营惯例，公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保。截至报告期
末尚存在阶段性担保责任的担保余额256,786万元。
三、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。公司装配式建筑业务聚焦装配式建筑
专项分包及装配式装修，地产业务向以装配式建筑为核心的房屋代建业务转型。以
叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工业化、数字化方式实现装
配式装修房屋的规模化智能建造。通过大力推广装配式竖向墙体应用，推进行业发
展，推动建筑产业向绿色、节能、环保升级。
1、先进的技术体系：公司于2017年引进吸收欧洲技术，结合我国建筑规范自主研
发叠合剪力墙技术体系，在高装配率建筑的智能建造具有领先优势。相较国内目前
普遍应用的实心剪力墙技术体系而言，具有整体性好、防水性能优，容错能力强、
施工便捷，PC构件自重轻、易于吊装等特点，更符合绿色建筑要求。同时，公司联
合同济大学、华中科技大学、武汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等高校及科
研院所积极开展技术研发，针对叠合剪力墙技术体系已完成和在研课题60余项，已
累计申报专利145项，获得授权124项。作为主编单位已发布叠合墙技术标准11部，
涵盖设计、生产、施工、验收各个环节，实现叠合剪力墙结构在7度设防烈度区适
用高度达100米，已在武汉长江首玺等多个项目中全面应用。
2、数字化房屋设计能力：为承载美好房屋智造设计驱动的一体化业务模式、提升B
IM设计效率、降低设计成本，自主研发了具有独立知识产权的“美好 BIM 智能设
计平台”。该平台实现了BIM的集中化设计，将整体构造拆分和构件拆分融合，在
一个平台上对建筑从整体到构件进行全面设计。从“普通素模”到“精准精模”全
过程可视化深化设计，生成工厂生产线需要的生产加工文件、图纸。结合BIM三维
可视化功能，实现钢筋数据布局查看和一键化绘制等应用。这套技术体系已经在美
好房屋智造多个项目中应用，其中重庆美好天赋项目被住建部列为全国智能建造试
点项目。
3、智能化全自动生产线：公司引进德国先进全自动化生产线，从第二个工厂开始
针对模台、养护窑格架、固定滚轮、码垛机钢架等核心部件实现国产化，国产化率
达35%。国产化部件加工精度达到欧洲验收标准，与进口生产线配线使用，为生产
线国产化技术改造升级打下坚实基矗在此基础上，公司加强养护窑加热系统、构件
外运车、磁性边模、自动喷涂脱模剂装置的自主研发，已试制成功并安装完成，性
能优于进口件，再次减少国外采购比例5%，国产化比例达到40%。目前，公司已在
全国各中心城市投资建设13座产能大、技术先进、智能化程度高的房屋智造工厂，
自动化率接近100%。13座工厂的PC构件设计年产能合计可达360万立方米，最大可
装配拎包入住的房屋面积4,800万㎡。
4、装配施工：公司建立美好自有产业化工人队伍（美好装配师），拥有完善培训
体系和卓越交付能力，根据装配式项目需求，在装配项目建设过程中，能够运用娴
熟的装配技能，执行标准化的作业动作，并采用先进的专业机具，切实保证项目安
全、工期和质量。
5、装配式装修：公司自建研发队伍，同时与装配式装修头部企业开展技术合作，
以工业化方式推动装修标准化，基于不同生活场景，打造涵盖硬装、软装和智能家
电的全产品体系，依托批量采购优势，结合业主生活需求敏感点，为客户提供“拎
包入妆的一体化人居空间。
四、主营业务分析
1、概述
2022年，公司实现营业收入5,291,723,784.44元,发生营业成本5,088,950,007.04
元，期间费用679,464,688.83元，产生经营性现金净流量-538,692,675.40元，实
现归属于公司股东的净利润-1,566,936,785.53元。
五、公司未来发展的展望
1、2022年度经营计划完成情况回顾
2022年度，公司未达成年初制定的经营指标的主要原因：
（1）房地产业务
报告期内房地产市场超预期因素频发，经历了行业寒冬的深度调整，受供应、需求
、支付能力等多方面市场透支导致行业信心受损，成交增长动能明显转弱，购房者
观望情绪浓厚，行业销售面积及销售金额同比下滑明显，同时公司部分项目受销售
去化低迷、现金流支撑乏力影响停工，导致报告期内公司房地产业务发展低于预期
。
（2）装配式建筑业务
公司采用的叠合剪力墙技术体系对比套筒灌浆体系的施工便捷、检测直观、钢筋搭
接连续、混凝土连续浇筑、三重防水优势还不为人熟知，各地政府支持装配式建筑
发展的竖向结构政策力度差异较大。同时，2022年房地产市场深度调整态势未改，
新开工装配式建筑面积增速、房地产开发投资和房地产销售等方面均出现整体较为
严重下滑，导致报告期内公司装配式建筑业务发展不及预期。
2022年8月以前，公司聚焦PC销售业务和EPC工程总承包业务为主，PC构件销售和EP
C工程总承包业务量均受限于公司房产开发、建筑施工业务量，规模相对有限；202
2年下半年后，公司开始聚焦装配式建筑专项分包及装配式装修业务，公司市场营
销人员全国范围内跟踪战略客户67家，跟踪项目预计签约金额288,944万元，持续
开发新的客户和项目资源，市场拓展取得初步成效。
2、2023年度经营计划
根据公司发展战略并结合公司2022年度的经营情况，公司制定了2023年度经营计划
，具体如下：
上述经营计划并不代表公司对2023年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化
、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性。该经营计划并不构成公
司对投资者的业绩承诺，提请投资者对此保持足够的风险意识，并且应当理解经营
计划与业绩承诺之间的差异。
3、2023年度经营工作重点
2023年，董事会将按照相关规则有序完成董事会到期换届工作，进一步优化法人治
理结构，完善公司合规管理体系，提高工作效率和工作质量。经营管理上，深度发
掘市场需求，坚定聚焦装配式建筑业务发展，盘活存量资产。房地产业务向以装配
式建筑为核心的房屋代建业务转型，并通过优化业务模式及精细化管理等多种手段
，提高组织效能，提升资金运作效率，持续深耕房屋智造业务。
装配式建筑板块：公司在2023年将进一步聚焦装配式建筑专项分包及装配式装修业
务，利用现有工厂及设备，采取开放工厂股权或合作新建方式开拓市常在具有高装
配率要求的项目施工中，涉及装配式建筑的专项设计、构件生产、现场装配及装配
式装修业务，最大程度优化装配式建筑设计-生产-施工技术和工艺流程，充分体现
叠合剪力墙体系的成本、进度、质量、安全、绿色环保等综合优势，以获得市场认
可。
装配式建筑专项分包及装配式装修业务方面，在市场端持续聚焦有强制和鼓励应用
竖向构件装配式建筑政策的城市。在政策推动下，通过公司叠合剪力墙体系的各项
综合优势，集中资源突破应用竖向构件的项目。客户端以各区域市场的优质开发商
为白名单客户，通过技术推广和体系植入达成战略合作，在项目落地时以甲指乙供
方式与总包方签订装配式专项分包合同。截至本报告发布日，公司已签订相关合同
约18.82万平米，合计约25,581万元。同时市场营销人员也在持续开发新的客户和
项目资源，预计在各装配式建筑政策较好的城市会首先突破并逐渐获得稳定的市场
份额。
现有工厂股权合作与合作建厂方面，已建智造工厂向具有市场业务资源的优质合作
方开放工厂股权，缓解现金流压力，助力拓展市场；在新建智造工厂合作上，拟采
用公司投入自动化生产设备及叠合剪力墙相关技术体系，由合作方承担工厂土地、
厂房建设、运营资金等投入的方案；合作方利用自身资源，推动拟建工厂所在城市
的装配式建筑政策落地、实施，负责提供保底施工合同，公司负责技术体系的属地
化落地及业务拓展。
房地产业务板块：公司在2023年围绕“抓回款、保交付”目标，将提升各项目经营
能力作为现阶段的重要抓手，降成本、控费用提升利润；通过总部即一线，强运营
、抓执行提升经营效率。2023年度计划完成武汉长江首玺K2、合肥美好云玺、芜湖
美好首玺、中山雍景台、重庆美好天赋、黄石半山云廷、西安美好时光等项目交付
工作。截止2023年一季度末，已完成西安美好时光、武汉香域花境、合肥美好云玺
等项目共计1,247户交付，实现收入约24亿元。随着各项房地产业政策的推出以及
逐步落地，各项目的盈利及造血能力将得到有效提升。同时，2023年房地产板块将
凭借我司多个装配示范项目、装配式装修产品交付的经验，针对住建部门重点推广
的装配式项目，发挥我司在土地投资与拓展、规划及装配式专项设计、装配工程建
设、装配特色产品的营销推广与交付等领域的专业技术及全产业链协同优势，精选
城市，积极拓展装配式特色开发代建业务。
4、公司面临的风险和应对措施
（1）房地产行业风险
房地产行业总体量、价增速放缓，市场由增量向存量市场转变，房地产政策主要就
是托底，防风险。“房住不炒”的总基调不会发生变化，房地产作为支柱产业的地
位继续巩固。2023年需求端及信贷环境有所优化，但市场深度调整态势未改，未来
房地产行业的调控政策仍存在不确定性。居民收入下降导致房地产需求下降，流动
性压力依然存在。
应对对策：继续通过多种措施积极去化存量房地产项目，盘活存量资源、提高资产
运营效率；同时依据国家及央行的“保民生、保交付”的扶持政策，积极通过政策
性银行、商业银行获取专项“保交楼”资金，为“保交楼”项目补充融资资金，保
障项目如期交付。通过创新销售路径，提高营销流量转化，加速项目回款；同时积
极与当地政府对接政府“公租房”等收购商品房为保障性租赁住房的措施，实现快
速去库存，减轻企业资金周转压力。通过精兵简政、降本增效、管理下沉等措施提
高全过程经营管理能力，加强企业运营管理能力，实行一项目一策，提高决策质量
和执行效率。
（2）装配式业务风险
公司采用的叠合剪力墙技术体系对比套筒灌浆体系的施工便捷、检测直观、钢筋搭
接连续、混凝土连续浇筑、三重防水优势还不为人熟知，各地政府支持装配式建筑
发展的竖向结构政策力度差异较大。同时，2022年房地产市场深度调整态势未改，
新开工装配式建筑面积增速、房地产开发投资和房地产销售和待售情况等方面均出
现整体较为严重下滑，导致报告期内公司装配式建筑业务发展不及预期。
应对策略：持续聚焦有强制和鼓励应用竖向构件装配式建筑政策的城市。在政策推
动下，通过公司叠合剪力墙体系的各项综合优势，集中资源突破应用竖向构件的项
目。持续聚焦客户端，以各区域市场的优质开发商为白名单客户，通过技术推广，
体系植入，达成战略合作，在项目落地时以甲指乙供方式与总包方签订装配式专项
分包合同。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2022-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜美亿(洪湖)农业发展有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜嘉兴伟涛置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜青岛美智安兴置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜湖北美筑置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜河南美好智造装配式房屋有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉名流公馆置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -2584.75｜ 57320.07｜
｜杭州美生置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜美亿(监利)农业发展有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜湖北美兴产业发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜美好建筑装配科技有限公司 ｜ 80000.00｜ -137559.44｜ 490597.20｜
｜洛阳美智建筑科技有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜名流置业武汉江北有限公司 ｜ 50000.00｜ -23225.69｜ 71455.53｜
｜张家港美生美置业有限公司 ｜ -｜ -1325.72｜ 107934.88｜
｜美好智造(金堂)科技有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜武汉美好新城建设发展有限公｜ 20000.00｜ -3466.20｜ 175808.03｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津美好装配科技有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜美好生活投资有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜合肥美好置业有限责任公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜湖北美盈置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜合肥美好智造装配房屋有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜扬州名流装配智造科技有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜美好置业武汉江南有限公司 ｜ 2000.00｜ 10718.04｜ 58912.38｜
｜芜湖名流置业有限公司 ｜ 40000.00｜ -4275.57｜ 56240.01｜
｜博罗名流置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜洪湖市名流工业贸易有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜芜湖美创置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -9892.39｜ 97495.24｜
｜芜湖美好置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜博罗名流实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜博罗县罗浮山农业旅游开发有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉名流地产有限公司 ｜ 1000.00｜ -4093.08｜ 16651.95｜
｜苏州美生美置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -1670.92｜ 45829.42｜
｜沈阳印象名流置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜荆州市美好装配式房屋智造有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉美好装配智造科技有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京浩达天地置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜青岛美智美筑置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜无锡梁景置业有限公司 ｜ -｜ -7384.95｜ 57847.89｜
｜西安美好房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜西安美好紫湖置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜沈阳美鑫置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜武汉美好锦程置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -13743.53｜ 247736.02｜
｜武汉美阳产业发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜惠州名流置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆东方豪富房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉正华利信息系统工程有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆北天秦企业管理咨询有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜东莞名流置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆名流置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜洪湖市美合置业发展有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜湖北美智产业发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆碚家企业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜湖北美愿置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜武汉东部新城投资开发有限公｜ -｜ 369.56｜ 3095.23｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆美南置业有限公司 ｜ -｜ -1912.14｜ 109140.47｜
｜上海联彩美劢置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜湖北美阖置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆美唐置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -6329.74｜ 74267.39｜
｜重庆美好建造装配式建筑技术｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海美劢实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜湖北美馨物业服务有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州美生美置业有限公司 ｜ -｜ -70495.37｜ 112516.30｜
｜湖北美亿农业发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆美好智造装配式建筑技术｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖北美锦良城置业有限公司 ｜ 2000.00｜ -3540.25｜ 38955.96｜
｜天津美好智造科技有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳名流置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆美好智造装配式房屋有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜株洲名流绿色装配式建筑材料｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜石家庄美好天蓝圣坤房地产开｜ -｜ -｜ -｜
｜发有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜惠州市大田水乡投资有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆美永实业发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜MyHome Trading GmbH i.Gr. ｜ -｜ -｜ -｜
｜武汉南部新城投资有限公司 ｜ 20000.00｜ 4478.79｜ 416563.69｜
｜洪湖市美境置业发展有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜山东美建装配式建筑材料有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜石家庄美好首玺房地产开发有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜洪湖市美森城市综合服务有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳美好置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜安徽省民用建筑设计研究院有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜陕西名流置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜青岛名流装配建筑科技有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉市泰宇商贸有限公司 ｜ 9000.00｜ -17892.08｜ 51145.74｜
｜洪湖市美胜置业发展有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜江阴美好盛大置业有限公司 ｜ 80000.00｜ -1435.48｜ 8118.50｜
｜四川美锦置业有限公司 ｜ 2000.00｜ -11348.66｜ 4807.64｜
｜安徽当创建筑工程有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜沈阳幸福置业有限公司 ｜ 11802.36｜ 3561.80｜ 4254.62｜
｜武汉美好绿色建筑科技有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖南美好智造装配式建筑有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜惠州市冠盈实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜四川美好慧造装配式房屋科技｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜石家庄美装智能装配科技有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜玉田美好装配科技有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜四川美双置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜岳阳市美建装配式预制构件有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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